讲座回顾丨又到一年“金九银十”，大咖们也在讨论要不要买房
又逢“金九银十”，往年这段时间，通常是很多楼盘销售的旺季。
但在今年，随着楼市限制政策的逐步推出，一些城市楼市遇冷，房价也出现下跌，“金九银十”现象还会重现吗？现在是买房的好时机吗
9月8日，在中新经纬联合微博财经共同策划推出的系列财经沙龙活动——“财经V热评”中，北大经济学院教授、中新经纬特约专家曹和平与中航证券首席经济学家、中新经纬特约专家许维鸿，就“金九银十要买房吗？”的话题进行了探讨。让我们一起听听专家怎么说
为何房价上涨趋势向三四线城市蔓延？
今年上半年，一些热点城市逐步推出住房限购、限贷政策，并在后续完善了配套措施。我们发现，包括北京在内的热点城市，楼市价格和成交量均有一定松动，但是在一些三四线城市却出现了量价齐升的现象，这是怎么回事呢？
曹和平认为，三四线城市房价的快速提升，其实是受大城市房屋限购以后人们刚性住房需求所影响。同时，“同城化”行为也影响了人们的购房选择。“从北京到石家庄，曾经开车需要四个多小时，高铁修建后只需要一个小时零五分钟，两城市在效率上的时间差别变小了。”
曹和平 北京大学经济学院教授、中新经纬研究院特约专家
许维鸿则以“雁型排列”来形容三四线城市房价的上涨情形。他认为，三四线城市房价上涨是宏观经济走入良性循环的一个具体反映，房价上涨的背后其实是收入上涨。
今年的“金九银十”要不要买房？
如今恰逢“金九银十”节点，面对渐趋分化的全国房地产市场，“金九银十”是否会再次出现也成为很多人关注的焦点。另外，面对房价的回调，很多人也开始在心里盘算，要不要在这一时期出手买房？
“‘金九银十’是针对楼市销售者而非消费者而言的，购房者未必要在这个时候凑热闹。”曹和平说。他还表示，现在很多人买不起一二线城市的房子，便去买三四线甚至五六线城市的房子，但在选择时一定要想清楚，因为并不是所有三四线城市的房价都会上涨，需要考虑当地的房地产市场是否供给过量。
许维鸿对此也表示认同。购房者在买房时主要需要考虑两件事，一是当地房地产供给，二是交通运输，三是当地是否有特色。
“并不是所有的三四线城市房价都会上涨，受益于交通运输等基础设施建设的城市、拥有历史文化的历史名城与处于物流、人流、资金流节点上的城市，房价更具升值潜力。” 许维鸿补充说。
许维鸿 中航证券首席经济学家、中新经纬研究院特约专家
综合各种情况，曹和平认为，今年的“金九银十”超大城市的房地产市场价格增长应该是比较温和的，而不是爆发性的。
许维鸿则以投资性需求为角度分析了房价近期变化的可能性。“回想去年，无论是股市或实体经济表现都略逊于今年，当时的房地产也是一个不得已而为之的投资选择。以今年股市与实体经济发展的情况来看，房地产投资需求可能会相对下降。”
买房、租房该如何选择？
热点城市出台楼市限购政策之外，许多新政策如租购同权、共有产权住房也陆续出台。买房与租房之间该如何权衡？
“你是愿意有一套价值一千万的房子，还是将这一千万用于投资一年期收益4.5%可转化为长期的投资票据呢？如果你选择后者，那么你一年将获得45万元，每个月花两万元租房后还可以剩余近两万元。”曹和平以一个鲜活的例子解释了买房与租房之间机会成本的概念，他同时提出，商业再保险和流动性保险在金融市场的深化程度目前仍然不够，这也是人们目前偏好持有住宅资产的原因之一。
许维鸿则认为，在较高的购房成本之下，购房的选择会使得人们的生活变动受到限制，而租房带来的灵活性更大一些。只是目前年轻人消费习惯还没有完全转变，对于房屋购置需求仍然比较看重。
“财经V热评”是是由中新经纬联合微博财经共同推出的系列财经沙龙活动。每期活动结合新浪微博财经话题榜当周热门Top话题，邀请中新经纬研究院知名专家，与主持人一起对话题内容进行分析点评，并与现场观众和网友互动交流。活动于每周五上午10:30在北京外研书店二层举行，并由中新经纬客户端同步进行网络直播。
每期都有不一样的嘉宾，不一样的观点
让我们一起期待下一次精彩话题呈现，也欢迎大家持续关注，我们会在每周三公布周五沙龙的话题并邀请大家报名，给你机会与大咖面对面，大家下周五再见
视频/剪辑：王潮
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点告别狂飙突进的时代 现在投资买房要小心了
这一年来房价涨疯了，全国百城7月新房价格出炉，整体平均房价环比连涨了15个月。据中国指数研究院发布报告统计，去年7月份10685元/平方米的百城平均房价，一年后涨到了12009元/平方米。如果这些数据不足以刺激到你敏感的神经，那你看看下面的数据吧，一年间深圳房价上涨最多，高达41%；合肥等7个城市上涨超20%。而在北京、上海、深圳4万每平米以下的楼盘已实属罕见。2015年上海和北京的城镇居民可支配收入分别是52962元和52859，如果以7月份上海和北京新房均价41802/平米和38307/平米计算的话，在上海和北京买一套90平米的住宅分别要工作71年和65年，让人咋舌。而近期传得沸沸扬扬的二线城市重启限购，终于在上周从苏州开始实施了，南京、合肥也陆续发布了楼市新政。那么疯狂的房价还会继续上涨吗？当前还是投资买房的好时机吗？房地产多项指标回落 普涨格局将改变据国家统计局的数据：月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点。其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。而在销售方面，1-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。数据来源：国家统计局网站转播到腾讯微博数据来源：国家统计局网站多项关键指标的回落，预示着房地产市场已经接近顶部。在下半年，楼市很可能出现逐渐下行的趋势。再加上调控政策的不断出台，特别是房价经过了一年的疯涨后，有非常大的调整需求。其实这跟股市差不多，涨的猛了总需要缓缓劲调整一下。货币投放有所减缓明显房价的上涨跟货币的投放量成强烈正相关关系。1998年到2014年，25年间，增发货币近100倍，尤其是2008年到2015年间，货币的投放速度着实惊人。与之对应的房价也在此期间像坐上了火箭一发不可收拾。今年上半年的货币投放量之大直接推高了房价，无论是新增贷款还是流入房地产的贷款数量均让人瞠目结舌。但根据最新7月份的数据，这种情况正在改观：7月新增人民币贷款4636亿元人民币，预期8500亿元人民币，前值13800亿元人民币；M2同比只有10.2%，增速分别比上月末和去年同期低1.6个和3.1个百分点；央行放水有了收紧的迹象。尤其是在7月份4636亿元新增贷款中，几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款，而企业贷款竟然还减少了26亿元。可见楼市的火热和实体经济的低迷已经到了何种程度。虽然整个房地产市场能否彻底掉头向下还有待观察，但是随着货币投放量的不断收紧，我们可以看出房地产的高潮在一段时期内已经见顶。当然你也不要指望房价会一夜暴跌下去，可以肯定的是房价不太可能像上半年那样疯狂飙涨。人口结构变化，人口红利消失如果说货币投放量短期内直接决定着房价的走向，那么人口结构的变化将会根本上对房价变化产生影响。我们先来看下面两张图：我们从图中可以非常直观地看出，我们正在买入老龄化社会，劳动力人口出现大量减少。这其实不利于经济的发展的，而人口结构的悄然变化对房价的推动力的也在不断减弱，在上世纪80年代初人口出生高峰年龄段人口的婚育高峰渐趋尾声之际，民众对住房刚性需求程度下降。这种老龄化的确实跟日本在上世纪80-90年代所经历的状况及其相似。其实这种现象在2010年左右开始显现，据统计：2015年劳动力规模由2012年的9.37亿降至9.11亿人，这是中国劳动力人口连续4年绝对值下降，而这同时也是中国今天所面临的很多问题的症结所在：人口红利正在逐年缩水。我们很难想象，没有人口红利支撑的房价还会一路狂飙，只不过这种因素对房价的影响是根本性的，短期内感觉还不够强烈。但是趋势的力量太过强大，就像2005年以来房价上涨无法避免一样，相信不久的将来，房价的下跌为因为人口红利的消失也同样不可避免，当然这是在相同货币存量的前提下。政策宽松的边际效应在递减货币政策宽松的初期，比如刚刚从加息通道变成降息通道的时候，往往会对房价起到特别大的提升作用。而一旦连续降息降准，这种货币政策对房价支撑的边际效应就在不断减弱。尤其是这次以拯救实体经济的降息周期，结果钱都流向了房地产的风口上而实体经济依然萎靡不。在前几日发改委“降息降准”建议被及时删除，可见当前决策层其实对这类政策已经开始慎用了。兴业银行首席经济学家鲁政委分析认为，在人民币贬值预期仍然存在的情况下，除非货币市场、股市等金融出现剧烈波动，否则，降准可能会被央行尽可能少地使用。而2015年以来历史罕见的多次降准降息，使当前市场流动性已经很充裕。说白了，经济不景气不是因为市场上缺钱，而是钱没有到它该去的地方。其实政策指向已经很明确，在7月26日政治局会议上强调，货币财政政策要引导社会资金更多投向实体经济和基础设施建设薄弱领域，抑制金融高杠杆和资产泡沫。而众所周知的所谓资产泡沫更多的指的是房地产市场的泡沫，是房价虚高。随着货币政策边际效应的递减，再加上决策层的定调，我们很难想象房价还能像上半年一样飙涨。综上，笔者认为，下半年房价的走势极可能继续稳中慢升的态势，继续上演类似上半年的狂飙突进几乎不太可能，所有奉劝那些下半年还想靠投资房产大赚一笔的要慎之又慎了。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
在这里，熟悉房产市场
扫描左侧二维码即可添加腾讯房产长春站官方微信；
在微信上搜索“腾讯房产长春站”获取更多房产资讯及购房优惠.
均价：均价5800元/平
特色：外挂式电梯房
均价：5388元/平起
特色：低首付1万元
均价：8500元/平方米
特色：高新大品牌邻学校
均价：4600元/平起
特色：销售冠军楼盘
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved如果房价暴跌，被坑得最惨的不是房奴！现在买房还有前途吗？
我的图书馆
如果房价暴跌，被坑得最惨的不是房奴！现在买房还有前途吗？
　　今天抢到的房子，都是以后的负债？　　去年12月以来，房地产市场降温的态势已愈加清晰。自超大城市重庆对炒房者亮出“杀手锏”后，重庆炒房团可谓是被全线绞杀，全军覆没。　　12月楼市全线降温，重庆炒房团全军覆灭　　国家统计局发布了个大中城市住宅销售价格统计数据。据房地产政府咨询专家杨红旭分析，房价整体降温中，一方面，表现在房价下跌城市增加，11月新建商品住宅楼价格环比下跌城市为11个，而12月大增至20个。另一方面，表现为70城总体涨势放缓，11月70城新房价环比上涨0.6%，12月收窄至0.3%。&　　热点城市集体翻绿，北上深房价齐跌！房价仍在上涨的只有广州。　　统计局同步公布了新房和二手房价指数，新房和二手房价格同步下跌的城市，基本属于真跌了。这里包括上海、深圳、合肥、无锡，苏州这五个热点城市。&　　2016年年末，重庆楼市突然爆发，市场甚至有外地人“打飞的”去重庆购房的传闻。重庆官方迅速反应，半个月内五次发声并下发文件，在1月13日祭出撒手锏——“房产税”，坚决遏制炒房行为。&　　对于那些蜂拥而至的“重庆炒房军团”可是欲哭无泪了。因为这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为你不知道下一步会不会提高房产税率。而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。&　　接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者，你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子，还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房？重庆的这一招，可谓打中了炒房者的七寸，具有非常大的杀伤力，不仅增加了持有房产者的成本，而且还打压了二手房的炒作土壤。&　　真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，他们本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了。&　　加上税务部门的对外地人首套房启动房产税，到目前为止，重庆涉及房地产消费端的几乎所有部门都已经表达了控制房价的决心和措施。　　来真的！监管严查土地融资，开出罚单478万　　　　1月16日，上海银监局发布的行政处罚信息显示，江苏银行上海分行受罚477.9254万元，原因是该行给房地产公司违规融资用于支付土地出让金。　　江苏银行上海分行的违规事实是：“2016年7月，该分行给予上海××置业有限公司融资，用于支付土地出让金。2016年4月，该分行给予上海××投资有限公司融资，用于支付拍地保证金。”&　　其实，因为向开发商贷款支付土地出让金而被罚款，在公开报道中，类似案例尚属首次。去年以来，已有多家银行因在房贷业务方面违规或审查不严而挨到“板子”，但江苏银行吃到的这一罚单，数额之大十分罕见。&　　地产分析师卢文曦表示，对违反相关规定的银行进行重罚，可见监管部门对保持楼市调控政策严肃性和对市场平稳有序发展的决心。&　　“其实从去年12月后房企在拿地动作上已经谨慎和规范，从管理层释放的信号来看，后续房企不仅在土地融资方面会有不少难度，其他融资可能同样面临趋紧的局面。” 卢文曦补充道，“相信银行接下来针对房地产融资会更谨慎行事，土地市场降温格局已经确立。”　　多部委继续加码楼市调控　　2017年伊始，多部委便纷纷加码楼市调控。&　　发改委：1月10日，国家发改委主任徐绍史在新闻发布会上表示，现在碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的去库存。解决的办法是分城施策和推进城镇化建设。消化库存还要考虑到一亿人进城和棚户区改造的货币化安置。最终要制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规规定和财政金融政策。&　　银监会：同一天，银监会指出，完善差异化信贷政策，支持去库存。分类实施房地产金融调控。&　　国土资源部：12日，国土资源部又表示，对保障房用地实行应保尽保，对商品房因城因地施策，对房价上涨压力大的一线城市要合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少用地供应。&　　与此同时，近期各地正陆续召开地方两会，从各地地方两会透露出各地对楼市调控的风向来看，2017年还是“严”字当头，所以今后对相关规定从严从紧执行将是主基调。&　　正如方正证券首席经济学家任泽平说的那样，“转机在于这次中央经济工作会议提出的长效机制，如果这个长效机制在2017年、2018年能够实施的话，中国的房地产将会平稳健康发展，中国的转型也将迎来转机，如果我们不能建立长效机制，还通过刺激房地产稳增长，加重雾霾，让旧经济死灰复燃，让新经济、新金融都被压抑的话，那么我们的转型就越走越远了。”　　炒房的哭成泪人：今天抢到的房子，都是以后的负债？　　有些人，仍然对楼市抱有最大的热情，比如他就拿出郎咸平教授的观点，说拿美国、欧洲的房产税举例，房产税会是取之于民，用之于地区，所以房产税的目的是将城市建设的更好，拥有更好的环境和基础设施以及地区福利，然后带动房价上涨，所以房产税的作用其实是涨房价的。　　这种说法完全是不负责任！　　如果2008年之前，推出房产税，如果按照西方的配套制度，房产税专款专用，我相信能够促进房价的稳定，并且平稳上升。但可惜，2016年，北上深的平均房价不是1万以内，而是4万以外。　　所以房产税的作用将完全不同，就跟同样是人参，好东西吧，你身体虚弱的时候，他是救命的珍品，但如果你是上火燥热，这东西就跟毒药差不多。　　我们需要加强周边建设的时候，房产税必然能够拉动环境建设，但当我们已经拥堵拥挤不堪的时候，这种边际效应已经很低，相反他现在的作用很可能是改变炒房者的预期。多套房持有者已经不能再快乐的玩耍了。　　所以，结果其实显而易见，房地产税就是中国房价的杀手锏，因为现在买房出租，租售比不到2%，基本上没有利润，甚至现金流是负的。　　所以拿着多套房产的唯一目的就是升值，在成本为零的前提下，他可以耐心持有，死也不卖。但如果加入了持有成本，这就会让他如坐针毡。房子出租不赚钱，每月还要交税，房子其实已经不再是资产而变成负债。　　大家可能多年后才能感受到这个笑话，一个家庭付出几代人的所有积蓄，还得去抢购，然后居然买回来一堆负债？对于他们来说这个笑话一点都不好笑，简直有点残酷。　　谁还会为高价的房子去接盘买单？　　如果房价暴跌，被坑得最惨的竟不是房奴！！　　在中国，一个房子承载了多少普通老百姓的梦想，但无数人却因高房价望而却步。原因无他，房子成了投资产品，失去了居住功能的本质属性。　　最近身边有不少朋友问我：房价到底会不会暴跌？如果我们把房价跌幅超过10%称为暴跌，那么，有四大因素或让房价下跌，若集齐四个因素同时出现，房价必然暴跌！　　一、GDP算法改革　　看房客都知道，房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡。而因为国家的一项重大改革，地方政府很可能再也不会充当房价的保护伞了。　　前不久，国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国 内生产总值核算数据的公告。国家统计局副局长许宪春透露，目前国家统计局正在探索新方式，将分享出行、“沙发客”等新兴行业纳入至官方 GDP增长数据中。　　去年7月，国家统计局公布2季度GDP同比增长6.7%。此次是在中国实施研发支出核算方法改革后首次公布GDP。据国家统计局核算司负责人介绍，核算方法改革后，理论上GDP增速将上调。从近十年的数据来看，改革后GDP增速年均提高0.06个百分点。　　改革后，GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下，过去未曾被纳入统计范围，但在经济生产中的比重越来越大的一些行业，将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业，将带来大量的GDP，未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。　　所以，有了更粗的大腿，地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢？　　二、未来购房刚需人口减少　　购房人口一直是决定房价的最基础作用力。根据中国报告大厅的数据，做出各年出生人口分析如下：　　我们把买房刚需族定义为25岁到35岁的人口。根据出生人口估算刚需族人口，不考虑死亡因素，则各年刚需族增长率如下：　　我们发现，近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年，刚需族增长率也是最大的。2017年，刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始，刚需族将每年都在减少，这预示着潜在买房人口的下降，全国房价增速必然下滑。　　刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了，而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了，卖房的多了，短时间内，房产中介的“客源/房源比”将大幅降低，买房者话语权增强，房价想不降都难了。　　三、开征房产税　　今年，国务院国土资源部向地方政府明确了两点工作目标：一是在2016年底前，要基本实现“停发旧证，改发不动产产权证”。而是在2017年底前，不动产统 一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。而不动产统一登记被认为是开征房产税的必要前提。房产税很有可能要启动！　　房产税令人捉摸不透的地方在于，人要不要买房、要不要卖房，最重要的决定因素是房产税的负担成本有多大。而现在全国征收细则都没出来，也难以预料。如果房价上涨的收益仍然大于房产税的成本，那么该房的还是会买房，该炒房、屯房的还是不会卖。　　如果房产税支出真的超过房价上涨的收益，那么大家的购房投资理念会发生变化。从原来认为“房子多就是好”，将变成房子要“少、精、好”。多套房产，不如一套 精品。最后，个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内，其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似，当全国都 实行房产税，一个城市的房价下降，这个行情会有传染性，其他城市房价也撑不住。　　四、收紧货币和信贷　　房价的涨跌也必须得看国家大势。当年日本、香港的房价暴跌背后都有货币和信贷的助力。　　中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化：货币多，房价涨；货币少，房价跌。一旦政府控制住货币和信贷，房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国 1990年到2012年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求，而是货币。　　今年的中央经济会议提出，要实行“稳健的货币政策”，意思就是货币和信贷不会再向以前那么宽松了。　　显然，政府已经认识到靠超发货币和宽松信贷，已经无法再有力拉动经济发展了。无节制的宽松信贷会导致大量的烂账坏账，还会推高各类商品价格，包括房价。过量的资金会跑到利润率更高的金融市场投机，实体经济却得不到补充，这对经济发展是有害的。　　因此，减少了资金向房地产的流入，房价回落十分有望。　　简单分析了未来房价最可能下跌的因素，不妨再来大胆预测下，房地产泡沫破灭之时房价暴跌会发生什么？哪些人将损失惨重，哪些人又会从中大赚一笔？房价暴跌后，损失最惨的是谁？　　表面上有多套房的亏得最多，但实际上，他们最能从房价暴跌中获利。　　当房价下降开始，有刚需的忍不住想买房，嗅觉敏锐的炒房客就出动了，因为掌握的房源多，总有一套是能卖出去的吧。　　接下来，房价继续往下走，直到底部，炒房客拿着卖房的钱又能以更低的价格把同样的房子买回来，还赚了一笔差价。　　所以说，有多套房的，是真的不怕房价暴跌。价格波动越大，他们投资获利的机会就越多。　　而房价暴跌，损失最惨的是最希望房价暴跌、买便宜房子的的无房者。买东西最求便宜无可厚非，但房价暴跌，买房就便宜了？这可不一定，买房甚至可能变得更“贵”：　　第一，房价暴跌的时候，你的收入也打折扣。房地产不景气，各行各业的经济都受到影响，企业利润低，裁员、减薪将是家常便饭。房价跌了，收入也跟着跌，如果因此而丧失晋升机会甚至失业，那买房就是更难而且更“贵”了。　　第二，房价暴跌，银行会严格贷款审批。因为看不清未来止跌回升的前景，更多潜在购房人会选择观望，买房人口减少，加上房价进一步下跌的风险预期，银行会更加严格贷款审批，提高首付款比例，减少利率优惠。　　比如， 现在200万的房子，最低2成首付，首付40万，利率为8.5折4.17%；房价暴跌后，同样的房子价值120万，最低4成首付，首付48万，利率为基准利率4.9%甚至更高。相比之下，暴跌后买房首付和利率都更高了。　　第三，房价暴跌后，新楼盘会减少，二手房活跃度也会下降，所以可供你选择的房子减少。买房成本可能不贵，但一个衰弱的市场，必然无法生产出先进的商品。如果你对房屋设计、质量有高要求，很多房子会让你失望。　　所以说，房价暴跌的时候，被坑得最惨的不是房奴，而是没有积蓄的“老百姓”。千万别再期望房价暴跌了，缓慢地回落才是对我们最好的。来源：财经圈的那些事儿（vcaixin）综合报道加息会导致房价下跌吗？&来源：lixunlei（lixunlei0722） &作者：李迅雷最近央行上调了逆回购利率和SLF利率，引起市场热议，不少人认为这是货币政策从宽松转向紧缩的开始，还有一些人认为我国步入加息周期。对此，我前几日写了篇公众号文章，指出央行的这一举措被过度解读了。今天，央行的研究局局长徐忠在接受上证报记者采访时也表示，此次中标利率上行是市场化招标投标的结果，与传统的央行加息（上调存贷款基准利率）存在较大差别。&如果这次中标利率上行不属于加息，那么存在这样的疑问：1.今年是否会出现传统意义上的加息？2.如果上调存贷款基准利率，是否如不少学者所言，央行货币政策就步入了加息周期，并将导致房价下跌？&今年是否会出现传统意义的加息，更多取决于今年经济几个关键指标：首先是汇率，如刚刚公布的1月份外汇储备数据，环比下降123亿美元，降幅继续收窄，这或与美元指数走弱有关，若本币贬值压力不大，即便美元加息，也不会成为国内需要加息的原因，毕竟中国与美国及其他发达国家之间的利差还比较明显；其次是GDP走势，国内经济依然存在下行压力，而美国经济处在上行之中，故中国没有必要跟随美国加息；第三是通胀，我认为2017年通胀的可能性不大，从历史数据看，CPI与GDP有明显的相关性，如果名义GDP增速不高于10%的话，CPI就不会超过3%，或者M2增速与名义GDP增速之间的缺口不收敛的话，也不会出现通胀，故不需要通过加息来抑制通胀。&就目前来看，贬值、通胀和经济上行这三大压力或趋势都不明显，故短期内加息的概率不大，但也不排除年内加息的小概率事件，毕竟包括货币政策在内的经济政策都属于“相机抉择”，经济学家们所谓的“预测”，说白了大部分是“猜测”，因为你无法预料今年还会出现哪些黑天鹅事件。那么，如果今年加息，会导致房价下跌吗？&不少人认为央行调整基准利率对房价会带来负面影响，从逻辑上可以这样解释，但相关性分析并不支持该结论。王晓东研究发现，存贷款基准利率的调整对房价影响并不明显，而房地产政策对房价的影响十分明显，下图中：若考察“金融机构贷款加权利率”，计算“个人住房贷款”与“一般贷款”之间的相对水平，基本可以解释房价的每一次拐点(2008年末才开始有数据)出现都与相关政策出台有关——这正是房价对政策导向的充分反应：“利率相对水平”提升背后反映了政策的收紧，表明诸如房贷利率打折幅度缩减，二套房优惠不予支持、外地户籍限购等一揽子调控政策的升级。&如2010年之前，个人住房贷款利率相对于一般利率水平大致是8折到7.5折；2010年10月之后，为抑制房价暴涨，房地产调控趋于严厉，房贷相对利率开始回升。又如，当2014年第三季度房价涨幅接近于零的时候，房贷相对利率又开始回落，反映了房地产政策的持续宽松，这当然与经济下行和房地产库存压力加大有关。随着房价恢复上涨以及居民杠杆率的提高，去年10月房地产政策又开始收紧。&房贷相对利率的变化与房价波动数据来源：国家统计局（中泰宏观王晓东供图 ）&上图表明，尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程，也经历过降准降息的过程，但房价并没有因为加息而下跌，最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之，影响房价的因素很多，如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等，利率政策只是其中的一个因素，而且，货币政策一般是总量政策，未必针对房地产的，只有针对房地产的相对利率政策，才会对房价产生显著影响。所以，我们在分析加息对房价的影响时，最好进行“穿透式分析”，即一定先要清楚加息的目的是否针对房地产。如这次逆回购利率上调，更像是对着债券市场这只鸟射箭，引导资金脱虚入实，而不是鸣枪，要把所有鸟都惊飞。还可以举一个相反的例子，日本实行长期低利率政策，目前甚至为负利率，但房价却没有因此而上涨。可见，如果利率能够调控房价，那房价的控制就太容易了。在各类资产价格中，债券对利率是最敏感的，股市对加息的反应也未必敏感，如年连续加息，股市却不断创新高，因为当时决定股价的诸多因素中，盈利增速比加息的权重更大。&日本住宅价格指数随国债收益率下降而下跌数据来源：BEA（中泰宏观王晓东供图 ）因此，一个经济体发展所处的阶段可能对大类资产价格的走势具有决定性的影响，即影响它的趋势，而估值水平的高低或只能改变斜率但不能改变趋势。如中国正处在城市化的上升阶段，向高收入国家迈进，故房价怎么调控都很难跌；日本已处在人口超级老龄化阶段，却不容许外来移民，故利率如何低也难以刺激房价；美国如果没有大量移民，估计房地产也会衰落。&此外，房地产作为一种大类资产，其价格除了受市场因素影响外，管制程度的高低对其价格产生影响十分明显。如中国房价收入比高的地区，基本集中在一二线城市，因为管制条件下一二线城市的土地供给相对于人口的流入（大城市方兴未艾）而言，是不足的。相反，三四线城市的土地同样受到管制，但人口流入量相对少（中国的城镇化已到后期），所以，基本不存在供不应求问题，即土地管制影响房价程度较低。&中央经济工作会议提出，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落，这应该是今年房地产政策的核心目标，因为抑制泡沫的意思是不让它再涨了，“防止大起大落”的重心是在后面，即不要大跌，就是不要刺破泡沫，故今年房价要跌非常难。不过，这样调控的难度会随着时间推移会越来越大，因为全球没有一个只涨不跌的市场。只是当你希望房价跌的时候，即便加息也未必会跌；当你希望房价涨的时候，即便将利率降为负也不会涨。【延伸】央行加息核心逻辑是什么来源：lixunlei0722 &作者：李迅雷央行变相加息被过度解读&有关央行加息的评论文章早已是铺天盖地，不少文章列举央行加息的理由真可谓搜肠刮肚，如为了防通胀、为了去杠杆、为了防贬值等；更有人预言这标志着货币政策步入紧缩时代或进入加息周期。&为某项政策出台找理由总是不难的，就像发现一味中药有很多功效一样，关键是要找到对症下药的“症”是什么？至于其他的辅助作用都是附带的。此外，对决策的选时分析也很重要，因为决策过早或过晚，效果会大相径庭。&比如，有人解读加息的原因是通胀压力，那么，当前中国经济面临紧迫的通胀压力吗？计算一下2016年上中下游的价格传导效果，发现进口油价自低点反弹了约50%，PPI中采掘业价格指数反弹了约25%，原材料价格指数反弹了10%多一点，而加工业只反弹了5%左右，到了下游消费品，涨幅几乎为零——说明价格传导效应递减。因此，通胀不是当务之急，价格传导不畅倒是问题所在。国内上中下游价格传导不畅数据来源：国家统计局（王晓东供图）&还有人认为加息的原因是因为中国经济已经企稳。从GDP增速看，2016年的确走了一个L型，但从拉动经济增长的三驾马车看，无论投资、消费还是出口，增速都在往下走，说明经济尚未企稳。虽然去年12月份房地产投资增速出现回升，但随着销售额趋缓，2017年房地产投资增速回落应确信无疑。实际投资与消费增速均下行数据来源：国家统计局（王晓东供图）&至于认为这次加息是为了防止本币贬值，逻辑上似乎成立，但从选时看理由并不充分，因为年初以来，美元指数持续走弱，人民币已升值不少，故也没有必要在这个时点选择提高官方利率，更何况当前外汇管制已进一步加强，没有太大必要通过加息来稳定汇率。总之，通胀、经济企稳、防贬值等理由或不成立，或不充分。那么，是否可以从央行加息的时机选择上找到其加息的真正原因呢？即所谓当务之急的“急”才可能是央行加息的核心逻辑。&一年之计在于春：前两年问题都出在春天&回顾前两年的经济政策，发现有一个共同的特点，就是前松后紧，如日至5月11日，央行分别实施了两次降准和两次降息，上证综指直逼5000点。降准降息是为了防止经济下行，鼓励大众创业、万众创新，但实际效果却是经济脱实向虚，居民炒股加杠杆。为此，5月25日《人民日报》刊登《五问中国经济——权威人士谈当前经济形势》的长篇文章，文中指出，“从一定意义上说，防风险就是稳增长。当前经济风险总体可控，但对以高杠杆和泡沫化为主要特征的各类风险仍要引起高度警惕。实现今年经济发展预期目标，须把握好稳增长和控风险的平衡，牢牢守住不发生系统性、区域性风险的底线”。&自权威人士文章出台之后，金融监管就全面加强，股市大幅回落，融资杠杆率水平也大幅下降。值得反思的是，如果2015年春季的货币政策不那么宽松的话，股灾或可避免。&又如，2016年第一季度新增信贷规模达到4.6万亿，超过2009年同期为应对次贷危机产生的巨量贷款规模，创下单季信贷的历史新高。这与1月4日权威人士再度提醒的“降低融资成本，既要防止顺周期紧缩，也绝不要随便放水，而是针对金融市场的变化进行预调微调，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长”有明显相悖之处。而且，2016年初M2的增速目标被上调至13%，同时居民购房首付比例 也被下调，使得一二线城市房价出现大幅上涨，居民购房加杠杆，房贷要占2016年新增贷款的四成以上。&&于是，权威人士于5月9日第三次发文指出“货币扩张对经济增长的边际效应递减”，“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤”。&由此可见，偏宽松的货币政策导致股市泡沫和房地产泡沫，而且宽松主要体现在上半年（2015年下半年的降准降息是为了救市）。银行作为商业性金融机构，只有在年初大规模投放信贷，才有可能提高当年利润指标的实现率，因此，货币政策的前松后紧很大一部分是体制性原因，与考核目标有关。俗话说，一年之计在于春，对于金融市场主体的银行而言是如此，对于货币政策的制定者更是如此。当然，过去两年货币政策上的摇摆，不能怪央行，因为政策目标多元化、企业与政府之间博弈（企业总是要求货币宽松）是长期存在的。&不过，2017年可能与往年不同的是，在防范金融风险、加强金融监管方面的认识更加一致，因此，节后上班第一天央行就变相加息，无非想给市场传递货币政策从“偏宽松”回归中性的明确信号。同时，趁着特朗普还没有来得及向中国摊牌，先表明中国控制货币超发、稳定汇率的态度。&俗话说“事不过三”，我斗胆预言，在三篇权威人士访谈之后，今年将不会再有权威人士接受人民日报访谈了，因为从中央到地方都已经把防风险和去杠杆当作头等大事，估计今年的M2增速目标会比去年下调1-2个百分点。& & & & & & &偏宽松回归中性不代表步入加息周期&是否步入加息周期的一个基本判断是经济增速处在上行还是下行阶段。当前经济增速显然还是处在下行阶段，否则中央经济工作会议就没有必要提稳增长的底线思维了，且去年末各大商业性研究机构普遍预期今年经济增速还会下行，故连续加息的可能性不大。&这次央行上调逆回购利率，也不属于传统意义上的加息，故象征意义大于实际效果。今年的政策核心要点是守住两条底线，一是稳增长，二是防风险，连续加息会导致资产泡沫的破灭，从而触发系统性风险，所以，中央经济工作会议也只是提“去杠杆”没有提“去泡沫”。&因为存在稳增长和防风险的双重目标，故货币政策的运用空间并不大。如果今年政府工作报告能够将经济增长目标下调至6-7%，而不是去年的6.5-7%，则M2增速目标可相应地降至11%，但即便为11%的增速，去杠杆的效果还是有限，如去年M2增速为11.3%，但企业、居民和政府的杠杆率水平都继续上升。&总体看，货币政策只是从偏宽松调整至中性，在外汇管制加强的情况下，汇率不会成为货币紧缩的理由，所以，确实没有必要将央行此举解读为货币紧缩政策的开端。不过，对资本市场而言，由于去杠杆将贯穿今年的始终，故很难有趋势性上行的机会，但存在结构性或跌出来的机会。与过去两年前松后紧的政策特点相比，今年很可能是前紧后松，前紧的原因不仅来自国内，还来自特朗普的新政，后松则可能来自触碰底线后的反弹，毕竟还有举世瞩目的十九大值得期盼。来源：lixunlei（lixunlei0722） &作者：李迅雷
馆藏&10216
TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢