房屋过户限制过户交易是什么行政行为，是不是行

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-03 04:59 标签： 房屋过户费怎么算
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房屋过户要小心 注意事项请看清
来源：房天下 &&发布时间：
交易市场上的买卖多种多样,有一些人通过的方式进行。但是其实,如果你在交易二手房,就会存在许许多多的隐患,有些过户的注意事项,你都知道吗? & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &
1、若是单位购买属于自己的房子，应该还需向单位法人或其它组织提交资格证明(也就是通常意义上的营业执照或组织的机构代码)原件及复印件(加盖公章)，单位的法律意义上的代表人办证委托书(收件窗口领取)，受托人身份证原件及复印件。 2、办理耗时。过户之后，自然就会登记在买方的名下，但买房并不能很快地就可以领取到，应该还需要等待一段时间才可以。这段时间的具体长短会根据不同办理机关来决定。一般来说,在7个工作日左右，有些地方比较快的话，可能只需一天的时间，有些房屋则需要到市建委才可以，这样的话，办理好证件的全部时间需要40天左右。 3、如果你不是住房住宅转移问题，还需要提交的证明。 4、如果有事导致不能亲自到场办理过户手续的话可以委托别人去办理。 如果买卖双方有一方不能到场办理房产的过户手续，从法律意义上来说，是有可以委托他人代为办理的规定的,如果卖方试图委托他人办理，那么必须提供经过公证机关公证的委托书，如果是买房需要委托他人办理，买方需要手写一份委托书，只需要写明委托的权限和时间，可以不办理公证手续。 5、如果当事人不能到场进行办理,那你需要拿出委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件。 6、有共有权人的话，需要拿出共有权人个人有意向出售的证明和共有权的证书。 7、已经出租的房屋，且承购方不是承租方的，向要承租方提交放弃优先购买权证明。 8、去交易核心办理过户手续，房产证的原件以及复印件，还有你的身份证的复印件，这些都是必不可少的。 9、一旦经过法院的判决，要出示法院的判决和协助执行的通知。 去办理过户手续需要原房主夫妻双方同时到场：带上必要的证件,买方的话只要带上身份证就可以申请转移登记,应当提交下列材料： (一)登记需要的申请书； (二)申请对象的身份证明； (三)房屋的所有权证书或者是； (四)能够证明房屋所有权发生转移的资料； (五)其他必要材料。 10、如和核心产房等政策性住房在办理过户手续时有一些限制，不满足规定条件就不能办理过户手续。买卖双方需要提前了解情况，切实消除过户障碍，防止一切手续办完才发现不能办理过户，给双方带来巨大损失。 以下的注意事项，对你是不是有那么一点帮助呢?
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。试析房屋买卖合同与产权过户登记的关系
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【期刊名称】
试析房屋买卖合同与产权过户登记的关系
【作者】 【作者单位】
【分类】 【期刊年份】
【期号】 4【页码】 31
【全文】【】 &&&&
　　一、目前处理两者关系时存在的问题
　　房屋买卖在我国有产权过户登记的制度，即买卖双方当事人向房屋管理机关就房屋产权的转移事项申请注册登记，按规定需要办理产权过户的房屋买卖，产权过户登记是房屋买受人取得所有权的必经程序，未经登记的，法律不承认其权利，产权过户登记就其当事人来说是一项具体的民事法律行为，是出卖人消灭房屋所有权和买受人取得房产的法定依据。就其行政机关即房屋管理机关来说，则是一项具体的行政行为，体现为国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料的不动产的管理。而房屋买卖合同是指一方将房屋交付对方所有，对方接受房屋并交付一定价金的协议。签订房屋买卖合同是双方当事人为了实现自己经济利益所进行的具有法律意义的行为，是一项具体的民事法律行为。
　　根据国务院《城市私房管理条例分》（以下简称《条例》），在我国，城市私有房屋的买卖必须办理产权过户登记手续，买卖双方才算实际履行，买卖方告最终实现。城镇公产房屋的买卖和农村私房的买卖，是否需要办理产权过户登记，全国并无统一的规定，根据最高人民法院日《》精神，应按照当地规定办理。
　　本来，房屋买卖合同与房屋产权过户登记的关系是清楚的，即：买卖合同成立在前，产权过户登记在后；产权有否过户登记对买卖合同的成立没有关系，只要合同双方当事人签订房屋买卖合同时符合法律法规规定，合同即告成立；产权过户登记仅仅是所有权转移的确认，是房屋买卖合同的实际履行。但由于最高法院有关的几个司法解释，将房屋产权过户登记理解为房屋买卖合同成立的要件，在未办理过户登记前，允许一方当事人翻悔，出现让不愿履行合同的毁约一方占便宜而守合同的一方反而吃亏的奇怪现象。如在合同签订后未办理过户前，房价上涨时，出卖方翻悔，而房价下跌时，买受方翻悔，根据最高法院的有关司法解释均是允许的，无须承担什么责任。这无疑助长了随意毁约不讲诚实信用的不良风气，也与国家为了监督管理房产的顺利交易而设立产权过户登记制度的本意相违背。出现这一不正常现象的根本原因并不在于产权过户登记制度本身，而在于最高法院的有关司法解释违背了民法原理、违反有关行政法规精神。因此，我们有必要对房屋买卖合同与房屋产权过户登记的关系作一认真探讨，以纠正审理这类案件中出现的不正常现象。
　　二、房屋买卖合同是否成立，与有否过户无关
　　1．房屋买卖合同是要式合同，但要式的内容是指书面合同而非产权过户登记
　　房屋买卖合同是指出卖方将房屋交付买受方所有，买受方接受房屋并交付一定价金的协议。为了便于国家对房屋买卖的管理，有关法规规定，房屋买卖合同应是要式合同，即应是书面合同才能成立。其依据是《条例》第6条第（二）项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”，以及1950年政务院的《》第条：“凡土地房屋之买卖、典当、赠与或交换，均应凭土地房屋所有权证，并由当事人双方订立契约，由承受人依照本条例完纳契税”。显然，两个条例中讲的“提交买卖合同”、“订立契约”，均指书面合同。如果是口头协议，当事人无法完纳契税，办理契证，也无法办理产权过户登记。因而，口头合同无效。书面买卖合同一旦订立，只要符合《》第条的规定，就应当有效成立，即：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。已经成立的房屋买卖合同，任何一方均不得随意翻悔，拒不履行的一方应承担违约责任，在合同能履行的情况下，法院应责令其继续履行。
　　有人认为，房屋买卖合同的要式内容是必须经过产权过户登记，认为未办理产权过户登记的合同无效。但是，《条例》及有关法规，并没有房屋买卖合同的成立必须以过户为要式的规定，这种认为房屋买卖合同只要未办理过户登记均不能成立，对双方当事人均无约束力，任何一方均可翻悔的观点，是没有法律根据的。
　　2．房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同，是否成立不以合同的实际展行为要件
　　买卖合同都是双方的、有偿的、诺成性的合同，这是民法原理公认的，房屋买卖合同作为买卖合同的一种，当然也是双方的有偿的村诺成性的合同，只要房屋买卖双方当事人意思表示一致，订立了书面协议，双方就产生了相应的权利义务关系，即买受人有向出卖人交付房价的义务，出卖人有向买受人移交房产的义务。这种义务双方是对等的。
　　有人认为，房屋买卖合同法律对其有特别规定，合同的成立以产权过户登记为准，而不是双方当事人意思表示一致签约时为准，这是不正确的。我们知道，无论出卖人是出卖自，住的房屋还是出卖已出租的房屋，无论买受人是买进自住的还是买来出租的，也无论出卖人是否应将房屋腾空交付买受入，这些内容合同本身可以约定，但买卖合同成立后，均应进行产权过户登记这一点是共同的。因为，房屋所有权的转移是合同各方当事人追求的经济目的之一，买方的目的就是为了取得房屋所有权，不进行产权过户登记无法达到这一点。而产权过户登记则是房管机关经审核后发给买受人所有权证的产权转移过程，是房产实际交付的法定手续，也即是房屋买卖合同的实际履行行为。因为，以自住为目的购买房屋，出卖人应按合同约定腾空房屋，并与买受人一道去产权过户登记才算全部履行合同，而买受人如果是以出租为目的购买房屋，出卖人则不一定需要腾空房屋，可以由的租赁合同或者由出卖人作的租赁合同或者由出卖人作为承租人与履行人再签订租赁合同来解决，但产权过户登记则均是履行买卖合同的法定途径。显然，过户登记是履行合同的结果，而非合同成立的要件，那种将过户登记理解为合同要件的观点，无疑是将买卖合同看成实践性合同了。
　　3．房屋及买卖合同成立在前，产权过户登记在后，行政法规有明文规定，不允许倒置
　　有人认为，房屋产权过户以后，房屋买卖合同才告成立，才不允许翻悔，这是错误的，是与有关行政法规相抵触的，《条例》第6条的私房产权转移登记，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”，说明“买卖合同”成立在前，因为，当事人不可能凭一份没有成立的合同纸去办理产权过户登记，如果说《条例》这一条规定对我们理解“买卖合同成立在前，过户登记在后”的观点尚有疑虑的话，那么，
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