事发小学。 本文图均为 云南网 图 近日，网络上流传一段“大理弥渡小学生校园内遭毒打，多次下跪求饶”的视频，引发网友热议和关注。5月25日，云南网从弥渡县教育局了解到，事发地点为当地苴力...
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今年以来，我国很多政策都有了变动，那么关于退休人员工资情况又有怎样的变动和调整呢?华律小编搜集了这方面的消息，下文就为您带来退休人员涨工资2017新政策的内容，希望对您有所帮助! 退休人...
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随着互联网的发展，这两年无人机越来越多的走进了我们的生活，就连汪峰和章子怡的求婚现场都出现了无人机的身影，但因为无人机的相关规定还不太完善，总出现各种各样的奇葩事情发生。近期就发生...
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杨幂和周笔畅是一对好闺蜜，两人经常互黑，戳对方痛处，互相伤害，铁的闺蜜情谊让人羡慕。其实娱乐圈除了费玉清，小S，张宇等超级污王，还有很多明星也曾一言不合就开车，他们在节目里或者微博...
电视剧《职场是个技术活》正在热播中，剧中林凡的扮演者魏千翔备受关注，同时也成为粉丝热搜的对象，那么魏千翔结婚了吗？魏千翔有女朋友吗？更多详情一起往下了解吧！ ?魏千翔是谁? 魏千翔19...
前不久热播的《人民的名义》让剧中的主演都火了一把，女主角胡静一人饰演两角的反响度最高，其实在娱乐圈很多明星都有过一人饰演两个角色，一起往下看都有谁吧！ ?人民的名义胡静演两人? 前不...
初吻对于每个人来说都是印象深刻的，但明星的初吻却身不由己，明星有时会因为拍戏而献出自己的荧幕初吻，那么，你喜欢的明星初吻都给了谁呢？下面我们就一起来看看吧。 ?鹿晗初吻给了谁? 最近...
明星应剧情需要，经常会拍摄一些吻戏，那演技有好坏，吻技自然也就有好坏，而在娱乐圈中，有这么几个男星他的吻技合作过的女星无一不称赞，下面我们就一起来详细了解下。 ?古天乐吻技? 我们在...
细心的观众不难发现，近来不少电影电视剧流行拍男星的沐浴戏颇具看点，相比女星们的妩媚，香艳，销魂，男星们性感的身材同样令迷妹们狂舔屏。盘点影视圈实拍沐浴戏的男星，这些男演员并不比女演...
日本前“早安少女组”女星矢口真里，4年前遭老公中村昌也抓奸在床，两人闪电离婚，但她仍和小三梅田贤三热恋，引发民众观感不佳，现在更被日媒报导，两人预计在今年6月结婚。 矢口真里日前被《...
近日，陈赫首次在某综艺节目谈起自己和前女友许婧的关系，同时陈赫也表示两人还是朋友，偶尔还会联系关心对方。其实娱乐圈很多明星分手后都还是朋友，甚至还会有合作的机会，一起往下看都有哪些...
东北网5月22日讯 “世界上最远的距离，就是我在你身边，你却在玩手机”这本是一句调侃“低头族”的玩笑话，但近日，记者调查发现，“低头族”越来越年轻化，越来越趋向幼儿，如今，争抢手机几乎...
人民网武汉5月22日电 七旬老人乳房竟如少女般“发育”胀大、肿痛难耐，连穿衣都咯得乳头痛，好在医生及时发现，竟是连吃三个月降压药所致，调整药物后症状消失，重回男性体态。 75岁的李爹爹患...
新华社曼谷５月２２日电（陈家宝 杨舟）据泰国媒体２２日报道，首都曼谷一家军用医院当天上午发生爆炸，导致２５人受伤。 据《泰叻报》报道，２２日上午１１时左右，泰国三军总医院配药处发生爆...
新华社堪培拉５月２２日电（记者赵博）澳大利亚阿德莱德大学近日宣布在２型糖尿病药物研发中取得了新进展，有望开发出更安全更有效的新药，以减少现有口服降糖药的副作用，也减少注射胰岛素的必...
新华社曼谷５月２２日电（陈家宝 杨舟）据泰国媒体２２日报道，首都曼谷一家军用医院当天上午发生爆炸，导致２５人受伤。 据《泰叻报》报道，２２日上午１１时左右，泰国三军总医院配药处发生爆...
把南瓜糊重新塑成南瓜的形状，是为了让吞咽困难的老人有食欲。 虽然是给吞咽困难老人准备的餐食，但同样要求色香味俱全。 大西周在介绍日本老年营养餐的理念。 “就这么凉着吃吗？”在清华大学...
中国江苏网5月22日讯（记者 郭蓓 通讯员 刘敏）近日，由东南大学附属中大医院麻醉科主办的首届金陵国际麻醉与脑功能高峰论坛在南京举办。论坛上与会专家，针对科研和社会关注的热点问题，麻醉对...
中国网新闻5月22日讯（记者 张艳玲）今日在北京召开的中国营养学会第13届全国营养科学大会暨全球华人营养科学家大会上公布了《中国肥胖预防与控制蓝皮书》，报告指出了中国肥胖最新流行现状和发...
拉玛西亚双子星李N佑和白N浩在本届世青赛表现出色，他们在3-0战胜几内亚U20和2-1战胜阿根廷U20的小组赛中都取得进球，帮助韩国国青杀进16强，但韩国国家队主帅施蒂利克则表示，现在仍暂时不考...
央广网5月25日消息（记者 姚佳美），今天上午，中国棋手柯洁与AlphaGo继续交锋展开第二局“人机大战”围棋对决，此局比赛中，柯洁执白子，AlphaGo执黑子，最终比赛以柯洁中盘认输而结束。 今年...
11年内8进总决赛本身已经说明了统治力，其他的则需要数据来辅证。 下面不分年龄，展示总决赛单场打出各等级三双的历史情况。...
继今年初推出“U23新政”和“限援令”后，中国足协又针对职业联赛制定了新的调控举措。24日深夜，足协在其官方网站上接连发出两个通知，主要内容分别是：从2018赛季起，中超、中甲联赛俱乐部在...
新蓝网-中国蓝新闻客户端5月29日讯（浙江卫视记者报道）最近，一部改编自真实事件的印度电影《摔跤吧，爸爸》，在国内各大影院热映，好评如潮。它讲述了一位父亲带着女儿追逐摔跤这一体育梦想的...
来源标题：梅西偷税案上诉失败！被判21个月监禁但不入狱 北京时间5月24日，据西班牙《世界体育报》消息，梅西与其父豪尔赫就偷税漏税一案的上诉已被驳回，此前二人已被判监禁21个月，不过梅西并...
面对苏迪曼杯小组赛第二个对手泰国队，中国队在阵容上来了一个“大变脸”，派出了奥运冠军谌龙一老带多新的阵容，除了谌龙、首场出战的陈清晨之外，其他选手都是“苏杯初体验”。而5比0的比赛结...
来源标题：邓超扣篮视频“挑衅”郭少 去年的“仇”没忘 北京时间5月25日消息，著名艺人邓超在个人微博上晒出一段扣篮的视频，并“点名”郭艾伦。去年的5月份邓超曾在微博上晒出精准罚球的视频，...
签约现场周燕玲摄 中新网贵阳5月29日电 (周燕玲)28日，“全国互联网＋产业精准扶贫云”(以下简称“扶贫云”)战略合作在此间启动并签约，标志着“扶贫云”首站落地贵州省铜仁市。 地处中国西南腹...
原标题：12306只能本人购票？假的 客服回应：严格实名制并非仅限本人购票 为常用联系人买票不受影响 近日网上流传一则通知，称12306将从今年6月起要求注册用户使用本人银行卡进行支付，并解读为...
5月27日上午，2017中国国际大数据产业博览会举办中国大数据安全发展峰会，本次峰会以“法治并举 数据长安”为主题，与会嘉宾从大数据安全的趋势、应用、实践、生态等方面深入探讨了如何建立更为...
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三亚每年安排超2亿元 扶持互联网产业发展 三亚互联网产业发展扶持力度将进一步加大。记者昨天从三亚市委常委会上获悉，《三亚市扶持互联网产业发展实施意见》获审议通过，三亚每年将投入不低于2...
12306只能本人购票？假的客服回应：严格实名制并非仅限本人购票 为常用联系人买票不受影响 近日网上流传一则通知，称12306将从今年6月起要求注册用户使用本人银行卡进行支付，并解读为届时用户...
近期，千米网创始人石正川卸任CEO的消息成为互联网业界内外关注的新闻。作为一手创办千米网的掌门人，石正川为何突然宣布卸任CEO这一要职？今天，记者带你一起还原这起“CEO卸任”事件始末，揭...
原标题：12306只能本人购票？假的 客服回应：严格实名制并非仅限本人购票 为常用联系人买票不受影响 近日网上流传一则通知，称12306将从今年6月起要求注册用户使用本人银行卡进行支付，并解读为...
虎嗅注：本文转载自微信公众号“ 彼山 ”（ID：yonderdesign），作者：徐霆威，原标题为《垂死病中惊坐起，书店业态的开发商入坑指南》，虎嗅获授权转载。 关于书店，N年前，实体书店已死的惊呼...
任天堂的 Switch 游戏主机可以说是到现在为止被谈论最多的产品，玩家对它的喜爱之情已经达到了自费为它拍“广告”的地步。 来自俄罗斯的两位骨灰级玩家就为 Switch 专门拍了一段视频，外媒 The ...
关于娃娃机，你也许已经见过了我们对娃娃机市场的分析（《中国每700人就有一台「娃娃机」，我们觉得这比充电宝更像个好生意 | 36氪风口汇》）；也读过了我们对于市场上两种商业模式的判断（《你...
文 | 36氪新媒体 5月20-21日， MTA天漠音乐节 联合 36氪、经纬创投， 在沙漠里带来了一场挑战感官极限的未来盛会。 许...
MTA=Music+Technology+Art，一篇文章带你看看这个有点不一样的音乐节。 多图预警，但花点流量保证也是值的！ 文 | 36氪新媒体 5月20-21日， 36氪 联合 野马音乐 和 经纬中国 ，在张家口怀来县举...
MTA=Music+Technology+Art，一篇文章带你看看这个有点不一样的音乐节。 多图预警，但花点流量保证也是值的！ 文 | 36氪新媒体 5月20-21日， 36氪 联合 野马音乐 和 经纬中国 ，在张家口怀来县举...
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前方高能，多图预警，现在关闭还来得及。 终于 IO 结束了，三天的 IO 体验非常非常棒，绝对很震撼，不只是技术交流大会，还是一场全球的大 Party，如果以后大家有机会，一定要亲身参加感受下，...
不必总靠“震惊老外”来提气 王传宝 最近，又有一篇“提气”的文章在网络流传：“中国又一个超级工程震惊老外”。文章称，一艘中国货轮抵达美国东部海岸的萨凡纳港口，这个大家伙几乎占了一条河...
近日，据英国战机月刊杂志文章称，中国秘密研制多年的垂直起降倾转旋翼机，即中国版的V-22鱼鹰，最快有可能今年年底亮相，明年首飞。文章称，中国版鱼鹰将优先部署于075型两栖攻击舰，和已经拥...
近日，据媒体报道，大连理工大学王立鼎院士带领团队，成功研制出了一款1级精度基准齿轮。该齿轮精度在国际上也非常先进，处于最先进的阶段，即使是国外也没有同样级别的产品出现。而对于我国来...
资料图：哈里斯 【环球时报-环球网报道 记者 姚丽娟】受日本自卫队统合幕僚长河野克俊之邀，美军太平洋司令部司令哈里斯17日与河野一同访问了日本陆上自卫队去年在与那国岛启用的一座雷达观测站...
图文题材来源每日点兵，日前，一张卫星照片被加拿大某媒体曝光，并引发美国军方言切关注。照片显示，美军最先进的隐身制空战斗机F22出现在中国腹地的某机场，加拿大媒体据此猜测，这架F22隐身战...
众所周知，美国作为当今世界强国中的强国，最喜欢做的，无外乎是他作为“世界警察”的那点儿事。而更令人讨厌的一点，便是美国人喜欢装逼，喜欢在别人面前秀自己的大块肌肉，动不动开个航母，开...
瓦良格号航母始建于1985年，但令人没有想到的是，正在建造过程中却遭遇苏联解体，所以这艘建了一大半的航母也就成了半拉子工程，最后被乌克兰继承，而乌克兰显然再也没有多余的资金和相关配套技...
亲生父亲竟然对女儿作出如此禽兽不如的事情，最后逼的孩子结束了自己的生命 这个女孩今年刚满13岁，正值花季般的年龄，可是这个小女孩竟然在自己的家庭中受到了非人的待遇，最后选择跳楼自杀，...
《魏书?食货》称：“盐者，国之大宝”。 2000多年前的春秋战国时期，管仲向齐桓公提出"官山海"(专营山海资源)，主要对盐实行国营。据管仲粗算，齐国据此一年可获6000万钱。 而后，食盐专营就延...
日，青海省果洛藏族自治州达日县城，两位行人走过易地扶贫搬迁房项目。据介绍，达日县2016年扶贫易地搬迁600余户，其中县城集中安置近千人。中国青年报?中青在线记者 赵迪/摄 2017...
原标题：整治市容市貌，青岛半年拆违 260 余万平方米 记者从市城市管理局获悉，为加快推进宜居幸福创新型国际化城市建设，改善城市市容环境，按照中央、全省城市管理工作部署，青岛市于 2016 年...
从做研究的角度来看，可见在当前世界经济、政治、安全的新形势下，国际社会普遍需要听到这样一种积极、正面，带有正能量的声音，“一带一路”倡议有效契合了国际社会的需求。 5月22日，上海市外...
扬子晚报网5月23日讯（通讯员 徐云波 陶猛 记者 张可）随着南部新城地块开发，原有居民逐步搬迁后，留有大量的拆迁区域，一些不法分子便盯上了这里，想尽办法偷倒建筑垃圾。秦淮区城管大队渣土...
深圳建工集团自1983年成立以来，累计开发30余个项目，开发总面积400多万平米，打造了西关海、香诗美林、金域中央等一批经典楼盘。承建了深圳市民中心，深圳机场，深圳地铁等一批标志性建筑。与...
广东省教师教育改革又有新动作。23日，广东省教师教育联盟正式成立，该联盟由省教育厅指导、监督和管理，全省开办师范教育专业的院校、省教育研究院以及各地级以上市教育局自愿加入。 该联盟将...
乡镇老师在恩施市实验小学进行“精准帮教”跟岗学习 特约记者谭桂林摄 湖北日报网消息（特约记者谭桂林）“现在遇到不懂的问题随时可以通过电话、微信、QQ和实验小学的名师进行及时沟通、交流，...
农民工兄弟平时下了工，没有什么娱乐活动，大部分时间就是拿着手机玩一玩，最常用到的聊天软件应该就是微信了，平时看看朋友圈，和人聊聊天，缓解一下下工之后的寂寞，本来是件好事，但总有坏心...
今天给大家推荐一下S7赛季比较容易上分的英雄，都是KPL常用英雄，不知道有没有大家比较中意的英雄呢？快来看看吧！ 英雄排行 S：非BAN必选 或 选出来赢面很大 A：体系英雄 或 退后的选择，大部...
这几天baby回归跑男，迪丽热巴退出的消息漫天飞！也没办法啊，baby是教主夫人，后台也强大！当年结婚的阵仗也是令人咋舌的！花费更适合超过2个亿，有钱人就是任性！ 黄晓明爱杨颖也是深沉啊！想...
精灵宝可梦公司官方近日发布了新作《跳跃吧鲤鱼王》（Pokémon Magikarp Jump），一款以鲤鱼王为主角的手机游戏。 上周该游戏《跳跃吧鲤鱼王》（Pokémon Magikarp Jump）优先在意大利区测试上...
在缺氧世界中，氧气被污染了，水被污染了怎么办呢？今天小编就为大家带来缺氧污氧与污水解决方法一览，有需要的小伙伴们快来看看吧！ 污氧与污水解决方法一览 家里混入的污染氧有污染物(非藻类...
王者荣耀S1.S2迷恋了一段时间，后来工作太忙就没时间玩了.账号就搁置在那了， 由于最近玩农药异常火爆，都成了公民手游了。没事组队开黑来一发，我看了一看，什么青铜 白银都有。 一位黄金段位...
这两天，心心念念的大狗子皮肤本终于如（跳）期（票）而至。虽然两天因为有事儿咸鱼了一阵子，但空闲之余，还是将这10层给打通了（唯一打通的竟然就是妖刀和狗子这个……） 前九层就算是咸鱼到...
《极限挑战》《神奇的孩子》《向往的生活》《一唱到底》等被点名。 韩国综艺对于中国年轻人来说已不是陌生事物，即使不是“哈韩族”，也或多或少了解韩综或韩综中国版。然而韩国媒体今天说，海...
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主办单位：  ICP备案号：房产中介精心总结的超详解澳洲买房攻略!纯技术分析!有点长,但很全很有用哦!,澳大利亚金澳地产集团微信公众号文章 - 澳微帮
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一、 澳洲买房和国内买房的区别1、产权概念不同。百度百科上的定义：产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。下面一条，房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。好吧，中国房产70年的使用权，给不了所有权，大家都懂…（参见土地管理法---土地使用权未到期国家也可征用）房屋和土地在澳洲确实是分开处理的，买house的时候签合同，签的是land & house package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。当然，如果你够牛，果断先买好地，再自己找设计建筑，和政府申请，等个一年半载的申请下来了，就可以拥有自己梦想中的房子了。如果买apartment的话，也是有土地所有权的，叫joint land,就是和别人共有的，具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的land tax.说到这里，肯定要有人站出来说&这都是废话！国情不一样，我国是伟大的社会主义国家，这都是为今后的共产主义做准备！你们那是万恶的资本主义！&确实如此，资本主义都是私有制，没什么好比的。但我说这些也不是废话，产权的问题决定了在买房的时候的银行贷款机制和还款策略不同。这在后面会讲到。2、增值潜力不同中国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，也不知道真的假的。只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。而在澳洲，房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年？耳熟不？已经听了无数人这么说，不管你们信不信，有人秉承着质疑一切的原则，却在ASB---澳洲统计局，找到并证实了这个数据。从九十年代开始，在全球经济大宽松的背景下，澳洲房产增长较为迅猛，之前的走势增长幅度较CPI 略高而已。这主要是由白人文化导致的，鬼子喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房，房价怎么涨？ 近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。当然了，这些移民中，尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大（鼓个掌）。事物都有两面性。是不是说增长幅度小，就不具备投资价值呢？当然不是！正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。3、风险性差异3.1 先说空置率吧vacancy rate,是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。下面是几组数据参考：2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%.看明白了没有？空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，起码42年，不说跌吧，起码没有理由再涨了。为了公平，以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%~1.8%浮动。上文提到，30%的澳洲人口是租客。那么，在澳洲买了房子，起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是市郊的。在澳洲多数人都有过take房子的经历吧。inspection时数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。为了拿一套房子，是能用的招数都用了，加钱、一次付半年房租、虚报工资、追在agent后面好话说尽…人多房少，供小于求，这是澳洲各个城市乡镇的大致情况。空置率高才怪。3.2 租金回报率 ROI （return on investment）说的简单点，就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%~3%。与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼略低于平均水平，在5.3%左右。布里斯本因刚发过大水房价有所回落，但是租金并不会下降，回报率可达到6%~6.5%。墨尔本city 7%左右，south bank等区域虽然只有5%,增值率却超过10%每年。如果像Gladstone,Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%~13%!还有每年$9971的NRAS政府补贴！一切都是源于供需关系。4、政府立场上文提高不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%,基本和今年的房屋贷款利率（5.5%~6.5%）持平。如果你还是正常的中国人，就该开始琢磨了，傻子才一辈子租房住呢！拿一样的钱替别人供房子，这和帮别人养孩子不差不多么…等把儿子养大了，他还管别人喊爹！嘿，你别说，鬼子就是有这么股博爱精神。人家推崇的是大爱，自由，提前消费。这和西方游牧民族的天性是分不开的。 政府说了，&求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让那些黑毛买没了，看你们以后房东都是华人，想怎么黑你们怎么黑！&不是夸张，上面所述句句有理有据。维多利亚州，日，第一次购买新房作为自己住房者可申请$10,000补助。但房屋不超过$600,000。今年十月一号起，在新南威尔士州，首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助（first home grant），同时享受印花税的减免（55万以下全面，55万至65万部分减免）。前提是购买$650,000（房屋中位价）以下的新房或楼花，并且是自住房。投资用途可得到一次性$5000补助。对于昆士兰州，首次置业者从日起可申请15,000澳币政府资助，但房价总额不得超过$750,000,而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000,免去印花税。 澳洲是唯一一个施行Negative gearingtax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。白话就是租出去！为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意，而这种小生意通常都是&亏&的！ 前面不是还说ROI很高吗？怎么就亏了呢？？ 所以说是鼓励性质的嘛… 下面轮到&房屋折旧&闪亮登场！大家知道，会计有一个原则叫accrual accounting,中文叫啥&权责发生制&。&是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。& 晕了吧？ 认真你就输了。 白话：算账的时候把折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗？举个例子，今年你的工资是8万，发下来的时候就只剩下62,453了，因为老板帮你向政府上了税（不能怪他）。算法很简单，交给澳洲政府 $17547=（）*32.5%-（）*19%假设去年呢，你恰好买了个60万的新房子，第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上，你的其他有形支出还包括council rate, water rate, strata, interest…，收入是rent.一切按最保守计算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48,0000（贷款80%的年利息）-500（waterrate）-1200（strata）-600（council rate）≈0 那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000.接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资&亏损&的缘故，你今年的taxable income变成了$62000 （），实际应该向政府上交税额 $11,697=（）*32.5%-（）*19%. 可是已经交上去了$17547怎么办啊？ 要回来不就是了，给ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850。由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100.老婆在accounting firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。 澳洲政府很是希望&自己人&来买房子，但是在这个追求所谓&民主、公平&的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board）这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向FIRB递交申请。如果是购买新房或者期房，政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均可）。如果是购买二手房，申请FIRB审批不一定会通过，所以建议先交定金出合同，然后先别签字先申请FIRB（即使签字的话也要在合同里面写明subject to FIRB）。如果FIRB不批的话，你可以中止合同，最多损失1到2千块的定金。有些人没经验直接签合同，那么万一FIRB没批的话，买家将损失房价10%的违约金。留学生购买二手房会受到几个限制，这里重点介绍：1.所持有护照有效期至少要有1年以上；2.所购买房屋只能用于自住不能用于出租或者任何商业目的；3.如果签证到期需要离境的话，必须强制出售此物业，不能继续持有或者用于出租。4.审批人员心情及人品。5 银行放贷策略不同5、贷款5.1 贷款难度在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过broker的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷款利率只比存款利率高一个百分点），是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖…房产泡沫的说法不攻自破，先来者赚了后来者的钱，后来者喊葡萄酸而已。并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。5.3%的失业率远低于美国8.1%（在QE3之后），GDP增长年率4.8%虽不及中国，也远非美（1.5%）日（0.8%）欧（-0.4%）可比。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%,简直是出淤泥而不染。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-12财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。反倒是中国的经济情况对澳元资产起了决定性的影响，因为澳洲主要支柱产业---矿业出口非常依赖中国经济。但即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助。5.2 贷款首付房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。好比A和B两个人合伙做生意，配股方案是A出20%,B出80%,生意每年赚取7%~10%,生意赚取的利润全部由A所得，你愿意做A还是B? 当然是A!如果能出10%甚至5%那更好。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%,第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说'单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资'。对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了&以房养学&的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%-10%,即3万~6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上5000澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后：如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain.当然，自己就得租房住 如果将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain. 当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计帮助避税。5.3 只付利息 Interest only这里的银行是允许我们只还贷款利息（interest）不还本金（principle）的！！这一点似乎对很多国内的很多同胞是非常不能理解的。见过很多学生的父母来这边看房，看好了就要Pay-off.不是想显示自己多有钱，只是他们已经习惯这样做，反正国内买房子早晚要还清。而且既然有能力一次性付清，又何必慢慢还贷呢？下面我来分析一下。为什么可以只还利息？国内房屋使用权70年，所以你当然要在你房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？ 而澳洲的房屋是私有财产，即forever,无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！为什么要只还利息？ 既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的诉求。银行愿意借钱愿意担保，愿意做合伙人投资80%我们就不要和它争啦。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果你没信心，就少投点钱，多余的钱放自己口袋里。如果你很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。 第二个选择只还利息的原因是，使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来啊。pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不但不能退税还得因为投资盈利而上税！如果实在忍耐不住证明&中国人都是大款&的心态怎么办，教你一招，向银行申请一个off-set account,把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-set account是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。5.4 再融资 Refinance当房价涨了以后，比如60万的房子涨到了70万，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这&隐形&的10万作为第二套房子的首付，&免费&购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance,轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。6 买卖体制不同澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分沿袭了英国的传统。这体现在各个领域，包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer是不会见面的，整个买卖过程都将通过第三方--中介Agency完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的bargainpower（集合买家，相当于团购）， 有时可以向开发商为买家争取利益。提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效法律机制的监督。情况在澳洲是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的（Real Estate Registration License）。随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。入门的License主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至FairTrading下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右。 课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。不说话也是不行滴，disclosure是很重要的一条，比如屋里死过人啊，下水道会堵啊，旁边要盖个房子挡光啊，必须要说。否则中介是唯一责任人。进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。买房子的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA（development approval）审批下来开始卖的，这个时候的大楼别说还没影儿呢，连地皮上面原先的房子还没拆呢！开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地…先付个少则2000,多则5000的订金，一个礼拜以后付房款的10%,建好以后再付10%,这才看到自己房子实际长什么样。这主要是因为银行对买家的放贷条件是很宽松的，对开发商却非常严格。有个10%原则，是只有开发商收到了一户的10%,才算这户已经卖掉了，银行才会放一部分贷出来给开发商。基于这个原因，项目的初期买就好于后期，有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。PS:也有一些有实力的大开发商会提供5%交换的机会，甚至替付印花税。这是因为他们资金雄厚，两户并一户申请贷款，甚至不需要贷款也能建成项目。二 注意事项1 选择开发商上面说过了，买新房子的时候百分之八十是看不到现房的。就不用我说开发商的信誉该有多重要了吧。选择值得信赖的开发商，首先上网站查询它的建筑历史，有没有比较知名的大项目。 2 选择Agency华人喜欢在澳洲买房子，所以澳洲的华人中介也很多。自己人赚自己人的钱是我们民族的优良传统。这些中介里就不乏继承了国内中介的种种弊习。所以我们在选择中介的时候千万要小心！查看中介人员License是每个购房者应尽的义务！而很多华人中介人员是没有License的！但是话说回来，华人中介也有着一些不可比拟的优势，比如华人更懂得华人顾客的需求，购房上面很多细节的问题用母语沟通起来也比较方便。所以如果选华人中介，一要看公司的资历，二要看中介人员的专业程度，三要检查中介人员的资格认证。 3 Strata 物业费很多客户一见面就会特别纠结于楼盘的Strata费用是多少，Strata高就放弃考虑。这其实根本就是一个不是问题的问题，因为物业越好费用越高，有游泳池健身房的小区当然比没有的要贵一些。如果off-plan时strata预估的比较高，那也绝对不是开发商故意加码，因为最终用哪家物业公司，出多少strata费用是由&屋主协会&决定的，就是小区居民代表来决定。有些华人开发商以&低strata费用&来当噱头打广告吸引顾客，开始还不明白。后来弄懂了，广义的Strata包括狭义的物业费（也叫strata）和sinking fund维修费两项。报纸上宣传的超低strata是指狭义的stara,玩了个文字游戏。 而且质量不好的项目以后的strata会越来越高，因为会有不断的维修支出。再说，假如有健身房和游泳池的项目strata每季度比没有健身房游泳池的多1000块，一年多4000块，十年才多40000块。但是十年以后有健身房游泳池的大楼因为更适应现代人的生活，显得更高级，比没有的项目可能多卖10万块。所以说，这不是一个需要过多考虑的问题。不应丢了西瓜捡芝麻 4 区域选择比起节省strata费用，区域选择就是西瓜。如果说悉尼地区平均每年房产增值7%-10%,那么有的地方可能增长率会是15%,有的地方可能只有3%.以现在大热的Zetland地区为例，因为政府的Green Square计划，去年此地区增值率达到了惊人的14.8%.但是殊不知这个计划15年前就已经提出了，因为迟迟没有动工，过去的15年房价每年增值幅度相当平缓。以去年当地的社区医院被拆除为标志，计划开工，也是入市最佳时机。再一个例子是Rhodes,五年前还是环境污染区，房价是现在的一半。增值迅猛的原因一方面是政府有意向开发，令一方面是新兴社区吸引了大量有品味又有收入能力的年轻人和都市白领。高收入人群愿意出高价钱购置新房，也愿意出更高的租金追求生活质量。Rhodes的繁荣也带动了附近地区房价的起飞。所以选择购房区域时，具体问题还要具体分析。宗旨还是要分析这个区域居住的人群。最好是都市白领、professionals、学生其次，这些人有一定的消费能力，可以支付起较高的租金，也不会迟交房租或撕毁合同。等过几年卖房子的时候，这些人也是最好的买家。关于区域的人员结构可以上 My RPdata,或者Domain 上面查询。房产靠近车站、shopping center、学校、公园也是非常必要的，可以满足上述人生活品质的追求。能临近海边当然更好，不过也难免要多付出些代价。 5 买卖时机其实你永远也别想找到最佳的买卖时机。诀窍就是设定好目标，不要贪心。It's no it's all about when you sell. 卖出的时机比买入的时机重要的多。因为当市场价格在短期增值时你买入叫顺势，在短期回调时你买入叫抄底，只有在高点卖出时才真正做到了盈利。而且无论你赚了多少都会后悔，后悔没有赚到更多。房产投资是一种长线投资方式，现价买入，设定目标，适时抛售或再融资。房产投资注定是长线的投资。如果今天买明天就想盈利，那必然得不偿失，还不够付印花税的呢。以人的一生来计算，年轻时学会理财，到年老了才有的享受。年轻时应该考虑在可以承受的范围内应该拿出多少收入用于理财，年老了考虑怎么处置一生积累下来的财富，挥霍还是传给后代。这一点在税务上也是合情合理的。有人该说了，你这不等于没说吗！?这样吧，快过年了，发点红利！短期内合理的买卖时机是：1、政府补助政策开始时的先知先觉 2、降息等货币或经济政策的先知先觉。 3、开发商起先需要融资时 4、各大开发商隔三差五的优惠deal时5、个别房号因为退订而没有及时更改价格导致低于marketing price时。6、银行valuation高于售价时------valuation结果出来后开发商会立刻将价格提上去，这时候会有个时间差。7、汇率突遭滑铁卢时 8、碰到专业又尽心的agent时当你买房子时碰到上述原因之一时，那么恭喜你了！你会惊喜的发现你买的房子在同一个楼盘同一层同样的户型，比隔壁邻居便宜，甚至比楼上还要便宜很多。6 各种窍门买房子要以投资为最终目的，即使是自己住。因为几乎没有人会一辈子都住在同一个地方。所以当地的增值潜力，租金回报率等等无论如何都是必须要考虑的因素。充分利用政策。比如即使购置的房产是作为投资使用，也是可以拿到$15000的首次置业金的。正规的作法是房子settle之后，进去住满6个月，拿到钱再租出去。投机取巧的作法是，把mailing address、bank details里的address等统统改到新址，假装自己已经住进去，直到拿到政府补助。交换合同时首付的10%有三种不同的交付方式，最理想的是存入开发商的Trust Account,在房子盖好之前可以拿到这部分钱的银行固定存款利息。澳洲房子户型图上注明的面积与国内是有区别的。国内是算建筑面积和公摊面积的，澳洲算的是点对点的使用面积。所以如果要和国内的房屋面积做比较的话，大概是用户型图上的数字除以7/10.澳洲法律有条款限制楼花的买卖，通常情况下是不可以在开发商交房前出售给他人的。这主要是为了规范市场，保护开发商的利益。但是如果合同中没有明确写明&禁止出售楼花&,在开发商的默许下，还是可以更改合同上的名字的。提高租金。能自己租就自己租，省了丢给中介租的management fee.如果户型选的好，花六七百块加个G-block,一室可以变两室，两室可以变三室，大大的提高了租金回报率。户型选择。我们华人喜欢选择方方正正的户型。但是如果调查过当地的租客主要以鬼佬为主，就要审慎了。因为凭经验，鬼佬更偏好于长条型的户型。楼层选择。楼层越高越贵，这点全世界都一样，楼层越高景色越好嘛。但是如果我选就选低的，原因还是使租金回报率最大化，毕竟租金主要还是决定于地理位置。再者说，银行在为房子的贷款做valuation评估时，&景色&这一点不在房屋价值之内。7. 新房还是二手房？总有人问这个问题，我想说，这是两个很难放在一起比较的东西。第一，buyer人群完全不同。二手房的需求是刚性需求。现房，看了满意即刻入住。像结婚的、生孩子的、没有地方住的，不买个现房住难道睡大街上？再比如，二手房市场里能淘到三四十万的两房旧unit,人多钱少的不买二手房就只能搬到山里住吧！又或者，有特殊需求者，要求离某某火车站105米，左右不能差5米，碰巧附近又没有新的楼盘，那么就只能选择二手房。而人们对新房或者说楼花的需求性质更多是柔性的。不是很着急住，又有一定的投资概念才会选择新房。原因是楼花的价格要低于盖好时，盖好后前五年十年的升值空间也会大于那些现在已经十五二十年旧的二手房。像刚才提到的两/三室一卫、红砖灰墙的过渡性unit,现在都没有人在盖了，还指望未来会有人来竞买？在resale时你会发现穷人的钱是有多么难扣出来第二，定价机制不同。新房的价格是统一的，针对于同一个楼盘的同一个时间点来说。首先由当地的council估算出土地的价格，再由council、marketing公司（如colliers、CBRE）、开发商协商定价。不会太高也不会太低，高了marketing公司不干，低了开发商不干。当然了，不排除资金链非常充裕或者有短缺的开发商。在这里，再次熬述一下澳洲地产市场环境的不同。像超市、电话公司、网络公司一样，澳洲的房产开发商也是由几大巨头把持的（呸他个资本主义市场经济），所以不那么容易倒闭也没那么好赚钱。从打地基开始边卖边贷款，在房子盖的差不多时把房子卖光光还有一线生机，否则谁家的资金链也扛不起超高的人工成本和商业贷款利息。不像国内，大家都只敢买盖好的楼。谁知道你会不会盖到一半倒闭捐钱跑了？是个人有点关系就敢当开发商！还敢拖欠农民工工资！这也是为什么这个&万恶&的资本主义国家常年缺房的原因。二手房的价格当然是由个人定的，可能高于市场价也可能低于市场价。可能低于隔壁的新房价，也有可能高于新房价。因为我说了，定价机制是完全两个系统。如果你不是业内人士，就奉劝君多花些时间淘吧，给自己设定一个6-8个月的期限，每周末看至少3个房子，说不定能淘到一个低于市场价的好房子。这样的房子一定是有的，比如房东翘了、着急离婚分财
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