开发商在合同中未填写商品房销售许可证号是否构成“故意隐瞒没有预售许可证明”的行为作者：洋县人民法院
梁攀&&发布时间： 16:25:50&&&&案情&&&&2013年10月吴女士向本县某一房地产开发公司购得一套该公司正在开发建设的住宅楼。双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款45万元，并约定于前完工交付业主。但开发商在《商品房买卖合同》格式文本第二条“销售许可证号”一栏的空白处未填写任何文字，但吴女士对此并没有注意，也未向开发商询问其是否有商品房预售许可证的事实。合同签订后，由于开发商一直未能按合同约定的期限向吴女士交付该商品房。日，吴女士向人民法院起诉要求开发商承担相关违约责任。但在审理中，查明该房地产公司并未取得房管部门的商品房预售许可证。后经人民法院释明，吴女士变更诉讼请求，要求确认该房屋买卖合同无效，并要求开发商承担惩罚性赔偿，返还原购房款二倍价款共计90万元。&&&&审理过程中，合议庭对于开发商在《商品房买卖合同》格式文本第二条“销售许可证号为”一栏的空白处未填写任何文字的行为是否属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》）第九条所规定的“故意隐瞒没有预售许可证明的行为”发生了意见分歧。&&&&分歧&&&&对于本案的处理合议庭主要有两种意见：&&&&第一种意见认为，应当构成故意隐瞒。持该意见的人认为开发商在签订合同时负有向买受人“出示”其预售许可证明的义务，如果没有预售许可证明，根据诚实信用的原则，开发商也应该尽到如实说明、告知的协助义务。因此合同中未填写任何文字，应视为开发商未明确向买受人履行上述告知、说明的义务，构成“故意隐瞒”。&&&&第二种观点则认为，不构成故意隐瞒。持该意见的人认为，合同中未填写任何文字，并不代表开发商故意隐瞒，在商品房交易实践中来看，格式合同文本中出现大量空白也是常有的事。另外，在此种情形下，房地产开发企业虽未尽告知义务，但作为买受人也未尽到合理审慎的审查注意义务，如在此种情形认定下房地产开发企业仍构成恶意隐瞒之欺诈，则完全排除了买受人的审慎注意义务及应有之审查责任，违反了民事的公平原则。故开发商的这种行为应当不构成“故意隐瞒”。&&&&&评析&&&&笔者认同第一种观点，其理由如下。第一，从该条司法解释的法律责任结果上来看，该条解释实质上是为了惩罚商品房销交易过程中的不道德或不诚实行为，也就是惩罚性赔偿条款。认定是否承担惩罚性赔偿责任的基础是行为人的主观恶性。从“故意隐瞒”的判断来说，其与《民法通则》的“欺诈”具有一定的相似性和包含性。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形，可见故意隐瞒系欺诈行为一种的形态。所以，从法律解释学的角度考量，欺诈中的故意隐瞒与《解释》中的“故意隐瞒”应作统一解释。欺诈从民法学理论上说可分为作为与不作为两类。所谓作为，就是用积极的行动实施的欺诈行为。所谓不作为，是指行为人有履行告知真实情况的义务，而故意不履行告知义务而构成的欺诈行为。如卖方明知其出售的商品有隐蔽的瑕疵，按照法律、合同或交易惯例有义务在中告诉消费者而不告诉，就是以不作为的形式构成的欺诈。回归到本案，判断开发商的这种不作为是否构成故意隐瞒行为，关键看开发商在交易过程中是否有如实告知的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第27条第1款规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明”，由此可见开发商在预售商品房时有必须出示商品房预售许可的证明这种如实告知的义务，这种出示可以出示商品房预售许可证原件或者商品房预售许可证号，如果不出示任何有效证明，应当认为其行为属于不作为的欺诈，则构成故意隐瞒行为。第二，从域外的判例法角度来看，开发商的“沉默”是否构成欺诈，存在着一个从否定到有条件肯定的过程。沉默指当事人一言不发，即未将有关合同的某些事项告知相对方当事人。在法国，长时间以来判例不承认沉默也可构成欺诈，亦即“不说话就不存在欺诈”。其理由是：道德规范并不强迫人们作对自己不利的事，即不强迫当事人必须将合同中对相对方不利的因素告知对方。因为相对方的利益，应由相对方自己去保护。但是，鉴于相对方当事人有时有可能根本不能保护自己的利益，法国最高法院社会法庭日判决、法国最高法院商事法庭日判决根据立法上的某些规定，对上述原则的适用作出了修订，形成了这样一种裁判原则：原则上沉默不能构成欺诈，但在下列情况下构成消极欺诈，即1、一方在签订合同时只要未被要求，就没有提醒对方注意或者向对方解释合同内容的义务，除非一方被要求时；2、在合同相对方不可能自行了解合同的某一有关事实的情况下时。依据以上两点判断，只有在购房者无法了解开发商是否存在商品房预购许可证时才否认沉默欺诈的成立，否则沉默不构成欺诈。但是笔者认为，虽然在市场交易过程之中，交易双方都有审慎交易的注意义务，但相对于购房者而言，开发商给予购房者一个明白的如实告知远比购房者通过在商品房买卖前向有关部门进行查询的交易成本低。也就是说，虽然国家建立商品房预售登记许可制度，任何人都有权利在登记许可部门查询开发商是否具有商品房预售许可证，但是查询途径来获取开发商有无商品房预售许可证对于单个购房者来说比较麻烦，而开发商在交易前完全可以通过一个简单的如实告知、说明这一事实，相比这两种方式而言，显然后一种方式是一种相对经济、简单的方式，这也符合成本交易原则。第三，从法律解释学的角度来看，当法律出现模糊不清的时候，法官就要从法条的最根本的宗旨出发，探究立法者的立法本意，回归到法条规定的原点，这种方式亦谓目的主义解释方法。从该司法解释的本意来看，该条解释实质上是为了惩罚商品房销交易过程中的不道德或不诚实行为。从市场经济来看，市场经济应当属于诚信经济，根据民法的诚实信用原则，各交易主体在进行民事交易过程中要本着诚实信用、善意交易的原则。一旦出现不道德的恶意行为，法律通过设置一定的惩罚性赔偿条款来对不法行为人进行惩罚、遏制，从而维护正常的市场交易秩序。简单说，设立惩罚性赔偿条款的目的就是为了惩罚开发商的主观恶性。回归到本案分析，开发商之所以在《商品房买卖合同》格式文本第二条“销售许可证号”一栏的空白处未填写任何文字的主观出发点就是，其明知无商品房预售许可证不得进行预售行为，但仍企图通过这种方式隐瞒这一事实、蒙混过关，从而诱导消费者与之进行交易。显然，此行为主观上存在欺诈、诱导这一潜在意思表示，故将这种行为认定了“故意隐瞒行为”符合立法的本义。&&&&综上来看，本案吴女士要求适用《解释》第九条所规定惩罚性赔偿措施，认定开发商在合同中未填写商品房销售许可证号行为属“故意隐瞒没有预售许可证明”的请求应不予支持，法院仅能支持确认合同无效，并要求开发商退还其房屋总价款45万元及其利息的诉讼请求。第1页&&共1页编辑：宣教科 高峰&&&&
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购房合同中定金和订金是什么
117人阅读 来源：律师365
在中,我们购买的大多都是期房,然后我们会与开发商签订一份合同,作为我们的诚意,有时候会是,有时候会是合同.这二个字看似相同,但法律意义相差甚大,到底有什么区别呢?律师365将在下面的文章中为您区分.合同中和订金是什么:《》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国》，约定一方向对方给付定金作为的担保。定金起到担保的效力，给付定金的一方违约，无权要求返还定金;收受定金的一方违约，应双倍返还定金。”也就是说，只有成立，定金才具有履行的效力。另根据有关民事法律规定，签订合同必须本着公平、自愿、诚实信用的原则，开发商以签订认购书收取定金的形式，迫使消费者与之签订，显然违背了以上民事行为的基本法律准则。因此，在您尚未与开发商签订正式合同时，仍然有权利要求退还定金。定金和订金和区别:所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例(不超过20%)，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使履行，保障的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。&看了上面的区别,相信大家能够很容易的区分这二个合同到底是什么了,那么在实践中,到底哪一个合同好呢?是订金合同?还是定金合同?这个我们还要根据实践中具体的情况来分析，并不是定金合同一定具有最大的优势，律师365将会根据您的情况来为您，帮助你最大化的维护自己的权益。延伸阅读：
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3.15维权：开发商违反购房合同约定如何维权
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违反，怎么办?房产维权事件频繁出现在人们的视野里，购房者遇到“阴阳合同”、“霸王条约”、“合同违约”等合同类纠纷该怎么办?本文将继续“3.15维权日”房产维权八大问题，跟您探讨开发商违反购房合同约定如何维权。维权八大常见事件(3.15维权系列)1、;2、;3、;4、;5、;6、;7、;8、合同欺诈。合同纠纷维权：买房签订“阴阳合同”如何维权李女士来电咨询：我与王某签订了一份购房合同，后来为了少缴税费，又签订了一份合同去房管局备案，这份合同除了比实际价格低外，其他的与第1份购房合同一致。合同签订后，王某把房子交给我住，我也办理完毕，房贷和首付款都已经存入资金监管账户。现在王某反悔，因为房价又涨了，不同意给我办理手续，非要我搬出房子，并说这是无效合同，他要解除合同并要求我们返还房屋。请问，他说的有道理吗?应不应该办理过户手续?河南国基律师事务所罗晓琼解答：你与王某为偷税漏税而签订阴阳合同的做法显然不能提倡，并且也会为引发纠纷埋下伏笔。同
时，我对王某认为合同无效的说法亦持有异议。首先，你与王某经过协商，对房价、时间、物业交割的时间约定得清清楚楚，签订购房合同并履行是买卖双方的真实意思表示，不违反诚实信用原则，买卖行为应当受到法律保护。其次，在交易价格渐涨的环境下,以“阴阳合同”为由主张解除合同或认定合同无效,其真实的原因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下,如果仅仅依据双方约定的虚假销售价格条款，损害了国家税收利益。以合法手段掩盖非法目的就认定整个合同无效,显然有违诚实信用原则。逃避税费并不是双方订立的真实目的,除虚假销售价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示，而且《合同法》第
五十六条也规定，合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此不应全盘否定，只应对无效的条款进行否定，即按照双方当事人的真实意思来认定房地产的真实销售价格，其余条款应当予以认定为有效，买卖双方应当依约履行。另外，为少缴税款而签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，相关部门认定是偷税行为后会给予相应的处罚：如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。因此，在你的合同义务已履行完毕，王某已办理交付手续时，你有足够的事实理由与法律依据要求王某办理过户手续，并按照实际销售价格缴纳税费。合同纠纷维权：签订购房合同遭遇 购房者如何维权？林先生看中一套房子，没多想就交了10万元。后来签订合同时，他发现合同中不少条款是霸王条款，又后悔了。林先生说，销售合同中约定按套计价。如果开发商面积少于3%，购房者无权要求开发商赔偿;如果开发商面积超过3%，购房者要按实际多出的面积付房款，无权选择。合同中要求购房者在30天内办理完成，否则每天支付万分之五，而开发商交房的违约金是每日10元。林先生想问：合同还没签，如果协商不成，他可以要求10万元吗?律师解读：根据较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，在合同没有明确约定的情况下：当商品房的实际面积与合同约定面积不符时，如果面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算;面积太大且误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，面积过小且面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。如果商品房买卖双方当事人就合同的具体条款无法达成一致意见，根据规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形，那么出卖人应当将定金返还买受人。林先生遇到的情况属于“因不可归责于当事人双方的事由”，开发商应该退还定金。为了避免与开发商发生不必要的纠纷，建议购房者交付定金时，尽可能要求开发商提供其拟定的商品房买卖合同的范本，以便决定购买并交付定金。合同纠纷维权：开发商合同违约怎么办?对于房地产开发企业来说，房屋建设过程中会有很多不确定性，延期交房或者延期办理是常有的事情，如何有效的在房屋买卖合同对此违约责任的作出约定，是十分重要的。当延期交房或者延期办理房屋产权证的情况发生时，合同并不必然导致解除。根据《合同法》的规定，此时，买受人是撤销权人。是否选择解除合同，权利在于买受人。商品房买卖合同中也明确约定，买受人有权要求解除合同，并应以书面形式将解除合同的要求通知出卖人，书面通知在送达出卖人时，合同才解除。也就是说，在出现逾期交房或者逾期办理产权证书时，合同处于一个不确定的状态，是否解除或者继续履行，关键在于购房者的选择。此时，开发商可以根据自己的需要，通过对合同条款的设定，来选择是否解除合同或者继续履行。比如，开发商可以在合同中明确约定，解除事由出现后，购房者应在合同约定的期限内，以书面形式通知开发商是否解除合同。若买受人没有在约定的时间将解除合同的书面通知送达开发商，就视为买受人放弃解除合同的权利，这样，买受人就不能要求解除合同，而只能选择继续履行合同，从而只能要求开发商承担支付违约金了。若已经签订的合同中没有设定这些条款，开发商仍然有补救措施。比如可以在出现解除合同的事由后，开发商可以催告买受人在一定期限内作出是否解除合同的选择，若买受人没有在合理的期限内作出决定，就视为放弃撤销权，从而就只能继续履行合同了。通过以上措施，开发商在出现了逾期交房和逾期办理产权证书的情况下，就可以掌握主动，根据自己的经营状况，来选择是否解除合同或者继续履行了。如果在房价上涨速度很快的情况下，解除合同承担违约责任的成本，远远低于将房屋重新收回再次出售所获得的利益，此时开发商就可以选择解除合同。而在房价上涨幅度很小，或者出现的情况下，开发商就可以选择继续履行合同，仅支付违约金。以上就是小编整理的“合同纠纷维权”的相关信息，供您参考。
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