万科践行绿色建筑“三步走”
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原标题：万科践行绿色建筑“三步走”　　万科 践行绿色建筑“三步走” 　　万科作为绿色房企的先行军，不管企业自身还是针对居民身心健康，都提倡绿色环保，并在全国多个城市举行万科环保公益活动。《万科周刊》里，王石曾说过：“我搞环保的动机并不那么崇高，并不那么伟大，作为一个企业家，要考虑到企业的可持续发展，企业必须往前冲，所以你必须为未来的绿色建筑做准备，万科为什么做绿色建筑就是这么简单”。 　　如今，万科已经实行“绿色建筑三步走”：第一是精装修，第二是住宅产业化，第三是真正意义上的绿色建筑。而万科在生态、环保、节能技术等方面的应用得到全社会充分认可。据了解，万科在绿色建筑方面一直践行企业公民的社会责任感，深圳万科城项目是全国第一个获得“绿色三星”认证的项目，去年以来在全国范围内，万科大部分的项目都以绿色星级建筑的标准进行建造。 　　据了解，万科在东莞建的研发基地，专门从技术上研究绿色技术的应用问题。并从客户需求的角度出发，把住宅绿色科技分成了15个方面。比如节能水环境、工业化、材料、热舒适度、隔音、空气、采光、智能化、结构安全、防火、耐久设备等等方面。这些方面按照用户需求分为三类，第一类是基本需求，第二类是舒适需求，第三类是发展需求。 　　中赫 超高标准追求极致 　　中赫置地旗下的万柳书院是其打造的最具代表性的绿色建筑项目，也是国内第一个纯住宅项目能整体上达到最高级铂金级标准的项目。 　　在项目建筑能耗中，万柳书院目前执行的居住建筑节能设计标准远高于行业水平。专项的节能计算显示，在不考虑外墙砖的情况下，保温系数就已经达到国内最严格的节能75%的标准。中赫置地工程师介绍说，万柳书院荷兰CRH 手工黏土砖的应用，使墙体总厚度达到400毫米 的同时，会进一步提升整体保温性。 　　与此同时，万柳书院的外窗保温标准远高于国内建筑标准。此外，让太阳能照亮地下车库，是万柳书院绿色、可持续理念的又一体现。项目采用太阳能光伏联网供电给地下车库照明。由于在给地下车库照明时，部分光伏电力白天能直接应用，既提高了光伏供电系统的效率，也降低了系统造价。这是光伏电力应用中最理想的一种形式。 　　另一方面，万柳书院通过优良的设计，比如利用大尺寸玻璃窗，最大限度地利用自然光线。万柳书院地下车库也设置了采光天井，利用绿树与阳光，打造宁静有致的光影环境。 　　更为值得一提的是，在“能源利用优化”这个得分项上，中赫置地工程师通过围护结构优化，高效热水锅炉，地板采暖，变制冷剂流量系统(VRV)，新风热回收等措施，使得万柳书院项目的节能率达到16%以上，这大大降低了万柳书院日后用户和物业的运行费用。 　　本报记者 胡
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产品标准化 落地三步走
《明源IT&地产》 刘毅
人物：&&&&企业：万科
导读：并非每家企业一开始就可搭建起整个产品标准化体系，而是需要找到适合自己发展的路径。笔者建议可以将产品标准化之路分为部品部件标准化、产品模块标准化、产品线标准化三个阶段。
纵观当前整个地产行业，许多专业地产公司为支撑日益扩大的发展规模，均已搭建或开始搭建起结合企业发展的标准产品体系，如万科的金色家园系列、城花系列，恒大的华府系列，绿城的玫瑰系列等等。产品标准化似乎一时间成为行业最热门的词汇之一，也成为品牌地产企业在市场竞争中的利器。但究竟如何搭建产品标准化体系？本文将结合标杆的实践及我们的研究成果，进行详细介绍。
一、什么是产品标准化
一说到产品标准化，很多人第一时间想到的就是堆砌的大量技术文档、操作指引、工作模板等，虽然部分正确但也有失偏颇。
什么是产品标准化？如果撇开一切，单谈产品标准化是没有意义的，企业不能为了标准化而做标准化。所以探讨产品标准化，就需要追本溯源，看清来龙去脉。
首先理清以下几者关系，这也是笔者发现大家常易混淆的一些概念：
产品战略：它是企业产品发展方向，是如何应对市场变化，提供相应的产品，保持企业优势。如目前各地产企业纷纷进军商业地产，就是一个重大的产品战略调整。
产品系列：它是产品战略的具象化，是指企业涉足的产品业态，如住宅、商业、旅游地产等。
产品线：是指企业产品系列中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品。如万科金色家园系列、城花系列等。
产品标准：是指某一产品线的技术标准和开发实施标准，包括产品建造交付标准，产品单方、部品部件标准，施工工艺工法等。
如下图所示，我们通常意义上所说的产品标准，即是对产品战略、产品系列以及产品线的支撑和技术化语言的诠释，其背后是对市场分析、客户需求、产品理念、成本、质量要求的一脉传承。如果省去前面的部分，那我们的产品标准化也将会是无根之萍。
二、产品标准化管理方案
产品标准化管理方案主要分为两大部分，即集团管控和核心业务管控，而产品数据是整个产品标准化的基础和支撑（见图1）。
（一）集团管控
集团作为产品标准化的主导人和推动者，应重点做好“市场/客户研究（客户细分战略）”、“搭建产品标准化框架”、“成果应用评估及推广”三方面的工作。同时，通过应用评估过程中的KPI输出评估产品标准化执行效果。
1. 客户细分战略
以细分市场的最终直接消费群体为主体，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对土地区位、周边环境，以及产品服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
基于对土地、客户、产品的不断细分，找到三者关系（见图2），从而在合适的地点，为合适的客户，提供合适的产品。将客户细分战略落地，形成客户细分模型。客户细分模型是产品标准化研究的起点、灵魂以及重要依据，以客户需求和市场导向来设计和完善产品的标准。
2. 搭建产品标准化框架
基于客户细分模型的成果，着手搭建整个企业的产品标准化框架，用以指导标准化研究工作的进行，框架主要分为产品线标准及产品专项标准两大研究模块（见图3）。
产品线标准研究模块：是在统一的产品理念下，所形成的相对稳定、可复制的产品属性组合，包括统一的产品概念、规划风格、产品配置等。按其成熟度，可分为创新产品、成熟产品、标准化产品、工厂化产品四级。内容建议包括：土地、客户、产品关系、产品概念、性能附加值、规划要点、单体要点、内装配置档次及要点、项目部品标准等方面。
产品专项标准研究模块：特指与项目实施相关的专业技术类研究，如单体研究、部品研究等，其中分为基础研究目录（主要指导设计技术专业研究）和项目实施标准化技术库（主要指导项目实施中的标准化应用）。
专项研究是产品标准化研究的素材和要素；产品线标准是专项研究成果在某一类产品线中应用的组合，是产品标准化实施和产品复制的直接参照。
3. 标准化成果应用评估及推广
由产品标准化主责部门负责产品标准化成果落地，基于项目运营过程输出的KPI，从进度、成本、质量、市场认可等维度评估应用效果。同时，负责产品标准化的持续深化及推广。
(二) 核心业务管控
核心业务管控主要涉及两大环节，即产品标准化研究阶段和产品标准化应用。
1. 产品标准化研究
每年由“集团产品研发中心”主导产品标准化的研究工作（公司若无该部门，可由各职能部门组成产品研发小组虚拟团队，全程负责产品标准化研究）。通过规范产品研究的立项、研发及确认程序，促进公司产品标准化体系建设和完善。
同时，集合总经理及各职能线分管副总（研发、采购、工程、营销），成立“产品决策委员会”这一虚拟组织，结合市场趋势及企业未来发展战略，提出适合企业自身的产品战略，指导和把控产品标准化的研究工作。
产品研发中心定期（双月、季度或半年）向产品决策委员会汇报产品标准的研究进展和应用效果。
（1）研发立项：这是开展整个研究工作的起点，主要分为需求调研—研发计划—研发立项审批三个阶段。
需求调研：产品研发中心在研发立项前应通过多渠道对产品需求进行调研，收集素材，以指导后续研究方向(需求调研的渠道及内容见图4)。
研发计划：每年初，产品研发中心将收集到的各种研发需求汇总，并基于目前企业能力进行取舍，最终确定产品研发项目，填写《产品研发年度计划》和《产品研发任务书》。研发项目须按照产品标准化框架进行划分，包括规划研究、单体研究、景观、精装修等，并对市场效益、经济效益、实施建议等进行详细说明。
立项审批：《产品研发年度计划》和《产品研发任务书》发放给各职能部门（品牌营销、成本、采购、工程）从专业角度进行评审并填写评估意见（一线公司相关部门也可根据需要参与评审）。评审通过后即可组织立项申请，提交给产品决策委员会进行审议，批准后由产品研发中心进行归档和报备，成为组织产品研究工作的依据和目标。
(2) 产品研发：立项审批后，产品研发中心结合市场、目标成本控制、采购实施等建议组织研发，最终形成相关模板、研究专题报告及《新产品创新研发工作报告》。研发方式可采用自主研发和外包研发两种，两者也可同步进行。例如，万科一方面建立产品标准化研发部门，一方面与自身供应商、国外公司、高校等外界优势资源充分展开合作。
(3) 成果确认：产品研发中心组织相关部门（立项审批中确定的成果确认部门）对研发成果进行回顾和评审，并将评审意见汇总报主管领导审核，经产品决策委员会审批后予以确认。经审批确认的产品研发成果，方可列入企业项目标准化实施技术库，以供项目实施采用。
2．产品标准化应用
产品标准化研究成果必然需要在实际项目中得到应用才能显示出它的价值，这里建议企业采用先试点再推广的逐步推广策略。
试点项目应用
选定试点项目一般由产品决策委员会及各一线公司负责人共同决策确定，建议优先选择在一线人员配备较完善，规模适中，战略目标与产品标准理念相匹配的项目。
在整个项目开发过程中，产品研发中心定期组织各职能部门对产品标准化应用情况进行指导与回顾，对风险和问题及时作出防范处理。在项目前期规划阶段，产品研发中心重点考虑如何将产品标准化成果纳入项目中，并填写《产品标准化实施评估表》（方案版），可要求一线对口部门和合作伙伴参与，给出评审意见；在方案设计完成后，形成设计深化指导意见，指导后续一线公司的初步/施工图设计及过程评估，填写《产品标准化实施评估表》（基准版），并在重难点部分给予现场指导；在项目实施过程中，重点参与材料选型定版及工程验收工作，评估部品部件标准和实施技术标准，并填写《产品标准化实施评估表》（实施版）。
最后，项目交付完成后，组织项目团队分专业进行项目后评估，从项目定位、客户敏感度分析、价值点挖掘、规划报建与验收、成本控制、“四新”应用等多个维度评估标准化成果在项目的应用情况，为产品标准的持续深化提供基础。
标准化推广
通过试点项目的成功运作，在企业中树立了内部标杆，即可据此对其他项目进行快速复制，操作可参考试点项目应用内容，但还需要注意几点：一是集团层面要形成强制要求，如龙湖要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新；二是在绩效方面进行牵引；三是建立项目后评估机制。
三、产品标准化发展阶段
目前，以万科为首的一线房企都已搭建起自己的产品标准化体系，但不是每家企业都可以复制万科，不是每家企业一开始就可搭建起整个产品标准化体系，而是需要找到适合自己发展的路径。这里笔者给出一点建议，将产品标准化之路分为部品部件标准化、产品模块标准化、产品线标准化三个阶段。
第一阶段，部品部件标准化：对于之前没有任何产品标准沉淀的房企，可优先根据自己5项目的不同定位和目标客户群，做好部品部件在品牌、档次、规格方面的划分（见图5）。
部品部件标准化一方面可约束项目规划设计中的材料选型定板，指导项目采购，保证项目档次，控制成本，另一方面为后续产品标准化提升奠定基础。
第二阶段，产品模块标准化：针对有一定项目沉淀的房企，可将成功项目案例做为研究标杆，将易于形成标准的产品部位（如产品建造、景观、体验区、精装修等）进行固化，也称为产品专项标准化。
&&& 同时，可将以往项目中易忽略，易犯错的地方，写进设计任务书、施工技术措施、实施检查要点等文档中，形成实施技术标准(见图6)。
第三阶段，产品线标准化：只有当企业产品标准化成果积累到一定程度后，才可考虑开始搭建自己的产品线标准，基于对客户细分模型的研究，深刻了解客户的产品需求，使用标准后，然后可以通过“拼积木”的方式将之前的标准化模块进行拼接组合，形成我们前面所讲到的产品标准化框架体系。
6月20-21日.............重庆
7月25-26日.............北京
9月12-13日.............深圳
6月20-21日.............深圳
7月18-19日.............上海
9月26-27日.............北京
11月14-15日...........成都
11月21-22日...........广州
8月29-30日.............北京
友情链接：
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研究成果　
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万科住宅计划不变 不会因地板事件止步于精装修
来源：时代周报
　　安信地产事件，再次给万科一个不大不小的考验。
　　在万科持续一周公布安信地板复检报告之后，安信地板2月29日召开新闻发布会，澄清甲醛含量完全符合国家标准，但3月1日，万科公布了天津、佛山复查安信地板的第六批检测结果：佛山万科送检样品查出甲醛含量超标。
　　此时距万科计划完全实现住宅产业化的2014年，时间只剩下了两年不到。
　　其中，在万科住宅产业化的发展计划中，第一步就是住宅精。然而，万科精装修面临着安信地板事件的大考。
　　万科显然不会因安信地产事件就止步于精，“这一坎我们必须过的，否则我们就是一个初级加工产业者，做了装修房之后我们就是一个比较完整的产业，”万科集团总裁郁亮说。
　　不合格归咎于甲醛不稳定因素
　　3月2日，在佛山新城湾畔会议大厅前，面对频繁的闪光灯，万科集团总裁郁亮已略显疲态：启动紧急预案，商议地板更换和客户补偿方案。
　　3月1日之前，万科公布其最新一批安信地板检测结果：佛山新城湾畔7号楼送检安信地板样品甲醛释放量1.9mg/L，超过国家标准限量1.5mg/L。这是万科首次测出所用安信地板甲醛超标。
　　这是2月20日，安信地板事件爆发以来，郁亮就安信事件召开的第二场新闻发布会。在此之前，万科在新闻发布会上表示：未曾发现任何证据证明安信地板存在甲醛超标。
　　“万科对所有东西进场都有抽样检查的，但这一批没有被抽到，这也是我们工作中的一个疏忽，”郁亮对时代周报记者表示，“但是这次确实抽检密度是史无前例的，这次这么大规模抽检，整体上来说没有大的问题，我们应该可以说在采购系统方面没有问题。对于抽检的概率，我们要进一步的提高，这是我们需要努力改进的方向。”
　　他承认，确实采购环节是有疏忽，但是整个采购体系没有大问题，而万科有相对制衡的采购体系。
　　“我们还有另外两个部门管这个事情，采购部门只是负责谈判，我们还有审查还有监察机制等，所有人都要负责，所以我来负责更好。”较以往不再微胖而棱角越发瘦削的郁亮谈及此时坦然说道。
　　然而，对“毒”一说，郁亮却是厉言反驳，甲醛超标的地板被称为“毒地板”，有点耸人听闻，而且“甲醛超标的地板只占万科采购安信地板总量的千分之四不到。”
　　3月1日，凌晨两点到达佛山的上海安信地板有限公司董事长卢伟光亦是难掩疲态，站在台前，手捧一沓资料，宣读着《致佛山新城湾畔7号楼业主的道歉信》。
　　他表示，此例甲醛超标可能是因为工厂温度控制环节出现问题。
　　“0.6毫米厚的面板上加上13.8毫米的基材，加上1.2毫米厚的背板一次热压成型，加起来就是15mm，这种工艺用得比较少，加工工艺上沿用原来压贴的方法，没有完全地调整到位，在此过程中，就会延续甲醛胶水没有在一定合适的温度下进行，所以甲醛就蕴藏在此过程，我们通过压贴找到供应佛山楼盘的地板，这是双贴出来的。”卢伟光强调温度的不稳定性。
　　但是，他同时表示，“这批产品出厂的时候有检验的，每批产品出厂的时候都有检验”，他将此例“原合格”产品的“不合格”复检结果，归咎于甲醛的不稳定因素。
　　卢伟光表示，安信将100%赔付相关费用并销毁甲醛超标地板，并为业主更换合格的地板。
　　不会止步于精
　　“北京北极航线飞北美，夜抵康桥，柔和街灯映照雪花飞舞，较北京寒冷、湿润……喜欢这里的学习环境，寒暑假离开这里时，旅行箱不大，一半空间被书本填充，但这些书却丝毫没有翻动再带回来，似乎一离开校园，潜心学习的状态就消失了……”3月2日王石于微博上的言论亦暂时平息了业内对于王石自2月16日回国的诸多猜测。
　　彼时，恰逢安信地板事件爆发，万科已被置于风口浪尖。
　　就在半个月间，王石于2月21日的香港APEC中小企业峰会一言已掀起波澜，“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”。对于万科理念的继承，王石执著如斯。
　　3年前，亦是王石宣布万科告别毛坯房进入精装房：这是万科绿色建筑产业化的起点。王石对此的阐述是，“住宅精、住宅产业化、绿色住宅”三步走。
　　当低碳、节能、环保成为绿色建筑开发的基调时，万科转型显然不会止步于精。
　　“2007年，万科在全部的新开工的项目里面，万科提供房的比例超过了50%，2011年的比例已经提高到接近80%。”万科企业股份有限公司执行副总裁丁长峰曾如是阐述。
　　然而，安信地板事件爆发后，万科并非没有动摇过。
　　“关于房问题，这事情(安信地板事件)之后，内部也有一些呼声，要不就不做装修房了，改回毛坯时代。但万科经过考虑，仍将坚持装修房。相信我们做装修一定会比客户自己做得更好，我们也希望装修房领域相关的一些标准能够更加明确，便于发展商能共同遵守，也方便社会大众更容易理解。”郁亮如是表示。
　　“这一坎我们必须过的，否则我们就是一个初级加工产业者，做了房之后我们就是一个比较完整的产业。”
　　他表示，关于房的标准，万科希望政府能够出台一个统一的标准，便于业界执行，万科也愿意为此做一些工作。在国家标准之前，万科也会制定自己的标准。
　　较之安信事件开诚布公的及时应对，郁亮将如何斡旋上述事件亦备受关注。
　　值此多事之秋，有人传闻王石将重返前线，但谣言在事实面前不攻自破。在此番回国的半个月期间，王石在国内拍了一汽车广告，并将收入进行捐赠，参加香港中小企业论坛，并且在京约见联想集团前董事局主席柳传志等好友。值得注意的是，万科相关人士更是透露，王石已准备将其在海外留学的年限从3年延长至5年。
　　不过半个月，王石重新回到令他头疼脑胀般学英语和做作业的哈佛。
　　“我非常清楚，万科遇到问题，我也不回来。如果(一个企业的)基因到现在还没有建起来，再回来建，为时已晚。”王石彼时评价柳传志重返联想的一言如今亦是万科的注脚。
&&&& (作者 肖素吟)
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过去，各房企跨区域布局，追求规模扩张的时候，人才十分重要；现在，房企开始多元化布局，人才更加重要！
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