北京“共有产权房”真的会对房价产生那么大影响吗
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楼主，你好房产税是直接税，比间接税更有利于发挥调节收入分配差距的功能。房地产税向保有环节(房产税)的征收转变，实际上意味着中国开始征收财产税。财产税的征收，表明中国真正启动了调节贫富差距的远大计划。　　若房地产税真正开始征收，且房地产税率由地方政府来决定，将会给中国楼市产生什么影响，最直接最表面上的反应，或是房价，特别是对一线城市房价的抑制方面。　　在2015年上半年，深圳等一线城市房价领涨全国，特别是深圳。此次房地产税立法的实质性推进，对下半年各城市房价将产生一定影响。不管怎么说，以下10个城市的房价今年下半年最有可能下跌，特别是大城市，已经有不少刚需支撑不起，适当的调整也属于合理范围。　　房产税是否对房价产生影响，还看征收的比例。在国家的不断调控下，房地产市场已经缺乏产生大规模投机行为的土壤。如今，购房者主要是刚需群体和投资者。房产税的征收并不会影响刚需群体的选择。而对投资者来说，当前两个试点城市的房产税率是比较低的，难以有效影响房地产的投资成本和收益，不足以产生能够撼动房地产市场和目前房价的质变反应。加之当前国人缺乏稳定的投资渠道，因此，相对稳健的房地产产品依旧是投资者的首选。从长远来看，虽然房产税将使投资者在房地产收益上的期望值有所下降，但受大环境影响，房地产价格还将缓步增长。同时，较低的税率也使得房产税在缩小社会贫富差距方面不太可能产生较为明显的效果。
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“共有产权房”会让房价暴跌吗?
&共有产权房&会让房价暴跌吗?
8月3日,北京市出台了“共有产权房”管理办法征求意见稿。
根据官方解释,“共有产权住房”是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
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“推广共有产权房能降房价”
　　■ 对话
　　苏淮安推行共有产权房至今，引起社会上的争论不断。作为共有产权房模式最早的提出者，淮安市房管局局长邵明直言“我不反对说共有产权不好，但很多人批评是不了解情况。”他说，如果反对，就来淮安一趟。在受访的3个多小时里，邵明一一反驳质疑，说到激动处，还用手指敲着桌子。
　　焦点一
　　与经适房共有产权是否一样？
　　新京报：当时是如何提出共有产权房模式的？
　　邵明：国务院发布文件，要再搞经济适用房。
　　经适房以前以权谋私太多，现在明确了（供给）低收入人群，这就需要筛选，很麻烦。中国没有实名制，收入不透明，单靠甄别很难，实际上问题出在退出机制上。
　　我们想，经适房也是有限产权，把这种隐藏的部分产权显现化，就是共有产权模式。
　　新京报：江苏省其他地方较淮安早些时候也出现了共有产权经适房。
　　邵明：是一些人搞混了，淮安搞共有产权不是第一家，但是搞出让土地的共有产权房是第一家。以前有经济适用房的共有产权房。
　　新京报：听说当时还有省里的相关负责人来到淮安和你争论。
　　邵明：当时有人认为我这个不是经济适用房，经济适用房用的是划拨土地，是成本价。我这个是出让土地，所以不是经适房。
　　我当时就想代替经适房，他和我的争议就是在这个定义上。
　　焦点二
　　共有产权房模式是否可用在高房价地区
　　新京报：有人说共有产权房只是个典型。
　　邵明：在房价居高不下的情况下看共有产权，它可能是个典型。北京适合做共有产权房，也不适合做共有产权房。
　　新京报：是因为北京的房价太高吗？
　　邵明：假设在北京，经济适用房要让老百姓买的起，就是7000元一平米的价格，商品房是2.1万元，如果按照这个比例做成共有产权，那就成了“倒三七”（个人出资30%，政府占70%产权）。
　　新京报：在高房价的地区就不能借鉴共有产权模式？
　　邵明：如果市场做不好，保障也是很难做的。否则市场归市场，保障归保障，市场搞得一塌糊涂，还用保障当做遮羞布。说市场糟糕没有关系，那是市场自发的。共有产权是要政府更好地看待市场，更好地进行市场改革。现在淮安的市场还不是很糟糕，很糟糕的地方要倒三七，这里做保障怎么做呢？
　　焦点三
　　共有产权房对抑制房价有作用吗？
　　新京报：推广共有产权房，能不能降低房价？
　　邵明：不要把共有产权看成是一个保障，也不是甜点，要用冲击房地产市场的思维做共有产权。
　　你就必须要搞好房地产市场，就要想总房价怎么降。这不存在泡沫破裂的事情，因为毕竟有刚性需求。
　　用共有产权做这个事情，真的能降房价，而且不会崩溃，政府可以用共有产权，把底兜起来。
　　新京报：有地方政府来淮安考察吗？
　　邵明：到目前，只有一个市来我这里考察了，说明大家不想做，经济适用房有权，能掩盖很多问题。
　　共有产权房建设好后，没有一个人找我批条的，没有一个人走后门，说明什么呢，最后牟利利润低，他找我干什么呢？我这个房管局长做得很潇洒，没有一点问题。
　　新京报：推行共有产权房最大的阻力来自地方政府？
　　邵明：对，是政府。我希望这种模式，在国家层面上，希望有人来做个调研做个评价，好的就推广它，不好就枪毙。或者可以完善。否则这个东西，不要想它有多少前景。
　　焦点四
　　购房者收入低如何保障银行贷款安全
　　新京报：担保公司愿意为低收入家庭贷款进行担保吗？
　　邵明：他们很愿意把这个事情当做公益事业做，为穷人担保。
　　其实前提是他没有大的风险，他的担保只是让银行把钱贷给低收入购房者，不影响银行现在的贷款模式，防止银行短期出现大量坏账。
　　新京报：担保公司在其中的职责是什么？
　　邵明：比如一个月还不起了，由担保公司来还，毕竟是低收入人，万一出现一个月两个月没钱，我们不想要求银行做。
　　新京报：这样担保公司的风险会不会很大？
　　邵明：我们马上要研究出台细化的政策，比如一年内有两次超过3个月以上不能还钱，我们就将启动评估机制，认为这个人不具备贷款能力，没有还的贷款，政府用保障基金给你还掉，你再把产权给政府。比如他70%的产权中，贷款了20%的房价，如果一分都没有还，政府就把钱还给银行，买回20%的产权，产权变成了5：5。
　　购房者是不想赖贷款的人，五年拿回全产权积极性很高，利益驱动也很大，如果不还贷款，全产权也拿不回来，也就说，我们不要担心他不还钱的问题，因为一个穷人，并不意味着他不讲信用。
　　新京报：如果真出现了赖账怎么办？
　　邵明：最终说白了，我们不怕赖，赖也没有用，赖的话我就把你的产权拿回来，你就是一个保障对象，你的产权回到政府手上，你租就是了。
　　焦点五
　　政府资金注入会不会扰乱房市
　　新京报：政府向市场配建共有产权房，实际上政府将资金注入了房地产市场，会不会推高商品房价格？
　　邵明：共有产权政府的比例低，对市场不会造成冲击。
　　共有产权房供应量出来了，就会让商品房房价抬高，那经适房限价房不也有这个问题吗？为什么不讨论呢？那这不是没有道理吗？
　　没有哪个保障房供应量会抬高商品房市场价格的。
　　新京报：如果退房，精装修和非一般装修，评估价会不会不同？
　　邵明：我们是按照市场评估价进行退房，剔除装修之后的评估价格。
　　新京报：对于8年退出机制，优势在哪里？
　　邵明：这是给穷人买一个安心。拿到产权时，他们有一份成就感。更重要的是，有了一份安定感。8年不涨价，这意味着8年买了个安定。
　　□本报记者 吴鹏 江苏省淮安报道
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不支持Flash搞“共有产权”房，房价就会降吗？
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搞“共有产权”房，房价就会降吗？
作者：大势太保近日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，《办法》继续在“房地产市场长效机制”框架下。&所以，推出共有产权房，房价会不会降？现在来深扒研究一下。&一、《办法》的主要内容&共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。&也就是说，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。&政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。至于购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定，比如这套房销售均价6万，同地段，同品质普通商品房均价8万，那么你占的比例就是3/4。&申请方面，申请购买本市共有产权住房的家庭，单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房；一个家庭只能购买一套共有产权住房。&如果申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议；申请家庭有住房转出记录的；有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的等，都不可以申请。也就是说，买过房的，有拆迁补偿款的，离婚不满3年的，都不能买共有产权房。&出租方面，已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。&回购方面，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。&卖出方面，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。购房人向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。代持机构放弃优先购买权的，购房人可转卖给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。&二、“共有产权房”对房价的影响如何？&首先来看，共有产权房怎么建？因为共有产权房建成后，政府会有一部分产权，这部分产权就是销售价与市场价的差额。&销售均价，也是在卖地时，就已经规划好。开发商不能按市价卖房子，只能按备案的明显低于市价的价格卖房。但如果继续以市价拿地，可能最后会亏得很惨。所以，政府必须让渡部分土地出让金利益，以低于市场价的价格把土地卖给开发商。这部分土地出让金利益，换取政府对房子的产权。&所以，写到这里，问题的核心就出现了。政府用土地出让金利益，换取了房子产权。从以前对土地坐庄，变成了现在对土地和房子，同时坐庄。&其结果就是，政府不仅操控了土地市场，还能操控共有产权房市场；不仅能享受一级土地市场价格上涨带来的收益，还能继续享受二级房产市场价格上涨带来的收益。所以，政府成了房屋产权所有者，跟投资客一样，于是，本就坚实的利益共同体了，结盟会更加稳固。&于是，地方政府从房屋交易时，只享受税收，变成也坐拥差价，对于房地产市场价格上涨，地方政府可能有了更为强烈，更为直接的需求。&三、边际催动&于是，有人说，你看，“共有产权房”你可以以低于市价的价格来购买啊？各种配套措施，基础设施都挺不错。诚然，你可以在当下以低于市价的价格来买房子，这使得部分在原市价时买不起房的人，现在可以买得起房了。&然而，不能高兴太早啊，同志们。你现在能买起了是吧。呦嘿，不错。那我就继续涨价。你有500万，但房子600万，你暂时买不起。于是，来买共有产权房吧，本来600万的房子，卖400万，你400万能拿下2/3产权。哎呦，有多余的100万了哦。不行，必须给你掠夺过来。我让房地产价格上涨，你有500万，但我只有2/3产权，好吧，我当然选择让房子直接涨到750万吧，这样，您也别嘚瑟了，多余的100万，直接来我兜儿里吧。&你瞧，这既是共有产权房的边际效应。一看价格低于市价，群众仍有购买力剩余，那我就用各种政策措施，舆论攻势，催动价格上涨，把这部分购买力，掠夺到我地方政府的口袋里。&这就是共有产权房的本质。在资源稀缺，房屋永远不足的环境里，共有产权房，反而提供了一种催动价格上涨的路径。外表很美好，内里不美好。这是内在逻辑，也是市场机制。&四、结说&这种坚定的利益共同体，在房地产需求紧张的市场环境里（即便这需求，大部分都是投机需求），会变得更加牢固。“共有产权房”，其数量微小，对于解决实际需求，意义几可忽略。反而，容易变成一种催动房价上涨的工具而被利用。因为房价有锚定效应，片区内一套房价格涨，其余房价也会跟涨。对于解决居住需求，1000套房都不够，但对于催动房价上涨，1套房就够了。
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