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已过期问题
物业费起诉我如何应诉？?
悬赏分：9分 - 解决时间： 16:31:05
物业公司起诉我交纳物业费及滞纳金。我未交物业费的理由：1、门禁坏，安全无保障。发小广告人员随便出入楼道。半夜有人敲门打扰休息。2、环境脏，小区门口就是饭馆区，后厨的油烟等直接流入小区自行车棚，油烟导致夏天开窗困难。3、小区无人看管自行车，经常丢车，自行车只好每天放到家里。4、小区道路经常停满汽车，有时挡住楼道门，根本不留消防通道，给小区安全造成隐患，因我单元地下室就是一个仓库，物业不作为。5、小区红外线形同虚设，一楼一家夜间有人进入没人发现。6、楼道照明灯坏掉40多天，经多次找物业才给安上灯。当然，我不是不交物业费，但由于物业公司没有提供相应的服务，我认为应该少交，提供了服务的就应该交，未提供服务或服务不到位的应该不缴或少缴。
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　　　不交物管费，业主被起诉
　　　律师：业主若对服务不满，可通过业委会解除合约
　　多彩贵州网讯& 3 月16日，家住安顺西城印象小区的王先生收到法院传票，包括自己在内，小区多位业主因拖欠物业费被物业公司起诉了。王先生称，之所以欠交物业费，是因物业公司不作为。
　　物业：15%业主拖欠物业费
　　“起诉不交物业费的业主，是想通过法院拿回被拖欠的物业费。”昨日，安顺西城印象小区的物业公司负责人杨女士称，两年多来，小区不少业主拒交物业费，在催缴无效的情况下，他们只能通过法律途径维权。
　　杨女士表示，他们公司2013年11月接手小区物管。业主入住前，物业公司与业主们签订了《前期物业服务协议》，协议约定业主按建筑面积1.2元/㎡向物业公司交纳物业管理费，每半年交纳一次，如逾期不交纳物业费，则从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。
　　“有些业主长达一年不交物业费。”杨女士称，目前西城印象小区有近千户业主，其中15%的业主都存在不同程度拖欠物业费的现象。杨女士表示，业主不按时缴费，物业资金缺口越来越大，不堪重负。
　　业主：物业公司不作为
　　昨天，王先生拿到法院传票，让他感到意外。王先生说，她确实有1年时间没交物业费，但没想到会被物业起诉。
　　王先生传票中的民事诉状显示，他从2015年4月起，拒不缴纳物业费，物业多次催缴均无果。截至今年3月，他拖欠物业费1029元，加上365元违约金，应支付物业1394元。
　　据了解，西城印象小区此次有多户业主收到法院传票，欠费时间多为1年左右。“物业天天不管事，就知道收钱。”王先生对物业服务有一肚子抱怨。王先生说，他拖欠物业费，主要原因是物业不作为。从他入住后，小区配套设施一直没有健全，无监控摄像头，业主家里财物被盗都无从查起。此外，小区垃圾成堆，长期无人清理打扫，也让其感到十分气愤。
　　多位不交物业费的业主表示，除了上述原因，小区业主均交纳了“四通费”，可自来水至今仍未安装“一户一表”。业主到物业交水费，价格要比市场价高出不少。
　　有业主还抱怨道，小区路灯坏了长期无人过问，夜间行走十分不安全；小区下水道经常堵，一到下雨天污水横流。
　　律师：业主不交费难胜诉
　　记者昨日从安顺市消费者协会了解到，近年来，有关物业纠纷的投诉日益增多，主要涉及小区公共设施、物业服务、小区环境等方面。其中被投诉最多的是“物业不作为”问题，服务不到位、小区垃圾堆积、物业费用高等；其次是“小区基础设施”问题，包括电梯维护、门禁监控、小区停车位等。
　　对于物业和业主关于物业费用的纠纷，昨日，记者咨询多位律师表示，根据双方签订的物业服务合同，物业提供服务，业主必须补交物业费。业主不交物业费被物业起诉到法院，业主打起官司来很难胜诉。
　　贵阳某律师事务所王道江律师表示，业主不交物业费在小区中较为普遍，其拒交理由主要是认为物业服务不到位，但物业服务是否到位难界定，业主完全胜诉几率不大。王道江律师表示，法院判决下达后将严格执行，为避免不必要的损失和麻烦，建议业主与物业协商解决此事。
　　此外，有业委会的小区，可通过业主代表大会解聘物业公司，超过半数以上业主对服务不满，可以解除双方合约。
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起诉物业损害业主财物不赔找哪个律师
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在你方便的地方找一家律师事务所找一位律师即可代理侵权之诉。
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　　业主因起诉物业损坏业主财物要求赔偿的，属于正常的民事纠纷案件，一般的律师都有能力进行代理，业主可直接到当地的律师事务所，委托律师代理进行诉讼。　　在委托律师时，应该向律师真讥功罐嘉忒黄闺萎酣联实讲清楚案件经过，并尽可能地律师提供相关的证据；同时，应该与律师事务所签订委托代理合同，对律师费用的支付、委托权限等进行明确的约定。
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绍兴老律师 采纳率:87% 擅长: 法律 绍兴市 保险 杭州市 历史话题 ......物业损坏业主财物怎么办——
根据《物业管理条例》第三十五条,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供......物业公司起诉业主物业费找律师是如何收费的——
　　律师费的收取标准,主要是参考案件标的额、案件难易程度、案件性质和律师的工作量而确定,且各地的收费...业主家中财物被盗,物管该负什么责任?——
业主、物业使用人的财物被盗,物业公司依法不承担赔偿责任,除非物业公司疏于...你们几家业主最好联合去...业主财产丢失物业是否应该赔偿——
不久前物业又传话要去法院起诉我,难道业主只有...导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担.....物业公司起诉不缴纳物业费的业主,如何发放律师函——
业主与物业公司两个欢喜冤家 1业主都想把现在的物业公司解雇 2物业公司都想去把业主告上法庭 闲话少叙...车库位置部分被其他业主侵占,物业不协调,业主不缴纳物业费;现物业公司退出,发起律师函要业主催缴——
不缴纳物业费;现物业公司退出,发起律师函要业主...公司的物业服务你电池应该充电物业费,财产的合法....业主委员会聘请律师起诉物业,律师费用多少——
律师收费是有标准的。 　　普通的民事案件,一般收费为二千元。 　　涉财案件超过十万元的,按百分之二点...我想起诉我的物业公司,一般步骤是哪些,有必要委托律师吗?——
我相信绝大部分业主不是不讲道理的,买 得起房难道还交不起物来费吗?如果较多数量的业主都拒绝缴费,物业...免费找律师：400-888-8340
“受人之托 忠人之事”—用法律伸张正义，让专业彰显魅力—
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江苏钟山明镜律师事务所
法院案例选：物业纠纷典型案例 4 则｜天同码&101
原创&&陈枝辉&审判研究
谈专业实务话题　说执业感悟共识
让法官更懂律师　让律师更懂法官
　　　　　　 & &　　　　　　
陈枝辉　北京天同律师事务所
导读：天同码，是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理和提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《中国商事诉讼裁判规则》（中国钥匙码—天同码系列图书）已由天同律师事务所独家出品并公开发售。经与天同诉讼圈商定，审判研究于每周三独家推送全新天同码系列。文后附天同码 100 篇往期链接。
天同码导航图
本期天同码，整理自最高人民法院中国应用法学研究所编 《人民法院案例选》总第83辑、第85辑有关物业纠纷典型案例。　
01 . 配套设施缺乏，业委会不能代表业主提起违约之诉
业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件提起违约之诉的，因其不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。
02 . 物业服务收费标准的变更决定，应由业主共同决定
物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项的变更决定，应由业主共同决定。
03 . 拖欠物业费，实际物业服务企业可起诉物业使用人
前期物业服务企业经建设单位同意另行委托物业管理的物业服务企业，有权起诉拖欠物业管理费用的物业使用人。
04 . 一般履行瑕疵，不构成拒缴物业管理费的正当理由
物业服务企业已依约及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关服务为抗辩理由的，不构成正当理由。
01 . 配套设施缺乏，业委会不能代表业主提起违约之诉
业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件提起违约之诉的，因其不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。
标签：物业纠纷｜主体资格｜业委会｜配套设施
案情简介：2011年，小区421户业主中有325户授权业委会起诉开发公司，理由：开发公司在商品房买卖合同中承诺的会所、幼儿园未达到使用条件。
法院认为：①业委会系根据《物权法》和《物业管理条例》规定成立的组织，其诉讼权利能力根据法律、法规有关规定，只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项。本案纠纷不属《物权法》和《物业管理条例》规定的业主共有和物业共同管理事项范围，业主大会所作决议超出了业主大会自身职责和权限，亦同样超出了业委会职责和权限，不会使业委会产生诉讼权利能力资格。②合同之债具有相对性，业主系商品房买卖合同权利义务主体，系与本案有直接利害关系的人，本案业委会与商品房买卖合同无直接利害关系，业主授权不会使业委会与商品房买卖合同发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格，判决驳回业委会起诉。
实务要点：业委会以小区基础设施、公共配套建筑未达到使用条件代表业主提起违约之诉的，因不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。
案例索引：江西高院（2013）赣民一终字第53号“某业主委员会与某开发公司商品房销售合同纠纷案”，见《赣州市章贡区帝景豪园小区业主委员会诉江西帝景置业有限公司商品房销售合同纠纷案——业主委员会的诉讼主体资格问题》（龚雪林），载《人民法院案例选》（:154）。
02 . 物业服务收费标准的变更决定，应由业主共同决定
物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项的变更决定，应由业主共同决定。
标签：物业纠纷｜物业费｜共同管理事项
案情简介：2009年，詹某与物业公司签订物业管理合同，约定收费标准为每平方米每月2.8元。2010年，物业公司与开发公司签订物业管理委托合同，约定物业收费新标准为每月每平方米6元。2011年，詹某诉请物业公司按新标准多收取的物业费290元。
法院认为：①詹某与物业公司在物业服务合同中明确约定了调整物业管理收费标准的程序与要求，该约定合法有效。②依《物权法》第76条第1款、第2款规定，物业服务收费标准显属“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业公司现有证据显然不符合《物权法》规定的上述要求，其仅凭与开发公司重签物业管理委托合同，将物业费标准由原来的每平方米每月2.8元提高到6元，依据不足。判决物业公司返还詹某多收取的物业费290元。
实务要点：物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对该类事项决定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
案例索引：广东广州中院（2011）穗中法民五终字第3025号“詹某与某物业公司物业服务合同纠纷案”，见《詹某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——前期物业管理费的调整须经“双过半业主”同意》（张怡），载《人民法院案例选》（:184）。
03 . 拖欠物业费，实际物业服务企业可起诉物业使用人
前期物业服务企业经建设单位同意另行委托物业管理的物业服务企业，有权起诉拖欠物业管理费用的物业使用人。
标签：物业纠纷｜物业费｜诉讼主体资格｜物业使用人
案情简介：2007年，物业公司接受开发公司及前期物业委托进行物业管理。因小区业主的配偶亦物业使用人庄某拖欠物业费及其他相关费用致诉。
法院认为：①虽然庄某非案涉房产业主，但物业公司举证证明庄某作为业主配偶，系诉争房产使用人，且缴纳过相关费用。根据物业管理委托合同约定及国务院《物业管理条例》规定，物业使用人亦负有物业管理费及政府规定应缴其他费用义务，逾期未缴纳，应承担相应违约责任。庄某现未缴纳物业管理费及其他费用，系适格被告。②依物业管理委托合同约定，物业公司系接受开发公司和前期物业服务企业委托，对本案所涉物业提供物业管理服务。不论是国务院《物业管理条例》还是厦门市《住宅区物业管理条例》，均规定开发建设单位在业主委员会成立之前，或业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理，但并未规定开发建设单位在出售房产之后无权将房产项下物业管理另行委托。现开发公司将物业委托物业公司进行管理，并未违反法律规定。本案物业管理委托合同应认定有效。③物业公司接受委托后，依约对物业进行了物业管理，业主及物业使用人亦享受了物业公司提供的物业服务，物业公司与庄某之间的物业服务合同关系有效成立，物业公司系本案适格原告。
实务要点：前期物业服务企业经建设单位同意，另行委托物业服务企业进行物业管理，实际物业服务企业对拖欠物业管理费的物业使用人提起诉讼的，应认定原告与被告的诉讼主体资格。
案例索引：福建厦门中院（2011）厦民终字第656号“某物业公司与庄某物业服务合同纠纷案”，见《厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案——物业服务合同纠纷中“正当理由”的认定》（李桦、刘远志），载《人民法院案例选》（:126）。
04 . 一般履行瑕疵，不构成拒缴物业管理费的正当理由
物业服务企业已依约及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关服务为抗辩理由的，不构成正当理由。
标签：物业纠纷｜物业费｜履行瑕疵｜正当理由
案情简介：2010年，物业公司以业主庄某拖欠物业费及公共维修金为由起诉。庄某以小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路交通无序、小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等抗辩。
法院认为：①最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。②庄某主张物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路交通无序等情形，但其所提供证据不足以证明物业管理长期存在上述问题。③至于庄某提出小区车辆随意停放及部分业主违章装修和搭盖等问题，因物业服务企业职责只是根据物业服务合同授权，为物业正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对车主进行处罚，亦无权拆除违章搭建，业主如果认为相邻业主搭建侵犯其权益，可另行主张，但不能构成拒付物业费理由。况且物业公司接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，庄某等业主亦可依物业管理委托合同约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己合法权益，或根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据，亦非明智之举。庄某应依约交纳物业费及公共维修金。因其未依约交纳，构成违约金，故判决支付拖欠物业费及公共维修金同时，判决支付滞纳金。
实务要点：物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不构成正当理由。