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电话：400-168-9795过户方式成本大不同 赠与免税手续简化费用低
来源：北京青年报
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“爷爷名下的房子想转给我，要怎么操作，需要多少费用?”近日，北京市地税局也出台通知，进一步简化了直系亲属之间赠与房屋办理免税的手续，赠与这种过户方式的成本大幅降低。继承、赠与、买卖……多种过户方式到底都需要多少成本?选择哪种过户方式更加合算?看似简单的过户操作起来还是会遇到不少麻烦，大多业主会选择请中介协助办理。记者采访了相关专业人士，为业主理清过户那些事儿。爷爷房子过户给孙子赠与最方便李小姐是北京人，因为从小生活在一起，感情比较深，八十多岁的爷爷想把自己名下的房子改成她的名字。李小姐了解后发现，虽然是爷爷的房子，要想过户给自己，也可以采用不同的方式，每种方式费用区别较大。她希望知道，到底哪一种过户方式最合适?链家地产朝阳区的一位过户专员向我们介绍，像李小姐这样的情况，主要可以考虑两种过户方式，继承和赠与。继承的费用是最低的，不用交任何税即可办理。但是要明确的是，要采取继承过户，要等到爷爷百年以后。而且，像李小姐的情况，并不属于第一顺位的继承人，需要凭遗嘱才可以办理继承权公证。如果没有遗嘱，需要每个继承人都在房产分割协议上同意并签字才可继承。总而言之，采取这种过户方式虽然省钱，但程序非常复杂。如果采用赠与的方式，李小姐属于爷爷的直系亲属范围，可以办理赠与免税手续，费用也不高。直系亲属之间的赠与是可以免除个人所得税的，不过需要缴纳3%的契税。如果房屋价值被认定为200万元，李小姐则要交6万元的契税。该过户专员表示，直系亲属之间进行房屋过户，与其他方式相比，赠与是最方便，也是成本较低的一种方式，但需要提醒的是，如果没有事先约定，这种赠与是可以撤回的。直系亲属赠与房屋办免税 公证费省了所谓直系亲属，主要包括配偶、父母、子女(包括养子女、继子女、非婚生子女)、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。当房屋赠与过户发生在这些人之间时，受赠人可以申请办理免税。近日，北京市地税局出台通知，对这一程序也进行了简化。过去办理免税程序除了要提供双方身份信息和房产材料之外，还需要提供一份赠与公证书，而办理这份公证书需要缴纳房屋价格1.2%的公证费。新规定出台后，办理直系亲属之间赠与时，无需赠与公证，只要提供双方亲属关系公证即可，这种公证相比赠与公证要便宜不少，一般只要300元左右。现在直系亲属间办理房屋赠与，双方需要提供赠与双方当事人的有效身份证件(原件及复印件);证明上述特定亲属关系的公证书(原件及复印件);房产所有权证(原件及复印件);《个人无偿赠与不动产登记表》(原件及复印件);契税完税凭证和购房资格核验通过的结果通知单。其中与房屋买卖不同，赠与的契税税率一律都采用3%，无法享受普通住宅的税收优惠。非直系亲属过户房屋 买卖过户较合适在实际房屋过户中，有些业主会想以赠与方式过户，从而“节省”一些费用，还有一些熟人或非直系亲属间希望通过赠与方式来规避掉税费。但实际上，采用赠与代替过户并不省钱。因为非直系亲属间赠与房屋，首先无法享受契税优惠，无论房屋面积大小，都需要按3%来缴纳契税。在营业税的缴纳上，非直系亲属之间赠与和买卖的过户方式标准是一样的，即未满五年的普通住房按5.6%全额增收，未满五年的非普通住房按5.6%进行差额增收。而在个人所得税上，非直系亲属之间的赠与，受赠人要交的税更多。根据个人所得税法，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。这个20%是按照房屋总价进行全额征收的，相比普通交易时的差额20%个税要多出不少。链家地产的过户专员提醒购房人，如果不是真的赠与行为，尽量不要采用赠与方式过户。他解释到，相比正常的买卖过户，赠与过户的手续更麻烦，此次地税局只是简化了直系亲属间赠与房屋的手续，并没有涉及非直系亲属之间的赠与行为。因此，非直系亲属之间赠与，仍要提供赠与公证，要缴纳不低的公证费用。而且，以赠与方式过户绝不是签完赠与合同就万事大吉，在未成功完成过户程序前，赠与人可以随时撤销赠与。
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继承或赠予房产出售如何计算个人所得税？
　　白领卢小姐：请问将继承或赠予所得的房产出售是否需要交个人所得税，二者的计算方式如何，是否一样？假设被继承人或赠予人购入房产时所花费金额为100万，继承人或受赠人出售时的房产原值是否仍然为100万？　　广州市地方局答复：继承或赠予所得的房产出售需要交个人所得税，个人转让住房时个人所得税适用“财产转让所得”税目，税率为20%，但二者的计算方式并不一样。根据相关规定：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。即假设被继承人或赠予人购入房产时所花费金额为100万，继承人或受赠人出售时的房产原值仍然为100万。　　一、如继承后再出售，如果属于据实征收的，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。计算公式为：应纳税所得额＝每次转让房产收入额－房产原值－合理费用，应纳税额＝应纳税所得额×20%　　二、如受赠后再出售，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠予和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。计算公式为：应纳个人所得税＝（转让收入―原捐赠人取得该房屋的实际购置成本―赠予过程中受赠人支付的相关税费―转让住房过程中缴纳的税金―合理费用）×20%。　　若仍有疑问，请拨打（020）12366-2进行人工咨询。　　信息时报记者 郭仲然
（责任编辑：HN666）
11/03 15:3311/03 15:0810/29 23:1410/29 07:4410/29 06:0410/29 02:5510/28 06:4310/25 16:20
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2016房产契税新政策实施后，房产买卖与房产赠与哪个更省钱？
14:59:47&& 作者：&& 来源： &&浏览次数：0
　　2016房产契税新政策实施后，房产买卖与房产赠与哪个更省钱？：2月19日，三部委联合发布新政，从2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。按照国家新政规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。小编特意准备了&2016房产契税新政策实施后，房产买卖与房产赠与哪个更省钱？&更多会计行业热门信息，请关注我们！
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&　　2月19日，三部委联合发布新政，从2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。
　　按照国家新政规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。其中，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　赠与税率未变 房子&卖&给子女税更少
　　房屋买卖政策变化这么大，那么房屋赠与政策呢?
　　如果父母要赠与孩子一套180平方米的房子，
　　办理房屋赠与的税率没有变化，需要缴纳3%的契税，赠与双方还各需缴纳万分之五的印花税，总共加起来就是3.1%的税。
　　这样算下来，房地产交易环节契税营业税调减后，如果自己把房子&卖&给自己的孩子，只需要交2%的契税就可以了。
　　房屋赠与子女税率
　　1、契税3%
　　2、赠与双方还各需缴纳万分之五的印花税
　　缴税共计3.1%
　　房屋&卖&给子女税率
　　1、契税2%
　　缴税共计2%
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房产买卖和房产赠与哪个更划算
　　核心提示
　　8月1日起，房产赠与不再强制公证，赠与公证书可改为赠与合同。这一消息记者已经从沈阳市房产部门得到了证实。不过，税务部门表示，办理房产赠与手续仍需要提供公证书。公证处则表示，是否需要公证要问房产部门和税务部门，若不着急变更可以等等看。双五共舞 新浪牵手 购房特惠第1波
　　是否要公证，说法不一，但实际情况是，如果现在去办房产赠与公证费还是省不了的。不过交易中心的工作人员告诉记者，不要一味纠结于公证这个问题，如果是转让5年以上的唯一住房，买卖比赠与更划算。
　　仅8类人可享受赠与“特权”
　　需要注意的是，并不是赠与给谁，都只按4%缴纳契税。根据规定，只有赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹这8类人群才可以享受缴纳4%契税的特权。
　　以下情况买卖比赠与划算
　　超过5年的房子，赠与不如买卖
　　采访中，沈阳市房地产交易权属中心的工作人员告诉记者，其实不必一味纠结房产赠与，如果是转让超过5年的房产，有些时候买卖比赠与更划算。
　　赠与费用
　　记者以转让100平方米的住房，房屋购买时价格为60万元，现在价格为100万元为例，帮大家算账。
　　税务部门的工作人员告诉记者，赠与房产要缴纳4%的契税。这个税率是固定的，与房产已经有几年，是否是唯一住房无关。也就是说，赠与价值100万元的房产，需缴纳的税金为4万元。
　　赠与亲属100万房产总费用
　　契税费：1000000元×4%=40000元
　　公证费：40元/平方米×100平方米=4000元
　　总费用：44000元
　　买卖费用
　　对于个人自用5年以上的住房，并且是家庭唯一住房的，免征个人所得税，只缴纳契税即可。这个契税的税率不高，比赠与的税率低。
　　90平方米以下买卖契税
　　如果是将自用5年以上的房产对外出售，且该套房屋面积在90平方米以下，且是家庭唯一住房，仅需要缴纳1%的契税。如此算来，这套价值100万的房屋出售，仅需要缴纳1万元的契税。(1000000元×1%=10000元)
　　90平方米以上买卖契税
　　如果是将自用5年以上的房产对外出售，且该套房屋面积在90平方米以上，且是家庭唯一住房，仅需要缴纳1.5%的契税。如此算来，这套价值100万的房屋出售，仅需要缴纳1.5万元的契税。(1000000元×1.5%=15000元)
　　如果是在个人手中满5年以上的唯一住房，税率仅在1%-1.5%之间，而赠与的税率是4%不变。税率的差额为2.5%-3%。可以计算，这种情况下，100万元的房产，买卖比赠与省25000元到30000元。
　　满5年不是唯一住房需缴个税
　　如果个人手中的住房已满5年，但不是唯一住房，需要缴纳个人所得税。个人所得税率是现在卖房价格和当初买房价格差额的20%。
　　如果买房时花了60万元，现在卖了100万元。这个个税就是(1000000元-600000元)×20%=80000元。也就是说，卖满5年不唯一住房比唯一住房多缴8万元的税。
　　赠与非亲属，不如买卖划算
　　如果是赠与非亲属关系的人群，除了正常缴税之外，还要再缴纳总房款20%的个人所得税。那样算来就没有买卖合适了。
　　100万房产赠与非亲属需缴税24.4万元
　　这其中需要缴纳：
　　契税费1000000元×4%=40000元
　　公证费：40元/平方米×100平方米=4000元
　　个人所得税：1000000元×20%=200000元
　　总费用为244000元
　　100万房产买卖比赠与非亲属省10.8万元
　　通过计算可以得知，如果是转让100万的房产，买卖要比赠与非亲属合适得多。
　　两者差额为244000元-136000元=108000元
　　要赠与还得掏公证费
　　根据《房地产登记技术规程》，自8月1日起，沈阳房屋所有权转移登记中房屋赠与登记材料的要件有所调整。原来需要“赠与合同公证书或赠与公证书和接收赠与公证书(原件)”，现在调整为“赠与合同(原件)”。其他的申请材料不变。也就是说，赠与公证书可以用合同代替，老百姓能省下一笔公证费，不过政策下发了，具体实施环节尚未落实。
　　公证处
　　是否公证问房产和税务部门
　　房产赠与，到底要不要公证？当记者把这个问题抛给沈阳市第一公证处时，得到的答案是，这个要问房产和税务部门。“我们就是负责办理公证手续，至于赠与是不是需要公证书，要听房产和税务部门的说法。”沈阳市第一公证处的工作人员介绍，“已经听说了要取消强制公证这个事，但具体执行到哪一步了我们不清楚。如果不着急，你可以等一段时间再办理手续。”
　　强制公证取消没取消
　　房产部门：赠与不再需要
　　强制公证
　　沈阳市房产局市场产权处相关负责人介绍，房产赠与不再需要提供公证书，这个政策已经开始实施了。这样老百姓可以省下一笔公证费。
　　马上算账：
　　取消强制公正，100平方米房子省4000元公证费
　　如果真的取消房产赠与强制公证，那么老百姓多多少少都能省下公证费，而且转让面积越大的房子，能节省的费用越多。“公证费按房屋面积算，每平方米40元。”房产局相关工作人员介绍，以赠与100平方米的房子计算，公证费就是4000元。取消公证的话，这笔费用就不用掏了。
　　税务部门：还未接到取消强制公证的通知
　　房产部门已经明确表示赠与房产不再需要强制公证，也就是说只要税务部门不需要公证，这笔公证费就可以省下来了。但实际情况是，税务部门仍需要大家在办理房产赠与时提供公证书。“现在房产赠与还需要公证吗？”记者向税务部门的工作人员询问。“需要。”税务部门工作人员语气肯定地回答。“房产局都说不需要公证了啊！”记者再次发问。“我们还没有接到不需要公证的通知，现在赠与房产还得要公证书。”税务部门工作人员回答，至于以后什么样还不清楚。
　　说法不一
　　以下情况赠与比买卖合适
　　如果是5年以内的住房，赠与就会比买卖省钱得多。个人购买不足5年的房产，对外销售时，全额征收营业税和个人所得税。这个营业税的税率为房屋价格的5.6%，个人所得税的税率为现在卖房价格和当初买房价格差额的20%。
　　马上计算：
　　卖5年以内100万房产税金为13.6万元
　　记者以转让100平方米的住房，房屋购买时价格为60万元，现在市场价格为100万元为例，帮大家算账。
　　营业税：1000000元×5.6%=56000元
　　个人所得税：(1000000元-600000元)×20%=80000元
　　总费用：56000元+80000元=136000元
　　5年以内100万房产赠与亲属比买卖少花9.2万元
　　5年以内的100万房产，买卖需要缴税136000元，赠与需要花费44000元。
　　两者相差：136000元-44000元=92000元
　　风险提示
　　房产赠与从经济的角度看有时划算，但存在一定风险。是否选择还需谨慎。
　　赠与者将丧失“控制权”
　　即使是直系亲属，赠与房产时也要进行风险评估。因为一旦将房产赠与亲属，亲属便是房主，具有绝对的话语权。
　　比如说亲姐姐将自己的房产赠与亲妹妹，那妹妹就享有占有、使用和处分房产的权利。简单说，妹妹可以将房屋出租、出借、抵押甚至转让，与姐姐无关。
　　赠与父母还要考虑继承风险
　　在国内其他城市，有这样的案例。年轻夫妻为改善住房条件，还想规避房产限购政策，于是将自己的房产赠与父母，以便在自己名下无房产的情况下再次购房。
　　此种情况下若父母死亡，该房屋将作为遗产进入到继承程序。按照我国继承法的规定，有遗嘱按照遗嘱继承，没有遗嘱进行法定继承。如果父母没有立遗嘱，第一顺序的法定继承人为配偶、父母、子女。如果这对夫妻任何一方还有兄弟姐妹，房屋的归属就存在变数。另外，这还不包括可能出台的遗产税的风险。 记者 李越
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