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楼市政策回归常态是什么情况
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【高库存或致使房企提价难】从已经实施的楼市政策来看，政府无疑是在出手“救市”，帮助上市房企去库存，年底楼市销售量的“翘尾”行情将助推房企业绩回暖，但指望由此进入新一轮发展并不现实，房企回归“新常态”势在必然#楼市动态#【楼市政策鼓励改需 四月有望回归五成】在中国经济进入新常态后，过去十年高歌猛进的楼市也进入到新常态，今年楼市调控怎么走？张大伟预计，目前市场正在逐步企稳，政策也会在4月份逐步落地。到4月份，二套房首付很可能将回归到五成。【住建部秦虹：楼市政策回归常态&房价不会全面上涨】刚刚过去的3月份,六部门密集出招松绑楼市引爆了市场,新政引发楼市暴涨的舆论也瞬间沸腾。对此,住建部政策研究核心主任秦虹接受中国经济网记者采访时表示,目前全国总的供求关系是偏松状态,释放改善性需求有利于消化库存....
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从经济结构问题入手 让政策回归常态
　　备受市场关注的10月份楼市销售数据终于浮出水面。10月份，全国70个大中城市的商品房价格同比涨幅接近4％。前10个月，全国商品房销售面积达到6.64亿平方米，超过去年全年。但同10月环比成交量明显下降，降幅超过一成。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9％，涨幅比9月扩大1.1个百分点；环比上涨0.7％，涨幅与9月相同。一线城市房价再次领涨全国。数据显示，10月，广州一手房价格同比涨幅12.1％，环比上涨2.1％，领涨全国。深圳以8.9％的同比涨幅位居第三位。在二手房方面，深圳以18.9％的涨幅遥遥领先其他城市。 中国论文网 /1/view-221932.htm　　近日，在国家发展改革委、国土资源部、环境保护部三部门召开的“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”贡第二次部门联合信息发布会上。国土资源部规划司司长董祚继在会上回答记者提问时表示，目前房地产行业总体上没有过剩，否则房价不会上涨，还有那么多人需要房子。从这个情况来看价格还是要上涨的。 　　董祚继指出，目前房地产行业没有过剩并不等于不需要健康发展。“我个人觉得现在的问题从土地方面讲不是保障性住房和高档房地产有什么政策。保障性住房采取划拨土地是很明确的，高档房地产肯定是走向完全的市场化，招拍挂出让土地。董祚继表示，现在的主要问题是，对普通的商品住房，长期的政策应该是抑制房地产价格非正常上涨，把正常上涨尽可能的返还给社会。也就是说从长期来看，我国正处于加快发展的过程中，土地日益稀缺，从这个情况来看价格还是要上涨的，任何人没有办法进行抑制。但是应该通过税收的措施，把土地增值返还给社会，这是解决问题最终的目标取向。” 　　面对全国持续高涨的房价，难道就是这样一直“随行就市”?国内很多学者、专家纷纷支招，认为应该从经济结构问题入手，权衡房地产政策。 　　目前中国的房地产业可谓诸侯争霸。国企、民企、外企，都运作于中。不但传统的建筑企业在盖房子。电力公司、煤炭公司、粮食公司，水利公司、化工公司、外贸公司、远洋公司、飞机制造公司，都成立了房地产开发企业。这些企业，有天然的、巨大的融资能力，而且融资成本极低。“暗赝”醣的频出，就是明证。所有这些企业，自觉不自觉间，结成了某种联盟，任何降温房地产的举措，不管出自什么权威部门，都会遭到有效的抵抗。这已经被十数年来的博弈所证明。有人说，地价不决定房价，这有道理。只要有人买。一切都不是问题。但是面对铺天盖地宣传的“刚性需求”，即要结婚的人，总要有新房。可是这些年轻人根本买不起一个大房子，起码在北京、上海，很难，实际上。这是几个家庭，几代人动用多年储蓄的结果。如果靠刚性需求，房地产价格不可能一路高歌。背后存在一个实力强大的购买阶层。这个阶层，就是富裕人群。各种富豪排行榜，“煤老板”，“温州商人”，经济发展，确实造就了一批超级富豪。可是这毕竟是其中的一小部分，他们根本没有能力拉动全国房价。而真正有实力拉动房价的，是部分行业的高收入群体。 　　中国的行业收入差距，以及阶层收入差距，近十年来呈现不断扩大趋势。部分行业，利用垄断地位，获得大量利益，却没有集中于国家财政，而是变成了各种名目的内部福利，包括住房，这是高房价的最大推手。 　　中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，目前中国的房地产市场根本就不存在所谓的“刚性需求”，也不存在居民的钱太多来推高房价，今年房地产市场能够迅速繁荣或量价齐涨是因为这些人过度地使用具有公共性质的商业银行体系，通过银行体系的高杠杆在炒作国内住房。如果说，这些住房炒作者不能够利用银行的金融杠杆，今年房地产市场要出现这种所谓的繁荣是不可能的。也就是说，今年国内房地产市场的繁荣最大的推动力就是政府的房地产救市政策。 　　易宪容说，2008年9月的美国金融危机救了中国的房地产市场。因为，尽管在2008年中国经济是出现了一些问题，但是中国金融体系没有出现危机，中国经济也没有出现危机。但是，在美国金融危机之后，政府出台比美国更为强劲的救市政策，而这些救市政策是对房地产市场强势的全面优惠政策，特别是全世界最为优惠的信贷优惠政策，让中国的个人住房按揭贷款优惠利率降到比美国还要低的水平。仅这一种个人住房按揭贷款优惠政策就足以把国内房地产市场的价格推高。还有，促进国内房地产市场调整一个重要的因素是商业银行。2009年并非国内银行业大丰收的一年。因为信贷政策的转移机制，巨大的利益转移到房地产开发商与地方政府手上了。这种以牺牲存款人利益及商业银行利益的信贷政策是不可持续的。从最近的一些信息来看，商业银行已经意识到其问题的严重性并开始改变这种状态。可以说，个人住房按揭贷款恢复到现有规定将是2010年基本态势，其中最为重要的是优惠利率政策从特别应急政策恢复到常态。 　　十多年前开始的城市住房制度改革。与房改配套的政策，还有经济适用房、廉租房等。最初经济适用房很红火，因为地价便宜，优惠多多，地段也好，开发商有钱可赚，后来无利可图。开发商热情就慢慢降温了。北京市今年几块经济适用房的地块拍卖，几无开发商响应。经济适用房最大的弊端是，所有的政府部门加起来，都难以根除申请者的信息造假以及其后的牟利，而且为一些部门自留了很大的寻租空间。 　　商品房，只是有中国特色的一种说法。住房不单是商品，还是资产，是可以像金融资产一样炒作的对象。这也是理解房价不可忽视的方面。 　　北京航空航天大学金融研究中心王福重主任认为，现在实在是已到了非得以公平促发展不可的时候。房地产有无泡沫?何时破裂?都不是真问题。我们必须着手的任务是：改革财政体制，让地方政府从房地产利益链条中脱身；打破垄断，遏制过高收入阶层的不合理形成；打击腐败；允许现有的存量房屋上市交易，扩大有效供给；大力从速建设廉租房，减少经济适用房。 　　世界上任何国家都不可能做到人人拥有房产，但是，人人都应享有居住权，这是政府的责任。 　　王福重认为，武汉经济适用房摇号事件，不过冰山一角。结果就是，住经济适用房的人，不是最初政策指向的“夹心层”(不太穷，但又买不起商品房)，而是高收入阶层。其实，夹心层，不是政府最需要关心的，廉租房，才是政府唯一应有作为的领域，因为关乎最穷的人。廉租房没有产权。不能出售获益，可以有效打击经济适用房的猫腻。但是，直到现在，有关部门对建造廉租房积极性不高。道理很简单：没有利益空间，比不了经济适用房。 　　我们可以看到，目前美国的联邦基准利率为0.25％，其个人住房按揭贷款利率为5.3％，而且美国对借款人采取利率差异化，即不同信用者其贷款利率是不一样的。比如说，对于优级信用者，其个人住房按揭贷款利率是5％，那么次级信用者的住房按揭贷款利
率就可能达到9％(一般加权相差4％)。这种对借款人利率的差异性不仅可以降低商业银行的信贷风险，也可以将一些风险过高的住房投资者及消费者排排斥在市场之外。但是，在中国，其基准利率(比如一年期存款利率为2.25％，一年期贷款利率为5.31％)比美国要高，而个人住房按揭贷款优惠利率为4.158％，而且借款人利率完全一样没有差异化。这里有什么问题呢?可以看到，美国的基准利率低，但个人按揭贷款利率要比中国的高，而中国基准利率比美国要高，但其个人按揭贷款利率要比美国低。 　　易宪容预计未来中央政府对房地产政策的权衡主要表现为以下几个方面。一是如何保证房地产市场是一个消费为主导的市场。这方面不仅体现在如何加大保障性住房的建设的力度，加大对保障性住房的9000亿元的投入，而且在于如何抑制房地产市场炒作过度。当前国内房地产市场价格飙升过快的原因，根本就在于住房投资比重过高，少数人住房持有量过高。而且这种现象有两方面的根本原因，一方面是住房的税收政策出了问题。纵观全世界所有的有房地产市场的国家，哪一个国家的住房投资不征税?只有中国例外。另一方面是住房的信贷政策，投资住房可以享受优惠信贷政策，这岂不是让全国其他人来补贴这些投资者?因此，要保证房地产成为以消费为主导的市场，这个十七大报告的基本精神，在近期内会被落实在政策内。二是如何保证房地产市场不出现泡沫及促进产业结构的调整。三是通过房地产市场促进社会财富分配公平，建立和谐社会。 　　地方政府也是房地产业的相关者。在现有的财政体制下，地方政府收入十分有限。来自土地一级的收入，是其不可或缺的组成部分。“地王”，在一定意义上，可以看作是房企在向地方政府“地王”帽。除了开发房地产，离不开地方支持外，房地产企业的主要税费，如营业税、契税等，都是地方政府可以调节的。 　　有学者比较了世界多个城市的房价，发现房地产价格是有周期性的。有统计学者计算过，上世纪90年代之前，美国的房屋价格，变化并不大。可是，必须指出，多数商品或者资产的价格，都有周期性，即回归的特征。 　　易宪容强调，2008年9月以来的住房按揭贷款已经到放任自由的态势，它是导致今年房价快速飙升的根源。如果这种政策不调整，房地产泡沫会进一步吹大。在世界历史上，任何房地产市场泡沫总是会破灭的，而房地产泡沫破灭的最终结果是银行危机及金融危机爆发。为了避免房地产泡沫吹大，过度宽松的个人住房按揭贷款不可持续，调整也是必然的。
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中国房产政策 只是回归常态
来源：新浪房产
　　新浪房产消息从楼市新政的基本内容来看，上海7日出台房地产调控政策细则，向国内房地产市场透露出以下几个信息。
　　一是国十条自4月出台以来，尽管政策的效果明显，但与一般民众的期望相差较远。因此，这次对国十条的进一步强化，不仅表明了中央政府对房地产宏观调控的决心，而且将打破当前支撑房地产市场投机炒作的非理性预期。
　　二是对住宅投机炒作进行严厉的遏制，这表现为住房的信贷政策及住房税收政策的进一步深化。比如，在已有的信贷政策基础上，全面禁止第三套以上住房贷款及异地贷款。可以说，2009年以来，住房销售快速增长及房价快速飙升，完全是住房投机炒作者疯狂炒作的结果。而这种疯狂的投机炒作又在于滥用银行的住房按揭贷款。只要卡住住房投机炒作的命门，房地产投机炒作就会戛然而止。
　　三是这些都是让中国房地产政策重回常态。比如，对商品房的贷款，首付比例提升到30%以上，对第二套以上住房贷款首付提升到50%以上，利率在基准利率1.1倍以上。这些政策看上去比2009年的个人住房按揭贷款政策是收紧了，但是，这两年的住房信贷政策是2008年金融危机以来出台的非常时期的非常政策。当中国经济走出金融危机之后，这些非常政策回归常态既正常也必然，并没有多少严厉之成分。
　　四是这次对国十条的细化及深化目标，就是要让中国房地产市场回归其居住功能，让中国房地产市场回到以消费为主导的市场，让中国房地产市场真正成为保障与改善民生的市场。正如笔者多次强调的，由于住房的耐用性和高价格，住房消费往往占据每个居民消费的绝对比重。如果绝大多数居民的基本居住条件不能够很好解决，如果绝大多数居民的基本居住条件得不到改善，那么民生的保障与改善又从何来？
　　10月9日《环球时报》
　　作者：易宪容
　　“限购令”没击中
　　高房价七寸
　　限购令的盛行，离不开如下几个背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不买账收场；二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的房产税等，基本上靠媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心；三是房价回暖已成不争的事实，没谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把“快刀”。
　　初衷虽好，效果堪忧。道理很简单，限购令虽然从供需入手纾解高价症结，却忽略了投机表象背后的动因，即未来价格上涨所带来的房产增值空间。换言之，只要房地产市场仍被投资者看涨，在民间游资与境外热钱未变的既定语境下，投机性需求必然能找到突破政策的空间。
　　更关键的问题还在于两个方面：一者，限购令的绩效取决于执行力，如果严苛的限购仅仅是因应民意的“止疼片”，久而久之难免就容易出现类似年初三亚市城乡建设和住房保障局出台“一个身份证只能购5套房”之“限购闹剧”，北京深圳国庆期间成交量的暴涨也似乎在暗中嘲笑着“限购令”；二者，限购令剑指炒房，但炒房并不是房价高涨的唯一动因，实践证明，土地供应、房产开发等链条存在的寻租行为并不比炒房危害要轻微。(10月9日《扬子晚报》作者：邓海建)
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大批楼市新政来袭 你的房子会升值还是贬值?
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摘要：对购房人家庭名下在本市无房，且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低3成，首套房贷还清，二套房首付比例由三成改为四成。
上周深圳和上海纷纷紧急出台楼市新政，上海出台“沪九条”，大幅提高了购房资格和首付比例;
深圳市*也发布了楼市新政，大幅提高了购房门槛，本市户籍居民家庭限购两套政策，非深圳户口购房条件社保年限从1年提升*3年，限购一套住房。对购房人家庭名下在本市无房，且近两年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行*3成，首套房贷还清，二套房首付比例由三成改为四成。深圳市规划国土委数据显示，3月21号到27号，深圳一手住宅成交776套，成交面积约8.37万平方米，成交量连续三周下跌。当地媒体报道，深圳近两成二手房业主下调报价。一线城市房地产市场频频出招，市场反应如何?楼市将走向何方?马光远(央视财经评论员)：一线楼市政策趋严，降温回归常态是趋势尽管大家都认为深圳的政策跟大家预想得还是比较温柔，但是整个市场明显出现了观望，我想现在包括上海，还有深圳，给大家传递一个信号，就是过热的这种上涨或者说市场的非理性的这种上涨，是各个方面应该说不愿意看到的，所以今天可以讲政策传递出的信号就是要降温，让它回归正常。当然这个正常不是说房价就此向下，而是说你回到一个正常的轨道上来。尹中立(中国社科院金融所研究员)：房地产调控要因城施策这个房地产市场和股票市场有点类似，资产价格有个特点，追涨杀跌，所以涨的过程当中，尤其是在快速上涨过程当中，它的交易量会急剧扩大，然后一看门庭若市，所以很多潜在的购买者就会恐慌性的慌不择路，但是这个市场它有时候风向一变，它有可能交易量首先会出现一些变化，如果是用力过猛的话，有可能会出现一些附加的问题。姜英秋(财经评论员)：上海暂时告别“日光盘”，房屋买卖双方博弈地位发生转变我能观察到的一些现象，比如说*个就是在上个*，从春节到现在，上海在*的时候，*次没有出现日光盘，这应该是说楼市降温的一个很明显的迹象;*能看到原来都是买家急，卖家不急，跳价的是卖家，但是现在每次讲价的时候，买家开始有了降价的空间;第三刚刚说到大家的预期的改变，我觉得可能这个预期的改变，搞不好还是一个短期的改变，当然上海这次在调控之后，楼市已经回归常态，但是它是不是能就此把这个房价稳住，此后都恢复到一个常态，我觉得可能还带有一个博弈性的问题。尹中立(中国社科院金融所研究员)：上海深圳楼市调控强调因地制宜如果说上海出台的是史上最严厉的限购政策的话，深圳楼市的新政应该说还是温柔一刀。*少有两个原因导致了深圳调控政策不及市场的预期这么严厉：一是去年在深圳，国家统计局统计的房价上涨了50%多，如果说加上前两个月的话，就上涨了70%，所以涨幅特别大，如果用力过猛，有可能会矫枉过正;*个原因，香港对深圳楼市的影响较大，香港其实从去年第四季度开始楼市已经掉头向下，预期完全改变了，所以它迟早会影响到对岸的深圳的楼市，综合考虑，深圳是相对温和一点。马光远(央视财经评论员)：严格规范购房者资格，纯净房地产市场过去很多情况下，我们听到有一些城市尽管有限购，但是这个限购的资格可以通过一些途径解决，我一直在想是不是我们的资格出了问题，也就是说没有资格的人其实要通过各种途径获得了买房的资格，所以现在其实是三点，两限一查，查什么?查首付贷、过桥贷，包括购房资格问题，我觉得如果这个执行到位的话，它可能会整个市场来讲起一个清醒的作用。尹中立(中国社科院金融所研究员)：首付贷和零首付是房地产市场的风险加速器中介机构提供的首付贷，实际上就是说让买房的人自己杠杆加到了*，也就是说对于银行来说，风险控制一个最有效的手段就是有一个20%、30%的首付，假如这个房价跌了20%、30%，银行不会承担风险，假如他有了首付贷以后，就意味着买房的人他自己开始并没有自有资金，所有的风险都转嫁给银行，这就是导致了所有的风险万恶之源就是这种零首付。马光远(央视财经评论员)：让投资性买房行为让位于刚需买房者上海在新政前边有一段关于房地产政策出发点的话，我觉得特别好，他讲我们仍然要满足居住需求。根据这个基点来看的话，我觉得我们可能在整个政策完善的过程中，考虑怎么样把我们的行政性的这种调控逐渐(让渡)给市场化，也就是说让真正需要住房的人，他能够不因为这样的限制条件，而把那些我们需要限制的是哪些人，炒房的，投资的，让他排到*位。
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