三线城市快速发展或毁灭的“三驾马车”
&&& 对于三线城市的房地产，不论是营销、还是产品亦或是后期的销售，我都深深的感受到和一线城市的差距。游荡久了，聊一下我眼里的三四线城市房地产发展趋势。
&&& 我一直觉得，不论是这些的城市楼市快速发展还是快速毁灭，都是因为三个因素，也就是我们常说的三驾马车：抄袭、低价、吹牛！
&&& 我们可以幻想下大量的三四线的产品，几乎都是模仿或者借鉴一二线城市五年前的户型结构以及户型设计，因为在某一种时间节点来说，一二线城市的过去代表了现在三四线城市的现在。所以那时候的产品可能比较适合当下的产品。
&&& 然后对于产品定价，当然这个时候不会参考一二线城市过去的房价，而是更多的时候根据自己城市的实际购买能力。我们操一二线城市楼盘多了，经常听到一句话就是：我们的建安成本就要高过八千，不能再压缩了。但是我们却经常看到外地三千五千的楼盘。低价是三四线城市的普遍现象。
&&& 而对于定位，基本也是千篇一路，什么华府啦，皇宫啦，奢华啦，典藏啦，反正都是一个个土豪的调调，吹牛的道路都是一套一套的。
&&& 这三个关键词应该是三四线城市楼市表现的最直观的三个词。
&&& 当然卢俊在这里不是来做愤青的，我想和各位讨论的是为何会出现这样的现象。
&&& 1、城市发展决定观念滞后，创新风险太大
&&& 很多人会抱怨，为什么三四线城市的产品都是抄大城市的啊，太没节操。核心是对于房地产起步型城市，对于房地产发展是撬动的第一步，而对于这样一个观念相对滞后的城市，控制风险是第一步。而最没有风险的产品就是别人用过的产品，受过市场检验的产品。所以抄袭成为最安全的做法
&&& 2、成本因素让人没有动力创新
&&& 有利可图才会干一件事，这是多么自然的一件事情。而对于三四线城市，房价只有四五千，土地成本一千多，建安成本两三千。对于一个本来就是薄利的产品，产品创意与否，优化与否，改进与否最后对于价格的撬动可能都是在十位数徘徊，在这样的利益诱惑面前，很少会愿意投入时间成本和精力成本去做这么一件事。更何况创新有成本。
&&& 3、正是基于产品的不创新，从而形成营销的爱吹牛
&&& 我一直认为，营销喜欢将产品定位往高里拔，核心是对于产品的不自信。我们看在上海，越是高端越是核心位置的产品越是低调，而在三四线城市大家反而喜欢强调什么雍容华贵之类的措辞。用比较华丽的辞藻宣传自己的项目，以此来证明自己项目的价值。虽然本来价值就不高。
&&& 但是这样的城市反而是更加容易崩盘的城市。我们看到大量的三四线城市在去年就遇到瓶颈，我聊聊我认为的原因。
&&& 1、因为抄袭成风，所以楼市特别容易进入红海竞争
&&& 这里的楼市供应特别大是正常现象，在这样供大于求的城市中，我们往往第一反应就是我们的项目可以不可做错位竞争。但是到最后发现其实大家的产品除了地段有略微的不同，产品雷同性非常高。就是因为大家对于产品的理解都是一个角度：学习一二线。
&&& 前阵子我和各位说的一个户型：中间套三开间做成90平米2+1的户型，曾经被我认定2014年最典型的户型，目前在大量的城市大量的运用，目前已经有烂大街的意思了。我在分析这个户型的时候其实忘了说一句：对于这样的户型，虽然结构很合理，但是无法掩盖小面积紧凑型的本质。但是对于三四线城市，在低价的原则下，大家对面积不敏感，还是希望相对舒适的空间格局。而这种产品的设计就受到市场的抗性。
&&& 我们一度认为我们可以引导楼市，却忘了楼市发展的轨迹没有我们想象中的那么快。
&&& 2、因为红海市场，所以最后只能靠价格
&&& 正式因为大过于雷同的产品，所以在这样的同质化竞争的前提下，我们只能依靠价格推动楼市发展。所以打折降价的现象在今年的楼市中非常常见。这是这样大环境下大家被逼无奈的选择，城市我们所有楼市发展的共性。
&&& 为什么我们那些操盘的兄弟对于楼市发展是那么的无力，核心是市场是一个红海市场，而红海市场唯一可以差异化的只有价格了，其他都是徒劳
&&& 3、就是因为靠价格推动，楼市非常容易大起大落
&&& 因为城市小，价格对于客户的关注度传播的非常大，所以出现几个现象：第一你价格小幅度降价不会引起客户的关注，要降价就必须一步到位。只有一步到位的价格才有可能带动楼市发展。而价格太猛容易引起楼市信心的连锁反应。这也是很多人觉得三四线城市不健康的核心原因。就是因为降价小没反应，降价太猛又给人崩盘的错觉。
&&& 这就是我眼中三四线城市大起大落的连环原因。的确这样的楼市发展非常的具备中国性。很多人看不透中国的楼市都是把中国这个国家和一个城市类比或者和发达国家类比。中国所有的城镇的楼市发展都在经历波浪式发展。人人都觉得三四线城市在经历一二线城市楼市的发展轨迹，所以整体产品规划都沿袭着这个趋势，殊不知就是这样的跟随效应让这样的城市在楼市不健康的时候不约而同的进入大起大落的过山车效应。
&&& 对于这样的囚徒困境到底怎么破，其实我也不知道，我唯一看到的是，太多的三四线城市，楼市发展的太快太快，如果一年只有十个楼盘，慢慢的开发，大家也慢慢的买，可能就不会出现这样的问题。
&&& 这可能是我站着说话不腰疼最严重的一次吧，原谅我。
&&& 国际新闻联盟中国城市频道 中国规划网
　　(责任编辑：白雪松)
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&&&&&&& 摘要：三线城市是经济较发达、有战略性意义的中型城市，其形成发展与规划都经历了一个漫长的时期，其综合竞争力还有待提高。文章分析了历史环境中的三线城市的形成、发展和规划建设，简单梳理三线城市的发展脉络，经历了四个阶段；阐述了三线城市的三个发展模式，结合城市规划思想及理论，如区域划分理论、单位城市理论等，分析了中国三线城市的发展规划情况，适应了和平年代城市的规划发展。
&&&&&&& 关键词：三线城市；形成发展；规划建设
&&&&&&& 一、三线城市
&&&&&&& 三线城市是在三线建设中，担任着重点建设以及重点工程的城市，是具有一定战略意义、经济较发达、经济总量较大的中等城市。他们多数为东部或者中部省区内的区域中心城市、经济比较发达的地级市和百强县，其中也包括部分西部地区的省会城市。三线城市中的非农业人口多在一百万以上，拥有一定的消费能力，也拥有城市相对优势的产业；在某些特定行业中，该城市对大公司也具有交大的吸引力，三线城市的综合竞争力和规模都还有很大的提升空间。
&&&&&&& 二、三线城市形成与发展
&&&&&&& 三线是在大陆地区由内地、向边疆、沿海地区缩放划分出的三道线，一线地区是包括了西北西南边疆地区、东南沿海地区；三线地区包括了大陆腹心地带；出去一三线就是二线地区。其中，三线可以分为大小三线，大三线就是在中国大陆中的一线、二线、三线的综合区域；小三线是一线、二线的腹心地带。三线建设也就是内地建设，是以备战为中心的大规模工业化建设。具体表现在：在西部地区建立起独立性较高的工业生产体系、国民经济体系等，在很大程度上影响了经济布局和结构。
&&&&&&& 三线城市经历了长时间的起伏得到了中央的大力支持，但在后期政治环境中受冲击，甚至出现停滞。上世纪七十年代全面铺开了三线建设，随着国际国内的形式趋于稳定，建设中心也偏向经济发展。1964年，中央下达了三线建设文件，以靠山、分布和进洞为原则的指导下，项目地址选择在条件较隐蔽、交通不方便的农村及边缘城镇，尽量避开综合条件好的城市。在建设初期，三线建设发展很迅速，建设的重点集中在四川、甘肃、贵州，四川的&两级一线&，甘肃以酒泉和兰州为中心的工业区建设；贵州主要集中在贵昆铁路、六盘水的建设上，取得了较大的发展。文化大革命期间，工业建设、城市规划等都被中断，撤销了城市规划机构，三线建设受到了很大的影响。三线建设高迅速发展阶段，三线建设发展高潮集中在上世纪60年代末至70年代初，本阶段重点发展的中国防工业，以此带动了三线建设，形成了全国建设格局。停滞的项目也重新出发，建设全面铺开。到&五五&建设期间，经济发展转变，三线城市建设进入了收尾阶段，完成工业建设重点转移，整合城市资源，调整建设项目，持续时间一直到2005年，三线城市建设调整改动工作结束。
&&&&&&& 三、三线城市采用的发展模式
&&&&&&& 三现城市的选址紧跟工业项目，明确城市的用地情况，健全生产生活的设施。从空间布局和用地选择来看，其发展模式可以分为三种，集中新建城市模式、老城内部发展和进山进沟分散模式。
&&&&&&& （一）集中新建模式
&&&&&&& 集中新建模式主要集中在生产资料很缺乏、交通不发达的区域，既是为了建设可行性也为了备战需求。集中新建城市建设的基础非常薄弱，所需投资较多，但其选址是经过多方论证之后的结果。此类型城市是将工业建设作为发展中心，开发当地资源，通过人为构建，逐渐构成新城市的形态结构，例如湖北的十堰市。
&&&&&&& （三）老城内部发展
&&&&&&& 老城内部发展的方式是依赖城市中现有的发展基础，在此基础上进行拓展、改造，调整城市布局和发展策略，建设工业区，加快老城内的现代化发展步伐。此类型城市具有生产基础，改变城市形态，加速城市建设，引导着老城市的演变。总的来说，此种发展模式促使城市内外部布局和轮廓都发生了相应的变化。
&&&&&&& （二）进山进沟分散模式
&&&&&&& 进山进沟方式算不上广义上的城市，其选址主要集中在交通非常不便的山区，把已有工业迁移或者新建在本地农村，极大促进了该地的城市化进程。这类型三线城市较为隐蔽，满足当时备战需要。此类分散模式通常情况下呈现的是带状，建筑都是沿街分布，道路沿沟延伸。对于这类欠发达地区而言，三线建设完成了几十年才能完成的现代化程度。
&&&&&&& 四、中国三线城市的规划建设
&&&&&&& （一）三线城市规划特点及成就
&&&&&&& 城市规划的关键影响因素是经济、政治的深刻转变，政治经济对城市规划和发展具有直接影响。在三线建设过程中，城市建设受到了战争方面的压力，政治备战和经济发展成为了关键的指导性思想。城市工业项目及地址选择、厂房的建造都是以政治为主导，节约、迅速和分散为中心，政治就如无形的手操控着城市规划及建设方向。
&&&&&&& 三线建设在经济布局情况、国防安全和城市规划方面获取得了不少成就，在此过程中形成了完备的国防工业体系，增强了防御态势；也在一定程度上缓解了东西部工业不合理的布局，构成了一批与工业、发展速度相匹配的科学技术，坚定了战略后方基地，给日后建设提供了参考依据。例如健全了西部地区中的交通系统，成昆线、贵昆线、阳安线等，改善了交通不便的情况，为三线生产布局的展开奠定了基础。此外，三线建设还达到了技术和政治结合的目的。以分散战略兼顾政治需求，结合三线建设可能性，达到了技术政治结合目的。
&&&&&&& （二）三线城市规划思路
&&&&&&& 在隐性作用下，结合具体建设基础规划三线城市，在此过程中体现出了部分合理且科学的规划思路及理论，区域划分理论、带状城市理论、单位城市思想等。
&&&&&&& 1）区域划分理论
&&&&&&& 区域划分拥有多种实践形式，结合不同的政治经济因素要求侧重不同内容，其中包括自然区规划、江河流域划分、城镇体系布局、国土综合政治规划、城镇集群规划等，区域规划也是为经济发展而服务的，是一种综合性的规划。具体体现在特定范围内对生产力布局、资源做出调整，确保工业建设的有序性、合理性等。区域划分理论在我国城市规划中影响力偏小。兰州、爆头、茂名等地曾经实施过区域规划，承担了工程技术、建筑的专业力量，但受到政治运动的影响，出现了停滞期。
&&&&&&& 2）带状城市理论
&&&&&&& 带状城市理论是一种与自然保持和谐关系也不影响城市规模建设的模式。此理论是由西班牙工程师提出。此理论是以交通运输线为关键点，成为城市的脊椎。在道路两边配备好管线工程，建造房屋，形成街区，最后构成城市。在三线城市建设发展模式也体现了带状城市理论，如攀枝花，公铁路都分布在江河两边，项目沿交通干线、江河呈现带状分布。
&&&&&&& 3）单位城市规划
&&&&&&& 现代城市空间中，单位城市属于混合型用地单元，是一种独立地块而成的空间组织基本单元，是人们的生活生产场所。苏联学者提出了小区规划的思想，小区中有娱乐场所、公寓、中小学校、托幼、医疗所等设施，是一个独立性较高的居住单位，逐渐演变成了城市居住区采用的标准模式，这也是我国现代城市居住区中采用的方式，形成相对封闭的小团体。在中国传统管治惯性方式中，也融入了单位城市的模式。例如在单位大院中，有办公区域，也有生活区域如电影院、学校、食堂、医院等，与我国特有城市形态相符合。
&&&&&&& 五、结束语
&&&&&&& 中国三线城市的形成发展分析离不开历其所处的历史环境，包括政治环境、经济发展等。文章首先明确了三线、三线建设和三线城市含义，结合历史环境分析三线城市形成发展及素采用的发展模式，明确三线城市规划建设理论，在现代社会中具有指导性意义。
参考文献：
[1]刘冰洁.&三线建设&时期遵义城市总体规划布局研究[A].中国城市规划学会、贵阳市人民政府.新常态：传承与变革&&2015中国城市规划年会论文集（03城市规划历史与理论）[C].中国城市规划学会、贵阳市人民政府：，2015：9.
[2]张顺昌.三线建设与西部大开发[D].导师：吴文华.西南师范大学，2001.
[3]孙应丹.中国三线城市形成发展及其规划建设研究[D].导师：李百浩；黄立.武汉理工大学，2010.
[4]李一曲.&三线城市&老工业区改造规划研究[D].导师：王乾坤；刘炜.武汉理工大学，2013.
[5]倪鹏飞，李肃.中国二、三线城市的竞争力比较研究[J].理论学刊，-43.
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您的邮件地址:　　本人25岁，女，毕业直接去杭州工作，做电子商务，工作一年半，最近回老家了，三线城市，工资不高，普遍三千多，但我找的这个转正有5000，说实话，在我们这里算高的，但老家这里，电子商务不多，以后再想发展，估计没机会，五险也不给交，劳动合同也不签，单休，工作氛围真心不能和杭州比，也学不到东西，总的给我感觉就是，我不可能在这公司做一辈子，可以后辞职了呢？也不会有更好的发展…所以一直纠结要不要再回杭州，希望天涯的大神们，可以讨论下你们的看法。
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　　没有人吗？　　
　　杭州房价听说堪比一线城市，这是一个很严重的问题，当然还是看你个人志向
　　@爱河图爱生活
13:35:07　　杭州房价听说堪比一线城市，这是一个很严重的问题，当然还是看你个人志向　　-----------------------------　　七八千的也有，好几万的也有，不过我现在没考虑买房子的事情，我就是觉得我现在老家的工作没有前途了，已经到顶了。　　
　　@帕瓦罗蒂斯基
13:37:00　　@爱河图爱生活
13:35:07 　　杭州房价听说堪比一线城市，这是一个很严重的问题，当然还是看你个人志向 　　----------------------------- 　　七八千的也有，好几万的也有，不过我现在没考虑买房子的事情，我就是觉得我现在老家的工作没有前途了，已经到顶了。　　—————————————————　　城乡结合部都一万五了　　
　　@帕瓦罗蒂斯基 3楼
13:37:00 　　@爱河图爱生活
13:35:07 　　杭州房价听说堪比一线城市，这是一个很严重的问题，当然还是看你个人志向 　　----------------------------- 　　七八千的也有，好几万的也有，不过我现在没考虑买房子的事情，我就是觉得我现在老家的工作没有前途了，已经到顶了。 　　—————————————————　　@黑白猪Q
13:39:42 　　城乡结合部都一万五了　　-----------------------------　　上年朋友在余杭买的七千多，不过我现在不是讨论房价的事情　　
　　都没人　　
　　在老家攒一点资本再去大城市呢？毕竟杭州工资高物价房租也高，与其一开始就紧巴巴的过不如攒点本钱在杭州找个起点更高的工作攒点小钱生活也比较轻松～　　
　　@鱼哥是
13:45:04　　在老家攒一点资本再去大城市呢？毕竟杭州工资高物价房租也高，与其一开始就紧巴巴的过不如攒点本钱在杭州找个起点更高的工作攒点小钱生活也比较轻松～　　-----------------------------　　你的意思是相比老家现在这种状况，其实还是杭州好点，对吧？我现在就算去杭州，也不会紧巴　　
　　人呢，人呢　　
　　好纠结啊　　
　　石沉大海　　
　　去上海　　
　　楼主做什么工作　　
　　@不煽情丫丫
15:39:00　　楼主做什么工作　　-----------------------------　　电子商务，美工　　
　　我现在也是，纠结去北京还是杭州呢，都是高校，北京的好，杭州的一般但是工资环境不错。。。　　
　　自己的事业心和想独立自己赚钱的念头比较大的，就不要在老家呆着，回杭州来挺好　　杭州的房子有便宜有贵的，看自己怎么选了，比很多一线大城市的生活成本还是低很多了
　　电子商务美工很辛苦啊　　但我说你做这个还是去杭州　　
　　刚毕业还有很多机会， 乘年轻去试试吧，想去杭州就去
　　杭州　　
　　刚毕业去杭州。因为你回老家了习惯了安逸就吃不了苦了。趁年轻闯一闯。　　
　　杭州月入多少　　
　　@马特鲁鲁
20:10:43　　我现在也是，纠结去北京还是杭州呢，都是高校，北京的好，杭州的一般但是工资环境不错。。。　　-----------------------------　　感觉杭州挺好的，在那工作了一年半　　
　　@皮卡丘大神
20:29:03　　刚毕业还有很多机会， 乘年轻去试试吧，想去杭州就去　　-----------------------------　　嗯呢，已经打算去了　　
　　@桃花镖
23:16:42　　刚毕业去杭州。因为你回老家了习惯了安逸就吃不了苦了。趁年轻闯一闯。　　-----------------------------　　已经在杭州呆过一年半了，现在回家呆了一个月，最后还是打算回杭州　　
　　回老家只能被碾压，话糙理不糙。　　你这种情况十有八九是被人忽悠了，最起码是身边的人，我说的对不？
　　@太阳与黑暗的界点
09:31:52　　回老家只能被碾压，话糙理不糙。 　　你这种情况十有八九是被人忽悠了，最起码是身边的人，我说的对不？　　-----------------------------　　不是，没人忽悠我，是我自己要回来的　　
　　@马特鲁鲁
20:10:43 　　我现在也是，纠结去北京还是杭州呢，都是高校，北京的好，杭州的一般但是工资环境不错。。。 　　—————————————————　　@帕瓦罗蒂斯基
09:23:00　　感觉杭州挺好的，在那工作了一年半　　—————————————————　　谢谢，说不定我们能杭州面基呢哈哈哈哈　　
　　@马特鲁鲁
20:10:43 　　我现在也是，纠结去北京还是杭州呢，都是高校，北京的好，杭州的一般但是工资环境不错。。。 　　————————————————— 　　@帕瓦罗蒂斯基 22楼
09:23:00 　　感觉杭州挺好的，在那工作了一年半 　　—————————————————　　@马特鲁鲁
13:00:59 　　谢谢，说不定我们能杭州面基呢哈哈哈哈　　-----------------------------　　可以的，哈哈哈，过两天我就过去了　　
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