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买房首付交了却付不起月供咋办 这样做可以保住房子
来源：和讯网
有贷款者走到无力还贷的地步，不知道该如何处理，自己没有方向，银行和开发商也非常头痛。目前也没有相关的法律，专门解决此类的问题。我们认为，无力还贷的人与银行协商解决，将损失限制在最低，才是解决问题的好办法。
有贷款者走到无力还贷的地步，不知道该如何处理，自己没有方向，银行和开发商也非常头痛。目前也没有相关的法律，专门解决此类的问题。我们认为，无力还贷的人与银行协商解决，将损失限制在最低，才是解决问题的好办法。
相关法律解答
首先，分析开发商、购房者和银行三者之间的法律关系。概括地说，开发商与购房者之间属房屋买卖合同关系，购房者和提供贷款的银行之间形成借贷合同关系。同时，银行为了保障贷款安全，要求购房者（借款人）以房产作抵押，从而形成了从属于借贷合同的抵押合同关系。
根据《担保法》的规定，借款人可采取保证（借款人个人或第三人的信用担保）、抵押（不动产等）、质押（动产、法律允许的有价证券或某种财产权）等不同的担保方式。
明确还款责任
产权过户前，开发商是还款责任人。购房者交付了首付款，办妥抵押贷款，开发商与购房者之间房屋买卖关系确立。在开发商没有为业主办理产权证之前，贷款人停止还贷，银行无权找贷款人催款，只能找开发商问罪。
产权过户后，购房者是还款责任人。购房者和银行之间原本是借贷关系。同时，银行为了保障贷款安全，要求贷款人以房产作抵押，从而又增加了一层抵押关系。办理了产权证之后，借贷合同及抵押合同就进入执行过程中，贷款人如果出现不能按时支付月供款的情况，银行有权对贷款人进行处理。
还不起款怎么办？
《城市房地产抵押管理办法》第三条规定：本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
根据法律规定，贷款人连续6个月以上未还款，银行就有权将此事付诸法律判决。通过司法程序处理抵押房产时，房产的共有人、承租人在同等条件下享有优先购买权。所得金额要先支付处理过程发生的费用，再扣除应缴税款，之后偿还银行的债权本息、违约金、赔偿损失。如有剩余，交还贷款人，不足以支付违约金、赔偿金的部分，银行有权向贷款人继续追讨。
该如何应对？
协商暂停还款
李某在豫园附近经营一家古玩店，也是由于经营不善的原因，无法履行房屋还贷义务。银行工作人员找上门来，了解了事实情况后，建议他“暂停还款。暂停的，是本金的偿付，利息还是照付不误。李某接受了这一协议，但他很快就发现，选择“暂停还款，自己的压力还是很大。小店经营看来已无回春之望，每月在还贷款上面，也很难支撑。最后，他只能把房子卖掉，换取自己无债之身。
而且恢复正常还款后，“暂停还款几个月，就要往后顺延几个月。如此算来，并不合算。案例一当中的李某，若是选择“延长贷款年限，也不至于最终落个不得已卖房的结果。
协商延长贷款年限
某小型贸易公司业主张先生，05年购买本市一套商品房，在建设银行贷款50万，期限为5年，每月还贷9631.56元。后因公司经营上遇到困难，张先生暂时无力偿还这笔费用，故向银行申请暂停还贷。银行工作人员建议他，将按揭的年限延长至30年，如此，每月还贷金额不超过3036元，这样的费用支出，张先生觉得还可勉强接受，将来公司经营状况好转，大不了再提前把贷款还清就是了。于是重新签订了贷款协议，避免了房产强行抵押的后果，且自己在银行的诚信度也没有受到损害。
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内容导读：
贷款合同何时成立?第一笔月供款什么时候付?根据我们签订的贷款合同，双方签章时合同即刻成立，合同成立当天也是放款日。而第一笔月供款是自消费者在签订贷款合同后，贷款方放款后30天支付。
　　问：合同何时成立?第一笔月供款什么时候付?　　答：根据我们签订的贷款合同，双方签章时合同即刻成立，合同成立当天也是放款日。而第一笔月供款是自消费者在签订贷款合同后，贷款方放款后30天支付。　　如还款的银行卡丢失了怎么办?在您办理挂失业务的同时请办理新卡，请尽快联系我们或经销商，提供相关资料，我们会尽快为您办妥新的授权还款账户。
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京公网安备67号招商银行“自主月供”贷款介绍_新浪房产_新浪网
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招商银行“自主月供”贷款介绍
　　是推出的一种全新还款方式，通过招商银行“自主月供”，您可以选择一个较短的期限作为期限(如3年、5年或10年)，按照较长的期限(如30年)来计算月供，每月还款压力较小，轻松还贷。
　　按照这种新的还款方式，同样是一笔30年期的住房按揭贷款，可选择一个较短的贷款期限，如按5年期计算利息，而按照30年期的月供还款，在5年到期时，客户既可选择提前还款，也可选择继续再办理一个5年期贷款。
　　比如，小王有提前还款的打算，在申请一笔50万元的住房按揭“自主月供”时，就可选择贷款期限为5年，其年利率为5.7375%；但在支付月供时，他可以和银行约定按照30年(也可以是10年、20年等)来计算每月还款额，月供为2914元；在第5年末贷款到期日时，再一次性偿还剩余的本金46.4429万元。
　　而按照普通的5年期贷款，小王每月的月供要支付9605元，还款压力会很大；若按照普通的30年贷款，其贷款利率为6.0435%，比5年期房贷利率高出0.306%，小王需要支付更多的利息。
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新浪房产发表的文章
不支持Flash　　合同签了，首付款付了，甚至房子都过户了，这时候突然晴天霹雳，房贷批不下来……肿么破？退房，肯定不甘心！那该怎么补救？
　　现在就来看看，贷款下不来的应对方法。
　　银行收到贷款申请之后一般从以下几方面进行审核：
　　贷款人的收入
　　贷款人的信用资质
　　房子的情况
　　一、你收入不够
　　一般来说，收入和还款能力成正比，每月月收入最好是月供的1.5-2倍。
　　比如说吧，你向银行贷款100万，20年每月等额还款月供6544元，那你每月收入要在9816元以上，否则银行会质疑你的还款能力，并拒绝向你贷款。
　　补救方法：
　　1、延长贷款年限，月供会减少，同样贷款100万，30年每月等额还款月供5307元。不过，你的贷款利息会增加，20年利息57万，30年利息91万。
　　2、找担保人，担保人会算作共同还款人。不过，人家愿不愿意担保是个问题，一旦你还不起贷款，第一个找的人就是他。而且如果对方在你贷款期间买房，同样需要贷款的话，他走的银行利率和贷款政策是按照二套计算的。
　　二、个人信用有污点
　　比如以下情况，包括但不仅限于：
　　补救方法：
　　1、一般来说，个人信用有污点需要消除后才能申请贷款。但如果你实在急着贷款，可与银行协商，向银行解释原因并提交相关材料，至于贷不贷给你看银行。
　　2、试试不同的银行，每个银行的信用评分标准是不同的，会有一些银行相对宽松一些，只要信用记录不是很差，一般来说都能获得贷款。
　　三、房子太老了
　　相较新房，二手房向银行贷款比较难，特别是高龄二手房，房子越老越难出手，升值空间也会变窄。
　　出于规避风险的需要，大部分银行会把房龄作为影响贷款年限的主要条件，房龄越短，越容易获得贷款，房龄超过30年的商品房是很难进行贷款购房的。
　　补救方法：
　　因为房龄高贷款下不来，就适当降低贷款额度或者减少贷款年限，银行承担的风险减少，可能会考虑放款。
　　四、你太老了
　　银行会对贷款人的年龄进行限制，如果借款人年龄太大，贷款风险就会变得越高，年龄太小，没有稳定的收入，偿还能力也值得银行考虑。
　　一般来说，贷款人年满18岁就可以办理个人住房贷款；借款人的年龄加上贷款期限不能超过65岁，否则不予受理；如果你年龄超过40岁，最长贷款期限只能在25年以下。
　　对年龄要求各家银行都不同。
　　补救方法：
　　因为年龄大贷款下不来，可以减少贷款年限，或者换家银行试试。
　　五、银行贷款额度紧张
　　每年，银行的个贷额度是固定的。如果在银行额度紧张时申请房贷，那可能就要排很长时间的队。
　　如果一段时间内做个贷不太挣钱，银行可能将有限的信贷资源优先投放到贷款利率更高的业务上，很少涉及或大幅缩减个贷业务，导致“一贷难求”。
　　补救方法：
　　1、找准贷款时机。一般来说，年初贷款宽松，10月之后会收紧。
　　2、贷款额度紧张时，银行会先考虑优质客户。
　　3、贷款额度紧张时，银行会优先考虑纯商贷客户。一方面，组合贷办理流程复杂，申请周期长，另一方面，组合贷给银行带来的利润有限。
　　4、换个银行，每家银行额度松紧情况不一样。
　　以上就是购房贷款批下不来的一些原因。除此之外，不具备贷款资格、贷款材料不齐全等也可能导致贷款失败。
　　如果贷款实在下不来，买卖双方就要协商如何支付尾款，比如买方自行筹款等等，如果实在无法支付，只能解除合同了。
　　● 一般来说，银行贷款不是由于买家的个人原因无法办理，买家可以不承担违约责任，卖家应该无条件退还购房首付。
　　● 如果是因为买家自身原因，比如征信记录有污点或者还款能力不够导致贷款下不来，买家需要承担违约责任，支付违约金给卖家，同时卖家应该返还首付款。
　　● 无论什么原因导致贷款下不来，你的首付都能退，区别在于你是否需要支付违约金，违约金的数额根据合同规定，一般不超过房屋总价的20%。
　　多叨几句：
　　办个银行贷款套路很深。在签合同时就要充分考虑到这一点，明确约定：双方因不可控原因导致房贷无法办理该如何处理，买家还是卖家的责任？无责和平解约还是有一方要赔偿？违约金多少？同时还要约定，这期间房屋价格的变化带来的收益或损失如何分担。
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　　不要做超出个人承受能力的事
　　搞清楚自己的状况再下定
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