您现在的位置：
【房价泡沫是什么意思】专家解读：中国房地产泡沫风险有多大？(3)
　　库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。
　　从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。
　　租金回报率：整体偏低
　　租金回报率反映了投资房地产的未来现金流贴现率。前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。
　　之所以在中国有着超高的房价和超低的租赁回报率，原因在于中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。
　　此外，国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。横向比较来看，国人的住房自有率已经达到93%，在全球其他主要国家里居于高位，因此，我们的租售比才非常低。
　　此外，中国的低租售比也与贫富差距有关，在大城市里，租房和买房出租的人具有非常大的财富差距，因此在富人买房、穷人租房的社会里，租房群体可承受的房租非常有限。
　　从基尼系数来看，中国的数值已经接近0.5，已经迈过了警戒线，且接近&收入差距悬殊&这个区域。当然，基尼系数衡量的是收入分配，存量财富的分配、财富收入及灰色收入，可能使贫富差距现象比基尼系数所反映的程度更突出。
　　空置率：三四线高于一二线
　　空置率反应了居民投资房地产多少是基于自住性需求，多少基于投机性需求。
　　目前中国房地产的空置率没有特别权威准确的数据，但综合多方数据可得到结论如下：一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线;二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。
　　从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。从商铺看，一线空置率较低，三四线较高。
　　具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。
　　房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升
　　房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，衡量了财务风险。
　　南方财富网微信号：南财
南方财富网声明：股市资讯来源于合作媒体及机构，属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
48小时排行中国房地产泡沫有多大？专家说了一席话，让所有人都掉了冷汗
中国房地产泡沫有多大？专家说了一席话，让所有人都掉了冷汗
如何衡量房地产市场风险？全球历次房地产大泡沫，中国房地产市场风险十次危机九次地产，我们研究了全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、年日本房地产泡沫与失去的二十年、年中国海南房地产泡沫、年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、年美国房地产泡沫与次贷危机。往事并不如烟，时代变迁人性不变。中国房地产泡沫风险有多大？体现在哪些环节？我们从绝对房价、房价收入比、库存、租金回报率、杠杆、空置率等定量评估。研究发现：1）绝对房价：中国之都、世界之最，全球前十二大高房价城市中国占四席。过去中国是房价收入比高，经过年这一波上涨，现在是绝对房价高，但中国是发展中国家。世界房价最高的城市中（中心城区房价），中国香港排第1，深圳、上海、北京分列第7、8、13位。2）房价收入比：一二线偏高，三四线基本合理。最新全球房价收入比的十大城市里面，北上广深占据了四席。中国一二线和三四线房价收入比的巨大差异可能反映了两个因素：一是收入差距效应，高收入群体向一二线城市集中；二是公共资源溢价，医院、学校等向一二线城市集聚。3）库存：去化压力比较大的是部分三四线中小城市。库存去化压力比较大的城市大多为中小城市，且多集中在中西部、东北及其他经济欠发达地区，这与三四线城市过度投资、人口及资源向一二线城市迁移的过程相符。从美国、日本等国际经验看，后房地产时代人口继续向大都市圈迁移，农村、三四线城市等面临人口净流出的压力。因此，一二线主要是价格偏高风险，三四线主要是库存积压风险。4）租金回报率：整体偏低。目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%-6%，中国水平远低于国际水平。中国的房地产并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体，比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感，住房自有率在国际上较高。5）空置率：三四线高于一二线。中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线比一二线更严重。从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设，大城市的空置率可能跟过度投机有关。6）房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升。房地产杠杆包括需求端的居民借贷杠杆和供给端的开发商债务杠杆，它衡量了财务风险。①从国际比较看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。目前，中国房地产贷款余额占银行贷款比重为25%（其中个人购房贷款16.9%），虽然近些年这个比例不断攀升，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33%。②目前房地产开发资金来源中，大致有约55%左右的资金是依赖于银行体系，明显超过40%的国际平均水平。房地产行业的资产负债率从2003年的55%一路上升至2016年的77%，流动比率从2009年的1.88下降至2016年的1.65。
本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。
百家号 最近更新：
简介: 每日分享财经实时资讯。
作者最新文章登录没有账号？
&登录超时，稍后再试
免注册 快速登录
任泽平：中国房地产泡沫风险有多大？
&&& 本文首发于微信公众号：英才杂志。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。　　日，星期二农历丙申年八月二十
　　财经资讯?宏观篇
　　1、【被否案例频现，IPO全链条监管从严】：近日，证监会公告，克拉玛依新科澳石油天然气技术股份有限公司首发申请未获通过。业内专家表示，随着监管部门依法监管、从严监管、全面监管的深化以及对投资者合法权益保护的进一步加强，预计将有更多IPO被否案例出现。IPO全链条的从严监管正推进市场进一步健康规范。
　　2、【房贷还能走多远？】：据(,)，在经济下行压力下出于避险考虑，更青睐杠杆率和不良率较低的居民部门。但2015年来房贷杠杆率快速上升，今明两年就可能超过和，可扩展空间逐步收窄，而持续加杠杆也可能挤出其他消费，因此当前银行对房贷的最佳配置时段已过半，未来随着房贷杠杆率持续提升，风险也将逐渐加大。
　　3、【任泽平：中国泡沫风险有多大？】：(,)最新报告指出，城镇化、居民收入和货币超发，造就了中国一二线房价只涨不跌的不败神话。中国房地产并非简单的居住功能，而是捆绑着户籍、学区等资源的综合价值体。此外，目前空置率整体接近或已达到严重积压的警戒线，三四线比一二线更严重。
　　4、【原油、钢铁、铜产量都在不断攀升，全世界都在“用嘴减产”？】：在全球产能过剩的情况下，各出口大国纷纷表态将减产。但、和的原油日产量居高不下；中国和的钢铁产量并无明显减少，印度更是开足马力，欲令今年的产量破纪录；中国多家铜生产商称将在今年减产，但今年前8个月的精铜总产量创下历史最高。“用嘴减产”的风已经席卷全世界？
　　5、【连续遭遇选举大败后，终于承认难民政策有错】：总理默克尔昨日承认，过去的难民政策中存在许多错误，“如果可以的话，我宁愿时光倒流到很多年前”。默克尔领导的基民盟在刚结束的柏林州议会选举上遭遇历史性惨败，不仅与联合执政的社民党痛失绝对多数席位，其得票率更跌至二战后最低水平。
　　6、【收评：沪指缩量微跌，板块轮动加速】：今日市场全天呈现窄幅震荡格局，个股分化较为明显，市场热点再现一日游走势，成交量能仍维持较低水平，操作上仍应保持谨慎。截至发稿，沪指下跌0.1%，报收3023点，深成指下跌0.12%，报收10544点，下跌0.31%，报收21578点。
　　财经资讯?大公司篇
　　1、【相信我！我不要做大股东！――阳光公开喊话伊利】：在阳光保险举牌(,)后，市场猜测“宝万”剧情将重演。今天阳光保险发声明再表决心，称公司郑重做出了“中国资本市场有史以来唯一的两个承诺”：支持伊利股份现有股权结构，不主动谋求成为第一大股东；未来12个月内不再增持。此前有媒体称，伊利并不信任，寻找资金进一步增持。
　　2、【“IPO扶贫+中石油背景”也被否，克拉玛依新油股份成证监会“首个案例”】：克拉玛依新油股份为“IPO扶贫”首个被否案例，打破资本市场扶贫可能导致IPO审核标准降低的市场传言。发审委对新油股份的问题集中在收入严重依赖中石油，以及产品结构可持续性两个方面，2015年，新油股份来自中石油集团的收入占总营收的比重高达88%。
　　3、【“中国神钢”诞生在即，宝钢不会因为重组裁员】：和武钢集团的联合重组方案日前已获国务院国资委批复，并已上报国务院。初拟的重组方案不涉及人员的分流安置问题，(,)全体员工的劳动合同都将由新公司承继与履行。另外，即便两大钢铁集团需回避换股方案的表决，最终结果也将牢牢掌控在承接了无偿划转股本的央企手中。
　　4、【有色宣告破产，为银行间债市发行人首例】：据财新，经过半年多重整努力，广西集团还是宣告破产，成为银行间市场债券发行人中第一家破产清算企业。广西有色确认的债权额为145.14亿元，、五矿、(,)、(,)等诸多金融机构卷入其中。
　　5、【摩根士丹利：这六家科技公司最可能成为下一批收购对象】：摩根士丹利股票策略团队表示，包括Fitbit, Yelp, FireEye在内的6家科技公司最有可能在未来一年内被收购。风投人士称，如今“非传统买家”也加入了并购行列，如通用汽车等企业在拼命地收购创业企业。
　　6、【第三次交通革命――Lyft创始人谈未来十年】：继19世纪60年代铁轨打造出第一次交通革命、20世纪汽车普及的第二次交通革命之后，Lyft联合创始人John Zimmer认为，自动驾驶共享汽车将带来第三次交通革命。它将很快普及，并因其低成本而令城市居民不再购车，到2025年美国主要城市私家车或将终结。未来，定义城市的不再是车行道和停车场，而是围绕人本身。
　　7、【Uber都开始使用无人驾驶出租车了】：Uber上周推出无人驾驶汽车载客服务，令本已炙手可热的无人驾驶技术受到更广泛关注。过去两年，各大科技公司的无人驾驶汽车实验进行的如火如荼。实际上，从复杂的自动巡航到特斯拉Autopilot再到谷歌无人车，无人驾驶技术已经以很多种不同形式存在。
&&& 文章来源：微信公众号英才杂志
（责任编辑：柳苏源 HN091）
和讯网今天刊登了《任泽平：中国房地产泡沫风险有多大？ 》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
提 交还可输入500字
热门新闻排行榜
【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。
违法和不良信息举报电话：010- 传真：010- 邮箱：yhts@ 本站郑重声明：和讯信息科技有限公司系政府批准的证券投资咨询机构[ZX0005]。所载文章、数据仅供参考，投资有风险，选择需谨慎。您当前的位置 ：
短期房地产泡沫风险有多大
　　分析投机性需求比例和房贷按揭与居民收入现金流的比例，目前居民还有进一步投机和加杠杆的空间，但是如果货币政策、收入预期等因素发生变化，形势将大不一样，足以引起警惕
　　资金不愿意进入实体经济，是因为实体经济投资回报率低于融资成本的“庞氏增长”。无论是M1与M2增速之间的剪刀差扩大，还是持续火热的房地产市场，抑或是所谓的“资产荒”，都代表了庞大的资金存量不愿意进入实体经济。我们看到了民间投资增速的持续下滑(有部分可能是统计口径原因)，也发现了上市公司的固定资产投资下滑，还目睹了大量资本海外投资和转移的冲动。资金为何不愿意进入实体经济，我们认为是实体经济投资回报率过低，2014年以后就开始低于融资成本。我国目前的实体经济回报率逐年走低，到2015年底已经降至5%以下，低于实体经济融资成本。事实上，早在2014年底，我国的实体经济资本回报率曲线已经与我国实体经济融资成本曲线交叉，代表着经济可能陷入“庞氏增长”。具体而言，相关调研数据表明，新增信贷扩张的52%用于实体经济主体还本付息，只有少部分流动性真的进入实体经济。为何实体经济投资回报率逐年走低呢？我们将人口、技术进步、投入品成本等要素来解释实体经济投资回报率序列。劳动力老龄化和农村转移人口重新配置效应的式微，全要素增长率的逐年下降，投入品成本等因素大约能解释实体经济投资回报率下降的70%，剩余的30%可能并不是这些供给方程侧基本面因素能解释的，也许是亟待改革的体制机制或者是对改革的信心。资金不愿意进入实体经济，又经历了2015年的股灾，看得见摸得着房地产等又成了追逐的对象。
　　房地产泡沫短期有多大风险，在于何处？短期的房地产泡沫风险，我们从两个方面看。第一，目前的房地产需求中有多少是投机性需求。我们把房地产需求分为刚需(因为人口、收入、改善居住等基本面因素引起的需求)和投机性需求(流动性、风险偏好等因素影响)两部分。利用显示性偏好的原理，我们可以大致把投机性需求占房地产需求的比例测算出来。从最新的数据来看，目前房地产销售中投机性需求大约接近20%，与最高峰(2007年和2010年的40%)相比还有差距，但比过去两年已经大幅提高(2014年和2015年分别为3%和5%)，值得引起重视。第二，目前房贷按揭与居民收入现金流之间的比例。按照公开数据，当前我国居民平均房贷按揭与收入现金流的比例为0.42左右，低于2007年触发美国次贷危机时的水平(0.56)。从投机性需求比例和房贷按揭贷款占居民收入现金流的比例来看，我国房地产短期泡沫立刻破灭的可能性不是很大，投机还有空间，居民加杠杆似乎也还有空间。然而，泡沫并不一定需要出发某个精确的界线才能出现问题，如果关键性因素发生变化，情况很快会逆转。比如说，如果货币政策突然有紧缩的预期(如果通胀逐步起来，或大力紧缩杠杆等)，如果居民未来收入预期下降，或者如果居民的风险偏好降低等，都有可能触发投机性需求下降和房贷按揭占收入现金流的比例预期上升，引起短期房地产泡沫的压力。当然，这只是假设，但足以引起疯狂背后的理性警惕。
　　政策的“几难”，无奈的维持？政策目前处于“几难”之中，艰难腾挪。第一难，保增长的压力持续存在，无论是财政政策、货币政策还是房地产行业政策，为了避免影响经济增长，显著收缩的可能性变小。按照我们的联立方程显示，房地产投资增速对GDP增速的弹性还在0.19左右，依然非常重要。第二难，维持金融稳定之难。金融周期在经济体金融深化到一定阶段之后，对实体经济运行和金融稳定具有重大影响。2008年美国次贷危机引发全球金融危机，主要原因在于金融周期过于高涨，实体经济的微小冲击使得金融领域坍塌。衡量金融周期一般考虑信贷周期，特别是非金融私人部门信贷和房地产价格等指标。非金融私人部门主要由非金融企业、居民和为居民服务的非盈利机构两部分构成。同时，为了准确反映各类“影子银行”和地方政府融资平台的信用扩张情况，我们综合考虑了总杠杆率和非金融企业的杠杆率水平，并分离出偏离均衡值的周期项，得到了我国金融周期指数。从我们的测算结果看，我国目前处于金融周期的高涨时期。这一时期金融稳定既重要，又脆弱，微小的变动可能引起经济和金融领域的显著波动。2015年6月的股灾，就是因为场外融资收紧预期这一微小的变化直接引起的。因此，房地产市场在金融领域地位举足轻重，为了维持金融稳定，很难下决心拆解房地产领域的风险。第三难，重建中央和地方之间“激励相容”的体制难。1994年分税制之后，一种地方之间开展为了经济增长的“锦标赛”模式引领了地方经济发展和改革的动力。一直以来，预算内财政被叫做“吃饭财政”，也就是只够日常的行政和必要的建设支出，用来发展地方经济显得不够。房地产市场的发展和土地制度的垄断，使得地方政府有能力、有动力抬高当地房地产和土地价格，充实预算外财政。央地之间的事权和财权改革进展缓慢，新的“激励相容”的体制没有建立，地方借保增长和去库存等名义继续推升土地和房地产价格的动力不减。因此，保增长、金融稳定和地方动力等因素的主导下，对持续攀升的房地产泡沫出紧缩性的政策，在当下变得更为困难。政策制定者肯定已经注意到部分地区的房地产泡沫，也在思考如何缓解。但是，政策的变化往往来源于风险的显现，无奈的等待在测试着政策制定者的耐心，耐心取决于底线。
　　房地产部门中长期的趋势和去库存的时间。如果把视野拉长一些，我们细致测算一下房地产在将来五年的需求可能潜在的供给水平。从居民的收入增长、人口结构、家庭规模人数、人口趋势和二胎政策全面放开等因素来看，我们可以较为清晰的得到未来五年我国房地产正常需求量。从目前开发商的土地状况、在建面积、库存等因素出发，我们也可以大概勾勒出未来五年潜在的房地产供给水平。如果拿未来的正常需求和潜在的供给相比，我们发现，未来五年从全国范围来看，房地产并不像过去十年那么稀缺，当然一、二线城市除外。需求和供给之间的比例在2014年前后已经开始略微调头往下。房地产去库存的时间测算，我们分别估计了目前的房地产住宅和商业地产的存量、居民的收入和可用的金融杠杆水平、开发商拿地和在建面积等因素，初步的测算房地产去库存还将持续2-3年的时间。当然，我们的测算并没有考虑房地产的金融属性，只是作为一个耐用品的角度，大概估算未来五年我国房地产的供需状况和去库存的压力情况。其实，可以用简单的话来总结我们的测算，即除了人口持续流入的一、二线城市以外，未来房地产整体并不稀缺，去库存回到历史正常水平还需要2-3年。如果房地产持续泡沫，那可能其金融属性在发挥作用。
　　综上所述，当前房地产市场的火爆背后是实体经济投资回报率过低，经济陷入“庞氏增长”，资金不愿意进入实体经济，都在追逐资产泡沫。按照我们的实证研究，实体经济回报率过低的原因70%在于供给方程重要因素的式微(劳动力、技术进步和资本等)，还有30%的原因可能来自于体制机制的改革和信心。短期房地产泡沫风险有多大呢？我们通过对投机性需求比例和房贷按揭与居民收入现金流的比例分析，发现目前居民还有进一步投机和加杠杆的空间，但是如果货币政策、收入预期等因素发生变化，形势将大不一样，已经足够引起警惕。对于政策制定者而言，保增长的压力、金融稳定压力和地方的动力等，都制约着房地产政策的决心。最后，从房地产中长期趋势和去库存可能所需的时间来看，我们发现未来除了人口持续流入的一、二线城市以外，房地产整体并不稀缺，去库存回到历史正常水平还需要2-3年。如果房地产持续泡沫，那可能其金融属性在发挥作用。我们从房地产泡沫的经济背景、短期泡沫所处的阶段和影响因素、政策的难处和中长期趋势等几个角度，初步分析了我国房地产市场目前遇到的问题。我们不是房地产“崩溃论”的制造者，我们只是用数据分析，警惕房地产泡沫的分析者。
责任编辑：甘晨卉
版权声明：
&凡注明来源为"南海网"的所有文字、图片、音视频、美术设计和程序等作品，版权均属南海网所有。未经本网书面授权，不得进行一切形式的下载、转载或建立镜像。
&凡注明为其它来源的信息，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
海南南海网传媒股份有限公司 版权所有　
电话：(86)6　 传真：5
地址：海南省海口市金盘路30号新闻大厦9楼
　|　　|　　|　 |