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“高端商务符号”集结国际城南
作者：卢佳丽李晖
　　驱车沿成都城市中轴线一路前行，天府大道两侧的高楼渐次林立，给人一种置身国际大都市之感。　　对于成都这样一座正在高速发展的城市而言，商业地产的活跃程度仿佛是城市繁荣的一个横截面。随着传统商务聚集之地人民南路的办公楼市场日益饱和，成都的商务格局正在悄然发生变化，高端企业办公南迁成必然趋势。　　在寸土寸金的天府新区，随着各大开发商的抢滩入驻，高端写字楼即将迎来集中放量期。林林总总的写字楼产品，看似类型趋同，但事实上无论从地段、品质、物业服务、性价比和投资价值上来讲，却有着千差万别的不同。　　国际城南写字楼第二篇　　写字楼扎堆高企投资考察必看天府新区　　作为政府重点向南打造的CBD商务区，国际城南如同成都经济大动脉，正在兴建多个总部项目，已形成以市政办公、金融后台中心、国际孵化园，高新为背景的国际化“天府新区”。　　东方希望天祥广场热销、花样年?福年广场热销……城南虽然高端写字楼扎堆，但投资客还是热情不减。南延线某写字楼营销负责人告诉记者，城南的写字楼体量虽较大，但因为目前国际城南的优势十分明显，也拥有多重利好因素，写字楼在同城其他区域中占据先机。因此，城南写字楼的市场，不会因为体量的增加而影响到销售。同时，大量公司涌入使得自用型买家激增。“随着天府大道南延线区域的产业日趋成熟，很多从事高新产业的公司经过几年的发展，实力已经很强，当看到写字楼售价不高的时候，为了免去搬迁的麻烦，很多公司都愿意购买写字楼自用兼投资。”业内人士分析。　　“大型企业来蓉投资考察，必定会到天府新区。地铁、会展、孵化园……这里的配套，足以吸引世界级的企业入驻。成都越来越国际化，虽然南延线的写字楼密集程度非常高，但是成都纯熟的投资环境，将吸引越来越多的外来企业。城南的商务价值领先于成都其他区域，写字楼火起来是时间的问题。”他分析道。　　近一年来，由于乙级写字楼、loft办公来势汹汹的“价格战”冲击，城南部分甲级写字楼在恶劣的竞争挤压下，也不得不采取“贴成本卖”的保守价格策略来保证项目走量，而整体涨幅并不明显的市场数据让城南甲级写字楼的价值被严重低估；而与此形成鲜明对比的是，上个月城南3宗土地以7000元/平方米以上的“天价”被竞走，而保利、九龙仓、国嘉等多个地产巨头更是“相约”围猎华阳土地。从2007年每平方米不到1000元到如今的每平方米7000元，无可争议，城南板块依然是成都现在以及未来最被看好的投资热土。“无论对于投资还是自用，现在无疑是下手城南的最佳时机。”国内某著名投资机构分析。而随着目前建筑成本的不断升高，城南超甲写字楼集体涨价也将成为必然。　　“商务符号”集结城南 高企偏爱“高富帅”　　“短期来看，成都的写字楼市场供大于求，租赁市场已经出现了价格竞争，未来，那些比较偏僻的写字楼生意将更加惨淡。这就需要投资客密切关注城市整体的规划与发展趋势。”华西城市与房产研究院专家温利阳认为，当前，四川省与成都市都在主抓天府新区的建设，成都商务格局向南迁移，可以预计，成都市未来的写字楼核心区域必然是天府新区，因此，在这个区域投资写字楼的长期前景被看好。　　另一方面，国际城南写字楼即将进入供应天量期，在售写字楼项已纷纷感受到“档期冲突”所衍生的市场竞争压力。据仲量联行近期报告显示，至二季度结束，成都写字楼总体量达106.47万平方米。　　林林总总的写字楼产品，看似类型趋同，事实上，无论从地段、品质、物业服务、性价比和投资价值上来讲，都有着千差万别的不同。业内人士指出，地段、交通和项目品质三优者，犹如写字楼界的“高富帅”，颇受高企偏爱。　　“大型企业尤其是跨国企业，对地段的要求是很高的。目前，人民南路的写字楼项目几近饱和，真正有实力的企业在天府大道抢滩设点，首选地段肯定是核心区域。”东方希望天祥广场营销负责人告诉记者，多数高端客户选择写字楼时，首先考虑的是地段。　　从地段上来看，虽然随着国际城南的腾飞，南延线周边的高端写字楼项目有井喷之势，但多数游离在核心地块之外，真正选址在天府大道黄金位置的写字楼屈指可数。“东方希望天祥广场位于寸土寸金的天府大道中心地段，独一无二的地段优势，绝非远在天府大道和益州大道交汇地带的项目可比。”　　除此之外，交通因素也令国际城南写字楼之间拉开了差距。随着地铁网络逐渐完善，地铁沿线也越来越成为商家选择的重要参考因素。东方希望天祥广场、棕榈泉、希顿国际广场等与地铁接驳的项目，因其接驳地铁，出行的便利性为项目带来了更为广阔的客源。　　“羊群效应”初现国际城南甲级写字楼受捧　　“高端企业的落户，会在市场中形成"羊群效应"，带动更多的相关企业前来。从项目的销售情况来看，不少客户看中的，除了项目地处天府新区核心区域的优势，还有周边大量入驻企业，核心业务的相互带动效应。”东方希望天祥广场营销负责人表示，在建设过程中，项目严格按照《成都市商务写字楼等级划分》中甲级写字楼的标准而建。因集地段优势、交通优势和甲级写字楼品质于一身，而备受市场青睐。　　基于目前的成都写字楼市场分析，温利阳建议广大投资客在选择写字楼项目时，多关注项目的品质感。“是否是甲级写字楼，开发商的知名度、项目的外观、项目的内装水平、项目大堂的星级、项目的附加产品（是否有若干层的高星级酒店等）、户型、梯户比、重要的入驻企业、停车位数量、周边的环境、物业服务质量、后期的租赁服务能力等，对上述要素做个权重表，逐一对比分析，然后再与价格、地段等进行综合的对比分析。在商铺的投资已经达到一种非理性状态的时候，写字楼的投资也不失为一个好选择，但是对于写字楼的投资要更全面、更详细的研究，这样才能无往而不胜。”他告诉记者，目前市场上有一些loft等乙级办公产品，因硬件配置相对低端，仅能吸引一些工作室和小企业，在日后激烈的竞争中很容易遭到市场洗牌。“甲级写字楼与乙级的租金差异很大，据不完全统计，成都目前甲级写字楼租金基本为乙级的3-4倍左右。”　　华西都市报记者 卢佳丽李晖
11/11 15:3210/30 14:00
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中国写字楼发展论坛第九届年会开幕
　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家上午好！欢迎大家出席今天的写字楼发展第九届年会，我是本次年会的主持人。中国写字楼发展论坛是由中国非住宅地产网络媒体和整合传播第一品牌房讯网发起，并联合中国业协会共同主办，是中国非住宅地产行业规格最高，规模最大，最权威，影响最广的专业团体，从2004年开始，我们的论坛以年会的形式连续举办了八届，是中国地产界一年一度的顶级盛事之一。论坛从中国经济的发展形势着眼，聚焦非住宅地产行业发展进程，每年都会邀请房地产界、金融界、财经界和政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京，探讨非住宅地产的行业发展趋势、模式创新、绿色低碳，写字楼和商业地产、产业地产等等行业热点。就行业的发展、企业战略和成功的案例进行对话，找寻全新的思路和广泛合作机会，同时记录和见证中国非住宅地产历史轨迹，并推动行业健康向前持续发展，本次论坛的主题是创新和重塑，年会的宗旨是盘点一年的收获和 展望，对写字楼、产业地产、商业地产的亮点，既有对今年的回顾也有对明年的展望，同时深刻剖析企业的成败得失，表彰和推广行业领军楼盘企业和人物。
　　我们的年会还将推动新浪网、人民网、房讯网、腾讯、新浪微博等等媒体进行全程的视频和图文直播，同时还要介绍我们每次的年会得到了中国顶级啤酒蓝带1844等企业的大力赞助，我们为各位到场的嘉宾丰富了礼品和奖品，请各位嘉宾会后去领取。
　　首先请允许我介绍一下今天到场的主要领导和嘉宾：
　　中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生
　　住建部政策研究中心主任秦虹
　　北京大学教授陈国强
　　首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光
　　中国开发区协会秘书长关嵘先生
　　对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任粱蓓
　　中国房地产业协会商业地产委员会秘书长蔡云
　　全国房地产经理人联盟执行主席杨乐渝
　　卓越置业集团执行总裁张远
　　高和资本董事长苏鑫
　　北京天安科创置业有限公司总经理杨声亮
　　高纬环球中国区董事、研究部总经理张平
　　北京北大资源地产有限公司副总经理张志高
　　房讯新媒体董事长、中国写字楼发展论坛组委会秘书长刘凯
　　一个行业的发展应该说是离不开政府和协会的指导、支持，下面我们首先有请主办方领导，中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭先生为大家致辞。
中国房地产研究会副秘书长、中国房地产业协会副秘书长肖晓俭
　　肖晓俭：各位来宾大家上午好，首先我代表中国房地产研究会、中国房地产业协会对中国写字楼发展论坛第九届年会的召开表示衷心的祝贺。这两年随着住宅的调控，商业地产被越来越多的投资人所关注，也有不少开发商把转型目光投向商业地产，很多机构基金也加大了对商业地产的投入。
　　大家知道，我国的写字楼发展时间短，还没有形成系统的写字楼综合评价标准，房地产企业在写字楼开发过程中缺乏标准指导，导致了写字楼开发和运营过程中的诸多问题，而国外各类写字楼产品标准、服务标准在许多方面也不能适应中国的国情和发展现状，因此，急需制定适应中国国情与发展阶段，符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准，用于指导房地产开发企业的开发行为，为写字楼产品用户及投资人提供选择的依据，进而推动设备行业的技术进步和写字楼物业水平的提高。
　　目前中国房地产业协会和商业地产专业委员会对中国写字楼综合评价标准体系进行了研究，制定了商务写字楼等级评价标准认证管理办法，这也是住建部立项批准针对写字楼等级评价标准，作为行业协会我们希望该标准能够对规范写字楼的市场起到很好的促进和推动作用，同时我们要学习和借鉴国外发达国家的做法和经验，促进写字楼市场与国际接轨。提高写字楼市场国际竞争力。
　　再次预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！
　　主持人：下面我们邀请房讯新媒体董事长刘凯先生上台致辞。
房讯新媒体董事长刘凯
　　刘凯：各位来宾大家好，首先对大家光临本次论坛表示衷心的感谢，特别感谢全国各地赶来的150多家开发商伙伴，预计今天出席整个论坛的嘉宾将超过600位。刚才主持人介绍了中国写字楼发展论坛2004年到现在举办了八届，每年我们都会邀请一些经济界、房地产界的杰出人物和领袖齐聚北京，今天我们的论坛主题是创新与重塑，房地产新周期下的新模式，伴随着整个经济转型、升级，还有房地产调控政策的实施，我们认为已经到了整个业界思考行业的未来、探索创新的路径，重塑行业模式的一个时期。
　　十八大提出了坚持走中国特色的新型工业化、信息化、城镇化的道路，毫无疑问，新兴城镇化是中国未来的经济引擎，我们认为加快城镇化的建设离不开房地产行业的平稳、健康发展，可以预计房地产将成为新型城镇化的重要的引擎，如何寻找房地产周期下的新模式，新力量，我想我们这次会议有必要对这些重大的问题进行探索和解答。
　　房讯网一直以来关注写字楼和产业地产，综合体，也关注他们经济界的各个行业，各个产业，还有各个企业的深刻的影响，所以也请到了很多关于研究政策的领导和开发商和金融机构的嘉宾，他们分别从宏观的，行业的，产业的、企业的、各个方面进行解读。为我们行业模式创新、转型找到新的方向。同时我们还将在下午安排举办四场主题峰会。晚上我们还将进行中国地产金厦奖的颁奖典礼，我们希望通过两天的会议和交流对大家有所帮助，最后再次感谢大力支持本次论坛的所有的合作伙伴。谢谢大家！
　　主持人：谢谢刘董事长，这么多年一直以来非常关注、坚持对中国写字楼市场作出了很多的贡献，下面我们就进入今天的第二个环节，也是非常重要的环节，就是精彩演讲，今天到场了很多国内顶级的和学者，我们一起听听他们对中国当前房地产市场的分析，首先邀请住建部政策研究中心主任秦虹女士，她演讲的主题是“中国商业地产政策趋势”欢迎。
住建部政策研究中心主任秦虹
　　秦虹：大家知道，最近中央在探讨经济工作会议，探讨一系列经济工作的部署，简单的谈一些和商业地产有关系的体会。十八大确定了到2020年两个翻一番，人均可支配收入和GDP，怎么实现，由于我们在2010年的时候，中国的GDP基数已经非常大，47万亿，其实保持年均7.2%的增长就可以了，由于世界格局发生重大的变化，外部的欧债危机，美国还处在缓慢经济增长的阶段，下一步到2020年之前，中国即使实现7.2%这样的不算太高的这样一个经济增长速度，只能靠内需，那么内需又有什么支撑中国经济的发展呢，大家知道我们中国的内需有投资、消费，有工业化和城镇化，过去工业化的发展是为外需服务的，是为出口服务的，但是你再扩大中国的投资，中国的很多产能是过剩的，最后得出一个结论，城镇化是中国发展的最大的内需潜力所在。
　　我们中国的工业化相比也是偏低的状态，中国由于过去十年有国际市场推动中国的各种工业的发展，材料加工等大幅度的发展，导致中国现在的工业化率47%，是世界各个国家，包括发达国家最高的工业化率还要高，但是我们的工业化率达到了世界最高的水平，但是我们城镇化率在世界水平之下，所以这样相比，我们的工业发展程度来讲，从我们发展空间来看，世界各个国家的规律城镇化达到70才开始放缓，我们去年才达到50%左右，所以算来算去，城镇化都是最大的内需，所以下一步两个翻番必须要做好城镇化的文章。
　　中国的城镇化如何推动，应该说中国我们东部和西部地区，经济发达地区和不发达地区的城镇化差异也非常大，现在城镇化率高的地区城镇化以后达到了86%，你说北京这样的城市怎么再进一步推进城镇化的提高和发展呢？我们还有一多半的省份城镇化率比平均水平要低，不足50%，所以实际上下一步在推动城镇化发展的过程中，实际上它的发展策略和举措应该是不一样的。一方面城镇化率比较低的中西部地区，平均低于50%的地区，一定是靠产业、工业带动人口增长，这是第一步的城镇化，城镇化的初期仍然还没有结束，要靠工业、产业带动人口的增加，这就是十八大报告里面提出来的，工业化和城镇化协同发展，同步发展，互相促进。长三角，珠三角的城镇化率已经高了，他们提高城镇化的质量主要是实现这些大的城市的现代化，不是表面的我们盖了更多的高楼大厦现代化，我们建了更多的公园，好的建筑要现代化，主要是产业的现代化，所以在这些地区，我们说我们在不同的地区都要继续推动城镇化，但是城镇化的路径，所实现的城市质量的内涵是不完全一样的。
　　这些城镇化的发展意味着城市人口的增加，无论是产业工人、服务业的工人，就业的职工，白领、蓝领都是城市人口的增长，对我们的商业地产一定会产生需求，这些人来了除了工作以外，收入比原来的农民收入要高，有了收入要消费，消费要吃、穿、应用，要聚会，休闲，健身，投资，理财，要保险，要教育等等，这一系列都是属于第三产业需要服务的内容。我们房地产业现在面临的新一轮的宏观机遇，这是没有疑问的，这是我们下一步发展中国政府选择的必然的路径，推动城镇化质量的提高和对商业地产带来的必然的影响。
　　我们说说市场风险，为什么说市场风险呢，实际上商业地产面临着很大的结构性的问题，它和住宅是不一样的，住宅在发达地区和不发达地区，无论什么地方你盖的都是住宅，都是具体的建筑形式，没有太大的本质上的差异，但是商业地产都面临着结构性的问题，结构性的问题首先和中国经济发展板块的区域结构、产业地域的发展有很大的关系。也就是说刚才说了中国城镇化靠什么还要靠工业化带动，我们在世界各个国家研究他们的城镇化的路径时候看到了非常精细的发展路径，首先是靠产业带动，主要是工业，工业带动产业的进步，工业发展到一定程度以后，聚集了人口已经达到一定规模以后，这个时候产生了两种需求，哪两种需求呢，一种是工业产业本身对服务业的需求，比如说我们工业产业发展到一定规模以后，这些相对的对工业生产需要的一系列的服务业产生了需求，比如说物流、保险，，包装，金融，服务业要为这些已经到一定程度的工业化提供服务，叫生产型服务业，这是一种需求。
　　另外一种需求，大量的产业工人进来以后要有消费型的需求，我们说生活性的服务业，这些人来了要吃喝住行，所以未来我们可以看到的情况是在城镇化率还比较低，还要靠产业和工业聚集带动人口增加的时候，这个时候对商业地产，最大的需求是哪些呢，就是生活性的服务业需求，这个时候对生产性服务业有需求，但是不够大，因为工业化程度没有那么高，这些人要生活、消费，生存。下一步靠工业化带动城镇化发展的是哪些地区呢，是我们国家从十一五去年的确定的经济发展板块的重点发展区域，是我们现在确定的中西部地区，包括东北部地区，这是第一个，结构性的问题，他们不需要那么多的写字楼，但是他们有需求生活性的服务业，这样的城镇化的第一阶段，人口聚集带来的商业地产的要求。
　　还有一个层面，本来工业化程度已经很高了，现在需要产业升级，就是我们所说的整个经济板块里面优化& 区域，比如说传统的城市群里面的重点城市，他们要发展什么呢，按照国家的定位和现在必须要选择的路径，他们要选择的是发展现代服务业和先进制造业，实际上实现的是产业的升级，产业的现代化，产业的升级应该说他们是在全国最早、最快的，从事服务业人口的比重来看，全国2010年比2000年增长了7个百分点。他们对大量的生产型服务业产生了巨大的需求，所以北京和上海慢慢的形成逐步的向全球的金融中心、信息中心、文化中心发展，是这样的一些现代服务业，为生产服务业提供的高层次的一些工业化生产性服务业、金融、保健、会展、交流信息等等，这样的发展的机会是众多的。
　　同时由于这些地方在过去城镇化发展比较早，现在的城镇化发展率比较高，可以达到86%的水平，满足基本生活需要的，一般性的生活性服务业是满足了，不缺。这个时候他们对商业服务业我认为是高端的差异化的，个性的，优质的，需要引进一些高端人才的需求，所以当我们这些城市，他们在发展现代服务业吸引的人才，留下的人才主要是在办公室上班的这些员工，他们对办公室、写字楼的需求，大家不要到工厂上班，主要是到办公室上班，一定是对写字楼有所需求的，这些人由于高端人才多，所以他们对于一般性的服务业已经满足不了他们的需求，更多的是高端的商业服务业的需求，差异化、品牌的发展空间，这是的看法，所以一定是不一样的。
　　除了区域，大的环境结构不一样以外，自身的也存在很多的问题，比如说北京、上海这些地方的写字楼也很多，但是自身相比也结构性的问题，我们现在在建造写字楼的时候，发展我们商业地产的时候和过去有一定的不一样，他们也面临着我们缺什么样的写字楼的问题，比如说现在北京上海已经成为中国带领世界经济的龙头城市，从很多虚拟的国际品牌和我们自身原来成长的一些大的金融，保险，投行等等一些部门，他们的队伍在不断的扩大，他们需要一些大面积的，现代化的，支撑他们现在网络、的高端的和国际化标准的需求，所以他自身也有结构性的升级的问题。所以我们认为写字楼也好，商业地产本身结构性的问题是非常多，研究好结构性的问题不是我们在座的企业，更多的是地方政府，他们不研究结构的问题，他们就说我这里需要写字楼，需要盖多少商场，它在这样的推动下，没有研究好结构的问题，我们在不需要写字楼的地方盖了很多的写字楼，这个压力就非常大。所以研究结构性的问题是地方政府需要做的，这里面不仅是地方政府的、配套，更多的还要研究市场结构性的问题，如果这个问题不解决好，就存在很大的风险。
　　第三个是民间资本，我们这些年一直研究民间资本对房地产市场产生什么样的影响这样的问题，很多人可能知道，苏鑫他们也做这样的研究，我们只探讨一下这个关系，首先是民间资本的量还是比较大的，尽管今年的经济增长速度比去年低，但是民间资本的总量还是比较大的，他仍然是增长的，但是增长的速度没有那么快而已，这是第一，第二，现在仍然没有找到很好的投资的渠道，第三个民间资本仍然高度关注房地产，第四个，民间资本关注房地产，投资房地产形势出现了新的变化，新的变化在以下三个方面，第一是民间资本投住宅，怎么投，投不投，过去民间资本投资资金很多，自己有钱买房子，企业有钱买一个地，但是由于我们这次的房地产调控持续了两年，到现在还在说我们不放松，不动摇，实际上有大量的纯投资性的需求，现在的民间资本买住宅买不寨可，除了刚需需求之外，还有一部分，这部分买住宅和投资有关的住宅，我认为现在更多的和改善性需求结合，纯粹的买一套房子放在那里，等着升值的投资行为，第一，政策上没有给他太多的条件，第二，这种投资都很谨慎，现在的市场上除了刚需需求更多的是自身要住和改善结合。
　　民间资本高度关注商业地产，但是现在还存在很大的盲目性，开始的阶段有很大的盲目性，按照原来传统买住房的观念买商业地产，这是我们认为今后人们投资商业地产也会非常的慎重，所以我认为优质的商业地产是值得投资的，也是会受到广大民间资本投资的高度关注。
　　第三个特点，我们认为民间资本从过去投资实物现在比较关注投资证券，新型的房地产证券化投资格外受民间资本的青睐，比如说房地产的信托，房地产私募以及可以期待的，下一步是否能够推出RITES，如果推外的话，是格外受民间资本关注的。
　　现在投资住宅的少了，即使有也跟改善性相结合，关注商业地产的多，但是今后的投资教育会得到认识，新型的房地产证券化投资老百姓是非常关注的，如果RITES可以推出，加上信托、私募会对房地产的发展得到有利的支持，也是从另外一个方面推动了中国商业地产健康、有质量的发展。
　　由于住宅涉及到民生的问题，所以的房地产调控都针对住宅市场，商业地产、写字楼、商业本身就是经济性的，和民生没有什么关系，所以没有更多的政策的调控，以上的体会仅供参考，谢谢大家！
　　主持人：谢谢秦主任精彩的演讲，我刚刚突然想到了现在是一个新媒体的时代，虽然到场了很多媒体，但是大家手里都有手机，微博，我建议大家可以用我们的手机拍一些照片，发一些微博。下面我们有请北京大学教授陈国强先生，他演讲的主题是“十八大后看房地产趋势”欢迎。
北京大学教授陈国强
　　陈国强：今天跟大家讲几个问题，首先我们带上房地产的眼镜看待、解读一下十八大报告，第二个问题想跟大家交流怎么样看待今年的房地产市场，第三个是简要的判断一下明年的行业走势，首先我们以房地产的视角看待一些十八大报告，大家知道近三万字，其中直接涉及到房地产或者住房问题不足5%，加上相关的内容我想大家可以特别留意一下，不足300子，从篇幅和比例上占报告的不到1%，但是篇幅的有限并不局限于我们对于房地产的政策，尤其是房地产的产业关联度极高，相关的其他领域，其他内容的一些表述应该说和我们房地产未来发展同样息息相关。我个人的判断，应该说十八大报告对于房地产而言释放了很明显的政策好声音。
　　首先对于未来行业发展，政策和外部的机遇来看，和我们的宏观经济量，未来的若干年应该是我们行业重要的战略机遇期，未来的发展空间没有必要悲观或者太谨慎，报告当中应该说和房地产未来发展相关的亮点非常多，从中长期来看，对于行业来说，这个是大的，广义的概念，既包含了常规的住宅产业，同时也包括写字楼在内的商业地产，旅游地产，养老地产等等，对于大的房地产产业来说，中长期利好是确定无疑的，当然了，报告当中有一些内容，包括金融制度改革，财税制度改革等等，对行业来说有利有弊，这个需要客观的做判断。
　　报告当中和我们房地产、住房市场直接相关的，我这里简要的列一下，首先是关于住房制度，报告里面对于未来的住房制度有这样新的表述，建立市场化配置和政府保障相结合，特别强调了保障房的管理，这个和我们以前惯常表述的双轨制变化不大，但是特别强调了市场化配置，恐怕和过去的双轨制，双体系赋予了很多新的内涵，市场化配置更多的是从配置方式、渠道强调，双体系更多的传递给人的信息是双轨并行是并驾齐驱，十八大报告里面也提出了两个目标，两个同步和两个比重，国内生产总值、城乡居民收入翻番，居民收入增长与经济发展同步，劳动报酬增长与劳动生产率提高同步，提高居民收入在国民收入的比重，提高劳动报酬在初级分配中的比重。关于财税体制改革：加快改革财税体制，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，深化金融体制改革，下一步的改革会不会带来地产金融制度的创新，这个是大家非常关注的。还有一个相关的内容是城镇化，粱教授会有专题论述，会带来更多的内容。城镇化未来是扩大内需，李克强副总理提到这是扩大内需的最大的潜力所在，从前两天的中央经济工作会议都有相关的论述，提出要积极稳妥的推动城镇化的建设，加强城镇综合承载能力，有序推进农业转移人口市民化，这个会带来我们行业发展所赖以生存的需求的增长，收入翻番，尤其是我们城乡金融体制改革，这样的目标的实现当然会对我们这些需求，有望使得这些人员增加转化成为实际的购买力。
　　报告当中还有一些貌似不相关，其实对我们行业同样会带来深刻影响的内容，首先是关于生态文明的新的论述，报告里面有专门对大力推进生态文明建设作为单幅的章节论述，同时提出建设美丽中国的明确的目标，提出要节约利用资源& ，推动资源利用方式的根本转变，加强全过程的节约管理，大幅度降低能源、水、消耗的强度，提高利用效率和效益。通过这些生态文明、美丽中国的目标设定，我们可以预期对于我们房地产行业，特别是建筑行业，建筑节能可能面临最严格的标准，低碳和绿色的建筑，有可能会获得更多的政策方面、财税方面的支持，这个是显而易见的。
　　第二个方面，关于主体功能区的加强，对于加快实施主体功能区的战略，推动各地区严格安全主体功能定位发展，构建科学合理的城市化格局、农业发展的相关格局等等。未来不同的功能区将形成不同的区域政策、产业政策，包括对于我们地方官员好的标准也有相应的调整，对于房地产，对于住宅产业我相信这些内容都会产生不容忽略的影响。
　　总体来讲，十八大报告当中，对于收入倍增的强调，对于新兴城镇化的目标，对于房地产来说显然就是我们地产、行业的好声音，刚才我们提到了住房制度的新表述和过去相比不无新意。调控方式上从十八大报告和最近几次重要的会议，可以给我们传递给比较宜居的信号，未来的调控方式和手段会更多的强调市场化的手段，构建长效机制的方式确保我们行业平稳、较快的发展，同时也应该注意到征地和财税制度的改革。
　　第二个问题，我们如何看待即将收官的2012年，谈到一年的市场状况，我们应该注意到几个特点，首先我想从政策的角度可以看到，今年在经济持续下行的压力之下，政府没有放松调控，连续七个季度GDP持续下滑，并没有让我们政府动摇，我想这个和05年相比，会成为非常显著的差别，市场调控下行业并没有进入低迷，行业在调控声中筑底趋稳的态势已经非常明显。从市场预期来看，如果以年度为观察单位的话，前低后高，前冷后热这样的变化的态势当中，各方面的市场预期可以说趋于好转，行业转型在行业当中悄然展开，对于这方面的体会，在座的很多来自于企业的，恐怕会有更多，更深的感受。
　　市场现状，从价格来看有波动，但是基本趋于平稳，同比下降的城市和上年相比减少10多个，环比上涨的城市数量上个月35个，这个月是50多个，这个变化反映了这个行业变动的基本的趋势。房地产开发趋势来看，我们知道调控之前，最近的我们看到，11月份从15%上升了16.7%，从开发增速的数据变化，我们可以判断，投资增速下滑止跌企稳，可以预期今年全年的开发投资增速和前几年相比还处在相对低位。从销售的数据来看，商品房销售依然可观；第四个方面是土地市场，大家知道上半年土地市场应该说非常低迷，上半年土地市场的成交状况，不及全国土地出让计划的30%，上下半年形成冰火两重天的概念，下半年出现了很多的地王，和去年市场相比，土地市场还是差强人意的，尽管未来的态势是乐观的，全年的总量会稍弱一些。还有一个是保障房的建设，今年尽管在新开工面积指标上和去年相比略有减少，但是在十八大召开之前，全年的新开工计划和建成500套的计划都已经提前完成了。另外是在调控下行业的分化加剧，无论是企业之间还是不同城市、不同区域这种，这种差异同样非常明显，写字楼的单项目标明显领先于我们的开发行业，同比的增幅都显著高于行业的平均指标，我们看到开发投资指标上，全行业16.7%的增长，写字楼是36.7%的增长，施工面积上全行业13%的增长，写字楼是20.7%的增长。
　　写字楼我们看到部分城市房价上涨压力非常的明显，土地购置和新开工面积依然处在负增长，这些问题恐怕会引起后续的市场供应的隐患，所以一些人士担心会不会引来明年年初的房价再度上涨。第三个方面是伴随着保障房建设的推进分配中的质量和公平分配的问题和后续管理的问题引进越来越多的关注。
　　明年的市场趋势，我个人的基本判断是明年的市场一定会好于今年，当然了，不只是房价的变化指标，我想还是需要更全面，更客观的从多项指标做诊断，为什么会有这样的基本的判断，我想也几点理由，首先是我们行业基本面好转，第二个方面我们的市场预期趋于乐观，如果于今天，现在的这种对后市预期的判断和感受和过去一年前相比这种差别，这种乐观状态，我想不可同日而语。调控政策我们有一个基本的判断，调控政策的边际效应有递减的表现，表现在限购方面，大家知道北京是非常特殊的，其他的大部分的限购政策对于社保的年限，对于上税的年限都是一年，随着时间的推移，这样的限购对于很多现在购房人群来说，资格的限制就逐渐的消失了，过去受限制的人群，今年、明年陆续的获得了购房的资格，所以像限购这样的政策效率，随着时间的推移会弱化，递减。另外一个重要的因素，外部的经济环境、社会环境趋于好转，尤其是宏观经济的基本面，已经出现了筑底回升这样的态势。这些因素我想在很大程度上会决定明年我们行业的表现。如果出现大的调控政策，会对明年房地产的走向带来重大变数，另外会不会面临玛雅的预言，过几天会不会成真，如果没有这些变数，我相信明年的市场会好于今年。谢谢大家！
　　主持人：感谢过程陈教授的演讲，下面我们有请中国开发区协会秘书长关嵘先生，演讲的主题是“加快转变园区增长方式，推进工业地产可持续发展”欢迎。
中国开发区协会秘书长关嵘
　　关嵘：各位领导、企业界的各位朋友大家上午好，首先非常感谢论坛的组委会邀请我来介绍一下我们全国开发区的情况，也有幸与在座的各位企业家代表能够互相交流，应该说在座的都是我们开发区的上帝，为什么这样说呢，因为我们的开发区没砖没瓦，每一寸土地建设都离不开各位企业家的支持和帮助。
　　大家都知道中国的开发区是起源于1984年，当时是在我们国家经济特区之后，由沿海向北方推进这样的进程，从大连到福建，应该说14个开发区都是从一片荒滩建起来的，到如今成为新城，到2014年我们国家的级开发区应该进入30年的历程。
　　据国家发改委的整合报告统计，我们全国目前各类开发区一共有1500多个，实际上还不止，目前还有很多的聚集区，各类园区没有统计在内，据发改委的有关部门邀请，很有可能在明年我们会对全国的开发区的数据进行重新的审核。开发区大致有这样几种类型，第一是我们国家级的经济技术开发区，国家级的经济技术开发区应该说从1984年14个发展到现在162个，高新技术开发区是由当时的54个发展到105个，另外还有边境经济合作区，特殊的海关监管区，像出口区，综合保税区等等，还有旅游度假区大致五种类型。
　　总的来说，我们开发区为中国改革开放作出了巨大的贡献，仅仅这两类，国家级开发区，高新和经开两种类型的开发区，他们的GDP、税收收入和实际利用外资额已经占了我们全国的18%、16%、40%有一组不太准确的数据，全国的1568个开发区工业增加值占了40%，工业的增量占到80%，当然了，这个数字不宜对外发表，从这两组数据来看，我们的开发区对中国的经济贡献率是非常大的。
　　大家都知道，我们天津开发区，苏州工业园区，还有昆山开发区，这几个开发区目前的工业产值已经突破了六千亿元、五千亿元和四千亿元的大关，经开区就有四十个千亿产值的开发区，这些经验证明了党中央设立开发区的政策是完全正确的。
　　之所以开发区长盛不衰，保持旺盛的生命力关键在于创新，开发区在不断的创新发展中，不断的调整自己的定位，不断的调整自己的发展方向，不断的调整我们产业转移的经营方式，所以才具有这样的规模。
　　我想从两个方面介绍一下，一个是开发区的发展方针，大家可能对这个情况不是十分了解，当初我们叫国家开发区，国务院制定的标准是三为主的制定，工业为主、外资为主，自主创汇为主，当时的三为主确实指导开发区健康有序的发展，应该说在九十年代，我们开发区按照这样一个工作方针得到了快速发展，进入了二十一世纪，国家级开发区大致都初具规模，2004年国务院召开了会议，对开发区的发展方针进行了调整，变成了三为主两致力一促进，当时我们已经提到了，吸收外资质量为主，要发展现代制造业，原来就是发展工业，同时我们提出了优化出口结构，不是单纯的靠出口拉动经济，同时最后我们还继续发展高新技术产业，原来的致力于是致力于发展高新技术，我们在原有基础上又提出了一条，发展高附加值的服务业，同时我们还提出了叫一促进，促进国家级开发区向多功能的综合性产业区发展，所以2004年以后，国家级的开发区，发展方针、方向出现了一个大的调整。
　　进入“十二五”以后，国务院又对开发区的发展方针进行了调整，叫三并重，两致力，一促进，第一先进制造业与现代服务业并重，第二，内资外资并重，第三，经济发展与社会和谐并重，同时我们进一步提高发展质量和水平，致力于增强体制和机制的活力，所以我们觉得这三个并重是在原有的基础上又进一步向前发展，最后提到了，我们国家级开发区应该向以产业为主的多功能综合性区域转变，大家知道原来我们的开发区都是工业区，现在这个提法发生了很大的变化，将来我们的开发区都变成了新城，前不久我去亦庄，亦庄当时就是一个农场，现在已经形成了一个南部的亦庄新城，城市的功能越来越明显，这是从国家对开发区发展方针进行调整的一个变化。
　　第二个，我们开发区的产业也出现了变化，最初应该说在九十年代很多开发区初步形成这样的规模，就是六大产业，电子信息、汽车制造等等，进入二十一世纪以后，我们在原有的基础上加大了服务业的比重，总部经济服务外包，物流等领域的生产性的服务业成为我们开发区的新的经济增长点。
　　十二五期间，我们的物联网，云计算，新能源，新材料，新医药，节能环保航天航空等战略性新兴产业成为我们开发区建设的重点。
　　在此基础上，我们的开发区已经成为当地经济拉动的一个重要的引擎，确实成为了我国调结构，转方式的重要的力量，而且成功的走出了一条具有中国特色的一个发展道路。
　　我们也应该看到我们开发区的发展是不平衡的，我们走过的路也是曲折的，开发区的东中西部发展不可持续的问题也是比较突出，我们的科技创新能力有待提高，尤其是我们的土地供应量减少以后，劳动力成本相应的增加，特别是我们的开发区法律地位到现在还依然不明确，这一点我跟大家也在介绍，我们一到开发区大家都在反映，我们的开发区没有地位，所谓的没有地位就是没有法律地位，全国人大了几次，时至今日还没有出台这样的法规。所以开发区也出现了多头管理等等问题，这些问题实际上也制约了我们开发区下一步的发展，但是我非常庆幸，在座的各位企业家对我们开发区情有独钟，他们在国际金融危机和国家房地产调控的情况下，积极的调整方向，把关注点放在了我们的开发区，很多在座的企业家都投入到我们开发区建设的行列。我觉得商业地产为开发区注入了活力，成为我们开发区不可或缺的重要的力量。
　　首先有利于提升我们产业的升级，楼宇经济占地比较少，而且没有污染，效益好，很快的聚集资本要素，提高我们开发区的档次，目前我们很多开发区都相继出现了专业市场的楼群，科技研发的园区，商业办公、商业服务的楼群，泛创意产业的楼群和交通枢纽、商贸服务等六大类型的楼宇经济，这些都丰富了我们开发区的内涵，使得我们开发区在以工业卫基础的这样一个前提下，又向前发展，这是第一。
　　第二，是有利于形成稳定，可持续的税源，根据有关数据测算，我们一栋高级的写字楼产生的效益与城乡结合部7.8平方公里产生的效益是相等的，正因为如此，在中部发展较快的区域楼宇经济的出现已经达到了第三产业的半壁江山，甚至也一些已经达到的70%。
　　第三个优势，有利于要素资源的节约利用，楼宇经济非常适合在一些城市性的开发区发展，因为我们的开发区都在城乡结合部，依托母城，具有母城相应支撑的优势。这种立起来的开发区应该成为开发区节约、高效，利用有限土地资源，注重生态环保的一个重要的抓手，所以我们现在的开发区纷纷的加大招商力度，吸引我们各位投资商，各位建筑商到我们开发区搞楼宇经济、总部经济，科技园区。
　　第四，有利于提高开发区服务现代业与能力。因为开发区新型服务业的业态正在发展过程中，有的开发区目前还处在相对比较落后的状态，这块如果说加大楼宇经济，加大产业地产的支持力度，我们开发区在转型升级过程中会发展很快，我们很多开发区确实给我们产业地产制定了相关的政策，有利于企业加快发展。
　　总之，我们认为工业地产也好，楼宇经济也好，为我们的开发区，尤其是为我们企业在初期的投入，缩减了建设时间，降低了经营风险，提供了众多的优势。目前，我们开发区内，这种楼宇经济大致有几种模式，一个是至上而下的政府引导模式，第二个是至下而上，收购模式，不同的模式形成了庞大的市场需求，我们开发区管委会应该说是最大的物业商，也是集成商，也是，为了打造这样的综合的投资环境，作为支撑园区新一轮发展的主要的推动力，所以我们开发区使出了浑身解数，为我们工业地产商提供便利，尽管说目前十八大以后，宏观经济在进行调控，房地产业依然不景气，我们开发区将成为各个投资商的关注热点，我们开发区在推进城镇化的进程中向多功能综合性的区域转变中具有很大的合作机遇，为什么这样说，因为开发区不单单发展工业，下一步我们的方向是要有一个城镇化发展，刚刚闭幕的中央经济工作会议把城镇化的建设作为一个重点单独列出来，而我们的开发区有一个先天的优势，城镇化是离不开产业化的，离不开工业的，有产业做依托，我们的城镇化发展会发展的更快，我想我们在由单一的工业聚集区向多功能综合区转变的过程中必然加速、带动了我们周边地区由务农向务工，由农民向市民的快速的转变，为保障湿地农民和蓝领工人共同享受成果，园区更加关注保障房的建设，这也为我们在座的各位提供了新的机遇。
　　在开发区加快转变经济发展方式，推动产业结构当中也有合作机遇，当前我国已经进入了调结构，转方式的攻坚期，园区的产业类型已经从二产为主，向三产并重转变，大家提到了，一个是生产性的服务业，一个是生活性的服务业，这两块将成为开发区下一步发展的重点，随之开发区的星级酒店，会展中心，文化场所，文体场所，包括休闲娱乐等等，这些新的综合环境的需求也将给我们在座的各位提供斩新的领域。
　　我们开发区在要素资源节约利用的背景下具有合作的机遇，我们的土地目前处在减量的状态，很多有识之士都已经充分的认识到再靠土地生财，老路看来走不通了，大家纷纷的转向投入写字楼或者楼宇经济，通过写字楼建立标准厂房，中小企业的聚集区，现代服务业的集中区，科技孵化器，留学生创业园等将成为我们园区今后发展的热点，而且这些也将为我国中小企业的发展提供了空间，那么多楼房的建设，我想在座的企业家大有用武之地。
　　党的十八大以后给我们发出了新的动员令，我们开发区作为经济改革开放的引领者，义不容辞的首先要把开发区建好，为各位企业家提供一个非常好的一个投资环境，最后我希望我们开发区协会与各位企业家建立一个更广泛的联系，为我们开发区的发展，尤其是提高质量，持续健康发展作出努力，谢谢大家。
　　主持人：下面一位为我们进行主题演讲的对外经济贸易大学，国际房地产研究中心主任粱蓓，他演讲的主题“解读十八大精神，关注城镇化建设”欢迎。
国际房地产研究中心主任粱蓓
　　粱蓓：刚才几位讲的非常有高度，也非常的有深度，十八大其实是给我们重新选择发展方向吹响了集结号，我想先给大家看看刚刚结束的十六号的中央经济工作会议，最核心的这句话，在这样的一个指导思想下，作为房地产业内的朋友，今天大家都坐在这里，我想大家都来自全国不同的地方，刚才秦主任说了住宅调控、房地产市场调控调的是住宅地产，而商业地产不在之内；陈教授对十八大解读还是对明年乃至今后房地产行业发展趋势都比较乐观。关会长提出了我们的城镇化发展一定要有主题。大家把所有的问题简化以后，记忆就比较容易了。
　　我想说城镇化和城市化最大的不同是城市化是环境不动，人在动，是农村人口流向城市，城镇化是人不动，环境在动，所以我们主张的是城镇化而不是城市化，这个图表给大家介绍的是城镇化关键在于让人的生活方式、生产方式全面升级，使得政治、经济、文化当中，所有的这些社会向一个有特定主题的空间聚集的过程，就像关会长说的，中国改革开放开发区走在的前面，今天已经有1568个开发区，我听了以后特别的惊讶，我曾经特别自豪说全国33个国家级开发区我都去过了，52个高新区我也去过了，所以城镇化的理解就是要跟大家说他一定是一个生产方式的转变，这是最重要的，我想给大家介绍的关键是我们国家在城镇化发展过程中和经济形式的转变和改革开放三十四年经济活动发展，都不能够离开国际化的环境和主题，最主要的是这样的趋势。
　　这里有一个图表，世行的住宅产业的统计，人均GDP的增长不同的阶段呈现不同的特征。不同的年份上我们的人均GDP按照美元记价，中国在过去的34年发展过程中不同的城市 &走过了什么阶段，没有一个城市会脱离国际所有发达国家发展阶段的规律。你可以通过这样的背景资料判断什么样的城市发展的过程达到了什么样的阶段，这个城市的主题是自生的能力发展还是资源型发展的主题，下行趋势和上行趋势，平稳发展的趋势是什么，起码可以得到一个基本的判断。
　　深圳最早的主题、发展是因为它是特区，临近香港市场，那么北京这样的城市呢，如果你认为在北京还要不要买房子的话，您对比我刚才的表就可以得出判断是买还是不买。我们刚才看到了不同城市的发展有这样的客观规律，而且这个客观规律无疑会逃离我们按照世界不同国家发展阶段的尺度，有这样的一个曲线给大家看，当一个地区的城镇化水平在一个平稳期状态的时候基本是30%，高速发展期到平缓期是70%，温总理讲了在今年的政府工作会议上说的，我国的城镇化率超过了50%，比较准确的是51.27%，这里面其实是有水份的，差不多在35%左右，我们离70%还有一半，我们结合房地产的转型，开发区的发展和城市、城镇的主题相结合，我相信在座的朋友们应该会有大量的机会，这个曲线非常重要，大家可以把这个曲线带回去衡量一下，你们所在的地区处在什么样的状态，这样就可以把握未来投资地点和决策。
　　我们看一下城镇化推动商业地产，按照国际惯例，住宅地产发展不管有多么的迅猛，不管多么大的规模，最终会到一个瓶颈，持续不断发展的是商业地产，商业地产囊括的商业地产的业态的全面和经济发展的关系之密切是我们国人还没有意识到的，从二战以后我们可以看出来，美国用了40到50年的时间发展商业地产，到现在我们可以看到把一个一个没有主题的城市变成了有产业带动的城市，从而带动了商业地产，商业地产非常的宽泛，并不仅仅是写字楼，包括我们所说的医院、主题公园，包括中国快速发展的开发区，包括我们所说的耳熟能详的迪斯尼公园，大家都以为是公园，其实最重要的是商业地产，从这个方面我们看，如果一个城市，一个城镇的发展，不管离中心城市的距离是什么样的，你只要赋予了它主题，它会在这些方面得到全方位的提升，无论是带动人口的就业，形成税收，提高土地的使用率、价值，提高公共服务，加上我们最看重的消费水平的提升，所以城镇化我相信在我们分析有别于城镇化的进程当中大家一定要深刻的理解。
　　在城镇化建设的过程中，我们要注意如果我们单单的强调商业地产，我们还有非常小的，有特色的，甚至只有几十万住宅、常住人口的地域发展的目标，再这里面我们要把握四个方面，首先是工业化的时期，刚才秦主任和会长都提到了，没有工业化很难引领城镇建设的人力资源的结构，大家要找到针对您的区域发展的解决方案，再有人口发展的方向性，有一个手机的段子，我觉得非常形象的描述了双向性，我们住楼房的时候城里人开始住平房了。在这样一个过程当中，我想我们啊的十八大文件也好，刚刚结束的经济工作也好，会在这样的人口流动的动向上，对于大规模的人口流动要采取相应的办法和措施，我想我们所有听到这句话的人，结合您自身的专业背景和您所处的行业领域您都会思考这是一个什么信号。
　　未来我们国家的城镇化水平要增加0.8到1，按照真正的城市化率水平离70%还有一半的时间，日本已经达到了78%的水平，我们看到我们的空间足够好，到2020年，我们比2010年收入翻一番的情况下，城市化率的水平在55%到56%。如果按照官方的数据，51.27%的话，七年的时间，从51.27%到55%、56%，平均一年递增是什么样的水平，这个水平可能有一点保守，随着这样的城镇化的不断提高，会带动城市人口的增长，让我们这些一线城市，北上广深的承载力已经严重不行了，北京叫堵城，我们每个人都在给这个城市添堵，简短的时间我就跟大家分享这些，我希望以后大家在这个领域会有更多的贡献，谢谢大家。
　　主持人：谢谢粱主任，下面我们有请首创集团总经理，首创置业董事长刘晓光先生。他演讲的主题“写字楼新时代——运营流掘出现金流”。
首创置业董事长刘晓光
　　刘晓光：我把题目改一下，如果讲写字楼的运营流和现金流，就很细致了，题目还是写字楼的新时代，融资的创新，刚才我听了粱蓓讲的，对写字楼已经做了很深入了分析了，大家知道写字楼根本的背后是钱和地段，这两个最核心的要素，写字楼的运作和发展，资金可能是最主要的问题，特别是创新融资的问题，我想简单的把写字楼的新时代的创新融资简单的概括一下，一个我们讲讲写字楼的历史，这个我很简单的过一下，大家知道北京的写字楼大批量的开始是在92年，那时候我们在审批部门，很辛苦，当时比较典型的大家比较熟悉的，金融街、王府井、长安街，东二环的国际一条街和CBD，94年的时候我们批了上千个写字楼，那时候的北京实际上在世界的写字楼发展史上已经显现出量。
　　当时的写字楼的资金和投资的运作模式，开始的时候大家知道我们那时候也没有什么钱，基本上是自有资金，主要加的是预售款，而且那时候多是整楼在卖，回顾一下我们最早做的百万庄大厦，基本上整体卖掉了，需要六个亿的投资，我们当时只有几千万，那时候多数的写字楼是在没有出地面或者出地面的时候一般低价销售了，问题还是资金的问题，因为大家没有什么钱。当时我们首创置业只给了两千万，现在发展到四五百亿的资产，实际上是一个高速积累的过程。当时出售的写字楼很多价格都很低，金融街卖到1.8万到2万，很艰难的。
　　第二个方面，有了资金以后，开始比较成熟了，基本上我们做到封顶的整卖，甚至于盖好了以后再卖，基本上就是卖，我记得2007年的时候，当时押的写字楼和酒店的现金120亿左右，主要还是压不住，没有那么大实力，2007年以后，我们基本上不卖了，或者卖的比较少了，做持有经营，持续经营，从写字楼的运作模式来讲，我主要讲讲新时代下，我们的创新大家怎么来做。
　　写字楼来讲，刚才讲了，最核心是好地段的土地加上资金，再加上你的、运营能力，实际上这么几个要素。在这些要素当中，我想我主要讲讲资金的融资，创新。因为在写字楼的过程中，这个可能是我们诸多的核心因素的一个，当时了还包括策划、运作模式等等，谁能够用一些创新的方式保证资金的流通，谁就能够在写字楼的经营中取得更多利益。
　　我讲一下现在的融资的渠道和方法，最近的项目我们从过去的传统地产转型，主要是想把其他的产业的价值输送到地产价值中，写字楼现在还不单纯是写字楼，基本上是集合性的综合性，通常有写字楼，酒店，小部分的公寓和商业，因为我们最近在做的丽泽圈的综合体，50多万平米，大家知道写字楼和综合体的资金有两项，50万平米的地价给五六十亿，压力是非常大的，所以我讲讲我们最近的融资方式。
　　由于我们土地当中的写字楼用地，综合用地，对我们的写字楼的要求也越来越高，这里面有资金的周期、资金市场的利率，债券的利率，资本市场的融资量和融资代价等等。我们想想，可能在这个阶段如果想做好写字楼的资金流通，资金的创新，可能跟过去要有很大的区别，我们想最近是在这些集合体融资方面主要的做好有这么几个方面。最近做的一个是发债，在香港通过我们的上市融资或者在香港的全资公司发人民币的债，好处就是速度非常快，而且时间周期也比较长，利率也比较低；第二个，我们做一些什么样的融资方式呢，跟一些有投资职能的金融机构合作一些大的项目，但是以我们为主，资本金上双方都要花资本金，但是我们要保证对方的资本金的回报，同时金融机构一定要成为我们的量比较大的融资，这样的融资成本也比较低了，虽然资本金的回报10%左右，但是资本金回报之外的流动资金的代价就很低，我们做了很多的基金，一个是基金对项目、股权的要求，基金的另外一个好处，在帮助我们占领市场，很多的项目可能一个项目在投资一二百亿，光靠我们自己的力量是有限的，基金的力量和我们在一起，我们来去把市场占领的更多，这个也打通了我们融资的渠道，使我们更加有利。我们是在香港上市的H股，大家知道H股公司有很多很多的限制，我们的项目、资产是在境外的，如果我们在境外也一定规模的时候，我们就可以继续做更多了，这样的通道来讲，对于我们的融资，再融资，按照香港的法律手续进行融资，速度就快很多。
　　还有其他的融资模式，我们最近就是标地以后进行融资，最近我们主要是研究一些中国的超高层的项目单体项目的融资方式，这个融资方式也不复杂，但是在现在做大项目的过程中，这种专项的基金还是很业用的，通常首先要找出一个基石的投资人，投资人可以寻找战略合作伙伴，然后再募集一般的合伙人，这个结构当中，把资本金能够很快的落下去，然后利用资本金，利用基金运作的模式，在做一些资金市场的债券融资，这样的话，用一个专员的项目，找出投资人，战略投资人和一般的合伙投资人，进行一些债权性的融资，这种专项的投资对于大型的项目，特别是大型的优质项目融资应该是非常有利的。也是非常有效的。因为大家知道很多大的项目资本金的动作很。所以采取单个项目专业化的基金设计发展基金。
　　无论是公寓、住宅都是可以卖的，写字楼来讲，你也可以卖，我们发展商业综合体的过程中，可能有两个核心的竞争力，一个是发展模式，策划的水平，发展的模式，一个就是资金创新的水平和渠道，有了这两个东西，我想会有好的项目，好的资金，所以我们看，在北京大家知道，写字楼的需求还是很大，我想下一步的需求会更大。最近我们主要的眼光是放在丽泽区，他距离北京的天安门只有五公里，做好大型的写字楼项目，将来盖成了以后，除了盈利能力以外，在拿项目，做前期，融资和发展过程中，我想可能金融的创新应该是非常关键的，有了资金，我们就可以发展，就可以生存，就可以长期持有。谢谢大家！
　　主持人：下面今天上午为我们发言的卓越置业集团执行总裁张远先生，他发言的题目是“稳健发展，共同创造中国写字楼新时代”。
卓越置业集团执行总裁张远
　　张远：非常高兴有这样的机会，向各位同事、领导讲一下我们卓越集团对写字楼的理解。今天主要讲四个方面的内容。第一代写字楼是计划经济下的产物了，第四代写字楼的特点，目标客户明确，景观要求更高，更多商务空间，提倡绿色环保，高智能化，地方政府推动。住宅市场调控为写字楼市场创造了发展机遇。
　　未来中国写字楼发展将驶入“快车道”，从国内写字楼开发经营模式看，在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以散售为主，便于回笼资金 。另外就是综合体的发展，刚才刘总讲了酒店、写字楼、商业、综合体的发展，现在在各个城市，各个城市也不是郊区，也不是中心城区，鉴于这两个区域之间的新的区域开发，政府最终达成的协议基本都是综合体的模式。高端写字楼的硬件随租户要求提升而更新换代。八十年代的写字楼宇也到了更新换代的时候了。独栋式总部写字楼向主题化、定制化方向发展，刚才说了地方政府做的综合体里面就涉及到独栋写字楼，独立酒店，作为民间投资的新宠，现在投资写字楼好象更稳当一点，因为写字楼的地段我们认识的比较清楚一点，绿色可持续进一步发展，我想全社会也在呼吁，本身是发展的趋势，走出一条绿色发展道路给社会和环境带来哈出，这应该是我们坚持和选择的发展方向。
　　作为中国的地产开发商算是比较早的介入商业地产的一个集团，卓越集团是深圳CBD最大的商业地产开发商。04年开始看到了甜头，各个地方政府的开发能力，基本上就是看重了卓越对写字楼和商业地产的把握。基本上是要求卓越做标志性的建筑，这是我们卓越时代广场的一期，这是深圳的福田区。这是深圳的卓越四季中心，也是在福田区，这四栋楼已经投入使用，可能在今年的上半年引起业界的振动就是我们的一号楼部分出售。全面启动绿色商务战略。所以在深圳市福田区我们已经开发了七栋楼，到深圳福田区到处可以看到卓越的标志。谢谢大家！
　　主持人：下面为我们演讲的是高和资本董事长苏鑫先生，他演讲的主题是房地产投资新趋势，资产配置时代的到来。
　　苏鑫：市场配置的观点市场上并不是很多，为什么从这个角度来讲商业地产的融资、创新，刚才刘总已经讲了很多，我相信对大家有很多的启发，融资从哪来呢，基金、信托，这是我们直接融资的主流的渠道，背后又是谁呢？实际上还是各个投资人。我们从投资人的角度来看看，他们的心态，这样的话，无论是商业地产的融资还是商业地产的销售，可能对我们从另个角度看商业地产的金融属性也是有一定的启发性。
　　商业地产直接融资的主要的渠道就是信托和基金，最近两年发展的比较快，资金也非常的快，到目前为止已经有两千亿的规模，他们背后是金融机构，金融机构的背后融资方式无外乎三种，一种是金融机构直接融资；第二种通过银行银信结合，还有一种第三方的融资。但是最近出现了一些问题，12月初华夏银行客户1.4亿元理财产品无法兑付，中融信托拍卖青岛凯悦项目，我们看到媒体对这些都做了报道，更多的还是在说监管层的责任，说产品发行者金融机构的责任。其实我们要细想想，这个市场还有一部分，就是投资人，第三方，其实他在这个实践里面也同样有很多值得反思的地方，我们看看投资人的特点，目前房地产有两大类的需求，第一类我们叫买母鸡的钱，第二类叫买鸡蛋的钱，买母鸡的钱就是追求不断赚钱的钱，追求高回报的钱，买鸡蛋的钱就是存着保险的钱，相对低收益的钱，但是这两个钱，高收益就意味着高风险，销售人员更多的从利益导向出发，当然也不不可能讲明白存在风险。
　　其实我们从更宏观来看，如果身边的朋友有投资房产的需求，怎么配置，一类是卖不动产，这是基于普通住宅的投资属性，这些惯性投房地产的钱主要的通道就是这两个，我们再拉开，能不能根据这些买母鸡、鸡蛋的钱不同的需求，根据他们的资金量，风险偏好不同，提供不同的产品，这个就是资产配置里面最基本的，最原始的理念，就是站在投资人的角度这个平台提供不同的产品。如果1000万你可以买高收益的基金，基本上有20%甚至更高，但是你要承担更大的风险，如果500万的量级你可以买1000万级的写字楼，我们发现五万块钱在中国没有一个投资市场能给老百姓提供机会，而这个机会是有的，就是RITES，只有RITES才能够提供老百姓投资的机会，让老百姓分享城镇化发展带来的利益。所以我们在各种场合、渠道还是要呼吁，真正的让老百姓享受城市化带来的红利。
　　资产配置是一个理念，我们选择一些投资产品，除了我们自己的还有信托，开发商的产品成立了一个开放式的销售代理，最近我们搞了一个百万金融投资俱乐部，这个目的是一种尝试，尝试未来这些钱投房地产的配置方式，只有配置的方式才可以跟这些人进行交流，你销售人员是推销，你是在卖药，我们去药店的时候你绝对不会买最贵的药，但是去医院就不一样了，我们相信医生的专业能力。如果做房地产从业人员，融资过程当中除了关注信托和基金的思考，最终还是要关注投资人，因为所有这些人的钱离不开投资人，我们认为明年一线城市商业有机会，以北京为例，上面的图是写字楼的租金上涨，下面的路是商业租金上涨，我们可以看到图有一个基本的判断，这里面有一个量的问题，第二个判断是二线城市核心区域的写字楼会有机会，这个判断是机遇对未来中国经济的发展城市的竞争会越来越激烈，像南京、成都都是非常成熟的，每年的写字楼的消化量在100亿左右。沈阳大连都是比较低的，这些城市只要中国经济稳定的发展，他们都有很多的机会，当然了我看到某一些城市局部的供应量会非常大，这里面就存在着风险，但是这种风险随着经济稳步增长，还是可以消化掉。第三个判断一线城市的商业地产，当然有机会，谢谢大家！
　　主持人：有请北京天安科创置业有限公司总经理杨声亮先生，他演讲的主题是商业花园，未来地产的排头兵。
北京天安科创置业有限公司总经理杨声亮
　　杨声亮：我今天讲的是商务花园，未来地产的排头兵，基于这个主题，前提是现在仍然用的住宅地产处在一个寒冬的状态，处在整体低迷的阶段，虽然未来中国城市化进程会有大量的住宅的需求，国家对于目前住宅地产的调控是持续的，而且第一次中央经济工作会议上提到的要加大房地产市场调控，所以认为未来的住宅市场应该说还是比较困难的，从我们企业来讲，我们认为要做什么，这是北京市场最近几年写字楼的供应数据，北京写字楼自2008年以来，其供应量呈现大幅度萎缩，但其吸纳量却每年保持10%的增长幅度。租金水平保持波动性上涨趋势，2010年开始租金水平扶摇直上，尤其体现在2011年相比较2010年租金上涨55%，虽2012年北京写字楼租金进入平缓上涨阶段，但其租金水平已经到达了承租的上限。
　　办公需求的方向CBD写字楼，大家对北京的首堵感觉比较深，有一些人说了，我不开车，关键是你地铁挤的上去，挤得下来才可以，CBD的写字楼交通拥挤，另外就是昂贵的租金，还有环境比较差，浮尘很多。现在写字楼供应短缺，CBD的写字楼还存在这样那样的问题，最终写字楼的购买力如何走？
　　现在我们提出了新的模式，商务花园，新加坡、欧洲、美国 &都在做这样的模式，中国的商务花园也引入了一段时间了，我们在上海、北京、广州、深圳还是有一定的规模的，北京商务花园的发展基本上起于03年，在亦庄、丰台都有一定体量的商务花园的产品。
　　商务花园具备的要素，首先还是区域、交通，它有一个交通的便利性、通达性，举一个例子，大家可以看到，第一我们是五六环之间，京津唐高速到市区非常近，同时到环渤海经济圈，我们首先要客户的通达、开车、地铁都非常方便，所以我们强调了区域和交通的问题，第二个我们会选择产业聚集地带，因为会有上下游产业资源的配套，给我们带来大量的产业的需求和客户需求，形成了电器、信息、生物医药等几大产业主导，会有上下游几百家企业的进驻。同时我们要提供几个公共的交流空间，像我们现在属于小区完全覆盖，我们有室外的融合的上午平台，室外可以洽谈，同时我们有半室外的空间，比如说有一些木材，一些平台，包括一些什么样的空间，仍然可以作为一个商务平台的场所。还有建筑的外观，给企业一个很好的展示面，尊贵感，包括提供完善的服务，我们还会提供一些一体化的企业成长服务，包括人才服务，然后可以提供一些工商税务，同时还会有一些差异化的商务网站，提供一些入园的企业的交流平台，另外还有定制化的平台服务，投融资服务，帮助企业进行资金的申请，银行的再融资，资本运作服务。大的政策，大的像国家宏观的东西不是我们企业鼓励的，我们企业还是以应用为主。谢谢大家！
　　主持人：接下来是最后一位主讲嘉宾，北京北大资源地产有限公司副总经理张志高先生。他演讲的主题是“商务地产模式创新与实践”。
北大资源地产有限公司副总经理张志高
　　张志高：我今天演讲的题目商务地产模式创新与实践。我今天说的项目是博雅CC，住宅地产看，商业地产看，我的回答是商务地产看北大。8月8日北大科技园博雅CC全球首发，月内完成了所有的销售，我们的二期刚刚拿到预售证，还没有来得及开盘基本完成的二期的销售任务，9月12日博雅CC全新商业模式论坛盛大开幕，12月份博雅CC亮相北京、重庆、三亚三大机场。陈老师刚才说了十八大以后的事情，他对商务地产也有很深的认识，陈老师说，博雅CC他不追求投资商、运营商自身利益的最大化，他追求的是入园企业乃至园区所处的区域共同发展，他追求多个利益主体的共赢。这样的项目出现，北大科技园及博雅CC一个全新的商业模式是什么呢，它是由北大资源集团开发，运营商是北大科技园，服务平台是北大资源物业，三大平台共同打造了一个建筑、产品加运营管理，加服务管理的一个全新的地产模式，我们称之为商务地产，通过商业地产我们建立了一个企业的链条，博雅CC通过招商过程中与政府把关，提升了园区的价值，博雅CC建立了一条北大与方正的资源链条，与北京大学校友会建立战略合作伙伴关系，与北京大学企业家俱乐部建立了合作伙伴关系，与北大国际医院集团建立了战略合作关系。通过博雅CC搭建了一条地方政府的链条，博雅CC被列为地方政府的重点项目。博雅CC搭建了商务共赢平台，这个平台是企业与资源之间，企业企业之间，企业政府之间信息互通，政策共享，商务公用的平台，这个平台是我们打造的全资源连智慧型企业的运营平台，包括了北大的资源，方正的资源，包括了入住园区的企业共创了企业平台。
　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，媒体朋友们，大家下午好！欢迎大家回到我们的论坛现场，下面我们进入论坛的第三部分，主题峰会环节，今天下午我们将有四场主题峰会，32位发言嘉宾共同探讨行业的发展模式，首先欢迎高纬环球中国区董事、研究部总经理张平女士为我们做演讲，她演讲的主题是“2012中国写字楼市场回顾与展望”。
　　张平：大家好！很荣幸今天来到这里跟大家分享一下高纬环球对未来市场的一些看法，包括对今年的一些回顾。首先我们看一下经济基本面对市场的影响，从GDP的走势可以看出，实际上从去年年底9.3的增长率，到今年一度下滑，第三季度已经到了7.4的历史低点，从出口到社会消费品零售总额这些指标有一些乐观的反映，这些乐观的增长，我们预计在年末的时候，GDP的增速根据IFM的预测会达到7.8%，也就是说有一个反弹，受十八大的影响政府的重心是刺激实体经济，这也是一个利好。
　　我们再看一下PMI指数，制造业采购经理人指数，今年的第一季度看到的是53.1%的高点，第一季度大家的信心还是满满的，随着经济基本面今年出口受到一定的下滑，整个欧债危机的影响也是低迷不振，在这种情况下，中国的经济又经历了转型、结构上的调整。在这种情况下PMI的指数也是一度的回落，第三季度已经到了49.8%说明市场的信心不足。
　　十八大召开以后，实际上从十一月份，PMI指数上50了，我们预计年底会上51，这就是一个经济的大环境对市场的影响。我们再看一下中国20大城市经济的状况，大家从这个图上可以看到，这个代表各城市的经济总量和增长率，北京上海是处在第一阵容的，二线城市像天津、重庆、成都、长沙有非常不错的增长数字，在14%到17%，经济总量二线城市是喜人，同为一线城市，红色的区域，广州、深圳离北京上海还是有一定的差距，这是一个历史性的回顾，我们再看一下GDP的情况，全国的GDP我前面讲了，第三季度是7.4%，实际上未来在2013年到2017年之间GDP预测都在8%以上，表明了我们对市场，包括对未来大的经济资本面的一些信心。
　　CPI居民价格消费指数，这是衡量通货膨胀的最重要的指标，大家看到2010年是一个高点，5.4%，2012年底预测2.7%，也就是说通货膨胀率也一个明显的回落，未来几年都会在2%左右徘徊，这是我们对CPI未来走势的看法。
　　这个图实际上我们做了一个中国基础设施竞争力的排名，大家知道，每个城市的基础设施，包括教育资源的储备，还有这个城市的一些区域优势都是决定这个城市是否有一个核心竞争力，是否具备房地产市场发展的空间，所以高纬环球研究部，我们对机场、港口，省级高速、地铁，教育资源和区域优势具备的辐射能力做了评估，我们对现状和未来都做了预测，根据我们的排名，大家可以看到，上海、北京、广州、深圳都为一线城市，但是深圳由于教育资源的匮乏，在一线城市当中名列最后一名，像南京、武汉、重庆、天津、成都、大连这些城市的基础设施的竞争力在二线城市里面也是出类拔萃的，所以这些城市实际上很好的具有投资潜力的城市，从基础设施竞争力的角度来看。
　　我们聚焦写字楼市场，通过这个图表可以看到，实际上高纬环球研究甲级写字楼存量未来新的供应量超过现有存量，在这种情况下，我们对存量和未来的供应量进行分析，大家可以看到深红色是核心商圈的写字楼，浅红色是非中心写字楼，20大城市写字楼存量大部分集中在核心商圈，我们看一下未来三年，截至2015年之前的新增供应，实际上浅红色的区域占了主导，也就是说不管一线二线，非核心商圈的供应量是非常大。在这种情况下，大家会产生问题，这么大的供应量需求来自哪里，哪些城市供不应求，哪些城市供大于求，我们根据这个也做了供给和需求的数据分析，左边是对需求的分析，我们通过像一些主要指标，例如城市的人口，例如GDP的增速，外商直接投资，第三产业的总量以及第三产业在GDP中的占比等等主要的经济指标和对未来的需求做的预测，根据这个需求可以看到，20大城市里面，北上广深还是第一诊所，也就是需求最活跃的城市。在需求的系数当中，我们看到像天津、成都、苏州、杭州、武汉、重庆和南京，他们在二线城市当中需求也是相对活跃的。
　　我们再看一一对应的供给，也就是右边的条形图，说到供给，前面已经给了大家量的概念，具体到供给的系数，我们实际考虑的是甲级写字楼在当地所在城市的控制率的情况，包括整体市场写字楼空置率的情况，大家知道甲级写字楼在二三线非常稀缺，整体的空置率情况也是在考虑之内的，所以我们也对未来的供给情况做了一个预测，根据我们的预测，前面提到了对于第一阵营需求的北上广深，他们的供给相对有限，但是在这个当中，实际上深圳和广州供给的压力相对较大。在二线城市的第一阵营，我们前面提到的城市呈现什么样的特点，苏州、杭州、武汉还有南京，供给的量地系数相对来讲会低于同样处在这一阵营的天津、成都、重庆，也就是说这两个城市未来供给的态势会大大的影响这个城市的发展。但是这些城市又呈现出不一样的地方，大家可以看到，像天津，天津最蓝色的区域实际上是很长的，说明天津大量的供应压力来自于非核心商圈，但是重庆会颜色的区域很长，说明供应的压力来自于核心商圈，这两个城市目前发展的重心是不一样的。
　　我们再看需求排在最末端的城市，厦门、长沙和宁波，同样这三个城市再供给系数里面是非常高的，有一些还高于像重庆和成都、天津本来供给压力很大的城市，我们觉得像厦门，长沙、宁波这几个城市供给的压力会非常大，给这些城市未来租金上涨带来了负担。
　　我们再聚焦租金水平和空置率水平，从这个图上可以看到，北京跟上海，毋庸置疑的排在了第一矩阵的位置，左上角的低空置，高租金的状态，广州和深圳的租金是低于北京和上海的，但是处在相对合理的水平。实际的线，横线是平均了二十大城市的有效的净租金，基本上除了北上广深剩下的城市都在200元以下的阵营当中。值得一提的是青岛、成都、重庆这些城市的空置率已经到了35%到40之间，实际上他们这些城市目前的空置率水平是非常高的，这个是整个控制和租金的态势。
　　我们再看一下都说北京的租金在涨，最近媒体也一直在问我，说北京的租金今年还会猛涨吗，未来会不会再涨，我们可以看一下租金增长率的情况，大家看一下这个柱状图，蓝色区域的这些柱子实际上是我们对2011年租金环比的情况分析 &，大家可以理解为租金环比的增长率，分别是四个季度，红色的柱子是今年四个季度的租金增长率环比的情况，所以大家可以看出，实际上今年的增速已经远远落后于去年了，怎么理解呢，我可以拿北京举一个例子，北京去年的租金环比每个季度都在9.9%到25%之间，但是今年北京第一季度租金环比3.6%，第二季度是0.6%，第三季度0.2%，最后一个季度是在下滑，大家可以看到，实际上北上广深，除了广州第四季度租金上升以外，其他的城市都处在放缓或者下降的局面，地四季度租金下滑跟很多业主年底冲业绩压力有关，另外一点议价的空间受到了松动，受到经济大环境的影响，我们前面讲了经济的基本面，欧洲的次贷危机还是影响了一些租户的选址和需求的萎缩，包括一些扩张的面积，我们用的是五个城市做的样本进行了租赁说明分析，这里面每个城市有不一样的特点，比如说批发跟零售，实际上上海这个需求的驱动力远远大于北京，大家如果感兴趣的话，可以看一下第三产业，带动第三产业占比的行业，实际上批发和零售在上海占到了第一大服务业，北京从今年开始，金融业已经成为北京第三产业，第一大服务业，也就是说租赁成交和第三产业有非常密切的关系，也就是印证了第三产业发展的基础。
　　我们再看一下核心商圈，他的成交第一来自于高科技行业，比如说.COM的公司等等，第二个是传媒和文化行业占9%，除此之外还有制造业、批发、零售、物流和仓储，这些都是支持非核心商圈需求的行业。我们对未来进行一个预测，因为我们知道“十二五”规划的方向性的东西，对未来各个行业都是需求的指引，我们可以看到，根据“十二五”规划，高纬环球认为，下面的行业会注入需求的活力，这些行业会是支持经济的主力军，金融服务业、专业服务业，信心技术和医疗，但是这些行业在20大城市当中每个城市的表现要根据这个城市的特点有所差异。
　　我们要说边缘化是一个趋势，但是不是一个新兴的趋势，所以我们说边缘化的趋势会持续，但是今年这个趋势在北京上海表现的极为明显，一般以上的交易发生在非核心商圈，95年雀巢进入望京，之后陆陆续续有很多的公司都有两三万平米的需求纷纷落户在望京酒仙桥的区域，这并不是一个新的趋势，勤勉我们讲过了像北京上海呈现的局面，很多敏感行业会选择搬离CBD，我们可以提炼两大机遇，未来核心商圈向非核心上午的外溢会持续，第二个机遇，针对一些写字楼的客户或者业主可以从另外一个角度理解，当一些客户从核心商圈搬到非核心商群的时候，实际上他们核心商圈的面积会出来，但是对于一些客户，完全可以用原来在顶级写字楼，甲级写字楼的租金，未来我们会租到次甲级、乙级可以承受他们的租金能力。大家看到的是房地产的周期，未来二十大城市未来处在什么样的周期，里面处在什么样的位置我们做了预测，大家可以看到，上海和北京在2015年的时候还是处在一个租金放缓的通道。最后我们提炼了三个观点，第一核心商圈由于高租金，低空置的局面将持续，所以我们预测北京跟上海的边缘化的趋势也会持续；第二，得益于前面提到的很多城市有非常优越的基础设施，教育资源人才的储备，包括产业的支撑，我们认为一些二线城市，尤其是一些二线的门户城市，未来会吸引更多的企业，他们行政后台的部门可以放在这些城市，比如说制造业、金融业、高科技和文化创意，金融商业银行一定会在核心商圈，但是他的呼叫中心和数据中心是可以搬离CBD甚至到二线城市，制造业的市场营销部门一定会在核心商圈，但是研发功能，制造功能文化可以搬离核心商圈甚至到二线城市，对于二线城市开发而言，这是未来的机会。
　　根据十八大的精神，提高民生，促进消费成为政府非常重的两个任务，基于这样的指导方针，我们预测未来的医疗、教育、批发、零售将持续，前面所有的分析基于我们高纬环球研究部对二十个城市定期研究出现的，如果大家有这样的需求可以会后跟我们联系，谢谢大家！
　　主持人：感谢张总的精彩演讲，下面我们有请飞利浦中国高级市场经理陆燕为大家做演讲，她演讲的题目是“绿色如何为商业地产增值”。
　　陆燕：首先我们看一下光能给大家带来什么，这是广州的电视塔，整体的室外照明都是飞利浦提供的，包括北京的一些客户也都采用我们的技术和产品，LV室内的照明，酒店里面万豪也是我们的大客户，目前也在做LED的替换，大家看到办公空间里面都有灯光的变化，其实照明跟我们在座的各位地产项目都是息息相关的。
　　照明占商业地产项目投资的百分比是多少？应该只占项目投资的1%，有极个别的非常高端的会接近2%，但是大家看到2%的投资带来的是35%的节能效果。目前有哪些重要的国际标准，第一个就是大家众所周知的LEED标准，目前我们在国内的合作的客户大部分都是金级，照明能够占到多少分，这个分值大概10到34分，根据项目的做法不一样而不一样 &。在国内我们也绿色建筑的标准，大家比较在意的应该是三星的标准，这里面可以看到，下面大家看一下相关的视频。
　　(视频)
　　目前商业地产我们越来越看到绿色建筑，身心健康，还有企业形象。绿色建筑现在谈的最多就是LED，它具有非常大的潜能，基本上每两年产品的价格会跌到60%一半左右，市场的发展远远超过竞争力和预期。另外就是照明控制技术的应用，第二个就是天然光带来的整个室内空间的变化，另外就是整体联动系统的卷吸，前几天碰到芝加哥的高端的设计师，跟他们谈，他们说美国的观光楼宇都是采用控制系统的，说到人与健康，这是一个概念，自然光不仅仅是白色，还有蓝色，你的自然光在白天也是会发生变化的，其实灯光也可以模拟自然光，尤其是在会议室利用；目前市场发展的很快，在这里跟我们的客户合作创造完全不一样的企业形象，这是非常简单的公共空间，就是美国的艺术中心跟建筑的融合和创新，大家可以看，他的色彩、层次非常的自然。色彩的变化也是不一样的，整个两个技术的比较就他的色彩更加细腻一些，最后给大家看一个非常简单的下一代的LED技术，我们加快OLED，请看视频。
　　这是我们的一些联系方式，如果大家有兴趣可以直接到网上找到我们公司所有的联系方式，谢谢大家！
南丰智库·创新与重塑中国写字楼绿色之路
　　主持人：谢谢陆总给我们带来绿色照明为商业地产增值如此专业、全面的介绍，接下来我们进入本次论坛第一场主题峰会，主题是：南丰智库·创新与重塑中国写字楼绿色之路
　　论坛主持人：
　　蔡宇翔 &21世纪商业地产总经理
　　论坛嘉宾：
　　蔡 &云 &中国房地产业协会商业地产委员会秘书长
　　张卫杰 &方兴地产写字楼部副总经理
　　吕 &绪 &北京京发置业有限公司副总经理
　　吕丽华 &集团商业地产有限公司北京分公司副总经理
　　许良飞 &平安不动产北京公司总经理
　　高 &靓 &金融街股份有限公司常务副总裁
　　郑新桥 &楷林置业董事长
　　主持人：首先非常高兴参加写字楼网举办的峰会，我每年都参加，非常的高兴，很多人问为什么这么高兴，因为用马云的一句话是今天很残酷，明年更残酷，后天很美好。从租金、价格、市场认可，包括一些风险投资的追捧，种种原因导致好象做商业地产终于有一点腰杆硬起来了，敢说话，包括我跟刘总都觉得是值得庆幸的一年，但是是不是我们站起来以后就走向成功，肯定不是，现在的写字楼市场只是得到了初步的认可，蔡秘书长在业内的权威性都是大家认可的，请蔡秘书长介绍一下。
　　蔡云：大家都知道房地产经过了二三十年的发展，越来越成熟了，同时我们的行业成熟了，市场细分越来越明确这样的情况下，写字楼的市场异军突起，特别是受到国家宏观政策调控以来，写字楼和商业地产成为我们业内投资和购房者的新的追捧。 &我想对于我们行业协会来说，维护和稳定市场秩序是我们更应该做的工作，我们从去年开始，结合建设部共同出版了写字楼的评价标准，去年的会上我们已经做了宣传和描述，经过一年的工作，我们对国家的重点的项目，远洋地产、金隅地产，大厦，陆家嘴集团等等进行测试，测试的，这个标准的出现结束我们国家在房地产行业当中只有住宅标准的认定，而没有写字楼标准的状况。所以我想通过我们多次的活动，多次的业界交流，我想我们会在明年的上半年推出我们第一个行业的标准叫做商务写字楼综合评价标准，所以我想今天既然有这样的活动，这么多业界同仁共同交流，我暂时把这个标准跟大家分享，希望得到大家广泛的批评，使我们的标准更加成熟，完善。
　　主持人：我想刚才秘书长介绍的非常好，其实我们中国写字楼要走向规范是非常非常需要也一套标准去衡量的，而不是因为市场好，我们不管标准盲目的发展，有了这个标准以后，有志于投身写字楼市场开发的朋友们可以去衡量一下。引导我们在座的每一位开发商从中受益。
　　第二位请出的嘉宾是方兴地产，更多人了解方兴，就是因为金茂府，金茂悦，有的说自己的职员都买不到，都要批条子，住宅是不是很旺，我们放在一边，但是这么响亮的品牌肯定意味着东西的吸引力是做的很用心，值得我们市场的认可。特别是方兴里面在这几年的写字楼市场，包括一些得奖的，比如说上海陆家嘴，金茂大厦，上海港国际客运中心都是非常绿色环保的写字楼，在这个产品下，我想请问张总，到底绿色属于不属于高成本，怎么打造一个有吸引力的写字楼？
　　张卫杰：各位来宾大家下午好，刚刚蔡总介绍的中国写字楼标准，我们也参与到这个标准编制里面来，这个标准里面借鉴了很多国际国内的指标，还是非常具有代表性的。如果谈到绿色对写字楼的意义，我想从两个方面谈，一个是政策方面，同时我们也会倡导绿色商务办公的理念，世茂里面，绿色贯穿整个战略的同时，在今年也是投资了2000万的资金做了一个绿色节能改造，明年我们准备六月份的时候申请LEED的国内认证。有关我们的方兴地产和对公司战略的认识就谈这些，谢谢各位 &。
　　主持人：张总给我们的感觉，有一个字特别适合“品质”跟方兴成为了一个挂钩，如果有好的品质就有好的口碑，有了好的口碑自然我们的项目就有了足够的市场认可度，我想问一下张总，你们的项目会继续向市场散卖或者推盘吗？
　　张卫杰：上海的是整栋的，北京的是持有的。
　　主持人：下面我们有请北京京发置业的吕总，可能金发很多人觉得很陌生，但是北京很出名的蓝色港湾，很多人都去那里消磨时间，而且我还知道你在朝阳公园南门拿了一块地，现在北京写字楼市场一片良好，特别是最近霞光里的地块折合楼面价3万多一平米，加上甲级写字楼的成本高达5万，这个数字是什么意义？对现在的写字楼市场来说，开发商拿地肯定关注成本，对于我们京发来说，在这个时间做这样的写字楼我们怎么对未来市场进行判断？另外绿色写字楼怎么和未来的市场有效的结合？
　　吕绪：我非常激动参加这次的论坛，因为我们现在在朝阳公园做的就是这样的项目，绿色、商务，我记得很清楚，大约是在三个月前，我们一次主要的公司会议上老总问过这么一个问题，说我们非持有性、自持型的写字楼，我们做绿色，源自于什么？我相信大家对各行各业都有很多的认知，我想在座的各位都装修过，没有哪一个人会说我对装修一无所知，我印象很深刻，大约在两年以前，邯郸做过一个项目，有一个客户来到我们的售楼处，问我们的售楼员周边的租金多少，然后拿了一个计算机在那算，然后就买了，当时我深刻的反思一下，我们开发商在做什么？难道我们就是拿一块地做一个东西卖出去？我们是在用我们的专业素养给客户创造出他需要的东西，或者他未来需要的东西，而现在我们所面临的客户未来的需要是什么，现在所有人都在重视健康，重视生态办公，重视人文，所以我觉得低成本，这是一个很重要的问题，我们开发商觉得如果真正给我们的客户带来了他们所重视的东西的产品，他对我们的认可度会达到一定的极致，同时就会带来对我们项目的认可度，给我们带来价值，这可能就是我们的一些想法。
　　主持人：我也非常期待好的产品的面世，也期待进一步了解你们的项目。金地的吕总我们认识很久了，金地从各方面都如雷贯耳，不用特别介绍了，但是吕总应该特别介绍一下，他在北京的写字楼地产界是非常认知，非常被认可的操盘手，在多个大型的房地产企业都从事过写字楼方面的操作经验，我想在北京的市场这十年来，现在也可以买入新的高峰期，在这个高峰期的前提下，写字楼的市场您怎么看，对于我们营销的高手来说，绿色和营销推广是怎么有效的结合的，有市场认可吗？有这个价值吗？
　　吕丽华：我觉得蔡总问我这几个问题都很实用，加上我面临的几个项目都是在一线从事直接面对客户的招商，出租这个工作，也包括后期的管理和运营，所以我觉得从自身的工作里面碰到的实际案例来说，今年已经到了12月份了，是我们各个写字楼的开发商非常高兴的一年，因为到目前为止我们的租金真的是节节攀升，但是一句话居安思危，刚才几位分析的非常的透彻，也很认同，他们很多都做的很细，CBD作为北京的核心商业圈，租金仅次于金融街，目前北京最牛的写字楼是金融街的，其次才是CBD的，所有的关注点大家都比较关注，确实我们也渡过了非常多风波的11年，12年也在积极的往上走，13年从我金地中心的写字楼来说，已经感觉租金的增长很吃力了，如果再涨租金，承受租金能力很好的行业都已经开始走了，不是我们不愿意配合你们，实在是你们的租金涨的无法承受，还有一类情况，