新国五条出台后 买卖二手商住房需交哪些税
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在行业住宅产品不断被收紧的时候，由于不限贷再加上普遍户型较小又可商可住，在2011年限购政策执行之后受到了投资客和没有的置业者的青睐。近两年商住房不仅在市场上的成交比例呈上升趋势，在市场上也有越来越多的商住房挂牌上市。据记者了解，同样价格同样年限的二手商住房往往比宅要交更多的税。因为二手商住房即使满五年也没有和个税的减免，另外还要多交一个。刘先生于2009年以100万元全款在区购买了一套面积为90平方米的商业性质房屋，入住时缴纳3万元,公共2万元。2012年将房屋卖出，价为135万元，上述房屋原值及相关费用均有合法有效凭据。刘先生转让这套房需要缴纳什么税费，分别是多少呢？为此，记者采访了21世纪不动产交易管理部的徐小姐。徐小姐告诉记者，二手商住房交易卖方需要交纳：营业税、个人所得税、土地增值税和。买方需要交纳契税和印花税。营业税：（网签价-原购房价）×5.6%网签价-原购房价=135万-100万=35万营业税：35万×5.6%=19600元个人所得税：（网签价-原购房价-契税-本次交易营业税）×20%（135万-100万-3万-1.96万）×20%=59945印花税：135万×万分之五=675元徐小姐介绍，上述几项税费是二手商住房和住宅都有的。而土地增值税是只有二手商住房才有的，而且计算方式比较复杂。需缴纳土地增值税：增值额×税率-扣除项目×扣除率。其中，增值额＝转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额。扣除项目包括：原购房价、原契税、本次交易营业税、每年递增额【原购房金额×年份（5年以上按5年计算）×5%】、本次交易印花税。以上述案例为例，扣除项目为：原购房价100万+本次营业税19600+原契税3万+本次交易印花税675+每年递增额15万【原购房金额100万×年份3×5%】=1200275增值额：转让房地产取得的收入1350000-扣除项目725适用税率：30%故土地增值税为149725×30%-扣除项目金额×0=44918因此，本次交易刘先生要交营业税19600元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元，共计125138元。
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买了一套商住房,过户费怎么算?大约需要房屋总价的百分之多少?
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我想买一套二手商住房，请问需要交纳什么费用？是否有土地增值税，最好有计算公式。
问题来自：上海
| 提问时间： 20:59
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涉及营业税、个人所得税、契税，如果房屋性质是非居住用房，那么还涉及土地增值税，成交价的3%征收。
一、上海商住两用房买房人应缴纳税费：1、契税：房款的1.5%（面积在144平米以上的商住两用房需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）2、印花税：房款的0.05%3、交易费：3元/平方米4、测绘费：1.36元/平方米5、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二、上海商住两用房卖房人应缴纳税费：1、印花税：房款的0.05%2、交易费：3元/平方米3、营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的)4、个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（商住两用房房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）5、土地增值数：按照级别不同缴纳不同的税费。上海商住两用房税费缴纳的其他注意事项：(一）所以商住两用房的土地出让年限一般是40-50年，不会有70年。4、按《房屋买卖契约》上的商住两用房价格与同类地区同类房屋市场价格，按孰高原则予以确认。(由上海市税务机关评估确认)5、个人销售住房会涉及那些税种?营业税及附加：(5.55％)含：营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加费(外籍个人5.15％)印花税（暂免）、土地增值税（暂免）个人所得税有两种征收方式：查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票个人所得税＝(计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用)×20%核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票，个人所得税＝计税价格×1%6、上海市有关商住两用房营业税的规定(普通住房)购房时间超过5年(含5年)，免征营业税及附加。购房时间不满5年。营业税及附加=(计税价格购房价格)×5.55％(外籍个人5.05％)其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。7、上海市有关商住两用房营业税的规定(非普通住房)(1)购房时间超过5年(含5年)。营业税及附加=(计税价格-购房价格)×5.55％(外籍个人5.05％)(2)购房时间不满5年。营业税及附加=(计税价格)×5.55％(外籍个人5.05％)其中：购房价格根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。8、个人所得税有什么优惠政策？如何办理？(1)上海商住两用房税费优惠政策一：个人转让购买五年以上，并且是家庭唯一自有住房，可以免征个人所得税。须
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