二手房买卖毁约不断 委托公证不能“避税”
来源：北京晚报　　时下二手房交易十分活跃，大量房产证下发未满5年甚至还没有取得房产证的房源挂牌出售。动辄几万甚至数十万的交易税费成了让买卖双方头痛的问题，有些买房人甚至采取房主办理委托公证的方式逃避税费。如今，房主因为房价上涨毁约成为二手房交易纠纷中最常见的现象，利用委托公证逃税的交易风险也越来越大。　　委托公证难“合理”避税　　买房人许先生花了一个多月的时间选房子，去年7月终于看中了一套二手房，与房主一番讨价还价后，说好了价钱为200万元。可是一算税费，许先生犯了难。由于房市属于卖方市场，因此本应由房主负担的营业税、个人所得税等费用也都转嫁给了他。这时，有人给他出了个主意，做委托公证可以“合理”避税。　　所谓委托公证原本是因为房主本人没有时间和买主一起到房产交易部门办理过户等繁杂手续，而采取的一种便利措施。房主给买方出具委托书，由他人代替房主办理过户手续。但是随着二手房交易的活跃，委托公证也被人“利用”，成为一种避税工具。　　根据规定，目前房产证下发不满5年的房屋上市销售需要缴纳多项税款。记者以许先生这套房屋算了一笔账：1、营业税：200万元×5.5%=11万元；2、契税：200万元×1.5%=3万元；3、印花税：200万元×1％。=2000元；个人所得税200万元×1%=2万元……税费在十七八万元左右，而如果暂不过户而是办个委托公证，等房产证下发满5年之后再过户，11万元的营业税就免除了，税费一下子降了三分之二。　　也就是说，许先生拿着房主的委托公证书等到该房的产权证满5年，不需缴纳营业税等税费的时候再进行过户，就可以“合理”避税了。　　买卖双方都有潜在隐患　　许先生采纳了这个建议，在签订合同的同时支付了购房款200万元，随后房主也做完了委托公证。去年底，房主突然反悔不卖房了，还要撤消委托。经过协商，房主最终答应归还房款，再额外补偿10万元，双方解除了买卖合同。许先生咨询后得知，如果房主直接撤消委托，再拿房本把房子卖了，他一点办法也没有。　　记者从我爱我家等中介公司了解到，如今不少二手房交易人选择办委托公证避税，却很少有人了解委托公证的性质和潜在的隐患。　　北京市方圆公证处调研室副主任王京介绍说，很多买房人以为拿到了房主委托卖房的公证书，自己的权益就有了保障，这是对委托公证的误解。委托书公证是委托人单方的法律行为，委托他所信任的人以自己的名义代为办理某些事务，相关行为的法律后果也是由委托人来承担的。根据我国法律规定，单方的法律行为是可以撤销的，也就是说委托人今天写的委托书，明天就可以声明作废，不受他人约束。所以，将委托书公证视为交付购房款的法律保障是非常危险的。在办理委托公证时，公证员只对委托人负有法律上的告知义务，而受托人或第三方由于不是公证当事人，往往得不到相关的法律辅导。　　根据物权法的规定，不动产物权的归属实行登记制，产权人以登记为准。即使委托公证没有被委托人（房主）撤销，由于房屋仍然登记在房主的名下，在房价升高的情况下，为了利益他完全可以瞒着买房人再将房屋高价卖给他人。　　王京说，降低成本追求最大利益是交易双方的共同追求，但采用委托公证避税其实是交易者与国家政策之间的对策较量。　　违约赔偿有高限　　如果今后房价持续上涨，房主反悔是很可能发生的事。买房人为了避税，拿着委托书等上一年半载甚至更长时间无疑更增加了风险。　　西城法院高峙法官介绍说：“按照合同法的规定，房主如果毁约要承担相应的违约责任，赔偿给对方造成的房屋溢价损失，但这个赔偿额也不能超过房主订立合同时预见到或者应当预见到的违约造成的损失。也就是说，如果房主两年前卖房，半年后毁约，二手房涨了5%，而起诉后至今房屋已经溢价50%，法院一般就按房主毁约时5%的房屋溢价判决赔偿额，而不能按现在的溢价损失赔偿。其结果就是，买房人的实际损失得不到完全的补偿。　　有些买房人为了避免房主毁约给自己造成损失，约定房款百分之三五十的高额违约金。但这种约定却很难得到法院的支持。高法官解释说，除了消法对欺诈的双倍赔偿规定之外，我国法律不承认其他惩罚性的违约赔偿，都是补偿性质的。因此即便约定了较高的违约金，但由于其过分高于造成的损失，法院很可能按照合同法的原则，予以减少。　　如果要是房主用一房二卖的方法套现诈骗，然后逃之夭夭，买房人的损失更是不可设想。　　公证员支招交易安全　　王京建议说：“交易安全最核心的问题是资金安全，提存公证是最安全和实用的解决方案。”事实上，办理房产变更手续需要至少一周时间，买卖双方在先付房款还是先办过户的问题上常出现分歧，这时可以约定在办理过户手续的过程中，先将房款提存于公证处的专门账户，待买房人领到房产证后，双方再到公证处提款。房款在公证处，买房人不用怕房主卷钱跑路，房主也不必担心过户后拿不到钱。公证实践中已有不少操作成功的案例。　　王京说，在法国，提存是不动产交易资金流转的法定形式，由公证机构直接从提存款中提取应缴税费给国家。如果我国也效仿，肯定能够实现交易资金安全和国家税收上的各方共赢。
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子女出资以父母名义购房老人病危请公证处解难题
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　　值班热线：&QQ:　　居民范先生问：您好，本人现在在天津工作，户口在老家，目前需要办理未婚证明，委托家人办理时老家的民政局需要提供公证过的委托书，请问办理公证需要哪些资料？　　值班公证员：有两种方式请您参考：1、咨询公证书使用部门，是否能够接受采纳未婚声明公证书，如果可以采纳，你可以持本人身份证、户口本原件到我处办理未婚声明公证，在公证员面前做出未婚声明并办理公证。该公证书直接提交给使用部门。2、如果上述方式不被认可，要求必须由户口地民政部门出具未婚证明并办理公证，则你可以携带本人身份证件原件及被委托人身份证复印件到我处申请办理委托书公证。　　家住滨海新区的张大爷和李阿姨一共有三个子女。五年前，小女儿为他们在开发区购买了一套房屋供他们晚年居住，因为当年限购政策的原因，房产没有登记在女儿名下，登记在了李阿姨名下。　　不久前，李阿姨不幸患肠癌在医院治疗，在住院治疗期间，老两口一直在为房子的事情发愁，担心一旦李阿姨过世后，其他子女参与到房产的继承会造成兄弟姐妹发生矛盾。老两口商量后，打算到公证处申请办理遗嘱公证。　　公证员在了解李阿姨的情况后，到病房向老两口详细讲解了房产处置的不同方式和相应的法律后果，供他们参考选择。一种是老人在生前处置（主动），办理房产的赠与，由老两口和小女儿签署赠与合同，办理赠与公证，小女儿在老人健在的时候持赠与公证书将房产过户到自己名下；一种是老人去世以后处置（被动），办理房产的继承，老两口可以申请办理遗嘱公证，遗嘱中说明由小女儿一人继承，等将来两位老人都过世后，遗嘱生效，小女儿到公证处办理遗嘱继承权公证书，持公证书去房产交易所办理过户手续。在这两种方式中，由于房屋产权登记在老人名下，采取什么处置方式，将房产留给哪个子女，都需尊重老人自己的意愿，别人无权干涉。　　最终，李阿姨和张大爷决定在自己意识清楚、能说能写的时候就把房产过户到当初出钱购买房子的小女儿名下，既免去日后更多手续，也可以预防将来子女们之间出现矛盾。随后，在约定的时间公证员到医院病房为李阿姨老两口和他们的小女儿办理了赠与合同公证手续，小女儿随后顺利办理了房产过户。　　公证员提示　　办理房产赠与公证，需要提供房产产权证、房产赠与人的身份证、户口本、结婚证、配偶的身份证、户口本以及受赠人的身份证、户口本，并由赠与人及其配偶、受赠人在公证员监督下签署赠与合同。办理公证后，过户手续需要赠与人与受赠人本人亲自前往房产登记部门，如上述案例所讲的李阿姨因为身体原因不能亲自办理过户手续的，可以在办理赠与合同公证的同时申请办理一份委托公证，委托老伴或其他子女代办过户手续。【文：郭丽梅】　　公证员点评　　如今的社会市场经济快速发展，每个家庭都会有一两套甚至多套房产，随着房价上涨，每套房子动辄一二百万，因房产处置发生的家庭矛盾层出不穷。如何妥善处置房产，减少和预防不必要的矛盾纠纷，促进家庭和社会和谐，是很多家庭都可能面对的问题。由于每个家庭的具体情况不一，在妥善处置房产前，不妨请公证员或法律专业人士提供必要的法律帮助。　　在上述案例中，李阿姨之所以在生前就想把房产过户到女儿名下，是因为房产是女儿出资购买，母亲理解女儿的一片孝心，不愿意给女儿增添更多的麻烦。但是，这种生前赠与处置房产的方式不一定适合所有老人，毕竟每个家庭的实际情况各有不同，老年人在处置房产的事情上还要多慎重，多咨询，根据家庭的实际情况，弄清楚利害关系和法律后果后再行处置。　　【公证指南】　　二手房买卖中常见的公证问题　　一、卖方委托公证　　卖方全部产权人或部分产权人不能到场办理二手房过户与贷款等事项，委托第三人或者产权人之一办理。产权人及其配偶携带身份证、户口本、结婚证、产权证、土地证、受托人身份证复印件到公证处办理，受托人能到场更好。　　二、卖方下款公证　　因买方办理贷款，卖方产权人不止一人或不止一个家庭，公积金管理中心或银行可能会需要卖方办理下款公证，就是把贷款最后发放给产权人之一，其他产权人必须同意。卖方所有产权人到公证处办理，携带身份证、产权证原件或者复印件、买卖合同、产权人之一在贷款银行开的卡或存折。　　三、买方承诺公证　　买方的产权人之一是未成年人，买方买的二手房又需办理贷款，这样的情况下，需要做承诺公证，主要意思是买房人贷款所产生的债务不影响孩子的学习与生活条件。父母写到身份证、户口本、结婚证、出生证、产权证、土地证到公证书办理。　　四、买方委托公证　　比如买方没有时间去开取新购住房证明、办理抵押登记等事项，也可委托第三人办理。　　【启事】　　为积极发挥公证职能优势，为构建和谐社会提供更加全面的公证法律服务，泰达公证处选拔多名优秀公证员组成普法宣传团，免费为机关、企业、学校、街道、社区、居委会等提供上门法律宣讲服务，针对听众对象的不同需求和社会经济生活中的热点问题，宣讲相关法律知识，解答群众咨询。有此项服务需求的单位和部门，请与天津市泰达公证处联系。　　联系电话：。　　天津市泰达公证处　　天津经济技术开发区泰达图书馆B座五层　　泰达公证网：www.
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滨海时报国内/国际04子女出资以父母名义购房老人病危请公证处解难题全部答案（共4个回答）
管理部门一般会要求买方提供经过公证的委托书，在办理委托公证书的时候公证处不会审查买方的婚姻状况，如果是卖方办理委托公证书，公证处就一定会审查卖方的婚姻状况；2、国家出台了房产限购政策后，一般房管部门在办理房产过户手续时，会审查买房人的婚姻状况。
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2.因为你们没有领证,所以这个财产仍属...
买二手房申请贷款一般是按照评估值的30%首富，银行只给贷款评估价值的70%。
程序一般如下：
1、选中房产并且签订购买合同；
2、向银行申请贷款，...
··最最关键的问题是委托的具体权利事宜（遗产、继承还是放弃）和受托人的权限。 其实，根本不用费心思，去使领馆办理公证就行，有现成的格式和外交官签发。
答: 公证委托书具有什么法律效力？
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二手房交易只公证不过户可行吗，会有什么风险呢？
正在读取...&|&作者：南昌房产律师&|&来源：法邦网
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交易只公证不过户可行吗，公证后房子就是自己的吗？8月10日，刘先生到省城五一路的一家中介机构，想买一套二手房。“我看好房子后，中介工作人员说这套房子还有半年才满5年，那时才能办理房产过户。”刘先生说，他当时有些担心，怕买房中出现问题，“当时中介工作人员说可以进行房产公证，说公证完后房子就是我的了。我觉得既然是国家公证，应该没问题，就同意了。”于是刘先生到公证处做公证。公证处的说法——委托公证不对产权转移进行公证记者来到太原市某公证处，张某告诉记者，房屋公证有很多种，比如继承、租赁、买卖等，“二手房屋交易公证即公证，是证明买卖双方有买卖关系事实，合同体现了双方的真实意愿。”张某说，经由中介来办理二手房公证其实是一个委托公证，是公证委托方授权给受委托方代办某些手续，比如卖房者委托中介帮助他卖房，并就此签订了协议，公证处对这个协议进行公证，“但这两种公证都不是对房屋产权转移进行公证。房地局的说法——房屋公证不保险建议直接过户记者来到太原市房地局房屋交易大厅，杨某告诉记者，想通过办理房屋交易公证或委托公证进行二手房交易都不靠谱。二手房交易时选择房屋公证，而不直接过户的行为，通常是想少交5.675%的营业税，还可能是因为房屋本身还没有办下房产证或有其他问题。杨某说，“我国规定不动产权是登记注册制，没有产权证，就仍没有所有权。所以，做了房屋公证后，房子还是卖房者的。中介很可能在公证之后，撤销委托书或补办房产证。”杨某建议购房者买二手房时还是直接过户比较保险，“不要一味贪图便宜，办理房屋公证后，房屋产权仍处于不稳定状态，买房者承担着很大的风险。”二手房交易只公证不过户会有什么风险呢？律师的说法——房屋只公证不过户，买卖公证可能存在六种风险风险一——为了想要逃避营业税，暂不过户。这样的房子虽然有了产权，看上去很保险，但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势，卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。风险二——房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子，将承担很大风险，房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证，也属于无效。风险三——房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说：“我曾经见过这么一个例子，当时购房者直接和房东签订了合同，并做了房屋买卖公证，但公证时房东的妻子因有事未在场，结果首付款都付了，房东却说房子不卖了，因为他妻子不同意。”风险四——卖房者对房屋没有产权，只有使用权。比如一些单位分房后，房子就由职工一直居住，但是单位并没有将房子产权转给职工个人，此时居住者对房子只有使用的权利，而没有买卖的权利。这样的，一般公证处不予公证，即使公证了也不具法律效力。风险五——联建房、拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。风险六——产权证仍在办理的过渡类型房产。“当房地产公司的相关手续不齐全时，开发商可能会推迟给买受人发放房产证，此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。”段律师说，一手卖房人再卖出后，风险就转嫁给了二手购房者。如果购房者买的二手房确实暂时不能过户，有什么办法可以减少风险吗？段某说，房屋公证的法律效力很有限，但目前来讲，除了直接过户，并没有什么很好的方法可以避免交易风险。
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案情经过：近日，市民刘先生在一家房屋中介机构买了套二手房，“半年以后才能过户，我就先交了10000元的定金，随后准备到公证处公证。”刘先生说，但后来听说房屋公证在交易中不管用，房子最后可能因为种种原因过不了户，“难道做了公证，房子也不一定是自己......
南昌房产律师温馨提示：房产纠纷关乎整个家庭的幸福，多了解房产有关的法律常识，以便做到可以避免或者化解法律风险，既可以使自己避免受到经济损失，也可以缓解家庭和社会的矛盾。
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专业房产律师温馨提示：有些当事人为了节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续，这种延后办理过户的做法看似有利，其背后却暗藏着巨大的法律风险。比如房价大涨，卖房人毁约，不再按协议约定时间办理房屋过户，买方会因无法证明房屋权属后悔莫及。因此，我们不提倡用这种"省钱"方法，切勿因小失大。
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法邦网免费法律咨询热线：二手房买卖中的巨大隐患：房产委托公证！
胡权律师观点：在房屋买卖合同中使用房产委托公证这种形式具有较大的法律风险，无论是针对卖房人而言，还是买房人。慎用房产委托公证，若实在要使用这种形式办理房屋买卖事宜，则一定要在委托书中明确委托内容、期限、不得转委托、实际买受人等。因房屋委托公证存在较大风险，若确需办理，应提起咨询专业律师，排查风险。
一、房产委托公证的概念
1、委托代理的概念。《民法通则 》第63 条规定“公民 、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内, 以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。”
2、房产公证委托的概念。百度百科的解释：房产委托行为，是房产所有权人 (委托人)将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为 (买卖、出租、抵押等)的权利授与受托人的意思表示。房产委托行为又称房产授权委托行为。
房管部门允许通过委托代理的方式买卖房屋，主要依据在于，委托权属于完全民事行为能力人所享有的法定权利，卖房人或者买房人有权委托他人代为处理有关房产事宜，该代理行为所产生的法律后果由委托人承受。
探究这种制度的本意，其实质是鼓励交易，使房屋买卖合同双方脱身于烦琐的房产买卖手续, 节省交易成本。换言之，在卖房人或者买房人因故无法亲自到场办理过户登记、收取购房款、办理网签等事宜时，可直接委托他人代为处理买卖事宜。
二、房产委托公证的两种形式。
房产委托公证有很多种形式：
第一种形式就是，卖房人确实以出售为目的或者买房人以购房自用为目的而委托他人寻找买受人、签订合同、过户登记、收取房款等事务。这类形式的房屋公证属于法律允许的委托形式，只要注意委托书的内容符合法律规定就可以了。
第二种形式是本文所讨论的房屋委托公证，即买卖双方签订购房合同且缴纳了购房款后，买受人出于不当利益而要求不办理过户手续而是办理委托卖房手续。
那么，为什么买房人签订了房屋合同也缴纳了房款，却不想办理过户登记呢？
主要原因有两个：
1、避税。根据《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知（财税〔2015〕39号）》规定：“一、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。简单讲，购买不足2年而对外转让的，需要缴纳税费，买房人为了避税而暂时不出售房产，待2年期满后再办理过户手续。
2、炒房。部分炒房人在与卖家签订购房合同后，不立即办理过户登记手续，而是寻找下家加价出售从而达到赚钱差价的目的。（实际上，卖方人想办理通过办理委托公证而获取差价实际上是不可能，房产委托公证的本质是委托代理，那么委托代理的后果有委托人承担。换言之，当受托人（买房人）为赚钱差价或者逃避税费而转手卖给第三方时，所获得的差价应当属于委托人所有，买房人作为受托人无权享有委托后果。）本文所讨论的是第二种房产委托形式。
三、房产委托公证的风险。
针对卖房人（受托人）而言：依上文所述，房产委托公证属于委托人（卖房人）将自己的权利授与受托人（买房人），受托人所代理的行为产生的后果由委托人（卖房人）承受。那么，当买受人一旦根据委托书出卖了房屋收取房款后捐款潜逃，由于那么，卖房人除了需要向第三人履行过户手续之外，还可能要承担高额的违约金，真正是“陪了夫人又折兵”！
还有一个比较极端的风险，也是本律师曾处理过的一个案例。若买卖双方签订合同收受房屋款后，再签订房屋委托公证，而由于一般的房屋委托公证书会约定委托期限为“办理过户手续止”，那么，当一旦买房人（受托人）迟迟不办理过户手续而是炒房待机而动，而卖方人（受托人）又恰好要办理遇到限购限贷（比如武汉地区，外地户籍名下有一套房产，则限贷）需要急于将该套名下房产过户时，只能通过漫长的法律途径和高额的成本来维权，实在是得不偿失！
针对买房人（受托人）而言：
1、由于我国物权变动以登记为原则，也即，即使当卖方人在收取购房款且出具委托公证书后，卖房人也有权利将案涉房产另行出卖他人（原因在于，未办理过户登记，案涉房屋的所有权仍然属于卖房人，卖房人当然有权另行售卖房屋），由此造成的后果就是，买房人在支付了钱款之后却无法拿到房产。（《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”）
2、案涉房屋因卖房人有其他纠纷而被法院查封、扣押，由于无法办理过户登记手续无法实现合同目的，最终只能解除合同。更有甚者，卖方人在收款后会通过与他人合伙制造一份虚假债权债务协议进而要求债权人起诉卖方人，以便起到保全房产的目的，如此，买房人很有可能钱财两空且维权成本高昂。
3、卖方人单方撤销委托公证，一房两卖。房产委托公证的本质是单方法律行为，委托人（卖房人）委托受托人代为处理相关事宜，委托人既然能委托，自然也就能依照《公证法》等规定取消委托。若卖房人单方取消授权委托，对于受托人（买房人）而言，除了要求委托人赔偿由此造成的损失外（而实践中几乎没有很明显的损失），受托人并没有更好的手段维护自己的合法权益，只能任人宰割！
四、胡权律师建议
1、慎重使用房产委托公证！
2、如果因故必须办理房产委托公证，则须要注意以下几点：
（1）委托书当中明确“不得转委托”！
（2）委托书当中明确具体的委托期限！
（3）委托书当中明确具体的委托事项，比如代为办理过户手续，收取房款，签订合同等！
（4）委托上当中明确房屋过户的实际登记人，以免因委托人因涉嫌以合法形式掩盖非法目的（避税）或者恶意串通损害国家利益而无效！
重要的事情说三遍！实在憋不住要办理房产委托公证，咨询专业律师！咨询专业律师！咨询专业律师！
还有个小问题：有些买房人以为手中拿到了卖方人的房产证，于是就掌握了对方命脉，卖方人就不敢轻举妄动！其实，卖方人一招即可制胜：挂失房产证并申请办理新的房产证就可以了！
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