商铺租赁合同的注意事项
商铺租赁合同的注意事项
　　商铺租赁的合同一般包括以下几方面:当事人的姓名、名称及住所;房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途;租赁期限;租金及交付方式;房屋状况及修缮责任;有关转租的一些约定;合同变更、解除的条款，违约责任以及约定的一些其他条款等等。
　　一、转租、&转让&和独立的租赁合同的问题
　　当一户商家承租一个商铺经营一段时间后，因为经营情况不好，往往考虑将承租的商铺&转让&或转租。承租一个商铺时一定要搞清楚商铺的真正产权人是谁，如果现在经营者不是产权人，那么就涉及转租或转让的问题。在商铺租赁中，转租和转让的现象十分普遍，我们曾经碰见过连环近十手的情况，令人叹为观止。
　　在保持转租房方与房东的租赁关系的同时，衍生出转租房与转承租人之间的租赁合同的做法，属于商铺转租;原承租方退出租赁合同，由新承租方取代原承租方法律地位的做法，属于商铺(租赁合同)转让;原租赁合同解除，新承租人与房东重新签订租赁合同，对于租赁合同涉及到的问题进行全新的协商，属于独立的租赁合同。
　　在采用转租的方式时，一定要确认转租方是否有转租权，要确保本租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限，要审查要审查所有的前手租赁合同的效力。因为转租合同的效力有赖于前手合同的效力和前手的转租权。实务中，即使所有前手合同均约定有转租权，最好还是要求房东进行书面确认。因为商铺租金通常保持上扬，房东否认转租，借此要求提高房租的现象屡见不鲜。而且，对于前手合同的效力问题，没有经过诉讼确认或公证确认，审查也只能做到初步认定。
　　在采用租赁合同转让的方式时，最好最简易的办法是在原租赁合同后面进行说明和补充，这样才能保持前后合同内容的一致。但是，对于前手已经履行的合同义务和尚未履行的义务一定要注意衔接，特别是押金问题和尚未支付的租金问题。
　　在采用独立租赁合同的方式时，主要是要确认原租赁合同已经有效解除，并注意不要让原租赁合同遗留的纠纷影响到自己的租赁合同。
　　不管采用上述哪种方式承租商铺，商业习惯上都有&转让费&的问题。即上家承租商铺时，为了装修等原因，都投入了一定费用，上家在退出经营交付下家使用时，要求下家作出一定金额的补偿。即使装修费用没有多少或者根本没有装修(有些上家纯粹是在进行租赁投资)，在商铺抢手的市场情况下，下家也无法拒绝上家的这种要求。转让费只要是协商一致的，并无违法或胁迫的说法。
　　二、营业执照的问题
　　经营者要合法经营，需要办理营业执照等手续。法律规定，经营者需要有经营场所的，在办理营业执照时，需要提供房产证或租赁和租赁合同。一般而言，工商局在办理营业执照时，如果前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址，新的承租人则无法利用该商铺办理出新的营业执照(有别于商场、市场等综合性场所的营业执照和具体摊位的营业执照之间的关系)。
　　但是，也有很多经营者不办理营业执照，而借用前手的营业执照。这种操作实际上并不构成合作经营、承包经营，实际上是非法借用执照和商铺转租或租赁合同转让。这一方面并不完全合法，一方面也容易受制于前手。
　　另外，有些产权人擅自分割商铺，分别出租人多个商家。这也会导致商家之间办理营业执照面临障碍。
　　三、装修的问题
　　每个商家接手商铺后，通常要进行一番装修再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是，具体承租的商铺不一定能满足这一要求，因为商铺的装修不能破坏主体结构。
　　同时，租赁合同期满后，装修做如何处理，也应当在租赁合同中作明确的约定。否则很容易发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的冲突。
　　四、电容
　　有些商铺的经营者对电容有特别要求，需要扩容。但是扩容并不是一件很容易的事，需要经过相关部门的审批，相关部门又会根据规划严格限制电容。
　　五、招商问题
　　有些新开设商场或市场，为了吸引商家，在对外宣传中往往明示或暗示不久的将来该地区将建成拥有完善的配套、良好的人气的商圈，并给商家种种口头承诺。但是，事实往往让承租的商家不能如愿，甚至血本无归。
　　六、配合义务问题
　　承租了商铺之后，上家很多事情需要房东的配合，比如办理营业执照需要房东提供房产证，装修也需要房东提供相关材料，扩容更是。但是，如果合同对这些问题没有约定，房东往往以没有义务为由拒绝配合或者以其他种种理由拖延配合。
　　七、合同目的问题
　　我们知道，在我们繁杂的行政管理体系中，环卫、工商、消防、规划等五花八门的管理部门都会商家的经营活动进行管理和限制。商家利用承租的商铺进行经营的目的往往因为这些部门的干预而不能实现。比如，在住宅楼底层的沿街商铺经营餐饮活动受到环卫部门的限制。这些限制并不是商家能够完全了解和预测的。
　　但是，如果在合同中约定租赁商铺的目的，当商家活动受到相关管理部门限制时，便可以以无法实现合同目的为由解除租赁合同，并无需承担违约责任。
　　八、拆迁问题
　　商家承租商铺往往希望能够长期稳定经营，如果生意尚可，更是会增加投入。但是，万一碰上拆迁的情况，那么商家的愿望就落空了。如果已经划入拆迁红线范围的，更是连营业执照都无法申请。考虑到房东，特别是转租人、转让人很有可能隐瞒这些重要情况。所以，预测未来动迁的趋势和查阅城市规划红线图便十分重要，在合同中对将来可能的动迁问题作一个约定也很有必要。
　　九、 明确要租赁的商铺或者物业的地址面积、范围以及租赁用途
　　1、比如本店铺位于成都市某个区某条街多少号一定要明确，具体的面积大小也要明确，还要强调范围，并要落在图上。一定要在房屋结构图上画出您的范围并列在合同上，因为如果没有明确的范围，可能今后某个通道或者某个墙都会起争议。
　　2、 写出做什么用途，比如做餐饮、家居。先要确定您要做什么然后再签合同。比如您要开餐饮或者美容院就一定要先限定，在合同上写明。要做什么一定要表达出来，以防一旦有冲突的时候业主或者出租方拿这个和您找麻烦，这也是双方一起定的，一切都是为了避免可能的冲突。一定要限定明确的表达用途，如果将来您要做别的业态，完全可以跟出租方去商量。
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[商铺租赁合同的注意事项]网友评论
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提问者:&&88ir&|[新疆 乌鲁木齐];& 19:31:36
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国家信息产业部备案 鲁ICP备店铺转租房东不知情 新租客高额转让费打水漂_新浪临汾
店铺转租房东不知情 新租客高额转让费打水漂
临汾新闻网评论
　　在店铺转租时，需要支付高额转让费已经成了生意圈中公开的秘密，在层层转租下，转让费也会随之水涨船高。而房东一旦收回房子，新租客就成了最大的“倒霉蛋”。前不久，临汾市民王红就被她的房东告知，今年房租到期后不准备再续租了，至于王红和上一家租客之间的3万元转让费，房东表示并不知情。
　　去年3月，正准备创业的王红，无意之间在街面上看到一家擦鞋店铺要转让的广告。在详细询问后得知，若要租赁该店铺需要向上一任租客交付4万元，其中包括半年的房租1万元以及转让费3万元。
　　“上一任租客一直租到9月份，她走的时候，房租还剩半年。也就是说我在支付了半年房租以及转让费后，我跟上一任租客就没有关系了。我本来就准备经营擦鞋店，所以店内装修不用修改，衡量再三后，觉得这家店最合适了。”王红说，上一任租客告诉她，以后不想干了就转让出去，转让费肯定不会赔在手里。当她询问房东时，房东也给出了同样的答复。
　　可就在前不久，房东的一番话让王红气愤不已：他说，这家店不再对外出租，房租到期后，我必须搬出去。可是顾客都知道店铺位置，而且这家店铺地段也好，最重要的是我的3万元转租费该找谁要呢？”据了解，来王红擦鞋店里的顾客大多办了充值卡，卡内余额少则几十元，多则上百元。“顾客提前预付的钱我都用来缴房租了，假如现在不再经营，这部分钱是必须要退还给顾客的，而这部分费用估计近2万元，相当于一年的房租。”房东和上一任租客信誓旦旦的保证让王红心动了，现如今却成了空口无凭。王红苦恼地说，这一年的买卖不仅没有赚，反而往进贴了不少钱，苦于没有与房东签订租房合同，现在也没有地方说理。
　　现在王红的头等大事就是找到下一家合适的门面房，她以自身的经历提醒即将创业的人士：一定要签订租赁合同，并对转让费用以及店面的使用时间作出具体的说明，在遇到此类情况后，可以运用法律途径进行维权。
　　山西师达律师事务所的李青云律师对此事进行了分析，按照相关的法律规定，上一任租客只有经过房东同意，才享有转租权，才能收取转让费。王红在租赁该门面房时，应该与房东协商，并签订租赁合同。同时，对房子的租期做出明确说明，并在收据上进行标注，留下字面证据。(记者 弓佩玉)
　　原题目《口头协议不靠谱 高额转让费打水漂》昔日的贫困村，如今已成为“世外桃源”。
迄今世界最长跨海大桥――港珠澳大桥主体将全线贯通。
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90后，是一群有勇于梦想，思考独立渴望自由的年轻一代。他们叛逆同时最具创新力，如今他们已步入社会。
租金贵竞争压力大，店铺转让
洪先生也是一名90后创业者，刚结婚不久已经是一名准爸爸。他开加盟某卡奶茶店投资了几十万，起初生意红火因为周边商务写字楼云集客流量大。由于市场变迁，现在与之前相比客流旺明显减少，但店铺租金依然很贵，然而导致店铺支出成本高，经营压力大。原来该商圈只有两家奶茶店，现在店铺周边有4家奶茶店竞争压力大。洪先生不想独守一店，他计划将店铺转让后，准备跟朋友朋友合伙自创奶茶小吃品牌。
千方百计，店铺仍然未转出
店铺转让期间，洪先生使用种转让方法，但效果不尽人意，比如：群发消息、各大信息网站、置顶广告等。后来铺铺旺顾问姚伟联系了洪先生透露，他接到不少业务电话，铺铺旺也是其中之一。他说，铺铺旺收费贵。居于他之前跟多公司合作，让他明白一分钱一分货的道理，之前有听朋友说过铺铺旺，因此他愿意进一步了解铺铺旺。
铺铺旺立足店铺经营服务业十年，从不参与价格战。百倍盈郭老师说，价格战是最愚蠢的商战，不是一个企业家该做的事。在竞争中，我们不能为了抢用户，对同行带着仇恨的心态去攀比、去低价竞争。铺铺旺凭借强大的平台、专业的服务团队、海量店铺信息精准推荐立于不败之地。
整体转让难，建议空铺转让
姚伟顾问到店考察，洪先生的店铺对外宣传整体转让不可空转。因为店铺属于加盟品牌，其中加盟费是一笔大资金，所以转让费对外宣传十几万。姚顾问觉得店铺整体转让的费用太高，如果能适当压缩转让费或者空铺转让，店铺会容易转出，因为该商圈同行竞争激烈，隔壁不远处有家面积稍小的奶茶店0转让费直接出租。如果要整体转让，推荐承租客比较有局限性，因为他们都不愿意把过多资金投到加盟费，毕竟店铺很多地方需要花钱，比如装修、设备采购、开业宣传、后续运营等费用。旺哥能理解洪先生转店的心情，开店投入不少资金，店铺转让时必然希望尽可能将转让费抬高，让自己的损失降低。上周旺哥编辑了一篇点标题即刻阅读，其中有位网友评论：“你让卖家多得了两万，其实就是坑了买家2万，有什么好叫好的。”旺哥在这里想说，转让费的多与少，由市场行情综合评估而定，并不是某一方来决定。
到公司考察签订转店服务
9月1日，洪先生到宁波铺铺旺考察并洽谈合作事宜。洪先生说，店铺还有7个月的房租，店铺不急转，2个月能将店铺转让出去就好。这次的合作主要奔着铺铺旺海量店铺信息资源。我们推荐按月收费服务方式，他选择服务到店铺成交方式。当天我们帮他开通VIP会员服务，并到店拍照作为宣传素材，内部三大平台和外网同步推广。
9月2日，开始推荐租客到店考察，由于竞争压力大、房租高，唯一优势则是店铺位置佳。但姚顾问非常有信心将店铺转让出去，后续不断推荐了6位租客去看店，但他们都不太满意。
9月6日，姚顾问接到邵小姐的电话，她曾经有和铺铺旺接触过。姚顾问向邵小姐介绍了洪先生的店铺情况，并协调双方见面洽谈。
二手房东转租有“隐情”
9月7日，邵小姐要求邀约房东一起面谈。洽谈过程出现了小问题，这也是接手方担心二房东知情不报的情况。
　　什么是二房东？
“二房东”是指先从原房东手里租下整套房子，然后再整体或分房转租给他人，从中获利。从法律意义上来讲，房屋出租人为房东，承租人为房客。房客将房屋以高于原租金的租金转租他人，称为“二房东”。
背景：店铺产权归某亿集团所有（一房东），朱某（二手房东）从某亿集团低价拿到商铺出租给洪先生，洪先生再将店铺转租给邵小姐。
问题：二房东与一房东租赁合同截止于2017年4月，如果邵小姐接手租赁期不到一年。虽然合同上注明：同等条件下，二房东享有优先续租权，有一些租客嫌麻烦，不想接手此类型店铺，担心主动权难掌握。比如“同等条件”如何定义？是在按照原有合同续租还是根据周边商铺行情续租？也许二房东合同到期续租，一房东需要适当涨店铺租金也有可能。
　　法律知识普及
1、一房东同意二房东将店铺转租给第三者，第三者的合同期限不能超过一房东与二房东签订的合同期限，超过部分不受法律保护，除特殊约定外。
2、一房东知道二房东将店对外转租，半年内没有异议，若想解除合同，法院不予支持。
3、一房东同意二房东将店铺原有租赁物转给第三人，有效合同期内原有租赁物损失由二房东承担，二房东私自转租，一房东有权解除合同。
一般情况，单位不会回收商铺自己经营，基本都是出租给二房东，在宁波二房东与一房东签合同都是5年一签，很多时候都是二房东主动放弃续租。总而言之，一房东即使同意二房东可以任意转租，第三者的租期也不能超过大房东与二房东之间的租期，特别约定的除外。
经过三方的协商沟通以及合同材料证明，二房东同意，原来押金需要2万，降到现在仅需要8000元押金（水电押金）。邵小姐以5万元接手店铺，最后洪先生请大家一家吃饭。
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