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3月10日 19:47
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美国房地产 热门头条文章你真的了解在美国租房吗？房东和租客的权益该如何保障
来源：凤凰房产海外
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移民或留学生来美，人生地不熟，难免会面临到很多与法律相关的问题，不知如何处理才妥当。美国是一个保障民权的国家，事先知道自己租屋的权益，争取合理的待遇，对房东和房客双方而言都十分重要。租屋合约通常有两种，一种是以月为计算单位(month by month)，房东或房客都有权可以在三十天之前通知搬家。另一种是以一年、两年或三年为期的租约，就比较复杂，但搬家通知也必须至少三十天前，甚至六十天、九十天都可能，以双方订的合约内容为准。在美国租屋的民事案件，赔偿金额通常不超过美金5000元，花钱请律师并不划算。有争议时，可以到各城市地方法院的小额法庭(Small Claim Court)自行填写好简单扼要的诉状，列名排队，等候审讯日期，通常不超过一两个月即会排定出庭期。租屋Q&A: 1. 在美国租房子，是否一定需要签合约? 租约可以是口头的，也可以是书面的。但是，一年以上的长期租约通常要求是书面的才具法律效力。 口头合约：口头上达成协议也可以具备法律效力。但随时闲推移，双方对合约的记忆和理解可能都有变化，加上口说无凭，经常会产生不必要的纠纷及误会，最好双方签署书面的合约为好。书面合约：一定要仔细阅读，因为有时租约会有特别的规定或条款。同时，留意合约上留空的地方是否在你签字之前已经填写完整。签字之后，你有权索要一份副本。 租房时，向房东或其经纪人索要房东的名字，地址和电话。遇到紧急情况或需要房东修理时，可以及时通知房东或其代理。房客可以要求房东将其联络电话写入合约上。&2. 是否所有租屋合约都一样? 不是的。租屋合约主要有二种，一是固定期限的长期租约（LEASE），二是每周或每月的短期租约（RENTAL AGREEMENT）。除非你违反长期租约或者短期租约规定，否则房东不能擅自更改租约期限或者加租。房东也不能在租约到期前让你搬走。 短期租约并没有一定期限，直到你决定搬出或者房东要求你离开。如果你要搬走，需要提前三十天通知房东。如果房东要加租，加租幅度在10%或以下，必须提前三十天以书面形式通知租客；加租幅度在10%以上的，则提前六十天。&3. 合约看起来像是官方文件一样打印好的，我可以更改书面合约吗?不要被这些正规打印好的表格被迷惑住，房东所提供的合约表格大都偏袒房东，里面的内容都可以透过双方协商而进行改动。只要房东同意，在你签字前可以进行修改。可在合同上直接划去双方都同意删除的部分，或者进行补充。双方都必须在更改的地方注明各自的姓名缩写。4. 我和房东签了一年的合约，但住了二个月就不想住了，能退吗? 一般不能，除非房东同意。一旦租客签署了长期租约，租客就要承担整个租期的租金，纵使租客搬走不住，房东仍有权要求租客所有的租金。法律规定房东有责任在租客搬走后尽最大的努力找到新租客，但是签署长期租约的租客必须向房东支付空置期间的租金。&5. 除了合约之外我还需要支付其它费用吗? 在签署合约时，房东有权利要求租客支付以下费用：预先支付最后一月的房租，押金，清洁费或信用背景调查费。 除要求支付租金外，房东可能要求押金（Security Deposit）。押金主要是房东为了保证自己的财产免受不必要的损坏，在租客搬走后，房东可以从中扣除租客损坏房屋的所有费用以及清洁费用。 当你搬走前，你可以请房东检查房子，如果有问题你自己先修理好，这样可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走，则不适用以上情况。6. 我的朋友刚来美国，我替他租屋时做担保人，他不付租金，房东可以要我负责吗? 可以的，如果你是租约的共同签署人的话。&7. 房东有哪些权利? 房东有权要求房客按租约行事，包括按时交租金，合法使用所租用的房屋。例如，租客不能租来做商业用途，租屋内不能养动物，租客不能分租给他人等。如果你违反租约规定，房东有权请你搬走，如果你拒绝搬走，房东可以上法庭要求驱赶你。房东也可以规定房客的人数。此外，房东有权变卖房产。如果房子被卖了，你的租约不会受到影响。房东必须把你的租约转给新房东或者退款给你。8. 房子的修理谁来负责? 一般来说，谁损坏，谁负责。如果不是被你损坏，则通常由房东负责。提出修理的最好时机是签约后，但搬进来之前。你可带上你的朋友一起视察房子，发现损坏可当场向房东提出或是拍摄照片，你的朋友可以做证人。关于修理的请求最好以书面方式提出，并注明日期，自己保留证据。&9. 如果房子环境不适合居住，我可以投诉房东吗? 可以。你可以要求房东维修，如果房东拒绝，你可以向当地市政府的房屋管理部门投诉。如果房子内发现老鼠，你可致电城市卫生健康部门清理。如果垃圾堵塞防火通道，你可以向消防部门投诉房东。政府部门一般会给房东六十天时间改正。如果房东还未改正，你可以透过法律途径来保护自己的权益。10. 房东可以上法庭要求驱赶我吗? 可以。房东可以以你不付房租为由驱逐你。这种情况下，房东上庭前需要给你提前三天书面通知。针对各人情况请具体咨询律师。 如果房东要驱赶你，他/她必须去法院提出诉讼。驱赶房客程序如下：当你收到房东的逐驱通知书，你可以与房东协商自动搬走，如果你在三天内没有达成协议，房东必须向法院提供正式的驱逐令。你收到法院的通知后，你有五天时限对起诉作出书面回应并出庭应诉。如果你未按时回应，房东自动获胜。如果租客出庭应诉而法官裁定租客必须搬离，房东有权要求支付未付的租金以及诉讼费用。除诉讼以外，你还可以通过调节解决争端。中立的调解员可以为你和房东进行调解。
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外国人在美国购房出租的税务问题？ |
外国人在美国购房出租的税务问题？& &现在很多国人来美国买房， 或自住或投资， 那么外国人收到美国的出租房收入要不要报税？ 怎么报？ & &首先， 我们要找一个有经验懂税的房产经纪或者懂房产税的税务师， 讨论一下你的房产是按投资收入， 预扣30%的总出租收入作为预扣税金， 还是符合ECI （ effective connectedincome） 无预缴税， 但是房主要报预估税表（estimatedtax return）.& 区分的关键是看房主是否“从事美国贸易或业务” （engaged &in a UStrade or business）. 通常的情形是要预扣税金，也就是说， 你从房产中介或者租客那拿到的钱是全部出租房收入的70%， 其中30%作为预缴税扣除了。 那么现在你能做什么呢？有人说， 我怕麻烦， 我不要报税，那么房产中介或者房客把30%的租金交给国税局。 70%的租金是你的净收入。 &有人说， 不行， 这太多了， 我要报税， 那么这时你就有必要雇用一名专业的税务人士来讨论一下怎么报税了。( 怎么找一名好的税务人士请参考我之前的文章。 )这里主要讨论一下你会收到或者用到的几张表格：1.&&&&&&1042：Annual Withholding Tax Return for U.S. Source Income of ForeignPersons&2.&&&&&&&1042 S ：ForeignPerson’s U.S. Source Income Subject to Withholding， 这张表你会在3/15 之前收到， 你上面记载着你的收入以及所预扣的税金。 &&3.&&&&&&1040 NR：U.S. Nonresident Alien Income TaxReturn,& 你的出租房净收入会申报在第18行， 具体的收入和费用会申报在Schedule E。 申报日是来年的6/15， 可申请延期至12/15. 你需要准备的资料包括： 你的个人资料， 在美国逗留时间， 你在美国的身份， 你在美国的收入及支出， 例如租金及相关的费用： 银行贷款， 房产税，管理费， 修理费， 水电费， 房子的折旧等等。 通常抵扣完所有的费用， 你无需为你的出租房收入交税， 你的30%预扣税金可以完全退还给你。 这就是美国的税法， 鼓励人人报税， 报税往往有意想不到`的`惊喜。当然报税就需要报税号， 所以第一次报税时， 你需要同时填W-7表。 &4.&&&&&&W-7 ：Application for IRS Individual TaxpayerIdentification Number俗称： 报税号（ITIN）怎么填写报税号以及所需的材料， 请参考我之前的文章。 &&5.&&&&&&W-8ECI: Certificate of Foreign Person's ClaimThat Income Is Effectively Connected With the Conduct of a Trade or Business inthe United States &这个表证明你的租金收入是ECI， 申请`免除30%的预扣税。 否则， 按“Tax Withholding” 规则， 你的租金的30%会被房产中介扣除。 记住： 这是中介的义务， 否则他们会被罚款， 数额是30%租金+罚款+利息。 6.&&&&&&8288-B : Application for Withholding Certificatefor Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests,& 当你卖房的时候会收到， 通常预扣税是卖价的10%。 & & 以上是外国人以个人名义买出租房， 假如房子是放在公司的名下， 那么就有些不一样了。 例如1040NR就变成1120-F。 & & 总之， 既然选择来美国投资， 就不要怕麻烦， 美国虽然是万万税， 但是在专业人士的指导下， 合理合法的运用， 你会发现报税其实是有很多好处的， 往往一笔小小的咨询费用会给你省下大笔的税金。 & & &具体情形请咨询你的税务师或者本作者。 &部分资料来源： IRS&
TA的最新馆藏买房贷款出租可抵税 美国买房怎样更省钱
　　不管在国内，还是在，不少华人都喜欢现金买房，不过专家表示，贷款可以帮助抵税，是投资减税的好方法，不妨考虑。华人都喜欢买房出租以作投资用，出租房的装修维护费用，也可以用来抵税。
　　会计师建议，屋主维修出租房屋所花费的支出，要保留收据，以便报税时使用，这些支出都可以用来以抵租房收入。而有些华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以求取较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得充销租金收入的出租成本支出。
　　相关数据表示年，美国房市是直线上涨，按照这个趋势，2015年美国房产也将维持上涨势头。在美国，房产作为一种投资方式，报税是必然的，那么在美国买房怎么省税?怎样更省钱?
　　距离4月15日报税截至还有不到十天的时间了，专家也提醒，除了邮寄税表，民众也可以上网递交电子表格或直接递交到国税局办公室。
04/14 14:1504/14 14:1504/14 08:0604/14 08:0504/13 10:1004/13 10:0604/13 10:0504/10 16:44
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近几年，中国投资者购买美国房产的规模迅速增长：2010年，中国人投资美国住宅的投资额仅为59.4亿美元，而到2014年，这个数字已经达到286亿美元。
可事实是想靠租金赚钱？不可能！详解如下：
盘点美国买房出租的各项支出
1房贷（月支出0~数千美金）
目前在美国绝大对数州，外国人（无美国绿卡）可以通过贷款购买美国房产，但是首付通常要在40-50%，并且因为本身没有美国信用记录和收入来源证明，贷款机构会额外要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。
当然，如果您资金雄厚可以全额付款，但即使如此，下面这些支出是不可避免的。
2房子不动产税（月支出房价0.1%左右）
根据城市不同，税率在1%-2%之间。比如在洛杉矶亚凯迪亚有一栋100万美元的房子，亚市的不动产税税率约为1.1%，因此每年就要缴纳1.1万美元的不动产税。
洛杉矶县不动产税最高的城市是工业市，税率约为1.93%。
3小区的物业管理费（月支出$200~$300不等）
如果购买的是在社区里的房子，还要每月缴纳社区管理费，包括垃圾处理丶草坪修剪等，每个月大概在200-300美元不等。
4杂费支出（$200左右）
水、电、煤气、电视、网络……每个月大概在200美元左右。
房屋维修费、保险费（加州地震险等）……
租金收入要缴税，非美籍要缴30%！
多数国内投资者是不具有美国身份的非美籍人士。根据美国税法规定，对于不居住在美国的外籍人士，要对其房租收入征缴房租总额30%的个人收入税，而且这一税项不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，因此这项税收的负担很重。除此之外，大多数州还有州税。
有部分国内投资者选择一些土办法避税，甚至干脆不报税。但这样做的风险更大，可能会面临巨额罚款甚至是刑事责任。
住在美国或者持有美国绿卡的中国投资者是否就可以躲过这一劫呢?请看下一条：
收现金，隐瞒租金不报税？当心坐牢
一些华人购买房子出租作为投资收入，却未申报房屋租金。有人误认为房屋租金若是现金，就不需申报。
「这个观念是错误的，因为很多州都允许承租人申请房客抵税额，因此一旦房客申请此抵税额，房东却未申报租金，问题就来了」
会计师李豪：在加州房客抵税额适用于单身调整后收入在3万6955美元以下，或夫妻合并申报调整后收入在7万3910美元以下，且房客租满半年以上，如此可以向加州税务局申请到分别是60元及120元的房客抵税额。
申请房客抵税额，房客须提供出租房地址，租约开始和结束日期，当年租满月数，还有房主地址和电话。国税局有权利调出州政府的纳税人报税信息，以便核对其联邦所得税表。遇到这类查税较棘手，因为纳税人很难证明非蓄意隐藏租金，所以贪小便宜可能带来牢狱之灾。
会计师黄世仲说，如果出租屋有现金收入，并有存进银行帐户的纪录，与房屋保险及房屋贷款等开销，有必要向国税局申报出租收入，因为想隐瞒是根本不可能的事。
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