帮你算一笔账：提前还款到底合算不合算？
来源：搜狐理财
作者：好规划网
　　一入房贷深似海，从此生活背座山。房奴们对房贷深恶痛绝，但是如果某天突然手里不差钱，你会选择提前还贷吗？
　　先上一段最近的聊天记录。
　　谁说欠钱的都是大爷，那得看欠谁的钱，我觉得我就像孙子。
　　怎么的呢？你欠谁钱了？
　　规划君
　　还能有谁，银行啊！每月快到还房贷的日子，我就开始焦虑，扣完款一看账户里剩下的零头，我是又生气又沮丧。
　　矮油想开点儿，好歹你已经混成有家产的人了好嘛。
　　规划君
　　只能这么自我安慰了，不过我要是现在发了笔横财，绝对先把这房贷给提前还了，以解心头之恨。不过，听说提前还贷也有技巧，什么时候还最值呢？
　　这&&我给你算算吧。
　　规划君
　　下面说正题，到底有没有那么一个时间节点，是提前还贷最划算的时候？
　　首先，咱们来看看你每月还贷金额里，有多少是贷款利息。
　　公积金贷款100万，贷款年利率3.25%，30年（360期）还清，相当于每月贷款利率为3.25%÷12≈0.270833%。
　　如果使用等额本息法：
　　每期偿还的本息金额相同。
　　第一个月还的利息=
　　100万×0.08.33元；
　　第二个月还的利息会减少，因为第一个月已经还了一部分本金了，所以第二个月还的利息就是剩余本金乘以月贷款利率
　　（100万-1643.73）×0.03.88元；
　　后面就不一一列举了，还是一样计算。
　　如果使用等额本金法还款：
　　其实利息的算法和等额本息一样。只不过等额本金法是每期偿还的本金相同，本息随时间递减。
　　第一个月还的利息同样是2708.33，因为初始本金一样，都是100万；
　　第二个月还的利息=×0.00.81元；
　　以此类推。
　　总结：无论是等额本息还是等额本金，每期偿还的利息都是剩余本金×月贷款利率。
　　接下来，再来看看提前还贷的金额是怎么算的。
　　插播一种说法：
　　公积金贷款买房，或等额本息还款已经还了一半的，或等额本金已经还了1/3的，提前还贷不划算。
　　下面来粉碎这种说法。我要论证的是，无论什么时候提前还贷，利息的比例都不会变，也就不存在所谓提前还贷“最划算”的时间节点。
　　其实，上述关于利息的计算已经说明了利息比例没有变化这点。不过为了让大家更直观体会，我决定换种方法再给大家算一遍。
　　为方便计算，就以等额本息法为例，因为这种情况下每期所还的本息是相同的。
　　假设我2015年11月，还第一期贷款，预计2030年11月提前还清所有剩余贷款，那么到2030年11月，我需要还款的金额如下：
　　也就是说，2030年11月（第181期）的一次性还清总额为元。这个数怎么算出来的呢？其实不过还是用上期（第180期）剩余本金乘以0.270833%的月利率，得出当期利息，再加上剩余本金即可。
　　就是×（1+0.270833%）=元。
　　总结：无论你什么时候提前还贷，算法都是不变的，也不存在提前还款的“最佳时点”。
　　另外，单从计算来看，提前还贷的确能省去不少利息。但是利息一年也不过3.25%，就算全部都商贷，贷款年利率也不过4.9%。如果你攥着钱不着急还，买个固定收益的产品，比如攒钱助手（一年期年化收益8.8%），你就相当于每年多赚了（8.8%-3.25%）=5.55%的收益，这才是机智宝宝的明智选择好嘛！
　　烧脑地算了这么多，盆友们明白了不？
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(责任编辑：谭玉庆 UFO56)
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　　对于很多贷款买房的人来说，几十年的房贷是一笔不小的经济负担，同时也是一种心理负担。近期，有多位读者来咨询银行关于提前还贷的规定，记者在走访了数家银行后发现，提前还贷如何还，其实大有讲究。
　　部分银行已不再收取违约金
　　记者走访了多家银行的个贷中心发现，大多数银行在贷款期一年内提前还款需要支付违约金。例如，邮储银行、农业银行(01288)、工商银行(01398)、中国银行(03988)等，都规定在一年以后提前还款不收取违约金。但在一年期以内提前还款，各个银行收取的违约金标准各不一样，收取提前还款金额的1%-5%不等的违约金和收取几个月的利息当违约金是多数银行的主要收取方式。而浦发银行、光大银行、招商银行(03968)等已经不再收取提前还贷的违约金。
　　已还房贷5年的刘先生近期关于提前还贷很郁闷。刘先生在2011年贷款买了婚房，“当时只知道等额本金和等额本息还款的每个月月供不同，就选择了等额本息，没想到现在想提前还款才发现，两者的利息差别很大。”刘先生当时贷款60万元，还款期为20年，今年想提前还款，就去银行个贷中心咨询，一算账才发现，5年共还了元，利息还了元，本金只还了元，还有元。如果当时选择等额本金方式，前五年的本金还了15万，剩余45万的本金，利息则偿还较少，这样选择提前还贷就能少付不少利息。
　　等额本金方式越到后期，所剩本金越少，产生的利息也越少。等额本息是每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。浦发银行负责个贷业务的王经理表示，如果贷款20年，5年以内打算提前还款，等额本金和等额本息两种方式，最终还款的金额差别并不大。邮储银行个贷中心的工作人员建议，如果在贷款5年至10年间有提前还款的打算，选择等额本金的方式，会更划算一些。这个时候本金已经相对等额本息要减少许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，能省不少钱。
　　月供不变缩短还款时间更划算
　　想要提前还贷，除了在贷款前的还款方式选择上需要注意，不同还款方式利息也有很大的差别。目前，提前还房贷一种是一次性全部还清，另外一种就是部分还清。部分还清可以选择是减少月供而还款年限不变，或者是月供不变，减少还款年限。
　　以市民郭女士的房贷为例，2014年她在南三环附近购买了一套三室的房子，选择等额本息商贷，贷了40万，还款期为20年。从2014年8月开始还款，每个月的还款额为3272.22元。今年，郭女士准备在下半年提前还5万元房贷。咨询银行后发现，按照当前商贷利率计算，如果选择月供不变，缩短还款时间的方式，每个月还款额不变，贷款年限可缩短至2031年6月，算下来可节省总利息66658.59元。如果选择减少月供，还款年限不变的方式，则每个月的还款额为2900.57元，节省利息共计27004.49元，两者相差近4万元，如果贷款总额高，差别将会更大。
　　郭女士表示，如果不算清楚这些，自己并不知道两种方式的选择会有好几万块钱的差别。招商银行负责个贷业务的张经理表示，提前还款的方式选择，也要考虑到人民币贬值的问题。从金额上来看，月供不变，缩短还款期限利息会省一些，但是也有人考虑到人民币贬值因素，选择月供减少，还款年限不变的方式。每一种都需要根据自己的还款计划充分考虑，选择更适合自己经济条件的方式。
　　来源:华商报
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小心等额本金法提前还贷中的巨大陷阱
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3秒自动关闭窗口&主题：如果想提前还贷的话，等额本息与等额本金两种按揭方式那种比较好？
泡网分: 2.248
帖子: 2183
注册: 2013年01月
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？
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&浏览：181501&&回帖：42 &&
泡网分: 50.614
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看你的理财收益能力，能否超越贷款利率。
如果能超越，一直还利息，也无所谓啊
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hustbluefox 发表于
两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！明白人，利率是相同的，利息取决于本金
泡网分: 0.518
帖子: 1166
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狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？提前还款，不是考虑还款方式，是控制资金成本，当然还85折的了，最后还公积金。我是大叔
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不误正业 发表于
我现在最后悔的事就是没有借款买房可以把现在的房子卖了，再买。50%贷款，剩下的钱理财。
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吴二山 发表于
我现在最后悔的事就是提前还贷。我现在最后悔的事就是没有借款买房
泡网分: 49.644
精华: 1帖子: 9609
注册: 2003年11月
不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。+1
泡网分: 21.74
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注册: 2006年05月
都一样，你借多少钱交多少钱的利息。没区别。
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帖子: 6533
注册: 2010年10月
我现在最后悔的事就是提前还贷。
泡网分: 13.207
帖子: 1080
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一样的，都是按照实际发生的利息算。所谓等额本金还的利息少那是表像，你把贷款年限缩短一半还的利息更少，不贷款一分利息也不给。
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泡网分: 0.089
注册: 2013年11月
提前还贷是等额本金好，因为每次还款都还了利息和本金，等额本息还款是先还利息而不是本金；
办理房贷时要注意看提前还款的相关条款与约定，条约一定要看仔细，否则提前还贷的时候可能会出现不能提前还贷、要缴纳提前还贷的手续费等等等意外情况
泡网分: 9.99
注册: 2008年10月
狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？能借这么久，利息还不上浮甚至还有折扣，也就房贷可以了，应该理解为福利。为什么提前还。
泡网分: 12.969
帖子: 3659
注册: 2009年09月
雪色黄昏 发表于
& &羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。那么干脆不借或者选三年期贷款，利率还更低。
本帖由 nubia NX503A 客户端发布
泡网分: 104.274
帖子: 13557
注册: 2002年08月
我在工行的房贷写等本，等额本金，等额本息由工行自己说了算，真是无奸不商！反正按自己有利的靠！
泡网分: 30.135
帖子: 14552
注册: 2006年07月
lzyspirit 发表于
对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？前面写过了：打算用这笔置换资金的，可以选择最长时间的等额本金还款方式，兼顾长短期收益和支出平衡。如果你没有能力跑赢贷款利率，那还不如早还。
泡网分: 47.1
帖子: 6937
注册: 2006年04月
雪色黄昏 发表于
羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。对一个不关注货币时间价值的人，自然认为越早还越好。
多问一句，那你干嘛不从等额本金10年改为等额本息5年呢？
泡网分: 30.135
帖子: 14552
注册: 2006年07月
二月的火龙 发表于
两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。&&羊毛出在羊身上，早还本金，付出的利息就少。
泡网分: 9.99
注册: 2008年10月
一样的，即使提前还，个人还是推荐等额本息
泡网分: 16.479
精华: 1帖子: 1391
注册: 2007年07月
雪色黄昏 发表于
& && &&&怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。...两种算法的npv应该是一样的，所以，本质是一样的。
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泡网分: 30.135
帖子: 14552
注册: 2006年07月
不误正业 发表于
财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。& & 其实等本金就是早期多还本金，后期本金少了，所以付的利息也少了。等额本息就是每个月还款都一样，开始还的本金少，利息多，后期还的利息少，本金多，还过一半期限就没必要提前还了。要是想提前还，就采用最长时间还款，比如能30年的，绝对不29年，反正也是提前还，每年多还10万，或者一下都还了。
泡网分: 51.618
帖子: 19764
注册: 2002年07月
雪色黄昏 发表于
怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。财务教科书说这两种算法现值上没有区别，银行允许借款人自由选择2种方式也说明2种方式的现值没有区别。
实际应用有一些区别：如果希望提前还款方便，等额本金利息递减方式方便一些。其实等额本息方法也可以提前还款，不过很多普通人看不明白罢了，其实小学数学5分钟就可以理解。
泡网分: 9.101
帖子: 9912
注册: 2010年05月
阿次 发表于
多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。说自己是房奴的都是没有最初级财务知识的人
泡网分: 42.678
帖子: 12191
注册: 2005年01月
多数人选择第一种，然后哭喊着自己是房奴。
确实会影响三到五年的生活品质。
而通常这三五年从在职公司的变化，到家庭状态的变化，
回头看看会失去许多机会。
而如果是长期投资性质的购买你会发现第二种里有很多亮点。
当把通胀，房价变化，房租变化，各变量融合成一个公式时
需要大量计算和统计。
泡网分: 30.135
帖子: 14552
注册: 2006年07月
怎么算都是等额本金合算，就是开始还贷压力大。
泡网分: 12.435
帖子: 2272
注册: 2008年08月
xmyyc 发表于
不对。正确的策略或说法应该是对于等额本息还款法，一两年之内提前还款是可以的，时间越长就相对越不划算；对于等额本金法，什么时候还款都不亏。对的，一两年就提前还款的话，两种方式负的利息差不多， 等额本息还是稍多一点；
要是时间越长，等额本息负的利息就越多。
反正相同的时间，等额本息付的利息要多余等额本金。
泡网分: 27.771
帖子: 9176
注册: 2005年11月
本金少很多。
泡网分: 16.363
注册: 2006年09月
狄大人 发表于
等额本金还款：每月还固定的本金，每月还款的金额逐渐减少，直至还清贷款。
等额本息还款：每月还固定的金额，但是还贷初期，大部分还的都是利息了。
假如我要买一套房子，想提前还清房贷，那么，那种还款方式比较好？两种还款方式用的利率一样的，所以无论哪种方式从付利息的角度来讲都是一样的，不存在划算与不划算的问题，选用哪种方式只跟你以后几年的收入结构和偿还意愿有关！
泡网分: 21.96
帖子: 2184
注册: 2005年01月
狄大人 发表于
我目前有三套房子在按揭，其中2套是商业贷款，1套是公积金贷款。
商业贷款的2套，有一套利率7折，有一套利率85折，都是采用等额本息的还款方式，期限20年。公积金贷款的那套，采用的是等额本金的还款方式，期限10年。假设我手中有一笔余钱，想提前还款，大婶们给我参谋参谋，我提前还款哪套房子比较划算？这个你该问元芳啊！
泡网分: 4.628
注册: 2010年05月
贷款利率低于房价增长率的的，都是越后期还本付息越好。
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泡网分: 0.013
注册: 2015年09月
狄大人 发表于
目前我的问题是，如果要提前还贷的话，用那种方式按揭比较有利？提前还款当然是还等额本金的，等额本息的提前还款交的利息都白给银行了
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