企业地块的拆迁补偿费计入成本还是收入（企业所得税与土增税），是哪个条文？ - 知乎4被浏览817分享邀请回答1添加评论分享收藏感谢收起土增税中旧房转让的一些问题
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一、旧房转让土增税计算方法的选择土地计算中确立了旧房转让按评估价格确认开发扣除的规则，《国家税务总局关于若干问题的通知》（财税[2006]21号）进一步规定：转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房的,经当务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的,凡能提供契税完税的,准予作为“与转让有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,务机关可以根据《中华人民共和国征收法》第35条的规定,实行核定征收。据此，在旧房转让土地增值税计算中增加了发票加成和核定征收两种计算方式。由于这三种计算方式在文件表述中有明确的先后，因此在实务中应当按“第一顺位：成本评估，第二顺位：发票加成，第三顺位：核定征收”的方式依次适用，只有当上一顺位执行不能，才依次采取下一顺位的计算方法。据此，在旧房转让土地增值税计算方式中的三种方法并非自由随意选择，“一刀切”地核定和在有评估价格的情况下采取发票加是不正确的。二、对“不能取得评估价”的理解怎么才会出现“不能取得评估价”的情况呢？笔者认为，最符合文意的理解应该是由于评估依据不足、评估数据缺失等导致评估机构无法出具评估结果。三、税务机关如何确认评估价《土地增值税暂行条例实施细则》规定：旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。据此，纳税人申报的旧房评估价格需要经当地税务机关确认，未经确认的不得进行扣除。那么，税务机关如行这个确认呢？笔者认为：1、确认不同于审核，确认即明确、承认评估的成果，税务机关应当本着充分信任评估机构的专业水平与职业道德为原则，不进行过多的实质性干预；2、确认时可以质疑，税务机关认为评估报告的程序、方法、结论等存在明显疑点的，可以向评估机构提出质疑，由评估机构解释或更正；也可以委托其他合法评估机构进行论证，但不应以自身观点直接否定或替代专业机构意见；3、确认中重点关注评估机构的资质，《土地增值税暂行条例实施细则》规定的合规评估机构是“由政府批准设立的房地产评估机构”，在实践一般将此限定为具有资质的房地产估价所（公司），而不包括无房地产估价资质的机构和其他单位。四、纳税人是否可以不提供评估价格针对在旧房转让土地增值计算中，纳税人能否放弃提供评估价格而直接采取其他计税方法，笔者认为：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格,取得所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。因此，纳税人在申报旧房转让土地增值税中，应当（必须）向税务机关申报旧房评估价格。如果确实出现了本文所分析的“不能取得评估价格”的情况应向税务机关说明情况（最好有评估机构提供的无法出具评估结果之证明）后才根据财税[2006]21号文规定采取下一顺位计税方法。而纳税人在可以取得评估价格的前提下故意不提供评估价格，并不符合这一规定。注册会计师
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清算土地增值税时成本费用可以扣除的情形
13:46:04东奥会计在线字体：
2015《税法》阶段测试题：清算土地增值税时成本费用可以扣除的情形
　　【小编导言】我们一起来复习2015《税法》第七章资源税法和土地增值税法的基础考点：清算土地增值税时成本费用可以扣除的情形，以下是此考点的相关练习题，供考生们进行自我测试。
　　【多选题】：
　　清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形有( )。
　　A.建成后开发企业转为自用的
　　B.建成后开发企业用于出租的
　　C.建成后直接赠与其他企业的
　　D.建成后产权属于全体业主的
　　【东奥会计在线解答】：
　　【答案】CD
责任编辑：龙猫的树洞
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微信关注东奥土地增值税扣除项目；一、扣除项目的内容；（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开；1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用；【注意】；（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴；（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的；第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配；第二次分配：在已完工和未完工之间分配；第三次分配：在已销售和未
土地增值税扣除项目
一、扣除项目的内容
（一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目）
1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用）
（1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。
（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配：
第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配
第二次分配：在已完工和未完工之间分配
第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配
最后，结转到销售的部分可以抵扣。
2.房地产开发成本
它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。
可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积
取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。
3.房地产开发费用――按标准扣除
它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用
(1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内
(2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内
【注意新增内容】
全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”
4.与转让房地产有关的税金
【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。
特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。
加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本)×20%
【注意的问题】
1.未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除
2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
3.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 土地增值税计算方法
根据《土地增值税暂行条例实施细则》，对土地增值税计算方法作了详细的规定。根据规定土地增值税税率以及土地增值税计算公式能推算出土地增值税税额。
一、土地增值税税率
《土地增值税暂行条例实施细则》对土地增值税四级超率累进税率，再根据相对应的土地增值税计算公式计算税额。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
二、土地增值税类型
土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。土地增值税计算方法，分为无购房发票与有发票两种。
第一种土地增值税计算方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。
第二种土地增值税计算方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”
三、土地增值税计算方法
计算土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法，土地增值税计算公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
土地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
就算土地增值税前了解清楚各项土地增值税计算方法，然后根据上述介绍的土地增值税计算公式可以准确计算出土地增值税税额。
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黄山地税土增清算有关问题释义，案例中拆除房产处理是否正确？
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传统财务即将面临转型或淘汰
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黄山市XX实业(集团)有限公司的所拆除的建筑物如何扣除问题，根据现行财务制度、会计准则及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第一项规定，房产扣除金额应比照开发成本中的拆迁补偿费在税前扣除，扣除金额为该房产的帐面[url=]损失[/url]
企业会计准则第 4 号——固定资产
第十一条 投资者投入固定资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。
第二十三条 企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损
益。固定资产的账面价值是固定资产成本扣减累计折旧和累计减值准备后的金额。
固定资产盘亏造成的损失，应当计入当期损益。
土地增值税暂行条例实施细则
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
城市房屋拆迁管理条例
第二十三条
　　　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
嘿嘿，终于找到一个依据。
不知土增税是否可以比照企业所得税的做法，土增税方面很多东西出乎想象！
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