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承租人不按时交租金怎么办?
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日常生活中，租房者经常不交租金或者不按时交租金，承租人总以种种理由搪塞，迟延支付租金或不交租金已经成了出租者共同担忧的问题。那么承租人不交租金如何来处理呢?律师365为您介绍相关知识。如何处理承租人不交房租?承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。如果出租人经要求后还是拒不缴付，出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。承租人逾期不支付的，出租人可以。《中华人民共和国》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。建设部《城市管理办法》第二十二条规定：承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：(一)将承租的房屋擅自转租的;(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;(四)拖欠租金累计6 个月以上的;(五)公有住宅用房无正当理由闲置6 个月以上的;(六)利用承租房屋进行违法活动的;(七)故意破坏承租房屋的;(八)法律、法规规定其他可以收回的。365小编提醒您，承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的，出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。如果承租人未缴付房租累计达6个月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。如果承租人还是拒不缴付，出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。延伸阅读：
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承租方不交租金,出租人有权处理承租人的物品吗?
承租方已三个月不交租金,厂房内还有机器设备。出租人有权处理承租人的物品吗?通过法律程序,大约多少时间可以解决?
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答:承租方三个月不交租金,厂房里的承租方的东西你不可以处理!可以通过当地法院起诉承租方赔偿损失,
不知道下面这条知识能否帮助到您
在房屋瑕疵是出租人责任的情况下,根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况,可以部分减少相应的租金;如果导致租赁房屋完全不能使用的,可以不付租金。
出租房有瑕疵 承租人如何支付租金?
走法律程序好,否则会有更大的纠纷。具体时间可快可慢的。
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违法信息举报邮箱：按约定既请求解除合同又要求承租人支付全部未付租金回购租赁物被人民法院支持-零壹租赁
《上海市浦东新区人民法院涉自贸试验区典型案例(年)》中有一个融资租赁相关的案例，交易结构为售后回租融资租赁，项目出险后出租人要求解除合同，但并未直接依据《合同法》的要求要返还租赁物，而是在合同中约定了由承租人进行回购，作为解除合同的违约责任。尽管承租人以《合同法》&承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租赁物&的规定进行抗辩，不过法院最终支持了出租人的请求，使得该案成为典型。
【裁判规则】融资租赁出租人按合同约定既请求解除合同又要求承租人支付全部未付租金以回购租赁物，与《合同法》第二百四十八条关于要求支付全部租金与解除合同、收回租赁物，出租人只能择其一主张的规定并不相悖。
万丰融资租赁有限公司(下称&万丰公司&)与金太源公司于日签订《融资租赁合同》。万丰公司以5，000万元向金太源公司购买中密度板备料工段等设备后再出租给金太源公司使用，租赁期限三年，总租金56，973，198.51元，分36期支付。金太源公司支付了保证金750万元以及第1至第5期租金后，自日起未再按约支付相应租金。金太源公司于日收到万丰公司的《催收函》后仍未支付租金。万丰公司认为金太源公司构成违约，诉请法院判决解除合同，金太源公司按合同约定支付租赁物回购款，回购款包括扣除保证金后的全部应付租金、到期未付租金的逾期利息和租赁物名义价款。金太源公司认为万丰公司只能在解除合同、收回租赁物与要求支付全部租金两项请求中择一主张。
法院认为，金太源公司未按合同约定的期限和金额支付租金，经万丰公司催告后仍不支付，符合涉案《融资租赁合同》约定的解除条件，万丰公司由此可以行使合同解除权，并依双方约定要求金太源公司承担违约责任。万丰公司主张解除合同的同时要求金太源公司按约定价款回购租赁物，系依据合同约定主张权利，其所主张的全部应付租金属于解除合同后金太源公司回购租赁物应付价款的构成，性质上不同于继续履行融资租赁合同应付的租金，与我国《合同法》第二百四十八条&承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租赁物&的规定并不相悖，故判决解除合同，金太源公司向万丰公司支付租赁物回购款，该款支付后租赁物归金太源公司所有。
融资租赁是上海自贸试验区金融服务领域首批扩大开放的三大行业之一，制度创新激发了该领域市场活力，至2015年9月底自贸区区内融资租赁企业从设立前的181家增至1，449家。浦东法院月受理融资租赁案件948件，较2014年同期增长了2.7倍。
除传统融资租赁方式外，售后回租作为一种新的业务模式逐渐被广泛采用，并在合同中出现出租人行使解除权时要求承租人支付全部租金回购租赁物而不要求返还租赁物的约定。该约定是否与《合同法》第二百四十八条规定相悖，存有分歧，该案即为典型。判决遵循&法无禁止即可为&的法治思维和&尊重当事人意思自治&的商事裁判理念，明确上述约定于法不悖，对上海自贸试验区融资租赁市场主体的经营行为作出了评价指引，也促进了其后浦东法院受理的类似纠纷的调解解决。
一审判决情况如下：
原告：万丰融资租赁有限公司
被告：宜昌金太源工贸集团有限公司
本院认为，本案当事人的争议焦点是：一、原告与被告金太源公司之间是融资租赁关系还是借贷关系以及该法律关系是否有效;二、被告薛建强的保证行为是否有效;三、原告行使合同解除权并要求被告金太源公司支付未付租金而不要求返还租赁物的主张有无合同及法律依据;四、原告主张的律师代理费及其他损失有无事实依据。
关于争议焦点一，原告与被告金太源公司之间是融资租赁关系还是借贷关系以及该法律关系是否有效，本院认为，融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。我国商务部《融资租赁企业监督管理办法》第八条规定，&融资租赁企业可以在符合有关法律、法规及规章规定的条件下采取直接租赁、转租赁，售后回租、杠杆租赁、委托租赁、联合租赁等形式开展融资租赁业务。&因此，售后回租属于合法的业务形式。
综观本案原告与被告金太源公司签署的《融资租赁合同》及其附件的内容以及被告金太源公司原购买系争租赁设备的发票，双方业务方式为售后回租，租赁物名称、数量及价值指向明确，租赁物真实存在，租金由租赁本金即原告向被告金太源公司支付的设备购买款和租赁利息组成，租金总额亦低于被告金太源公司原购买设备的总价款，并且租赁期限、租金支付方式以及其他权利义务的约定均符合我国《合同法》关于融资租赁合同的规定，故原告与被告金太源公司之间的交易构成融资租赁法律关系，并非单纯的借贷关系。
虽然被告金太源公司在与原告签署《融资租赁合同》前已将该合同项下的有关租赁设备抵押给了相关银行，相关银行和原告对此均是事后知晓，但根据抵押权人湖北银行股份有限公司枝江支行寄交本院的《情况说明》及《函告》的内容和作为抵押物受让人的原告在本案中的诉称意见，抵押权人和抵押物受让人即原告并没有对该抵押设备的转让主张无效，况且原告在本案中的诉讼请求亦不影响抵押权人的利益，被告金太源公司作为抵押人现以其自身擅自转让抵押物而主张《融资租赁合同》无效，缺乏法律依据，故被告将租赁物出售给原告时租赁物上已设抵押权的事实不影响原告对租赁物所有权的受让和本案《融资租赁合同》的效力。原告与被告金太源公司之间的《融资租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，两被告认为租赁物具体指向不明、原告没有取得租赁物的所有权、《融资租赁合同》无效以及双方实为借贷关系的抗辩，本院不予采纳。
关于争议焦点二，被告薛建强的保证行为是否有效，被告薛建强认为《融资租赁合同》无效，保证合同作为从合同自然无效，且其在保证函上签字非本人自愿，不应承担保证责任。对此，本院认为，被告薛建强系被告金太源公司的法定代表人，具有完全民事行为能力，作为保证人在《保证函》上签名系其本人行为，亦未提供证据证明该行为系受欺诈、胁迫所为而违背其真实意思。《融资租赁合同》合法有效，被告薛建强就此提供的担保，不违反法律、行政法规强制性规定，亦属合法有效，应承担相应的保证责任。被告薛建强认为保证合同无效，其不应承担保证责任的抗辩，本院不予采纳。
关于争议焦点三，原告行使合同解除权要求被告金太源公司支付应付租金而不要求返还租赁物的主张是否有合同及法律依据，两被告认为，被告金太源公司未按约支付租金，原告要么解除合同收回租赁物，要么要求支付租金，只能择其一主张，现原告既要解除合同又要求被告支付租金，不符合法律规定。
原告表示，其主张解除合同并要求被告支付应付租金，是根据《融资租赁合同》第5.2.1.款关于违约责任的规定，原告解除合同，并有权要求被告金太源公司按合同约定的价款购回租赁物，该回购价款中包括被告金太源公司应付的租金，被告金太源公司支付该款后，租赁物所有权归被告金太源公司。
对此，本院认为，当事人可就融资租赁合同解除条件、解除后租赁物的归属以及违约责任等作出约定。本案被告金太源公司未按合同约定的期限和金额支付租金，构成违约，符合本案《融资租赁合同》约定的解除条件，经原告催告后至今仍不支付，原告由此可以行使合同解除权，并依双方约定要求被告承担违约责任。现原告主张解除合同的同时要求被告金太源公司按约定价款购回租赁物，系依据《融资租赁合同》第5.2.1.款的约定主张权利，其所主张的应付租金属于原告解除合同后被告金太源公司购回租赁物应付价款的构成，性质上不同于继续履行《融资租赁合同》应付的租金，与我国《合同法》第二百四十八条&承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金;也可以解除合同，收回租赁物&的规定并不相悖，故原告请求解除融资租赁合同、要求被告金太源公司按应付租金、已到期租金的逾期罚息、复利及名义出让金额等原告应收款项购回租赁物，符合《融资租赁合同》的约定，本院应予支持。
关于应付租金的具体金额，本院确认扣除保证金750万元后为41，798，265.36元;关于已到期未付租金的逾期罚息及复利的具体金额，原告明确主张至日的到期未付租金的逾期罚息及复利，两被告亦认可合同约定的计算方式，经本院审核，原告诉请中关于逾期罚息及复利的计算方式和金额符合本案《融资租赁合同》的约定，故本院确认至日被告金太源公司到期未付租金4，769，959.89元的逾期罚息为74，530.62元、复利为434.22元;关于名义出让金额，本院确认为1，000元;综合上述具体金额，本院确认被告应支付原告合同解除后回购租赁物的价款为41，874，230.20元。
关于争议焦点四，原告主张的律师代理费及其他损失有无事实依据，两被告认为原告在本案中的代理律师与收款人不一致，律师代理费由个人收取亦不合法，原告主张律师代理费缺乏事实依据。对此，本院认为，原告与被告金太源公司在《融资租赁合同》第5.2.2条约定：一方如有违约或侵权行为，须承担另一方为实现债权而支出的诉讼费用、律师代理费和其他费用。现原告提供的证据表明其向案外人侯昌林所支付的6万元系原告委托枝江市马家店法律服务所代理原告与被告金太源公司间的融资租赁合同纠纷一案诉讼而支付的法律服务费，原告与枝江市马家店法律服务所签订的《委托代理合同》明确由该所法律工作者侯昌林与湖北百思特律师事务所律师胡英华作为原告代理人，诉讼代理费直接打入该所法律工作者侯昌林的银行帐户，此代理费的支付方式是否违反有关收费管理规定，属于行政监管查处范围，不影响原告为本案诉讼已实际支付律师代理费的事实，本案原告诉讼代理人与收款人不一致亦不影响此费用支出的事实，该笔费用属于因被告金太源公司违约造成原告的经济损失，按照双方合同约定应由被告金太源公司承担，并且该费用金额低于湖北省律师服务收费政府指导价标准和湖北省乡镇法律服务收费标准，故原告依合同约定要求被告金太源公司承担原告为实现债权而支出的律师代理费的诉请，本院予以支持。至于原告要求被告金太源公司承担其他损失10万元的主张，因原告未提供相应的证据证明损失的实际发生，故两被告认为该项诉请缺乏事实依据的答辩意见，本院予以采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、第十二条第(二)项、第二十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告万丰融资租赁有限公司与被告宜昌金太源工贸集团有限公司于日签订的编号为XXXXXXX的《融资租赁合同》;
二、被告宜昌金太源工贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万丰融资租赁有限公司租赁物回购款人民币41，874，230.20元，被告宜昌金太源工贸集团有限公司支付该款项后，《融资租赁合同》项下的租赁物归被告宜昌金太源工贸集团有限公司所有;
三、被告宜昌金太源工贸集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告万丰融资租赁有限公司律师代理费人民币60，000元;
四、被告薛建强对被告宜昌金太源工贸集团有限公司的上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任，被告薛建强承担保证责任后，有权向被告宜昌金太源工贸集团有限公司追偿;
五、驳回原告万丰融资租赁有限公司的其他诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币251，971.15元，由原告万丰融资租赁有限公司负担人民币600元;被告宜昌金太源工贸集团有限公司、被告薛建强负担人民币251，371.15元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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的法律后果
关键词：解除、互相返还、赔偿责任
裁判要点：合同解除后，拖欠的土地租金是否还需支付。
《中华人民共和国合同法》
第九十三条&当事人协商一致，可以。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
& &第九十四条&有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
& &（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
& &（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
& &（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
& &（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条&合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
最高人民《关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》
第二十六条&合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十三条&当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条&当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
& &当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
& &人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
案例索引：
湛江市麻章区人民法院（2013）湛麻法民二初字第149号。
基本案情：
原告诉称，被告北乐坑村民小组把政府征地返还的土地中位于赤岭小学对面的面积约2000平方米土地出租给原告黄永成，并于2010年1月1日双方签订了《村民集体用地租赁合同书》，内容有：一、乙方（原告）租用该地用于建设生活住宿设施、厂房、办公等，不得作其他非法用途。二、使用期限由2010年1月1日至2032年1月1日，共22年，期满后双方视需要再协商是否续租，但同等条件下优先与乙方续约。三、租金按3500元/亩/年计算，每年租金共10500元。六、报建及办理屋契由本村村委协助乙方办理，费用由乙方承担，甲、乙双方均没有权使用屋契进行银行贷款及其他抵押用途，证契由村委保管等。七、甲方要求在二年内开始动工建设，在二年内动工建设到第三层框架时，甲方退回乙方订金50000元；如根据乙方使用需要先建设两层使用，待建好第三层后，甲方再退回乙方订金5万元；如乙方有能力在一年内开始动工建设，甲方则给乙方免本年租金，如乙方没有能力动工建设，甲方有权没收乙方订金5万元。八、楼房建设乙方要求正门开大路口需甲方协助办理，乙方建设楼房以村委名誉建设报建。此后，原告依约缴交押金5万元及2010年度租金10500元给被告。而被告却一再拖延不为原告申请、办理报建手续，至2011年起更是拒绝接收原告的租金。原告承租期间自建的厂棚因没有报建手续被政府拆除。现被告又以原告未按约定时间动工建房屋声称没收原告的押金5万元，和阻止原告继续承租经营。被告的上述行为严重损害了原告的权益，故诉至本院，请求：1、确认原、被告双方签订的《村民集体用地租赁合同书》有效；2、判令被告依双方签订的《村民集体用地租赁合同书》约定继续履行合同；3、本案一切诉讼费用由被告承担。
被告北乐坑村民小组答辩称，本案原告主张确认租赁合同有效及要求继续履行的请求依法不成立：根据2010年1月1日双方签订的租赁合同书的条款，已对原告的主要义务进行界定，即原告要在两年内建好三层房屋，逾期，被告有权没收租金及解除合同，同时，原告若逾期支付租金，被告也有权解除合同，该合同是附条件合同，合同约定22年的租金都是每亩每年3500元，合同由于租金没有变化，故在签订合同时对原告的义务进行约定，在2011年之后，原告一直没有支付租金，故原告属于根本性违约，故根据村民小组及村民委员会的决定，解除合同，因此，原告在根本性违约的情况下，没有正当理由下欠租及不按合同约定建设房屋，应当驳回原告诉讼请求。对此，被告提出反诉，称合同签订后，从2010年1月1日至今，历时3年4个月的合同履行时间里，反诉被告仅缴交押金5万元及2010年度的1年租金10500元给反诉原告，2011年度和2012年度两年的租金拖欠不交，也没有依约在两年时间内动工建设厂房等。经反诉原告多次催促，反诉被告仍不履行约定的交租义务和建设义务，严重违反了合同第三条和第七条的约定，符合合同约定的解除条件。2013年3月，反诉原告召开村民大会，经讨论决定按合同约定解除合同，收回属于反诉原告集体所有的租赁土地。
反诉原告认为，反诉被告称反诉原告拒收2011年度租金的事实不存在，涉案土地是经反诉原告村民大会讨论同意出租给反诉被告的集体行为，反诉原告没有任何理由和可能拒绝收取租金，反诉被告违约拖欠租金后，以所谓通过公证送达缴交租金通知书方式，在2011年12月20日向反诉原告送达2011年度租金缴交通知，该行为不能证实反诉被告守约交租或者说反诉原告违约拒收租金的事实，该行为是反诉被告违约欠租后，为了摆脱其逾期交租可能导致合同被解除责任而寻找的借口。理由是本案双方当事人对租金的交付方式有明确的约定，反诉原告是基层农村经济组织机构，在银行也开设有公开的帐户，反诉被告如果说是有诚意交付租金的，直接带现金至反诉原告处交付或直接转帐到反诉原告帐户，均可履行交租的义务，根本不需要先以公证通知方式要求交租。退一步讲，若确如其诉称存在因财务人员个人原因而导致暂缓交租的，反诉被告既懂公证送达交租通知，证明其有较强的法律意识，也应懂得可公证提存租金，可通过公证提存方式交付租金。现反诉被告既不提存也不直接交付租金，证明其诉称反诉原告拒收2011年度租金的事实完全是捏造的。
另外，根据合同约定，反诉被告对租赁土地必须要在二年期限内动工建设，不动工建设的有权没收反诉被告的订金5万元；在二年内开始动工建设到第三层框架时，退回反诉被告订金5万元；如反诉被告有能力在一年内开始动工建设，则免除反诉被告本年租金。这是双方当事人另一个重要违约责任的约定，由于动工建设的厂房等财产在合同期满后归反诉原告所有，合同才会出现22年的租金（3500元/亩/年），不递增的优惠租赁条件，现在该地段土地租金市价已涨至近10000元/亩/年，故反诉被告负有限期动工建设的主要合同义务。根据合同法和正常市场交易习惯，合同订金被没收是构成根本性违约的情形，一方当事人违约导致订金被没收的，另一方守约当事人有权解除合同。反诉被告2010年1月1日签订合同后，直到现在3年多时间不动工建设，明显超过合同约定的两年时间不建设的根本性违约情形，故反诉原告决定解除合同，收回土地是符合合同约定和法律规定的合法行为。
反诉被告在合同履行期间从来没有向反诉原告申请协助办理报建手续，3年多时间里也一直没有动工建设。事实上，反诉被告为了达到节省费用目的，还在合同特别约定&乙方也可利用关系不报建进行建设使用&，反诉原告以22年不递增租金的优惠条件将土地租赁给反诉被告，合同一个主要目的就是要求反诉被告必须在土地上建设，合同期满后所建设房屋归反诉原告，越快建房对反诉原告越有利，因此，反诉原告没有任何理由不协助办理报建手续，由此可见，反诉被告诉称反诉原告不协助办理报建手续，后建房屋因违章被政府拆除的事实不存在。据此，提出反诉，诉请：1、解除反诉原、被告2010年1月1日签订《村民集体用地租赁合同书》；2、判令反诉被告支付拖欠反诉原告2011年度和2012年度租金21000元，并从拖欠之日起按中国人民银行同期贷款利率，计付逾期付款利息至付清之日止；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。
原告对被告的反诉答辩称，反诉的诉求应予以驳回：1、反诉被告不存在违约，双方约定租金每年10500元，合同中双方没有约定交付租金的时间，不存在超时间不交付租金的时间性违约问题；2、通过刚才本诉审理，公证处也证明了反诉被告不是不交付租金，而是被告拒收；3、对于建设房屋问题，根据合同约定，乙方没有能力建设房屋，甲方有权没收定金，该条款没有赋予甲方可以解除合同的权利，同时，报建手续是由反诉原告办理，但是反诉原告没有证据证明其已经进行报建，导致反诉被告一直无法建房；4、对于公证处的资金提存问题，当时已经要求提存，但公证处以不存在独立资金为由没有为当事人办理。
经审理查明，2010年1月1日，原、被告双方签订了《村民集体用地租赁合同书》，被告北乐坑村民小组将位于赤岭小学对面的面积约2000平方米的本村村民集体用地出租给原告黄永成。合同约定：一、乙方（原告）租用该地用于建设生活住宿设施、厂房、办公等，不得作其他非法用途。二、使用期限由2010年1月1日至2032年1月1日，共22年，期满后双方视需要再协商是否续租，但同等条件下优先与乙方续约。三、租金按3500元/亩/年计算，每年租金共10500元，每年于（空白）月（空白）日支付租金。如有拖欠租金或无法支付租金一年以上，甲方（即被告）有权收回出租土地使用权。四、乙方租用土地必须按照双方协商条约进行建设使用，建设使用（空白）年后不动产归甲方所有。五、建设房屋结构及外观由乙方独立设计建造（要求五层基础，三层框架结构设计，建设入水深度12米以上，建设门面要求美观大方实用，设计及建设要求达标本地区厂房办公标准，建设监工由本村委派）。六、报建及办理屋契由本村村委协助乙方办理，费用由乙方承担，甲、乙双方均没有权使用屋契进行银行贷款及其他抵押用途，证契由村委保管；乙方也可利用关系不报建进行建设使用。七、甲方要求乙方在二年内开始动工建设，在二年内动工建设到第三层框架时，甲方退回乙方订金50000元；如根据乙方使用需要先建设两层使用，待建好第三层后，甲方再退回乙方订金5万元；如乙方有能力在一年内开始动工建设，甲方则给乙方免本年租金，如乙方没有能力动工建设，甲方有权没收乙方订金5万元。八、楼房建设乙方要求正门开大路口需甲方协助办理，乙方建设楼房以村委名誉（义）建设报建。合同签订后，原告依约交付押金5万元及2010年度租金10500元给被告。对于原告拖欠2011年的租金，原告通过公证送达的方式，仅公证向被告送达了《缴交租金通知书》，并没有按照通知书中&我现将2011年度应交的总租金人民币壹万零伍佰元（￥10500元）按时交清给贵村，请贵村收下本通知的同时收下总租金。如拒收，一切责任均由贵村承担。&的内容，将2011年度的租金同时公证交付给被告。涉案租赁土地共有3亩，原、被告双方实于2007年5月20日已签订了《土地承包合同书》，该合同涉及的土地为2亩。至2010年，他人与被告租赁的相邻1亩土地已到期，双方于2010年1月1日重新签订了《村民集体用地租赁合同书》，将该3亩土地一并租赁给原告，且原告在签订合同前已实际使用涉案的租赁土地，每年租金共10500元。
另，《广东省农村集体经济组织管理规定》第三条规定：&本规定所称农村集体经济组织，是指原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组织，包括经济联合总社、经济联合社、经济合作社和合作经济联合总社、股份合作经济联合社、股份合作经济社等。&和第六条规定：&农村集体经济组织依法经营管理本组织集体所有的资产，任何公民、法人和其他组织不得侵犯。&和《中华人民共和国土地管理法》第十条&农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。&的规定，合作社与村民小组均是代表本村村民利益的组织，财产混同。
裁判结果：依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告黄永成与被告湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》合法有效。
二、解除原告黄永成与被告湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》，终止履行。
三、驳回原告黄永成的其他诉讼请求。
四、驳回被告湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由原告黄永成负担；反诉费162.5元，被告湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组负担。
裁判理由：本案属确认合同有效纠纷。湛江市麻章区麻章镇北乐坑村北乐坑经济合作社与湛江市麻章区麻章镇赤岭村民委员会北乐坑村民小组均是代表本村村民利益的组织，财产混同，故北乐坑村民小组作为诉讼主体适格。
原、被告双方于2010年1月1日签订的《村民集体用地租赁合同书》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张确认该合同合法有效，本院予以确认。
按照双方在《村民集体用地租赁合同书》中第三条&租金按3500元/亩/年计算，每年租金共（空白）元，每年于（空白）月（空白）日支付租金。如有拖欠租金或无法支付租金一年以上，甲方（即被告）有权收回出租土地使用权。&的约定，原告应当最迟于每年年底前支付当年度的租金给被告。并且，双方约定的&如有拖欠租金或无法支付租金一年以上，甲方（即被告）有权收回出租土地使用权&，实属约定了被告享有合同解除权。原告至今已拖欠二年多的租金未付被告，原告显然构成违约，被告依约享有合同解除权。
另外，双方在合同中约定原告应当在二年内建设五层基础的三层框架结构的楼房，是合同的主要内容，亦是原告签订合同的主要目的之一，现原告不能依约履行，致合同的目的落空。当然，建设楼房应当按照相关行政规定办理相关报建等手续。在合同中，双方亦约定被告有协助办理报建等手续的义务，且原告仅作为租赁人，由其办理相关报建手续，未免加重了原告的合同义务，故原告未能在二年内建设楼房，亦不能完全归责于原告。综合整个合同的内容和履行情况来看，继续履行合同将难于实现合同的主要目的，且原告存在拖欠租金的违约情形，被告有权收回土地使用权的约定，亦是双方的真实意思表示，符合当事人意思自治的原则。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款&当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。&和第九十四条第（二）项&在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务&，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条&合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。&的规定，被告反诉请求解除合同，有事实和法律依据，本院应予以支持，驳回原告主张继续履行合同的诉请。
由于原告未能在二年内建设楼房，不能完全归责于原告，被告亦负有一定的过错责任，故被告反诉原告支付2011年度和2012年度租金21000元，并从拖欠之日起按中国人民银行同期贷款利率，计付逾期付款利息至付清之日止，显然不合理，有失公平，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条&当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。&和《中华人民共和国合同法》第九十七条&合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。&的规定，应当驳回被告的该诉请。
案例注解：本案因被告以原告未按约定时间动工建房而没收原告的押金5万元，和阻止原告继续承租经营。原告认为被告的上述行为严重损害了其合法的权益，故提起诉讼，请求确认双方签订的《村民集体用地租赁合同书》有效，要求继续履行合同。而被告认为在合同签订的三年里，原告并没有按照合同约定使用承租的土地，且未能依约支付租金，已经构成根本性违约，合同继续履行无法达到合同目的，故提出反诉，请求解除合同，并主张原告支付拖欠被告2011年度和2012年度租金21000元及利息。
在审理过程中，本院认为原告的主要合同义务是：在合同签订后二年内建设五层基础的三层框架结构的楼房，且要依约每年支付租金。对于拖欠租金部分，合同已经明确约定，若拖欠租金，被告有权收回出租土地的使用权，该约定已经明确被告享有合同的解除权，且原告也未能在二年内动工建设三层框架结构楼房，已经构成根本性违约，故被告反诉请求解除合同，本院予以支持。
对于合同解除后所产生的法律后果，根据合同法第九十七条：&合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。&的规定，应产生以下法律后果：一、合同尚未履行的，终止履行；二、已经履行的，恢复原状、互相返还；三、损失赔偿请求权。&尚未履行的&应做以下理解：1、合同解除后，因履行期尚未到来，双方的义务相应未履行；2、就是本案的情形，一方当事人在合同解除前应当履行而尚未履行。对于第2种情形，笔者认为在适用&终止履行&的法律后果上应做区别对待：一、对于本案土地租金的支付，应不受该条文&终止履行&的约束，理由：解除前的合同仍然有效，解除前的合同对双方当事人仍然有约束力。从理论上讲，本案所签订的合同属于继续性合同，不具有溯及力，本案合同涉及的是土地使用权出租，其使用价值以租金的形式体现，由于土地性质的特殊性，其价值随着经济等客观因素的变化而变化，合同解除后，没有办法恢复到原始的使用价值，故对于其在合同解除前尚未履行的部分应当依合同的约定继续履行，并不因解除而消灭。二、对于赠与、买卖等一时性合同关系，这些合同一般具有溯及力，在合同解除后，能够恢复到原状，合同解除后的法律效果可溯及至合同签订时，其继续履行尚未履行部分已经失去法律意义，对此应当终止履行。对于该条文，还存在这样的理解：三、应当不区分合同的性质，对于尚未履行的情形，在合同解除后，即产生终止履行的法律后果。
本案中，由于原告未能在二年内建设楼房，不能完全归责于原告，被告亦负有一定的过错责任，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条&当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。&和《中华人民共和国合同法》第九十七条&合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。&的规定，从公平的角度出发，综合衡量法律效果与社会效果，本院认为被告主张原告给付租金显失公平，且对合同法第九十七条采纳第三种理解：合同解除后，即产生终止履行的法律后果，认为被告在合同解除后，应当主张赔偿责任，故判决驳回被告的该诉请。原告对一审判决不服，提出了上诉，认为合同应当继续履行，二审法院对该案还没作出裁判。
笔者认为，本案的焦点在于合同解除后，尚未支付的租金是否还应按合同约定继续履行。笔者对合同法第九十七条的规定更倾向于做第一种理解，即应区分合同性质来决定尚未履行的义务是否继续履行。本案中，原告已经实际使用土地三年多，按照合同约定应当支付土地租金，即使合同解除了，该合同义务不必然终止，被告虽然可通过主张赔偿来弥补自己的损失，但二者不可等同，前者是合同的义务，后者是违约责任，具有惩罚性，二者并不冲突。且本案中的合同属于继续性合同，合同解除后不具有溯及力，合同解除前的合同依然有效，双方应当继续履行，这更能体现合同法意思自治和维护交易市场的秩序，而因合同解除后双方主张的赔偿责任，是对违约方违约的一种惩罚性规定，二者性质并不相同。不同人对法条的理解不同，所作出的认定不同，以上是笔者对合同解除后法律后果的一些见解，在今后的司法实践中仍需继续思考。
麻章法院民二庭
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