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这7种情况购房者有理由退房 供您参考
来源：新文化报
作者：李倩
购房者在买房时，务必要擦亮双眼、 谨慎选择。
买房容易退房难，很多人深有体会，毕竟商品房不同于其他商品，可以轻松享受“无理由退货”， 但由于买卖过程中， 购房者总会遭遇各种问题，导致退房事件时有发生，大多时候即便退房成功，也可能在经济上遭受一些损失， 因此购房者在买房时，务必要擦亮双眼、 谨慎选择，记者特整理了以下几种“有理由退房”的情况，购房人有权依法退房，并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任，如果您也遭遇了这些情况可以参考看看。
1. 擅自变更规划设计
通常，购房者与开发商签订购房合同时，都会约定开发商变更产品设计之前， 必须经业主同意，否则未经购房者同意擅自变更规划设计且影响房屋结构、 户型、朝向、面积等，购房者有权退房并由开发商承担违约责任。
2.开发商“五证不全”
不少开发商在没有取得五证的情况下即开始出售住宅产品，五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》， 开发商想要合法出售商品房以上证件缺一不可，否则会视为违法操作，购房者在这种情况下签订的合同也属无效合同，这种情况购房者也可要求退房，开发商应返还购房者交纳的房款及利息。
3.无法正常办理或延迟办理房屋产权证
目前， 房屋产权证通常都由开发商统一代办，但若为开发商原因，购房者在合同约定的期限内无法得到房屋产权证， 可以按约定要求退房；或按《城市房地产开发经营管理条例》规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记的， 购房者可以请求解除合同和赔偿损失。
4. 延期交房催告后仍不交房
由于不少开发商资金紧张，延期交房的情况时有发生，通常开发商会在购房合同中为延期交房设置一定期限的延展期，若经购房人催告后在合理期限内仍未履行，购房人一方可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。
5. 房屋面积误差超3%
在房屋正式交房后或办理产权证明时，购房者可以通过测绘部门对房屋面积进行实际测量，依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3%时， 购房者有权选择退房， 并在提出退房之日起30日内，要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。
6.质量问题影响使用
房子作为一种特殊的商品， 在交付时也应当经由专业的工程质量监督单位对房屋质量进行核验， 若因房屋主体结构质量不合格不能交付使用， 且严重影响正常居住使用的， 购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。购房者若以此为依据要求退房，则需要质检部门对房屋质量进行检测，并出具质量不合格证明。
7.房屋存在抵押情况或“一房二卖”
如果开发商在出售房屋前， 就把所售房屋进行抵押，而未告知购房者，或卖给购房者后，又把房子抵押给他人，购房者经查明之后， 即可要求退房。不仅如此，商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋转卖给第三人，则为“一房二卖”的情况，此时， 购房者不仅可以要求退房，还有权要求开发商支付双倍赔偿。 为了防止出现这样的情况，购房者在购房前最好先查明所购房屋的抵押登记情况，以防遭受不必要的损失。
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手续不全楼盘无法动工 开发商返还预收房款及定金
　　南宁新闻网—南宁晚报讯（记者 何璨汐 通讯员 彭情宝）今年3月，良庆区人民法院开庭审理了47个关于五象中央广场商品房预售合同纠纷系列案。47个案件的原告购买了五象中央广场地产项目，由于当时该项目尚未取得房产预售许可证，所以他们与开发商签订了《定向合作开发协议》并交纳房款及定金。后来，发现项目可能会“打水漂”后，数十名购房者抱团维权，要求开发商、代理商退还房款、中介费、违约金等共计数千万元。昨日，良庆区法院对这一系列案进行集中宣判。　　2014年7月，经朋友介绍，邓女士认购了五象中央广场的一处房产，并支付了2万元定金。7月底，邓女士与代理商深圳一家公司签订了《定向合作开发协议》，约定所购房产总价款57万余元。当日，邓女士就支付了13万余元的购房款。后来，邓女士与其他购房者得知，因为开发商未取得相关行政审批手续，导致这个楼盘一直无法动工。此外，南宁市住房部门还对开发商做出了行政处罚。　　邓女士意识到事情的严重性，赶紧与其他购房者抱团维权，起诉开发商、代理商，要求退还房款、中介服务费、违约金等。今年3月17日，良庆区法院开庭审理了这一系列案。庭上，原被告双方对合同是否合法、是否要退还服务费以及是否需要返还双倍违约金展开激辩。11月25日，良庆区法院对此系列案进行集中宣判，开发商需返还预收的房款及定金，结案标的1200余万元。　　对此，法官提醒，商品房预售许可证是商品房是否经过相关政府部门批准销售的合法证明，市民买房时一定要选取有证的楼盘，为产权证加一把“锁”，否则等待购房者的，很有可能是烦琐的维权申诉。此外，因存在监管漏洞，南宁还有一些房屋建设在非国有土地上，购房者购买时一定要慎重选择。　　焦点问题　　双方签订的合同是否有效？　　购房者：虽然双方签订的是《定向合作开发协议》，但该合同完全具备了商品房买卖合同的要素，并且有南宁市住房部门对该项目没有取得预售许可便进行销售的行政处罚，证明该合同违反相关法律规定，因此，他们认为这份合同是无效的。　　开发商：购房者交付钱款时，已经知道该项目没有取得预售许可，该合同是在公平、自愿的基础上签订的，是双方真实意愿的表达。　　法院：五象中央广场地产项目的开发商与购房者签订的《定向合作开发协议》，已就当事人名称或姓名、商品房基本状况、价款的确定方式及总价款、违约责任等做出明确约定，具备商品房买卖合同的实质内容，且开发商向购房者出具了收据，该协议应认定为商品房买卖合同。　　开发商在未取得商品房预售许可证明的情形下与购房者订立商品房预售合同，涉案《定向合作开发协议》应认定为无效。　　代理商是否要退还服务费？　　代理商：他们在代理该项目销售的过程中，承担了策划、接洽等方面的具体工作，确实为购房者提供了服务，不应该退还服务费。　　购房者：这个服务并不是真正意义上的中介服务，购房者交付的钱款也跟普通佣金性质不同，应该退还服务费。　　法院：收据上虽然注明款项为“服务费”，但代理商未能提供证据证明其与购房者或开发商之间就收取服务费有过约定，且该款项系购房者基于购买涉案房屋而支付，故该款项属于购房者预付的购房款。　　由于代理商公司是受开发商公司委托，对涉案房屋进行销售，因此服务费应由开发商一方来返还。　　开发商需要返还哪些钱？　　法院：由于涉案《定向合作开发协议》属无效合同，因此，开发商应向购房者返还预收房款及定金。　　此外，由于双方约定的双倍返还定金属于违约金性质，而违约金针对的是有效合同，因此该案不存在违约金问题，所以购房者主张双倍返还定金不应支持。
编辑：潘晓明&
作者：何璨汐】
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房款交付后开发商玩失踪 百余名购房者被骗
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百余名购房者欲状告三亚·森林半岛开发商，警方及住建部门介入调查
售楼处人去楼空
昨日，市民吴先生向记者反映，去年10月份，他与三亚·森林半岛开发商签订了商品房认购书，之后陆续支付了近30万元首付款。然而，付款之后，开发商却迟迟未与他签订购房合同。“1月份，我打电话给开发商相关工作人员，对方表示公司出了点问题，目前无法签订购房合同。”吴先生说，意识到情况不对后，他急忙赶到开发商售楼处，但眼前的售楼处已经人去楼空，相关负责人电话一直处于无人接听状态。
记者了解到，吴先生的遭遇并非个案，目前，森林半岛在相关部门已备案出售的商品房共416套，未备案出售的共371套，另有267套已被法院查封。开发商突然玩失踪，这让众多购房者大呼被骗，仍有部分购房者对此尚不知情。对此，百余名购房者已成立了维权小组，欲集体起诉开发商维护自身权益。目前，三亚市住建部门、警方均已介入调查此事。记者 徐一凡 文/图
1交了首付款，购房合同迟迟未签
吴先生告诉记者，他是江西人，目前和女朋友在三亚工作，并有长期定居三亚的打算。“我们准备今年5月份结婚，去年就打算在三亚买套房，作为婚房。”吴先生说，两人从网上看到三亚·森林半岛的相关信息后，觉得环境不错，价格也能接受，最终决定在该小区购房。
吴先生说，去年10月7日，他与开发商签订了商品房认购书，之后陆续支付了近30万元的首付款。“我们买的是两室一厅的户型，面积共63平米，全款65万余元。”吴先生说，付了首付款后，他曾多次联系开发商，向对方咨询什么时候签订购房合同，但一直未得到明确答复。
“咨询多次后，开发商于去年12月份通知我前往售楼处签订购房合同。”吴先生说，那段时间他在江西老家，1月份才回到三亚，随后立即联系了开发商，但相关工作人员却表示公司出了点问题，目前无法签订购房合同，这让他起了疑心。
2售楼处人去楼空，相关负责人玩失踪
“我觉得不对劲，之前对方打电话通知我签合同应该是在敷衍我们。”吴先生说，1月4日，他赶至开发商位于三亚湾路的售楼处，但此时的售楼处早已人去楼空，现场一个工作人员都没有。“随后我打电话给售楼经理，对方却告知他于去年12月份已离职，让我联系销售总监。”
吴先生说，之后他打电话给销售总监，但对方电话一直处于无人接听状态。“开发商方面能打的电话我都打了，要么是无人接听，要么就是已经离职，没有一个人站出来解释这件事情。”吴先生说，此时他才意识到，很可能被开发商骗了。
“我从相关部门了解到，开发商部分房产已经被法院查封了，具体情况并不清楚。”吴先生说，意识到被骗的人并非他一个，他所知道的共有200余人在森林半岛购房，户型不一，且大多付的是全款。“这无疑是一笔巨大的数额，售楼处人去楼空，开发商负责人玩失踪，那我们的钱呢？”
吴先生说，如果开发商存在问题，应及时退还的购房款，但目前这种情况，他认为开发商涉嫌诈骗。“我已向法院起诉，通过法律途径维护自己的权益，目前已有购房者向三亚警方报案，希望早日有相关处理结果。”
3百余名购房者被骗，成立维权小组维权
来自北京的赵阿姨也是受害者，但更让她闹心的是，她是替朋友购的房子，并且付了全款。赵阿姨告诉记者，她本人早已在三亚购置房产，每年冬天都到三亚过冬。去年11月7日，她受朋友委托在三亚买房，综合各方面考虑，选中了位于迎宾路中段的森林半岛楼盘一套小户型，并且一次性付清了房款。
“到签购房合同时，售楼部的人总是遮遮掩掩，当时就有些不踏实，可一想这么大个项目怎么可能坑老百姓呢？”赵阿姨说，双方原本约定是交完款的几天后就要签订购房合同，但销售部的人却说要延期签合同，等到去年12月15日还是没有消息，于是她到售楼部问情况，怎料门口坐了一群购房者，说是都被骗了。
赵阿姨说，为弄清楚真相，她和一些购房者到三亚市房管部门查询发现，该项目已被河南洛阳中级人民法院查封，数百人陷入“圈套”，其中还有不少房子被“一房两卖三卖”。
今年58岁的刘阿姨告诉记者，目前购房者们成立了维权小组，已联系上来自全国各地的百余名购房者，他们正在收集证据，向三亚市政府及相关部门投诉维权，下一步将状告开发商。
4楼盘项目停工月余，工地保安称老板跑了
昨日上午，记者来到三亚·森林半岛位于三亚湾路的售楼处，售楼处大门是敞开的，但却一片冷清，大门上张贴着维权小组的电话，现场并未找到任何工作人员。记者在现场了解到，该售楼处是开发商租用的，但没人知道相关负责人的去向。
记者在售楼处看到，开发商名为三亚旭诚房地产开发有限公司，墙上还挂着施工许可证、商品房预售许可证等。记者在现场看到了一份承诺书，开发商称因公司内部调整，未及时向外界解释，致使产生误解，部分购房者提出退房要求，公司会在日前恢复正常运作，届时将恢复办理相关手续。
记者随后拨打了开发商办公电话，但一直没有人接听。
昨日，记者来到位于三亚市迎宾路中段的森林半岛小区，现场完全看不到任何施工迹象，数栋楼盘已经建起，还有几栋建了一半，绿色隔网破败不堪，原本挂出的售楼广告已被撕去。
记者在工地找寻了一圈，没有看见一名工人，就在准备离开的时候，看到施工办公室走出来一位老人，他仔细询问记者来意，记者佯装称是购房者，老人说：“你们买房都遇到问题了吧，工地都已经停工一个多月，工人们回家过年了，听说是老板跑了。”
记者问及老人身份，对方表示是工地的保安，施工方还在找开发商要钱，他负责看场地。
5开发商267套房产去年被洛阳中院查封
昨日下午，记者从三亚市房产信息中心了解到，相关部门批准三亚旭诚房地产开发有限公司预售的商品房有6栋共1028套，目前已备案出售套数为416套，已签约未备案套数为371套，另有267套于去年11月份被河南省洛阳市中级人民法院查封。
记者了解到，该房地产公司因涉及民间借贷纠纷案，且未履行民事调解书所确定的义务，洛阳市中级人民法院于去年11月13日下达执行裁定书，冻结、划拨三亚旭诚房地产开发有限公司在银行或其他有储蓄业务单位内存款及延迟履行期间的债务利息，不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖其相应价值的其他财产。
至于该房地产公司何时涉及债务纠纷，具体涉及金额方面，目前尚不清楚。
住建部门和警方介入调查
记者昨日从住建部门了解到，去年11月底，住建部门接到部分购房者投诉的情况后，已介入调查此事。目前，住建部门已要求开发商提供未签订网签合同但已收取购房者房款或定金的相关情况，将进一步明确三亚旭诚房地产开发有限公司融资数额、拖欠工程款数额等。
至于购房者投诉的问题，具体由三亚市政府确定解决方案。出现该情况的主要原因系房地产公司及股东个人借贷引起，截至目前所涉及购房者约140人，因房地产公司尚未上报涉及金额，故具体金额目前尚不明确。
采访过程中，记者了解到，已有部分购房者向三亚警方报案，目前警方已介入调查此事。
责任编辑：云永
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开发商委托中介办房产证应承担费用
　　北京市场多数楼盘委托中介代办房产证，近千元代办费均由购房者承担;市建委对此明确表示
　　开发商委托中介办房产证应承担费用
　　“办理房产证应该是开发商房屋销售后的延续服务，为什么还要收取代办费呢?”日前，购房者刘先生向记者咨询上述问题。据其介绍，开发商说房产证要找代办公司办理，需交纳1000元的代办费。开发商找代办公司办房产证是目前业内普遍的做法，他们将其解释为专业办证公司和相关部门关系娴熟，委托其办理能节省人力及时间。
　　而北京建委明确表示，“开发商出售商品房后，为购房人代理房产证是其应尽的义务”，“如果是开发商委托中介机构代办的，委托费应由开发商负担”。
　　■ 记者调查
　　多数楼盘委托代办机构办证
　　住宅及城乡建设部的《城市商品房销售管理办法》和最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定：开发企业在预售商品房交付使用后90个自然日内，为购房者办理完产权证。实际上，此次规定在北京很难落实，多数购房者通过格式合同方式约定实际办证的期限，绝大多数为一年半左右。
　　目前，北京购房者的房产证，大部分由开发商或其委托的办证机构办理。记者随机采访了30多个楼盘，有24家个盘明确表示房产证将通过代办公司办理，其中包括部分全国知名地产公司。从区域来看，朝阳区、海淀区的楼盘找代办公司的比例更大一些。“只有极少数楼盘自己办理房产证。”东部某开发商告诉记者，他们在北京开发了3个楼盘，所有小产权的房产证都由代办机构来办理。
　　全款买房者个人办理房产证的可操性较强，但往往受限于合同约定。记者获得某项目的购房合同显示，开发商在合同中明确约定“购房者同意委托其或指定的代办机构来办理房产证”，同时约定的还有代办费，合同中显示为“不高于800元”。按揭买房者因为涉及到贷款担保责任，银行会在《住房按揭贷款合同》中要求“开发商协助将房产证收押”，因此只能委托开发商或代理公司办理房产证。
　　代办费用均由购房者承担
　　据了解，从事房地产代办业务的机构，主要是律师事务所及办证中介机构。收取的代办费数额不等，目前主要集中在600—1000元之间。
　　委托办证单位办理小产权房产证，是北京开发商的普遍做法。据知情人士介绍，办理房产证需要搜集大量的资料，开发商如果自己办理，则需要增加工作人员，另外还要和政府相关部门处理好关系，这两者都会耗费大量的人力、物力。“与其自己吃力不讨好，还不如委托给办证机构，这样开发商仅需要一个人和办证机构对接。”东部某开发商告诉记者，按照目前既定的规矩，开发商都会将委托办证的费用转由购房者来承担。
　　采访中，多位开发商认为房产证代办费究竟该由谁来承担，目前暂无明确规定，因此他们不会主动承担。但有专家认为，办理房产证是开发商后续服务的一部分，委托代办机构办理应该是开发商的行为，不应该由购房者为此承担费用。
　　■ 自办流程
　　无论是期房还是现房，购房者都可以选择委托开发商或代理公司办理房产证，或选择自己办理房产证。据北京欣源业地产机构总经理罗园介绍，“如果贷款银行要求委托代办，按揭购房者就不能自己办理。”
　　自己办理房产证仅需缴纳工本费，可省代办费千元左右。同时，还可避免代缴办理的风险，此前，北京曾发生过，某律师事务所的律师携带400多位业主的办证费用、契税和公共维修基金近千万元失踪的事件。
　　办理流程(以北京市朝阳区全款购房者为例)
　　1.去交易大厅领取《房屋所有权转移申请书》，填写，请开发商盖章。
　　2.领取公共维修基金交款通知(有交款限期)，具实结算单。
　　3.去楼盘测绘单位领取两份测绘图和两份测绘表，都要盖章。
　　4.拿着公共维修基金交款通知去银行交款，交后银行给出两张收据。
　　5.携带购房合同，具实结算单，购房发票，身份证去朝阳区地税局交契税，现在地税局已可直接划卡，不需要再去银行交了。(注：前面的材料不全也有可能交上，只要能证明你的实际房款数字就行，交完地税局会给出两张收据。)
　　6.去开发商处领取购房合同正本(贴印花税的)和复本，两本都是有盖章签字的。
　　7.去朝阳区交易大厅办理房产证。
　　携带：房屋所有权转移申请书(收走)，具实结算单(收走)，公共维修基金两张收据(收走一张)，契税两张收据(收走一张)，购房合同正本复本(收走复本)，两份测绘图和两份测绘表(全部收走)，身份证原件复印件(正反面复印，复印件收走);
　　得到：权属登记受理通知单，30天后凭此单领取房产证。
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