您所在的位置：
苏宁环球解除相关土地出让合同
日17:45 　
证券时报　　
&&&&证券时报记者吴中珞&&&&本报讯由于城市规划调整和旧城区改造的需要，（000718）全资子公司无锡环球房地产开发有限公司提出解除相关土地出让合同的请求，经无锡市政府批准，无锡市国土资源局已与无锡签署《解除锡国土出合（2007）第39、42号&国有土地使用权出让合同&及补充合同协议书》。根据该协议，无锡市国土资源局同意解除相关出让合同，土地出让金暂不予退还，无锡市国土资源局鼓励无锡苏宁尽可能参加无锡土地市场公开竞拍活动，将留存的土地出让金抵作新竞得地块应缴的土地出让金。&&&&无锡苏宁于2007年通过挂牌出让的方式，获得江苏省无锡市锡国土出合（2007）第39、42号地块的国有土地使用权，该地块出让面积为79333.7平方米，用地性质为居住用地、商业、办公。该地块转让价格为2.11亿元。
继韵达、圆通、申通宣布涨价后，中通速递在也上调价格…[]
【】【】【】【】 【  】【】
更多关于“”的新闻
( 05:18:00)
( 07:54:30)
( 02:24:00)
( 04:27:00)
( 01:43:00)
( 13:33:00)
( 09:51:00)
( 12:31:00)
( 00:00:00)
( 05:53:34)
请您文明上网、理性发言并遵守
Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved从一起个案看政府在土地出让合同中的民事赔偿责任
我的图书馆
从一起个案看政府在土地出让合同中的民事赔偿责任
政府在具体行政行为中，侵犯行政相对人的合法权益，通常要按照《国家赔偿法》及相关行政法规承担相应的行政责任。政府在从事民事活动时，因为违约造成对方损失的，也应当按照《合同法》承担相应的民事责任。但是，有些时候政府的民事行为与行政行为仿佛重叠在一起，或紧密相联，这种情况下，正确分辨民事责任与行政责任，对诉讼的成败具有至关重要的决定意义。
【案件背景】
辽宁省××县政府（下称被告一）于2010年4月，发布了×政发【2010】10号《关于鼓励支持房地产开发商参与危旧房棚户区改造有关政策的规定》（下称10号文），其中明确规定了如下内容“一、允许开发企业分期付款，帮助开发企业解决资金难的困难。在查验开发企业资质后，开发区域内的被拆迁户有80%以上回迁的，县政府分两次收取地价款。第一次在中标7日内收取总价款的35%，第二次在工程验收前全部收齐，多退少补。二、县政府实行‘毛地拍卖、净地出让、政府主导拆迁’的办法，开发企业与被拆迁户互不见面。3、县政府承诺，自开发企业竞标摘牌签约之日起，90日内完成拆迁，并实现拆迁区域内‘两通一平’（通水、通路、场地平整）。”
原告佟某（下称原告）于2011年1月应邀请参加了由辽宁省××县政府举行的房地产招商推介会，该县政府领导班子的主要领导均出席了该次推介会。会上，该县县长汪某兴代表县政府领导班子做了慷慨激昂的讲话，向开发商郑重承诺：1、毛地拍卖、净地出让、政府主导拆迁；2、开发企业于中标后7日内只需交中标地块价格的35%，就可以全部开发中标地块，余款，工程验收时多退少补一并结清；3、所有地块于中标之日起60天内全部完成拆迁，并实现“三通一平”；4、中标当日召集政府各建设部门召开现场办公会，各局长、办公室主任携带公章，有关土地建设的政府批文、手续，一小时内一次性办理完毕。
2011年3月拍卖开始前该县副县长张某泉代表县政府做了重要讲话，提出该次拍卖的1号地块被分成三个部分，其中-1为商业用地，-2与-3均为住宅，要求-2、-3地块的中标企业对-1地块上的回迁户按照-2安置70%，-3安置30%的比例，进行回迁。
【案情概要】
2011年3月，原告以9300万的价格竞得被告挂牌出让的宗地编号为地块的国有土地使用权，用于原告龙腾家园二期（八栋住宅）房地产项目的建设。中标当日原告便签署了《拍卖成交确认书》，并于七日内缴纳了35%的土地出让金。根据被告提供的《房地产拍卖须知》第七条拍卖程序第（四）项的规定，“成交后3日内交齐拍卖佣金，7日内交齐总价款的35%。签订土地出让合同后30日内交齐总价款的50%”。但是拍卖成交后，被告一从未组织政府各部门召开现场办公会，而且该县国土资源局（下称被告二）迟迟未能与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》。按照原告的项目规划，其龙腾家园二期与已经交房的龙腾家园一期毗邻，原告收到中标的-3土地时，该地块尚未按照被告承诺完成拆迁；小区正门唯一主干路（市政规划路）也没有开通，正门右侧道路路面为棚户改造区范围，被告仅对该路面上的一户拆迁户进行了拆迁，并安置在原告的-3项目里面。因-3地块上的拆迁未能按照被告的承诺完成，导致原告拟建的8栋住宅楼中的7、8#直到2011年6月才可以进场施工；1、3、6#楼2011年7月底被告第二次强拆后才可以进场施工。更为严重的是，其中一户占地达9.9亩的合法承包经营户一直未能拆迁，导致原告拟建的2、4、5#楼一直无法施工。
由于被告一规定拆迁工作由政府单独完成，开发商与拆迁户互不见面，原告只能服从被告一的工作进展。尽管原告屡屡催促其兑现承诺，但被告一在长达一年多的时间内根本没有对该拆迁户进行实质性的动迁协议工作，甚至根本未提出任何补偿条件。由于该拆迁户一年内未能搬迁，已给原告的项目建设造成严重经济损失。面对被告一的一再拖延，原告不但经历着房地产市场逐渐萧条产生的巨大的可得利润的损失；已经购置好的原材料价格下滑，无形中更扩大了原告的原材料成本；大批的设备、原材料长期闲置、报废。面对如此巨大的经济损失，原告被逼无奈之下只能选择自掏腰包与动迁户协商拆迁事宜，以防止损失进一步扩大。原告于日与该拆迁户第一次见面，当日就达成了搬迁协议，三日后完成了拆迁工作。至此，地块拆迁工作全部完成，时间整整拖后一年。而在原告-3地块上安置的-1、-2地块拆迁户，合计高达-1地块拆迁户总数的51.05%。正当原告准备进场施工之时，被告一却以原告私自动迁为由责令原告停工，在被告一拒绝出具书面的停工通知书的情况下，原告将两被告告上法庭，要求：1、被告二立即与原告签订《国有建设用地使用权出让合同》；2、被告一立即开通宗地编号地块前的规划路；3、连带赔偿原告经济损失人民币1.5亿元，其中包括违约金、物料人工损失、自行拆迁安置费用、额外承担拆迁安置费用、延迟交楼导致的合同差价损失、商誉损失等六项。
辽宁省高级人民法院受理了此案。庭审中，两被告均同意按照虽然没有签订，但是已经得到实际履行的《国有建设用地使用权出让合同》的违约条款来计算违约责任，两被告认为：1、被告一举办的土地项目推介会是社会公益活动不是民商合同签约，县长讲话不具备法律效力；2、原告未能按照要求按时足额缴纳50%土地出让金是原告违约在先；3、原告没有与被告二签订《国有建设用地使用权出让合同》，是原告过错；4、原告中标的-3地块正门道路不属于本案调整范围，“三通一平”的承诺不具有可诉性；5、被告一的【2010】10号文违反上位法，不能作为诉讼依据；6、原告私自动迁，补偿580万超过法定标准；7、原告主张的额外承担回迁安置补偿款的诉讼请求，违反了诚实信用原则，被告已经告知原告代为安置的义务，且接受了代建回迁补偿款，此诉讼请求不适格。
【争议焦点】
纵观全案，争议焦点主要有如下几点：一、县长在项目推介会讲话是否具备法律效力？二、10号文是否可以作为本案诉讼依据？三、原告没有按照拍卖规则缴纳50%土地出让金是否违约？四、没有签订国有建设用地使用权出让合同，过错在谁？五、争议道路的开通是否应当包含在“三通一平”的承诺之中？“三通一平”的承诺是否可诉？六、原告私自动迁的补偿款超过法定标准，是否应当得到补偿？七、原告对额外承担的回迁安置义务要求赔偿是否违反了诚实信用原则？此诉讼请求是否应当得到支持？
【案情分析】
政府以发展经济为目的，主动介入经济活动，不仅仅拥有行政者的身份，同时也具备民事主体的特征。县政府以其规范性文件形式发布的10号文通行于全县，是对参与全县棚户区改造房地产开发企业的优惠政策，对全县具有法律效力，当无异议。政府依其行政职能对于国有土地享有开发建设的权力，但是由于地方经济发展需要，政府无力完成开发建设，招商引资必不可少。在向作为民事主体的房地产开发企业出让土地使用权时，其合同性质应为平等民事主体之间的民事合同关系。
在合同签定前的项目推介会，是其招商引资的必要组成部分，依合同法原理，可以将其看成是要约。根据《合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。在本案中，被告一为了提高其可信度，其全套领导班子全部出席，并由代表县政府的一县之长亲自做出承诺，界定了该县在土地出让行为中应当履行的职责、义务，其意在表明“只要你中标，我就这样做”，使之成为名副其实的要约。
同时，其承诺完全符合10号文的规定，其互相印证与支持的法律效力、公信力，直接决定了受邀参会的房地产企业是否决定参加该项目投标活动。而在两被告提供的《房地产拍卖须知》第七条拍卖程序第（四）项的规定，“成交后3日内交齐拍卖佣金，7日内交齐总价款的35%。签订土地出让合同后30日内交齐总价款的50%”的规定可以认为是新的要约邀请。该份要约邀请，对县长讲话中承诺的相应内容进行了变更，其变更的内容，是将开发的前提变更为“交齐总价款的50%”。对此，竞标企业参与招标的行为，便是承诺，便是认可了拍卖方的变更。但是，因为此次新的要约邀请与政府的10号文，直接相冲突，其效力仍旧应当以政府的10号文为准。
那么10号文，违反了其上位法的调整，其中的相关条款内容是否有效呢？我们认为是有效的。根据《立法法》第八十六条第三款的规定“部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。”根据《立法法》第八十七条第二款及八十八条的规定，对于下位法违反上位法的行政法规、地方性法规、规章由国务院予以改变或者撤销。也就是说，该10号文的规定，未经改变与撤销之前，依旧是有效的。
另外，原告作为普通的民事主体，当然是选择有利于自己的地方法规的优惠政策予以遵守的，并且，在招标前后的过程中，被告始终未曾停止过对10号文的宣传，原告有理由认为10号文中的承诺构成整个招投标行为及合同的一部分。而《房地产拍卖须知》在一定期限，对特定民事主体适用，具有格式条款的性质。根据《合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，10号文可以作为本案诉讼依据，县长汪某兴的讲话具有法律效力，原告缴纳35%的土地出让金的行为没有违反约定。
根据两被告提供的《房地产拍卖须知》第七条拍卖程序第（四）项的规定，“成交后3日内交齐拍卖佣金，7日内交齐总价款的35%。签订土地出让合同后30日内交齐总价款的50%。”也就是说，交齐总价款50%的行为，是在签订土地出让合同后的30日内，那么此份合同虽然已经履行，但尚未签订，既然没有签订，交齐总价款50%的条件尚不具备。原告应当交齐总价款50%的时间起算点没有出现，原告自然不存在违约的可能性。
被告的政府首长汪某兴在推介会上郑重承诺的现场办公会，迟迟没有兑现，对于没签合同就已经支付了35%首付款的原告来说，自然存在非常高的风险。原告作为投资开发企业，没有签订合同，也必须要寻求被告的各部门出具各种证明、办理各种手续才能开工，托关系找朋友，其成本自然是大大提升。如此说来，不签订合同的风险，只存在于原告一方，对于被告而言是不存在任何风险的，反而会推进很多潜规则的实现，这一点是不容被忽视的。不签订合同，对于本案中作为被告政府部门的国土资源局，有太多无以言表的微妙益处。
被告的政府首长汪某兴在推介会上如是说，“下面我在这里，代表××县人民政府，郑重的向在座的各位企业家，各位开发商，作出如下承诺：1、以上各项优惠政策，政府必须严格执行，决不反悔；2、对开发商提供一站式、保姆式、一条龙的服务，现场办公，所有的建筑手续将在一个小时内完成。……第三，坚决杜绝和打击各种形式的乱收费，是凡到中标开发商收费，不经政府批准，任何人不得越雷池一步，谁收费谁下台……第四条，政府将优先改造，中标标段的基础设施，你那小区盖得很好，外边的路、灯、给水排水量化工程，政府该做的，政府要做。第五，自中标签约之日起，60日内完成拆迁，实现三通一平，向开发商交地，……我们政府是绝对不会含糊的。以上承诺如有违诺，政府愿承担全部责任。”而被告公布的10号文第三条，“县政府承诺，自开发企业竞标摘牌签约之日起，90日内完成拆迁，并实现拆迁区域内‘两通一平’（通水、通路、场地平整）。”未签订的合同范本，同期其他中标者已经签订的文本，上面都有明确约定，合同第六条“出让人同意在日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到地上建筑物和附着物拆迁完毕；周围基础设施达到二通一平（通水、通路、场地平整）”。
由前述援引三处原文可知，无论是已经被被告律师否认其效力的政府首长讲话、其庭审中自认违法的10号文，还是虽然没有签订，但是已经实际履行的合同范本，无论是“三通一平”、“两通一平”还是“二通一平”均已明确标明了是“通水、通路、场地平整”，被告的政府首长代表政府承诺说“政府将优先改造，中标标段的基础设施，你那小区盖得很好，外边的路、灯、给水排水量化工程，政府该做的，政府要做。”合同约定为“周围基础设施达到二通一平”，而原告项目正门口唯一一条主干路未开通，当然是无法达到周围基础设施二通一平的标准，这里是确定违约的，因此，可以依照规范的格式合同要求履行开通规划路义务，并要求被告承担违约责任。
被告辩称原告对最后一户拆迁户滕某利的拆迁价格违反政府指导价，对此拒绝赔偿。原告认为，被告在拆迁中有两户的拆迁价格也远远超过政府指导价，甚至高于原告对滕某利的补偿，是属于特殊情况特殊对待。拆迁历来是我国房地产项目开发中一个比较难处理的问题，随着近些年房地产业的飞速发展，高额利润带来的是地价攀升，很多不肯低价被拆迁者甚至被称为“钉子户”。试问，若拆迁的补偿安置不能够使拆迁户的维持原有的生活标准，他为何要拆迁呢？所以，很自然的对拆迁户拆迁补偿的标准也是难以一刀切的。这样的结果，很可能导致恶性治安事件，正如近些年因拆迁导致的跳楼、自焚、自杀事件时有见诸报端。稳定又是当前国家和社会发展的重中之重，因此，特殊情况特殊对待在实践中也是被广泛采纳的。被拆迁户滕某利，是当地劳动模范，多次受市、县表彰，其承包的9.9亩土地用于种植南方蔬菜销往当地高级酒店及餐厅，是当地的示范田，其全家近10口人以此为业，且按照股份制分配盈利，年收入相当可观，在当地小有名气，且承包期限尚有17年。因此，其安置补偿应当得到法院支持，本律师对此观点表示支持。
被告认为，在土地拍卖之前，以领导讲话的形式要求-2、-3地块按照70%、30%的比例承担-1地块上拆迁户的回迁安置，作为中标的前提予以告知，原告应当按此来承担-3地块以外的-1地块的回迁安置工作，否则即是违反了诚实信用原则，不应当得到法院支持。原告认为，在被告极力否认领导讲话效力的同时，却又在此处不断强调领导讲话对原告的约束力，这本身就是自相矛盾的，依照被告的逻辑，否认了领导讲话中承诺的法律效力，此处应当也不具备法律效力，对于领导讲话法律效力的认定应当一视同仁。本律师认为，领导讲话应当一贯的具备法律效力，对此处也是一样，因此，原告事实上也按照要求承担了-1地块上回迁户的安置，但是，同时也额外被摊派了-2地块部分回迁户的安置。按照领导讲话的要求，-3地块应当承担30%的回迁户安置工作，但事实上却承担了51.05%的回迁户安置工作，远远超过领导讲话所要求的比例。因此，对于额外承担部分，应当按照市场价予以补偿。对此，反而是被告明确违反诚实信用原则，原告诉请并无问题。
本案从表面上看来是一起民告官案件，但并非传统意义上行政诉讼。笔者作为本案原告的代理律师，从案件发生起一年后介入案件的材料整理、证据完善、直至提起民事诉讼，并三次庭审。虽然目前本案并未审结，但是从庭审的过程来看，被告××县政府及该县国土资源局的答辩，并未能改变其违约事实。本律师认为，尽管政府作为行政管理者进行国有建设用地出让的行为，但就合同签订这一行为来看，其本质是民事合同的属性，这一点是毋庸置疑的。根据合同法基本原理，合同应当履行，合同应当全面履行，合同应当充分履行。而县政府在履行合同的过程中，怠于履行其利用职务实施的行为，而这一行为是归属与《国有建设用地出让合同》的附属义务，要达到合同约定的“净地出让，二通一平”的标准，本案被告则必须以来于其行政权力的行使、职责的履行，但这并不会导致合同本质的民事属性。
《合同法》第六条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照一般的民事合同而言，各合同方应当是平等、自愿的签订合同，之后则严格按照合同的约定履行合同，其过程中应始终遵循诚实信用的原则，保证合同的全面履行。在本案中，尽管从法律上来讲，原被告双方应当是平等的民事主体，基于自愿的原则缔结合同，但是在事实上来说，本案中的原被告是不可能平等的。比如，在证据的收集上，整个拆迁安置的数据资料完全保留在被告手上，而被告提供的印有政府印鉴的单据，随时可以作为证据使用；又比如，且不管本案如何处理，原告在其当地的其他项目均要受制于被告，接受被告的管理，如此掣肘的诉讼格局中，原被告是根本无法平等的。
尽管如此，作为原告的代理律师，在充分考虑全盘诉讼格局的前提下，对委托人进行了详细的风险说明，并出于对委托人合法权益的维护，依然提起了本案的诉讼。相信在法制逐渐完善、法治程度不断提高的今天，在清楚的事实、确凿的证据面前，公正的司法一定可以维护原告的合法权益，以使被告平等的承担民事责任，充分的弥补原告遭受的损失。
【法律建议】
在房地产开发项目中，开发商从参与政府项目推介会、参加拍卖、成交、接收土地、到项目建设、竣工、直至开盘销售，是一个漫长的过程。在这个过程中，开发商实质上始终处于弱势的位置，太多的政府行为在操作上的不规范，都可能造成开发商难以估量的巨大损失。单就本案而言，本律师提出两点法律建议，供开发商在拿地过程及开发过程中予以参考：
一、开发商应当严格注意在土地成功接收前的证据保全工作，只有充分的保存完整的与拍卖地块有关的物证、书证及视听资料，才有可能在合法权益遭到侵害时，通过法律途径得到应由的弥补。其中在拿地过程中应当注意保存的证据资料主要有：项目推介资料、拍卖公告资料、拆迁公告、登记资料、会议文件资料、成交确认资料、付款凭证资料、回迁户安置相关资料、项目相关新闻资料、领导讲话的录音录像及文字资料；在房地产项目开发过程中应当注意保存的证据资料主要有：建筑材料进出凭据资料及相关财务账册资料、工人工资及办公成本相关资料、施工现场进程的照片资料、与政府相关的手续、批文、证照、通知、通告等资料等等。对于上述证据资料的采集与保存尽量安排专人负责编制明细清单，这样在有争议及侵权情况发生时，一方面可以极大的降低诉讼成本与风险，另一方面也能够提高胜诉的机率与赔偿的数额。
二、无论在拿地、开发，还是销售的过程中，合同自始至终都是诉讼中非常重要的证据材料，一份合同可以直接决定诉讼的胜负、能获得赔偿的多少。但是鉴于绝大多国有建设用地使用权出让合同、房地产销售合同都有规范的标准文本，对此，尽量争取对政府部门口头的承诺予以明确形成合同条款，如果不行，也可以考虑制订补充协议。对于拆迁安置、项目分包、转包、挂靠开发、合作开发、工程签证、原材料采购、劳动力使用、项目包销、商品房销售等等均应定制内容清晰、权利义务明确、违约责任公平的书面合同。其中，对合同条款的制定要有足够的前瞻性，对于违约风险的发生要有充分的评估，对于违约损害要有清楚的预计，对于违约责任的承担要能够全面的补偿。
对于活跃在一线城市的开发商来说，或许上述问题并不是问题，也许根本不会遇到上述类似本案的情况，因为政府的操作流程会规范许多。但是，对于二、三线城市，特别是对于一些地级市或规模较小的县城，在项目开发过程中虽然可以因为操作上的不规范带来很多方便，但是，如果一旦合法权益被侵犯要承担的损失也是非常巨大的。如果不能对侵权发生后的情况有充分的预期，没能够充分规范和保留相关证据材料，那么一旦发生争议，也只能有苦难言、有口难辩。
TA的最新馆藏
喜欢该文的人也喜欢土地出让之后政府能否撤销建设用地审批？
&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&&|&
& 今天是：&&& 欢迎您光临[3edu教育网]！本站资源完全免费，无须注册，您最希望得到的，正是我们最乐于献上的。
◆您现在的位置：&&>>&&>>&&>>&&>>&&>>&论文正文
土地出让之后政府能否撤销建设用地审批？
土地出让之后政府能否撤销建设用地审批？
&&&&将本站加入收藏，以便日后访问。&&&&
土地出让之后政府能否撤销建设用地审批？
　　土地出让之后政府能否撤销建设用地审批？
　　一、案例简介
　　2002年，某市国土局经市政府审批同意，将一宗土地出让给工行某市支行，两者签有《国有土地使用权出让合同》。2005年，市国土局因欲增加国家收益而拟解除合同（然后将土地用于拍卖），于是向市政府请示，请求市政府依据《行政许可法》第六十九条的规定，撤销相应的用地审批，理由是当时在签订土地出让合同时，市国土局存在一些失职行为。市政府依其所请，径直作出撤销用地审批的批复，市国土局遂据此解除土地出让合同。
　　问题：国有土地使用权出让合同签订生效后，政府能否依据《行政许可法》第六十九条的规定撤销建设用地审批？
　　二、撤销建设用地审批适用《行政许可法》第六十九条的法律辨析
　　《行政许可法》第六十九条规定：若存在⑴行政机关或其工作人员有滥用职权、违反法定程序等失职行为，或者⑵被许可人以欺骗、贿赂等不当手段取得行政许可的，“作出行政许可决定的机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可”；依第一种情况撤销行政许可，行政机关应当依法给予赔偿，依第二种情况撤销行政许可，被许可人的利益不受保护。
　　将《行政许可法》第六十九条适用于建设用地审批，给人直观的感觉是：我国的出让土地使用权将处于极不稳定的状态中，因为政府要找一点自己的失职行为，实在是太轻而易举了。虽然说政府应依法给予赔偿，但出让土地使用权作为一种用益物权已失去物权的意义。
　　但是，仔细分析，适用《行政许可法》第六十九条撤销建设用地审批也没有那么容易。行政机关“可以撤销行政许可”，“可以”一词虽赋予了行政机关自由裁量权，但行政机关行使这种自由裁量权，肯定得受其他法律法规的羁束。具体如下：
　　1、按照《行政处罚法》第八条的规定，行政处罚的种类包括“暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照”。若承认建设用地审批是一种行政许可，则撤销该审批无异于一种行政处罚。（对行政相对人而言，撤销行政许可实际上比吊销行政许可更严厉，因为撤销行政许可具有溯及力。）按《行政处罚法》第四十二条的规定，进行该种行政处罚应给予当事人听证的权利。按《行政处罚法》第三条第三款的规定：“没有法定依据或者不遵守法定程序，行政处罚无效。”因此，政府未经听证径直撤销建设用地审批，应该无效。
　　2、实践中，建设用地审批是土地出让的前置条件，由撤销建设用地审批而引起解除土地出让合同应是必然之事。――若肯定这种必然关系，则撤销建设用地审批相当于在撤销合同（或解除合同）。按《合同法》第五十四条、五十五条的规定，撤销合同，其权力在法院或仲裁机构，除斥期间为一年，并应符合撤销的条件（重大误解或显失公平等）。如此，则行政机关无权以撤销建设用地审批的方式变相地撤销土地出让合同。
　　退一步言，若仅把撤销建设用地审批当作是解除合同的一个环节或一种方式，即假定符合依《合同法》第九十六条第二款的规定：“法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”（目前我国尚无法律、行政法规对此作出规定），――则按该条第一款的规定，土地受让方可以请求法院或仲裁机构确认解除合同无效。――如此，《行政许可法》第六十九条赋予行政机关的自由裁量权遭遇限制，该自由裁量权不会比其他合同中任何一方当事人所拥有的解除合同的权利多多少。
　　――那么，是否可以将《行政许可法》第六十九条的规定当作是《合同法》解除合同之规定的特别法呢？答案应是否定的，因为《行政许可法》第六十九条的规定本就是一般性的规定。另，是否可以把该条规定的撤销行政许可的情形理解为《合同法》第九十四条第（五）项所说的“法律规定的其他情形”呢？答案仍应是否定的，具体分析如下。
　　3、解除国有土地使用权出让合同，其实质是在收回土地。按《城市房地产管理法》第十九条的规定，国家不提前收回土地使用权，“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回”土地使用权。（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条对此有相同的规定。）――该条规定就属于《合同法》第九十四条第（五）项所说的“法律规定的其他情形”。鉴于《城市房地产管理法》的专门性质，该规定应是对解除土地出让合同除《法同法》具体规定的情形之外的其他情形的一般性规定。
　　因此，若将《行政许可法》第六十九条规定的撤销行政许可的情形理解为《合同法》第九十四条第（五）项所说的“法律规定的其他情形”，则必与《城市房地产管理法》第十九条的规定相抵触，因为《行政许可法》第六十九条规定的撤销行政许可的情形，无论如何都不会是出自特殊情况下之社会公共利益的需要。反过来，提前收回土地而解除土地出让合同，也不必以撤销建设用地审批为前提条件。
　　三、建设用地审批是否属于行政许可？
　　前述分析有一个潜在的假设，即建设用地审批属于行政许可。这个潜在的假设来得如此自然，是因为这个假设已经成为人们的共识。但是，这是值得质疑的。
　　按目前正在适用的《国有土地使用权出让合同》示范文本（GF-）第四十条的规定，建设用地审批实际上是土地出让合同生效的条件。还应强调的是，这个条件是约定的，而不是法定的。（《合同法》第四十四条第二款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”――但是，在我国现行法律中，尚无法律、行政法规对针对土地出让合同，作出如是规定。）
　　建设用地审批既然是土地出让合同生效的条件，则应该属于“确认特定民事关系”的范畴，而不属于“准予从事特定活动”的范畴（这是《行政许可法》第二条对“行政许可”的定义）。与土地登记相比――土地登记是当事人取得土地使用权作为一种物权的条件，两者并无实质的区别。因此，建设用地审批不应属于《行政许可法》中的行政许可。（应说明，建设用地审批和《建设用地批准书》是两回事，后者属于行政许可。）
　　如果确定了建设用地审批不属于行政许可，则前述分析中适用《行政许可法》第六十九条的规定撤销该审批所带来的矛盾自然消解。但是，问题并未得到完全解决，因为撤销建设用地审批虽然不是解除土地出让合同的必要条件，但应该是一个充分条件。那么，撤销建设用地审批又当以何为据？失去了《行政许可法》第六十九条的羁束，是不是政府的自由裁量权更大了？
　　若肯定土地出让合同属于民事合同（这差不多已是学界通说），因撤销建设用地审批必然引起解除土地出让合同，则撤销建设用地审批须满足合同法所规定的解除合同的条件。如此，行政机关不会比一般当事人享有更多的权利。实际上，当出现了合同法所规定的解除合同的条件，撤销建设用地审批是不必要的。―― 这是不是意味着政府根本就无撤销建设用地审批之自由裁量权？
　　――的确如此。按《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条和第十一条的规定，土地出让合同的出让方应该是国家，但是，合同的签订者是 “市、县人民政府土地管理部门”。按我国政府组织法的相关规定及有关行政理论，政府是国家的代理人，政府之土地管理部门又是政府的代理人。在此，无论是代理人（土地管理部门）还是被代理人（政府）签订土地出让合同，都不应影响合同的效力。至于建设用地审批，则应理解为系被代理人与代理人之间在具体事宜上的授权。这种授权行为，按《城市房地产管理法》第十一条的规定，无疑是一种行政行为，以便实现土地资源行政管理之目的；按《国有土地使用权出让合同》示范文本第四十条的规定，则应是被代理人对代理人之行为的事前授权或事后承认，以防止出现表见代理或类似的情形――最终于土地行政管理及土地使用权的稳定不利。而当这种授权行为已经做出并引起相应的法律后果后，若肯定政府还有撤销的权利，则无异于在肯定所有的土地出让合同将形同虚设。
　　四、结语
　　综上所述，建设用地审批是一种行政管理行为，该行为不应属于行政许可，撤销建设用地审批也不应适用《行政许可法》第六十九条的规定。但是，这并不意味着政府的自由裁量权在增大。在土地出让合同签订后，政府撤销建设用地审批等同于在解除合同，行使此种权力――不论是否必要，须满足《合同法》所规定的解除合同的条件。（建议《行政许可法》的有权解释对此做出说明。）
　　反观前述案件，政府适用《行政许可法》第六十九条的规定径直撤销建设用地审批，存在着如下问题：⑴适用法律错误；⑵即便适用法律正确（假定建设用地审批属于行政许可），也违背了法定程序；⑶因政府自身方面的失职而撤销建设用地审批，进而引起土地使用权者物权的丧失，即便合法，合理性也不够。
　　不过，应该补充说明的是，本案中，如果真有土地受让方以欺骗、贿赂等不正当手段获得建设用地审批之情况，则应由有关部门进行查处，政府可以根据查处结果，依据《合同法》第五十二条的规定，主张或请求法院确认土地出让合同无效。如此，则既有利于土地行政管理的规范化，也有利于维护国家的利益，而政府亦可避免因适用《行政许可法》第六十九条的规定撤销建设用地审批所产生的争议。
　　四川攀枝花学院土木工程学院?石亚西
《土地出让之后政府能否撤销建设用地审批？》一文由3edu教育网www.3edu.net摘录，版权归作者所有,转载请注明出处!
【温馨提示】3edu教育网所有资源完全免费，仅供学习和研究使用，版权和著作权归原作者所有，如损害了您的权益，请与站长联系修正。
上一篇论文： 下一篇论文：