承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任
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《合同法》第二百一十八条&&承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
【释义】本条是关于前条承租人义务的延伸规定。
前条规定承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，这就要求当事人在订立租赁合同时或者在合同成立后尽量将租赁物的使用方法明确下来，以规范承租人对租赁物的使用。如果承租人按照约定的方法或者租赁物的性质正常使用租赁物，租赁物因使用受到的损耗是一种合理的情况，因为任何物品随着它的使用，其价值都会逐渐变小，只要使用就会有一定的磨损和损耗。例如，一台彩电的显像管的寿命是1万小时，就意味着只要一开电视，随着时间的运行，彩电的显像管的寿命就会逐渐缩短，直到全部丧失。出租人在出租他的物品时，应当知道其正常损耗的情况，在合同中订立了使用方法，就意味着出租人认可了这种正常的损耗，并且实际上，出租人已把这种折旧的价值打入了租金中，因此，只要承租人按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的正常损耗、价值的减少是不承担责任的。
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　租赁合同与房屋租赁的若干法律问题
编者　河南青剑律师事务所杨振夏
一　租赁合同的定义与特征
根据《合同法》第２１２条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其法律特征是：只转移财产使用权，不转移财产所有权；为双务合同；诺成合同；合同具有临时性；标的物是有体的、特定的非消费物。
二　租赁期限与租赁合同的形式。
１、租赁期限。根据《合同法》第２１４条规定，租赁期限不得超过２０年。超过２０年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过２０年。
　《合同法》第２３２条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第６１条规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
　《合同法》第２３６条进一步规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
　　２、租赁合同的形式。根据《合同法》第２１５条规定，租赁期限６个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
三　出租人与承租人的权利义务
　１、租赁物的交付与维修。根据《合同法》第２１６条规定，按照合同约定交付租赁物的义务，并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途。同时，根据《合同法》第２２０条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
　　《合同法》第２２１条进一步规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。
　　２、租赁物的权利与租赁物的瑕疵担保。根据《合同法》第２２８条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
　《合同法》第２３１条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
　　３、租赁物的使用、损耗。根据《合同法》第２１７条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物；对租赁物的使用方法没有约定或者应当不明确，依照本法第６１条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
　　《合同法》第２１８条规定，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。　　　《合同法》第２１９条进一步规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　４、租赁物的保管与改善。根据《合同法》第２２２条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
　　《合同法》第２２３条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
　　５、转租。根据《合同法》第２２４条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１５条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
　　该解释第１６条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在６个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
　　该解释第１８条规定，房屋租赁合同无效，履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。
６、租赁物的收益与租金支付的有关规定。根据《合同法》第２２５条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。
　　《合同法》第２２６条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第６０条规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《合同法》第２２７条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　７、租赁房屋的优先购买权。根据《合同法》第２３０条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
最高人民法院《关于审理最高人民法城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第２１条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
该解释第２４条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院应予支持：（１）房屋共有人行使优先购买权的；（２）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（３）出租人履行通知义务后，承租人在１５日内未明确表示购买的；（４）第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。
８租赁物的返还。根据《合同法》第２３５条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
四　与城镇房屋租赁合同有关的法律问题
１、未取得建设工程规划许可证或者未按照规定建设的房屋租赁合同的效力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（２００９）１１号】（以下简称《解释》）第２条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
２、未经批准建设的临时建筑的租赁合同的效力。根据《解释》第３条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
３、如何认定房屋租赁合同的登记备案的效力。根据《解释》第４条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理备案登记手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外。
４、租赁合同无效，损失的处理与有关装修、扩建的规定。根据《解释》第５条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院应当依照合同法的有关规定和本司法解释第９条、第１３条、第１４条的规定处理。
《解释》第９条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
《解释》第１３条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。
《解释》第１４条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（１）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（２）未办理合法建设手续的，扩建造价费用，由双方按照过错分担。
５、同一房屋有数份租赁合同的处理。根据《解释》第６条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：　　　　　（１）已经合法占有租赁房屋的；（２）已经办理登记备案手续的；（３）合同成立在先的。
&&&&&&&&&&&&
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同的，赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
　　　６、承租人擅自变动、扩建租赁房屋的处理。根据《解释》第７条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第２１９条规定处理。
　　　７、因其他原因导致租赁房屋无法使用的处理。根据《解释》第８条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同，人民法院应予支持：
　　　（１）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
　　　（２）租赁房屋权属有争议的；
　　　（３）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
　《解释》第２０条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（１）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（２）房屋在出租前已被人民法院查封的。
８、经出租人同意装饰装修的，租赁期间届满或者合同解除后的处理。根据《解释》第１０条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。同时，《解释》第１２条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。
《解释》第１１条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：
　（１）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持；
　（２）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
　（３）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应的责任。
　（４）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
９、拖欠租金的处理。根据《解释》第１７条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
１０、承租人的关系人的继续租赁权。根据《合同法》第２３４条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
《解释》第１９条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告死亡或者宣告失踪，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
１１、出租人与抵押权人协议折价、变卖、拍卖租赁房屋的处理。根据《解释》第２２条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
　　《解释》第２３条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在５日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
（本文由本人根据有关法律法规文献资料编写而成，文件本人许可，不得转载。否则，本人将保留法律追究的权利。）　
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河南青剑律师事务所 律师 杨振夏　　　　　　　　
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承租人的义务标准
（一）保管物的义务
1．承租人保管租赁物义务的标准
承租人虽对租赁物可以使用、收益，但在租赁承租人也应以善良管理人的注意，保管租赁物。对于租赁物有能供收益能力的，还要保持这种收益能力。如对承租的林地不能砍伐过度，对承租的耕地不能不施肥或任其荒芜等。当然，当租赁物有损坏时，因其修缮义务应由出租人负担，故而修缮虽为保存租赁物的一种行为，但承租人不承担这一义务时，不算是对保管义务的违反。对租赁物的使用、收益方法有约定的，承租人应按照约定的方法对租赁物为使用、收益，不按照约定方法对租赁物使用、收益，出租人可以要求其纠正。《合同法》第219条规定：&承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以并请求赔偿损失。&因此，承租人超出约定使用、收益方法而为之使用、收益，事实上也会使租赁物可获利益减少，构成租赁物的损失，出租人可以解除合同。
承租人按照约定的方法对租赁物为使用、收益的，即使给租赁物造成损失的，也不构成对保管义务的违反。《合同法》第218条规定：&承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担责任。&
承租人的保管义务还包括保持租赁物原状的义务。原则上承租人不能改变租赁物的现状，将租赁物拆毁、改变或增加设施。但是如双方另有约定，或经过出租人的同意的不包括在内。否则，承租人应负恢复原状或赔偿损失的义务，并且出租人可以据此解除合同。．当然，保持租赁物的原状并非不可以有任何磨损，如依租赁物之性质及合同约定对租赁的为使用、收益而导致的自然损耗，甚至是损坏，也不能认为未尽保管义务。因为对物的使用会导致耗损是必然的，所以法律上使承租人可以因此而免除责任，除此之外的则均应负责。
2．承租人的关系人给租赁物造成损失时的处理标准
承租人的同居人或承租人允许对租赁物使用收益的，包括承租人的亲属、客人或其他经承租人允许使用、收益租赁物的人（简称为承租人的关系人），出于故意或过失给租赁物造成损害的，承租人应依不履行而负赔偿损失的责任。而因承租人不注意，致租赁物为第三人所毁损或窃取时，出租人基于承租人债务不履行，或者基于第三人的，均得主张损害赔偿责任。这两种债务为不真正连带债务。
在我国台湾地区&法&上，还认为承租人对自己或其同居人，经其允许使用、收益租赁物的第三人的故意或过失负责任，而在轻微过失导致租赁物损失的，一般可以不承担责任。因为承租人的责任原则上是一种抽象轻过失责任，如在失火情形中，承租人若仅有轻微过失，而其自己财物也在失火中焚毁，因失火既不是他所希望的，同时他也无足够力量偿还出租人的损失，因此，法律衡诸具体情形，仅使其基于显然欠缺一般人之注意时始负其责，以作为承租人负抽象轻过失责任的例外。我国《合同法》规定因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的、承租人不负责任，并可要求减少或不支付租金，在合同目的不能达到时，更可以解除合同。但缺少关于承租人在有一般人的注意程度下，租赁物仍被毁损情况的处理规定。如此种情况也认为是承租人未尽妥善保管义务，则承租人对租赁物的毁损要负损害赔偿责任，这样对承租人就过分严厉。因此，我们认为在解释上，发生失火等情况时，如承租人尽到一般人的注意的，应免去或减轻其损害赔偿责任。
（二）承租人的通知义务和容忍义务判断标准
承租人的保管义务除前述之外，还有通知义务和容忍义务两种从属义务。
1．承租人是否尽到通知义务的判断标准
租赁期间出现某些情况时，承租人负有及时通知出租人的义务以使出租人能及时采取措施，使租赁物保持适于使用、收益的状态。具体的判断标准如下：
（1）是否出现了应通知的事项
这些事项主要包括：租赁物有修理、防止危害的必要。如当事人无特别约定，出租人一般应对租赁物之瑕疵负责任。因此，当租赁物有发生危害的可能时，为防止危害的发生，承租人应及时通知出租人以便及早检查、维修，防止危害结果的出现，并避免对出租人、承租人及第三人可能造成的损害。在租赁物需要维修的情况下，承租人也应及时通知出租人修理，并在出租人未到达之前妥善保管好租赁物。
第三人对租赁物提出权利主张，影响或妨碍承租人对租赁物使用、收益的。由于出租人还应对租赁物负权利瑕疵担保责任，所以，此时承租人也应及时通知出租人，使出租人能够及时采取救济措施。
其他依诚实信用原则应通知的事由。因为不可能对所有未来的未知情况详列无遗，明确所有的权利义务。因此出现某些情况时，往往需要合同当事人充分体现协助精神，依诚实信用原则为之，方能合同的顺利进行。如出现一些不可抗力导致租赁物毁损或灭失的情况，承租人也应当及时通知出租人。
（2）须出租人不知其事由
通知以出租人尚不知其事由发生为必要，如出租人已经知道发生的情况，则没有必要再为通知。所以，也不能说只要承租人实际上未通知出租人的，出租人对出现的情况就可以一概不负责任。无论在租赁物出现危险时还是第三人对租赁物主张权利时，这一点都是相同的。至于出租人是否事实上已知，承租人应负举证义务。
2．承租人对出租人保存行为是否必须容忍的判断标准
所谓保存行为，就是指为保持租赁物处于适用状态而采取的行为。许多国家和地方的立法，都规定了承租人对出租人的保存行为负有容忍义务。如《日本》第 606条第2款规定：&出租人，对于租赁物的保存，欲为必要的行为时，承租人不得拒绝。&我国台湾地区&民法&第429条第2项也规定：&出租人为保存租赁物之必要行为，承租人不得拒绝。&我国《合同法》没有就此列出专门的条文，但从诚实信用原则出发，保存行为也是合同当事人互相配合的一种必要行为，应当加以鼓励。但是，保存行为应以其必要者为限，承租人对此不得拒绝。如其保存行为为维修时，作为救济和平衡，《合同法》规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。对于出租人以违反承租人的意思而为非必要的保存行为时，承租人是可以减少租金、延长租期，还是可以解除合同，《合同法》未明文规定。《日本民法》第607条规定：&于出租人违反承租人的意思而欲为保存行为场合，为此，承租人不能达到承租的目的时，承租人得将契约解除。&不过，从现实看也不是出租人所有非必要的保存行为都会导致承租目的不能实现。因此，也应当根据具体情况，视出租人行为对承租人造成影响的大小，来确定承租人可以选择的救济方式，而非一概可以解除合同。
（三）支付租金义务及与租金支付相关的几个问题的判断标准
租金的支付是承租人应负担的主要义务，也是区别于借用合同的根本所在。承租人应当及时、足额地交足租金，否则应负债务不履行的责任。承租人迟延交付租金的，应负迟延履行债务的责任。各国法律都规定出租人对承租人迟延履行租金债务可以定出一定的期限，并催告承租人履行之，承租人仍不履行的，出租人可以终止合同。我国《合同法》第227条也规定：&承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。&
1．租金支付形态和数额的判断标准
租金一般以金钱形式支付，但不限于金钱形式，以租赁物的孳息支付，甚至是当事人同意的其他物品也可以。我国法对此也没有限制，可以由当事人自由选择，只要不违反法律或公序良俗即可。如，当事人约定以提供性服务为对价的，就有悖公序良俗，属于无效的约定。租金的数额也可以由当事人任意约定。不过，如因租金数目过高或过低，构成的，当事人可以依《民法通则》等有关规定，请求适当减少或增加。如过高租金系趁承租人急迫、草率或缺乏经验而定的，则承租人于其后也可以依显失公平或出租人乘人之危等原因请求变更。
2．租金的支付方式与期限的判断标准
租金的支付可以分期，也可以一次支付。租金的支付，原则上可以按后付主义原则处理，即承租人首先使用、收益租赁物，然后支付租金。我国《合同法》第226 条规定：&承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。&
3．变更租金的判断标准
租金在合同中虽已明确约定，但在合同存续期间，如发生不可抗力以致租赁物灭失等等情况时，租金也会因之发生变动。
（1）在因承租人自己事由而不能对租赁物使用、收益场合，虽然承租人在事实上不能对标的物使用、收益，如承租人患病住院治疗、有意外事故发生致其脱离对租赁物的而不能继续使用、收益等情形下，承租人不能因此而免除支付租金的义务。
（2）在租赁物因客观原因，使承租人不能继续使用、收益时，租金的变动分不同情况：
①租赁物一部灭失
在租赁物非因承租人的责任而部分毁损、灭失时，承租人当然可以请求减少租金；如租赁物之一部灭失使承租人无法实现合同目的时，承租人尚可拒绝租金之支付，并解除合同。
所谓的灭失，并非必然指作为标的物的租赁物在物质形态上的消灭，而只是指依租赁物的使用、收益状态，按照社会上一般的观念来看，已不适于使用、收益的即为灭失。如汽车发动机损坏，导致汽车无法发动使用的，虽然汽车仍存在，但已不适于使用、收益，也可称之为灭失。在承租人就租赁物一部灭失时的租金减少，是否必须等修缮不能时方才发生，学者之间有不同看法。有认为如修缮为可能的，则当出租人已应其请求而履行修缮义务时，承租人不得再请求减少租金；也有的主张对于此时承租人的主张，不限于修缮义务之履行请求，而是可以在请求履行修缮义务与请求减少租金之中选择一种而为主张。也有学者认为，请求修缮义务的履行，与请求减少租金两者并不妨碍，可同时请求。我们认为，最后一种主张较为符合我国立法现实。我国《合同法》第221条规定：&承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未尽维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。&由此可见，承租人不仅可以请求出租人履行修缮义务，还可以请求租金之减少。
至于承租人的减租请求是否可以溯及到租赁物灭失之时，还是只能自提出减租请求之后对部分租金发生效力，学者们也有不同看法。我们认为，租金为对租赁物使用、收益而由承租人向出租人支付的对价。严格地说，在租赁这种继续性合同中，承租人终止合同的，其终止自然只能向以后发生，不能溯及以前发生之情事，这是合同的解除与合同的终止两者有不同效力的当然之义（但我国《合同法》未区别解除和终止，本处对解除与终止的效力也不作区别，以保持一致）。然而租金既然是使用、收益租赁物的对价，承租人因租赁物灭失，而事实上自其灭失时已未曾对其使用、收益，则当然也就不应支付作为使用、收益租赁物对价的租金。故而出租人如已收受承租人支付的租赁物灭失后至请求减租前的租金的，构成。因此，承租人在终止合同或请求减少租金时，虽不能当然地将租赁物灭失后支付的租金包括在内，但尚可另依不当得利请求而得到偿还或按相应比例减少，而不是不能请求。
②租赁物全部灭失的
租赁物的灭失有不可归责于承租人及可归责于承租人两种情况。
租赁物因不可归责于承租人原因而全部灭失的，也可以分为两种情况；一是租赁物的灭失双方当事人都无责任，而是因不可抗力等原因造成的情形下，承租人不再支付租金。同时因为合同的标的物已完全灭失，成为不可能，因此合同也当然终止。而出租人对此无过错，也不向承租人负责任。二是租赁物的灭失可归责于出租人的。租赁物如因此而灭失的，不发生租金债务问题；但承租人不主张此种的，是否租金仍存在？其实，既然标的物全部灭失，则合同的履行为客观不能，应认为合同不必当事人主张即自动终止。否则，徒然导致法律关系复杂，实在没有必要，也没有实益。即使合同在存续中发生租赁物全部灭失的也应如此，即已存在的租金债务也只计算到标的物灭失时为止。在因可归责于出租人的事由所致合同完全不能履行的，承租人还可因此向出租人请求损害赔偿。
在租赁物因可归责于承租人的事由而全部灭失时，承租人应当负损害赔偿责任。关于承租人此时是否还应支付租金，我国法无明确规定，但有学者的观点认为承租人 &如果使用不合理，导致租赁物较大损失甚至灭失的，承租人不但应照付租金，而且应赔偿损失；如果租赁物的灭失属于承租人保管不善的原因，承租人应照付租金，并应负责赔偿&。也有的学者则认为如由承租人的原因而致租赁物全部毁损灭失，当事人之间的租赁合同只能终止，承租人虽应负赔偿责任，但其交付租金的义务自然也就终止。我们认为的基本原则是损失的填补，因此，出租人既不能就租赁物的灭失而取得双倍赔偿，也不应因他人的过失而负担不应发生的损失。租赁物灭失的，承租人因不能继续使用收益租赁物，因此，可以不再支付租金。
③因情势变更引起的租金变更
在动产租赁中，因租期一般不长，不会发生租赁物价值的巨大变化。而在不动产租赁中，由于其租期较长，而且不动产本身的价格变动往往较大。故而，较长期限的租赁合同，容易产生因租赁物价值发生巨大变化引起的租金价格纠纷。《日本借地法》（即租用法）第12条第1款规定：&地租或租金，因对土地的租税或其他公课的增减及土地价格的高低、或者与比邻土地的地租或租金比较已发生不适当时，不拘契约的条件，当事人得向将来请求地租或租金的增减。但定有在一定期间内不增加地租或租金的特约时，从其所定。&并且在第2款、第3款里规定对于地租或租金的增加额，当事人达不成协议时，在裁判作出前，支付租金方可先行以认为相当的租金而为支付，于裁判后再行增减。在要求减少租金时，支付租金方也可以认为相当的租金先行支付，并待裁判确定后再行增减。《借家法》（即房屋租用法）第7条也就建筑物的租金问题作了类似的规定。在我国台湾地区&民法&上，也以不动产价值的变化作为要求增减租金的原因，但其仅用于不定期，对于定期租赁则不适用。理由是定期租赁在其期限内，可认为当事人于其期限内有不变更租金额的意思。
我们认为，不定期租赁因为出租人和承租人都可以随时解除，因此，当事人完全可以解除并订立新的租赁合同为手段，解决价格的问题。因此，没有必要讨论如何变更租金的问题；对于定期租赁，当事人如无特约，一般情况下，对租金额不能随意增减。理由就是当事人既然订立较长期限的不动产租赁合同，则在订立合同之初，应当认为当事人已经考虑过不动产价值的变化因素了，事后反悔，有悖于诚实信用原则。但是，当不动产本身之价值增加确实过于剧烈的，依情事变更原则，应当允许变更。另外，如果因不动产的税务等法定负担显著增加或减少的，一般也都应当允许当事人变更。
4．租赁合同中约定分期支付租金的诉讼时效起算标准
约定分期支付租金的，承租人未按期支付的，该租金支付请求权的诉讼时效应当如何计算，在实践中还是存在不同看法的。一种观点认为，租赁合同的诉讼时效应当从双方当事人解除其租赁合同之日起计算。承租人自始未交租金系违约行为。诉讼时效期间的计算应从合同整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。在合同有效期内，承租人搬离、出租人又将房屋等出租给他人，系双方当事人以其实际行为提前解除了原租赁合同。故追究合同违约责任的诉讼时效期间应从此时起算，而不应从承租人第一次未付租金的违约行为发生时起算。另外一种观点则认为，约定分期支付租金的，诉讼时效应从债权人知道或者应当知道承租人欠交每期租金或者拒付每期租金之日起计算，适用1年的诉讼时效。
针对后一种观点，也有人提出不同意见，认为租赁合同的诉讼时效应当从双方当事人解除其租赁合同之日起计算。因为出租人自始未交租金是一种违约行为。诉讼时效期间的计算应从整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。主要理由是：第一，租赁合同是一个整体，尽管约定了分期支付，但承租人自始未依约交付租金，是一种连续状态的违约行为，因而，诉讼时效期间应从合同的整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。第二，每一期租金时效都独立计算，将导致整个合同被分为多个诉，增加诉讼成本，浪费诉讼资源。第三，时效的前提首先是当事人的权利被侵犯。租赁合同对迟延支付租金的滞纳金有约定，因此，尽管承租人未按约支付租金，但合同中滞纳金的约定又保护了出租人的财产权益。在合同履行阶段的任何期间，承租人支付租金和滞纳金都不是对出租人权利的侵犯，因此，诉讼时效应从合同终止时计算。第四，对租赁合同的时效以每一期租金分别计算，保护的是未履行义务的债务人利益，与诚实信用原则以及立法者的本意都是相悖的等等。
归纳起来，持第一种观点的理由主要是：第一，租赁合同是一个整体，尽管约定了分期支付，但承租人自始未依约交付租金，是一种连续状态的违约行为，因而，诉讼时效期间应从合同的整体出发，而不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算；第二，计算诉讼时效的前提是当事人的权利被侵犯。租赁合同对迟延支付租金的滞纳金有约定，因此，尽管承租人未按约支付租金，但合同中关于违约金或者滞纳金的约定又保护了出租人的财产权益。在合同履行阶段的任何期间承租人支付租金和滞纳金都不是对出租人权利的侵犯，因此，诉讼时效应从合同终止时计算。
我们认为，第二种观点更符合法律规定的本意。理由在于：
第一，根据《民法通则》及最高人民法院关于民法通则司法解释的规定，以及国内外关于诉讼时效的规定和理论观点，在诉讼时效是以&权利受到侵害&为起算点，而不是以侵害行为终止为起算点这一点上是不存在疑问的。不然的话，只要违约行为一直在持续，就不存在开始计算时效的问题了。只要当事人违约而且后来没有再履行，诉讼时效也就永远不会开始起算了。这样做必将使时效制度形同虚设。
第二，约定了分期支付，并不一定非要分期起诉不可，只要当事人在诉讼时效期间内主张过权利，诉讼时效也是可以中断的。是否分若干次起诉，完全取决于当事人自己的选择。因此，将分期要求支付租金等同于分期起诉，属于概念上的误解。况且，在承租人几次不支付租金的情况下，出租人还有通过提前解除合同等救济方式保护自己的合法权益，并非没有办法得到救济。
第三，对支付租金时间的约定本身，就是赋予出租人可以在合同尚未终止时就可以要求承租人给付租金的权利，承租人只要未按约定履行合同义务，就是侵害了出租人的利益，否则，分期支付的约定作为合同的内容将失去法律意义。而且，如果说约定了违约金或者滞纳金，就保护了出租人的利益，因而就不存在时效的话，那么，在合同履行期届满以后，因为违约金或者滞纳金也还是可以继续计算的，这是否就意味着合同当事人只要在合同中约定了违约金条款，就永远不会存在诉讼时效的起算问题了呢？如果可以这样，法律规定的时效制度将可能因违约金条款的订立而失去适用的余地。
第四，适用诉讼时效势必导致债权、债务人之间的利益失衡，仅保护未履行义务的债务人利益，与诚实信用原则以及立法者的本意相悖的说法，更是对法律规定的误解，我们不能赞同。因为诉讼时效制度的立法目的，其实正是为了督促债权人及时行使债权，而以债权人不及时行使权利，将丧失胜诉权为代价，来促进和保证交易秩序的顺畅。否则的话，也不会规定诉讼时效制度了。
所以，我们认为，租赁合同约定了租金分期支付的，其诉讼时效应当自出租人知道或者应当知道承租人未支付之日起算。
5．融资租赁（分期付款买卖）合同中分期付款的诉讼时效起算标准
一般租赁合同分期支付租金的约定，与融资租赁或者分期付款买卖中的分期支付，在法律意义上是不完全等同的，在诉讼时效问题上也不能同样对待。
租赁合同中租金支付的对价是对租赁物在一定期限内的使用、收益，如每月支付租金，就意味着是对每个月使用、收益的对价，其债务是可以分割的。如果承租人不继续支付租金，出租人就可以不再允许其使用、收益租赁物；反之，出租人不提供租赁物的，承租人也可以拒绝继续支付租金。因此，无论租金的支付还是租赁物提供时间的长短，都不是不可变更、不可分割的。而融资租赁或者分期付款买卖虽然对于承租人或者买受人来说，其债务是分期的。但对于出租人或者说出卖人而言，其物的提供则是一次性、不可分割的。如分期付款购买房屋、购买汽车的，卖方在交付房屋或者汽车时都是全部交付的，而不是分割为与承租人、买受人支付的价款对等的若干份额，并交付给买方的。也就是说，按照一般的买卖合同，应当&一手交钱，一手交货&，双方同时履行。但融资租赁合同（分期付款买卖合同）正是考虑到一次付款对于买受人而言，可能存在资金困难，才允许其分为若干次付款。如果将承租人或者买受人的分期支付义务，按照每次付款期限分别计算诉讼时效，而对出卖人则自合同约定的交付之日起计算诉讼时效，就会造成双方权利义务的失衡。因此，就融资租赁合同（分期付款买卖合同）而言，其付款虽然可以分期，但债务仍然是不可分的整体之债，不能按照分期付款的各个期限，分别计算诉讼时效。
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