写字楼与商铺投资 一二线城市仍有投资机会
来源： 编辑：中商情报网
周末，央行宣布“双降”，房地似乎出现暖冬希望。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，宏观经济疲软，三季度GDP回落至6.9%，股市表现不佳，无疑是本次“双降”的主要原因。但降准加降息，随着流动性的增加，以及融资成本的降低，无疑将间接利好当下楼市，尤其是对7月中下旬以来逐步降温的市场在一定程度上将起到刺激作用，楼市交易量持续降温的势头有望逐步企稳。
易居研究院副院长杨红旭也认为，“双降”之后，最大利好对象是楼市，当前楼市处于回暖通道中，货币宽松与利率下降，将加码刺激需求。
作为客来说，相比住宅投资，投资的复杂程度更高，难度也更大，在“双降”后，商地产投资该何去何从？
一线城市仍有投资机会
从目前来看，一、二线城市的相对饱和，三、四线城市需求甚小。
对此，新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济》记者表示，虽然在这个背景下，钱便宜了，但商铺和写字楼市场还是存在些问题。以办公楼为例，从个人角度来说，三、四线办公楼的需求量非常少，很多企业不愿意到三、四线城市去，或者选择租用几个商铺来办公，这样可以减少成本，缩减开支，这种档次比较高的办公楼要商业贸易发达，要有的衍生服务，这在一、二线城市的需求可能比较大，但如果是在一个县城或者地级市，需求就小，因此，办公楼的地点、位置选取就显得尤为重要。
此外，办公楼的周边配套一定与周边服务密切相关，一定要与周边的设施服务，物以类聚、人以群分，有办公楼的地方，商业、贸易、金融、政务就必须要配套。
在香港有很多金融大厦，有些注册会计师事务所、律师事务所、评估机构都在一起。区域集中在一起的布局最大限度地减少了办公人群的时间成本，从而提升办公效率。二、三、四线城市所有的金融机构很分散，产权交易、事务所都不在一起，没有集群优势，因此办公楼市场就很难形成。
当然，如果某一个城市打造了一个CBD，在一个三、四线城市，那可能会有机会，就买写字楼来说，可能单位投资者会多一点。
须找人口净流入城市
对于商铺来说，传统商铺未来价值会越来越低，住宅小区商铺，从购物中心、百货商场再到市场，整个商业体量人均面积非常高。
因此，在这种情况下，未来商铺风险比较大，但新型购物中心可能成为新型的城市商业中心，这些商铺可能会有机会。
据统计，目前市场上除了一、二线城市的核心区域有稳定的回报率之外，其他非核心区域的整体回报率都不高，有些地方还不到2%，甚至低于住宅。
在此种情况下，投资人所承受的压力可想而知。因此，对于商铺的投资就取决于未来升值空间，在此种情况下，一、二线相对于三、四线城市有一定的升值空间，这主要是由于一、二线城市的人口为净流入。
升值源于城市配套的形成、人口的导入。只有整个区域的成熟，才能带来价值提升。换句话说，商铺是要靠培养的。
目前看来，传统商业中心还有一定竞争力，但一些城市的商业中心已开始衰退，这主要是源于这些区域的业态开始逐渐被淘汰，受到了新型模式的冲击，比如百货，无锡恒隆广场就是一个典型的例子，其整个主力店客流的减少，导致整体商业开始衰退，进而正片区域都开始走下坡路。销售额少了，租金自然就降低了。
欧阳捷笑言，如果过去是“一铺养三代”，那现在买了商铺不赔就行了，未来商业商铺再建设下去就是“三代赔一铺”。
因此，这样的商铺即便在上海，投资价值也不大。
从目前情况来看，有两种模式将成为未来商业心的增长点。一种是新的购物中心模式的形成，还会衍生出两到三个购物中心，而这种以购物中心为主的商圈将取代传统的以百货公司为主的商圈，成为新的价值点；另一种模式是政府打造的新区模式，随着人口的慢慢导入，商圈配套的逐渐成熟，商铺就有提升的价值。
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<meta property="og:description" content="有点闲钱想投资个商铺现在合适吗？投资回报高吗？
有点闲钱想投资个商铺现在合适吗？投资回报高吗？
　　江北观音桥商圈，临街商铺的价格不菲。
　　重庆晨报航拍工作室记者 鞠芝勤 摄
　　“双11”阿里巴巴创造了销售额突破350亿元的奇迹，这让马云又成为微博的热门话题，也不禁让人想起马云与王健林打下1亿元的赌局。这一年，电子商务无疑对房地产尤其是商业地产领域的影响更为巨大，由于一些商业地产属于开发商自持，面向市场销售的零散商铺成为业内关注的焦点，商铺的投资前景也让市民心存疑惑。
　　最近，晨报记者对重庆的商业地产尤其是目前关注较多的商铺进行了调查。
　　调查：临街铺面单价超5万元
　　近日，家住江北的陈先生刚刚卖掉了两处老旧住宅，手上突然多出一笔钱的陈先生不想再买住宅，他决定试水商铺。
　　可是，让陈先生没有想到的是重庆商铺的价格超出了他的想象。“重庆主城已经没有2万元/平方米的商铺了。”陈先生说，本想在主城买一套商铺来投资，可是跑了好几个商圈，临街商铺的价格大多数都超过了5万元/平方米。陈先生不禁纳闷，这么高价格的商铺有人租吗？现在买商铺还划算吗？
　　记者在杨家坪、龙头寺、南坪等重点区域进行了采访发现，重庆目前的临街商铺新盘普遍在3―5万元/平方米，就算一些偏远区域的社区商铺也超过3万元/平方米。而去年，不少项目商铺的价格都还在2万元/平方米左右。
　　算账：商铺投资回报真的高吗
　　据戴德梁行公布的统计数据显示，重庆第三季度优质商场首层平均租金为每平方米642元，其中，渝中区和江北区平均租金最高，分别为每平方米863元和924元。
　　从租金回报率的角度进行计算，以一个总价1070万的99平米临街商铺进行计算，月均900元/平方米的租金水平，租金回报率仅为10%。
　　虽然这一租金回报率高于目前回报率为6%的重庆甲级写字楼和回报率仅为3%―4%的办公物业。但在投资领域，10%的回报率仍比较低。
　　业内人士雷先生认为，重庆的商铺出现了倒挂现象，“物业买的价格高，但租金回报却处于低位。这是1.5线以及2、3线城市普遍遭遇的问题。”
　　纵深：电子商务对商铺冲击大
　　这几年，商铺的前景受到了一定的质疑，尤其是电子商务快速发展后，实体商业的发展也受到了影响，商铺的回报变得更难保证。
　　对此，仲量联行重庆董事总经理苏仲礼认为，中国电商这两年有非常惊人的发展速度，与此同时，整个中国商业地产也同样有着非常惊人的发展速度。两者的区别在于，网上平台可以24小时去购物，而商业地产尤其是购物中心则不行。“我们常常觉得，电商与购物中心是一个竞争的关系，但我们应该看到，两者之间可能会有合作发展的机会，实体店铺已成为电商的一个推广途径，有更多的展示作用。”
　　提醒：不建议个人淘金商业地产
　　针对目前商业地产发展的迅猛势头，北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科也给出了自己的观点，他认为，商业地产的风险远远大于住宅地产，涉及的资本也较高。这就要求投资人更专业，更有经验，不是每个商铺都能赚钱，其中有相当复杂的商业规律，说白了就是技术含金量更高。因此，他不建议小老百姓进入商业地产领域淘金。
　　重庆晨报记者 姜岩　　（原标题：有点闲钱想投资个商铺现在合适吗？投资回报高吗？
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三线城市商铺投资前景看好
　　年都会出现一种“关于买房还是理财的对比论”。有人说房产收益低，但抗风险性好。而投资理财则陷入低谷，多家知名金融公司倒闭，市民投入的钱化为水漂，相较而言，买房产无疑是当下资产升值的最快方式。
　　现在三线城市住宅市场低迷，那商铺还能成“避风港”吗？有一个不可忽略的原因就是电商规模扩大，在一定程度上压缩了商铺需求。在电商的冲击下传统百货行业、小商品类、家电类传统商铺受到很大冲击，那么商铺究竟还有没有价值呢？对此，业内专家分析认为：在新市场形势下，商铺传统投资价值和模式已被颠覆，许多过去固有投资方式和手段都需根本性的变革。专家介绍说，以静态眼光选铺，往往只关注商铺租金水平和现有人群构成，不会去了解业态构成与动态增量，以及多元结合产生的附加值，用这种方式投资商铺，显然已难以跟上时代步伐。
　　创新思维才能跟上时代脚步，专家着重介绍了云禾国际呼伦贝尔牙克石国际贸易商城，云禾国际首创俄蒙口岸经济大产权商铺+农产品特许经营模式，主要呈现以下几点优势：
　　1，通过农产品保鲜技术，跨界整合农业、物流、商褚、电子商务等因素。
　　2，通过保鲜科技增加流量属自带人流项目。
　　3，通过冷链物流、仓储保鲜可影响周边500公里半径内中、俄、蒙三国近2000万人口市场。
　　4，使用功能突出，盈利方式多样化，涵盖零售、批发、贸易、电子商务等多种方式。
　　5，仓储保鲜不但不受电商冲击反而成为生鲜电子商务的基础。
　　6，投资人由过去房东转化成商业公司股东，退出方式证券化，升值空间大大增强。
　　最后，专家称：类似云禾国际这种创新模式的商铺投资前景看好。
大河经济网
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违法和不良信息举报电话：住宅冷了 怎么没人再提投资商铺？
北京的住宅一旦遭遇调控，精明的投资者们往往将目光转向旅游地产、海外地产、商业地产甚至养老地产。就像2010年限购刚刚开始时，无论是开发商还是个人投资者都将蓬勃发展的商业地产视为新的蓝海，大举进入。新的购物中心、商铺也像雨后春笋一样冒出。然而时过境迁，这次京城住宅再次遭遇寒冬，却很少再听到投资转向商业地产的声音了。不仅如此，一些百货频频关店，商铺入不敷出的新闻也不断爆出。曾经受到投资者追捧“一铺养三代”的理念似乎不再是金科玉律了。底商价格竟被住宅反超几年前，做建材生意的祁先生，因为自己的建材展厅年年都被房东提价，觉得投资商铺是一个细水长流，保值增值的好出路。于是在“一个店铺吃三代”的感召下，用当时手中的闲钱买了丰台区三环新城的一套底商，准备出租赚取稳定收入。最终这套底商总价480万，面积160平方米，单价仅在3万元左右。对比当时三环新城2.5万元/平方米的住宅价格，祁先生感觉像是捡了大便宜，因为按照一般逻辑，底商的单价要远远大于住宅的。最初，和祁先生设想的一样，这套面积既不太大也不太小，可做餐饮的底商并不乏追求者，很快他就以5年，每月1.5万元的价格租了出去。当时三环新城160平方米的住宅月租金也就5千多，底商的租金相当于住宅的三倍。祁先生对北京青年报记者表示，他大概算了一下，即便一直不涨租金，27年也能回本了，而住宅靠出租，50年都不一定回本。但是，事与愿违。5年的租约在今年6月份到期了，祁先生却痛心地发现，当年不足2.5万元的三环新城住宅最高已经涨到了6万元左右的单价，而他的商铺在中介门店给出的参考价格只有650万，单价仅4万元/平方米左右。商铺的价格居然被住宅反超了。虽然租金已经可以涨到2.5万元/月，依旧远远超过了同等面积的住宅。但挂牌4个月都没有成交，在张贴了多个广告后，才不得不又降价1000元/月出租。这让祁先生觉得，5年下来他的资产严重缩水了。从“一铺养三代”到“一铺套三代”“随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%&#8212;10%甚至高达20%，远远高于住宅房的租金（1%&#8212;3%），5&#8212;10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。”这是很多开发商或投资者在转手商铺时最爱讲的故事。但实际上，这样的理想固然是丰满的，但现实却往往是骨感的。“许多做得好的商业体，年收益能有3%-5%就已经很不错了，一些商铺业主或开发商为了卖铺承诺帮租，甚至宣称8%的年收益率，实际上泡沫非常大，也是基本无法实现的。”谈到个人投资者对于商铺投资热情的冷却，汉博商业研发中心总监李永乐表示，这种趋势短期内不会有明显改观，毕竟北京住宅的年涨幅能轻松达到10%，而商铺的租金收益远远达不到，出售更是鲜有接盘。因此，个人投资者确实在远离商铺投资。李永乐告诉北青报记者，商业地产的成功需要准确的客户定位，需要丰富的运营功能与经验，才能体现商业价值。尤其是在2010年之后，商业地产一度被视为投资蓝海，大量开发商和个人投资者涌入，让商业地产出现了供需失衡的局面，尤其是在二三线城市，商业的供应量非常大。李永乐举例道，在昆明城中村改造上，对配建商业是有要求的，300多个城中村必须改造，必须拿出20%的部分做商业。类似的做法在成都等很多二三线城市都大同小异。结果几年下来，开发商发现购物中心或者百货不挣钱只能撤店，而个人投资者的商铺、底商也同样经营困难。也有业内专家表示，商业地产是相当复杂的。“商业地产需要统一招商、经营管理。过度散卖是做不好商业的。”一个环节出现问题，都容易导致一个结果：一铺套三代。规划瓶颈与电商冲击 导致商铺租金入不敷出除了供应量大以外，制约商铺投资的另外两个要素就是前期的规划瓶颈和电商带来的冲击。李永乐向北青报记者介绍到,同样是社区商铺,生存状态却不尽相同,目前来看,在一些发展比较成熟的住宅小区,周边的社区商铺空置率并不高,生意还算过得去。但在一些建成时间不长的新小区,商铺空置率则比较高。他认为,社区商铺发展到现在,逐渐进入一个新阶段,背后存在的问题逐渐凸显出来,这其中比较明显的是培养周期长、同质化严重、定位不足,发展遇到了瓶颈。按照以往的做法,开发商出于回笼资金的需要,经常把小区周边的商铺分割出售、出租。只要把商铺卖出去就完事了,业主或承租者用来干什么,开发商基本上不会过问。李永乐认为，这种做法就带来了很多问题，不少经营者根据自己的喜好盲目投资，缺乏统一规划管理，业主投诉也难以解决，导致商铺整体的品质不可控，招商落地就更难了。另外，商铺高租金与电商冲击的矛盾也同样激烈。记者通过安居客网站联系到了一些准备转租商铺的店主。当被问及为什么要转租小区门口的商铺时,有店主表示是为了筹集资金干别的,还有的店主表示想休息一段时间。更有店主直言,现在小区周围的商铺租金非常高,跟前几年相比,如今生意比较冷淡,有时挣的钱还不够交房租,干着没劲。在天通苑开了一家母婴用品超市的刘先生表示,前些年伴随着住宅小区的人流聚集,小区周围的商铺受到投资者追捧,大家觉得这种商铺不用担心客源,只要经营得当,至少不会亏本。但近几年,无论店里卖什么几乎都能在购物网站上找到同款产品，价格又都比店里的便宜，本身母婴用品的客户都是年轻人，而年轻人又大多喜欢网购、代购,这导致实体商铺的业务量不断缩水,难以为继。刘先生觉得,如果始终不能改观，他也只能等租约到期后，另做打算。有中介机构的业内人士直言,商铺空置率越来越高,跟商铺的租价过高,经营者无利可图有很大关系。不少小区周边商铺的出租价格随着商品房房价不断上涨,承租者租下来后,辛苦一年,没有利润,这也导致不少经营者选择退出市场。开发商开始重整社区商业虽然商业地产遭遇了一些挫折，但并不代表商铺和社区商业就没有出路。相反一些大的开发商反而在重新整合社区商业资源。上周六，万科V-Link旗下成长中心2.0版在万科中粮假日风景()
项目亮相，这是北京万科成长中心的旗舰店，建筑面积由原来的800平方米进一步扩大到1800平方米，新增了V-Fun万科童玩中心、谷雨剧场、烘焙厨房等多个功能模块。作为北京万科重点打造的社区商业，V-Link包括了万科成长中心、万科户外营地、万科戏剧学院、万科邻里中心、万科美食中心等模块。并且与以往将商铺散卖散租不同，V-Link是万科主动持有的社区商业，为的就是解决社区商业参差不齐的状态，保证统一规划和商业配套生态的完整性。一位北京万科的内部人士表示，最近几年，由于许多新开发的住宅项目周边并不成熟，因此要解决社区配套和服务的问题。以往大多数项目的社区商业都会开发成商铺销售，糟糕的商户、杂乱的社区商业对社区品质和吸引客户呈负效应。V-Link则北京万科在统一规划和运营的社区商业配套，然后通过自建和引入品牌商家，满足社区业主在餐饮、儿童教育、娱乐、运动、购物等多方面的需求。李永乐也表示，除了万科，绿地、世茂、龙湖等大型开发企业都在重新整理或进入社区商业。与以往的散售商铺或者开发大型购物中心不同，新的社区商业便利性更强，体量较小，既保证了刚需型，有能很好地控制风险。另外，新的社区商业模式在努力与电商竞争中合作，通过社区的便利性和体验性，达成宅生活短购物的目的。对比美国、新加坡这样的发达国家，社区商业覆盖率达到了60%-70%，而国内只有30%，因此开发商纷纷开始重新审视社区商业。对于社区商业的未来，李永乐预计将有四种社区商业模式，第一个是传统的社区商业配套；第二个是包含了超市、影院、餐饮的配套；第三个则是功能齐全的购物中心式的社区商业；第四个则是小而美的社区商业，建筑面积在2万平方米以内，覆盖了品牌店、餐饮、娱乐设施甚至书屋等多业态，主打高品质的生活。
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