房子贷款没还完能从我姐姐名下过户到我的名下么？
房子贷款没还完能从我姐姐名下过户到我的名下么？
15-12-9 上午3:55
房子贷款没还完能从我姐姐名下过户到我的名下么？如果能够一次性付清剩下的所有贷款，那只要你们姐弟俩带好房产证去房产交易中心做个过户手续就好了，付点过户费，契税还有不满5年的营业税如果贷款也要转给你，那对不起，没有一家银行会接受的，这种亲属间的过户交易，也被称为“关联交易”的过户手续是银行最忌讳的，即使你去做了财产公证估计也没哪家银行会肯做这笔转按揭~~~房子贷款没还完能从我姐姐名下过户到我的名下么？按揭中的房产，是不能办理产权变动的，清贷以后才能过户。最好的办法当然是先清贷，然后办理产权过户。如果清贷有困难，也可以通过转按揭把产权转到你的名下。双方可以到贷款银行申请，可以全程委托银行代办，但你必须有一份收入证明，否则银行不会受理。清贷以后过户的税费是：1.5%契税和1%个人所得税，今年过户可以免营业税（满二年），明年就要满五年才能免了。此外是评估费和保险费以及手续费等。“住了一年多...”，那应该有房本了吧，在贷款没有还完之前，房子不可能过户。想过户，可以一次性把剩余的贷款还完。然后才能去。————————————————09年底前：2年的房子就免交营业税
（评估价的5.5%
卖方能提供契税单据的话， 可以是差价的百分之5.5%） -----
你估计是赶不上了09年后
5年的房子才能免交-----该政策基本每年都变，到12月底看新闻，会有的。大的钱：契税： 评估价的 1%（90平米以内）
评估价的 2%
（90~144）
评估价的 3%
（144以上）卖主不是唯一住房的话，要交个税：评估价的 1%
评估费： 评估价的 千分之四交易费：每平米3元， 买卖双方都交（实际都是买方交，房产局打出的单子直接是6块/每平米，给买主了）其它：买契约： 10元3本查证： 60 制图：20复印费：若干因为有阴阳合同的存在，所以房管局一般都忽略“成交价” ，直接上“评估价”以上是国家政策。还有， 一些地方会出台一些优惠政策， 具体应该去房产局办事大厅问一下，看你们地方有没有什么优惠政策 ------------------------不放心的话，可以先办“公证”，卖房。若干年后再交易。或者赠与。如果你有正式工作了和收入了，可以申请转按揭的。其实就是用同一套房产作抵押，在你的名下重新放一笔新的贷款，归还你姐姐以前的贷款。这业务最好回还贷款银行了解，一般都会有的。但你最好找一些有与原贷款银行有业务来往的中介协助办理，因为这业务复杂程度比较高，甚至会要求公司介入。但如果你还没有工作就可能不行了。因为银行不会贷款给一个没有工作收入的人的，这是最基本的条件。不可以！因为房贷本身的房产证都在银行里抵押着，你怎么去过户啊？再者当初，银行同意房贷的时候，是为你姐姐量身做的，过到你名下，你换？银行能同意吗？你能达到你姐姐的偿还能力的话，银行会同意的！不能，除非你全还了才可以过户按揭中的房产，是不能办理产权变动的，清贷以后才能过户。最好的办法当然是先清贷，然后办理产权过户。如果清贷有困难，也可以通过转按揭把产权转到你的名下。双方可以到贷款银行申请，可以全程委托银行代办，但你必须有一份收入证明，否则银行不会受理。清贷以后过户的税费是：1.5%契税和1%个人所得税，今年过户可以免营业税（满二年），明年就要满五年才能免了。此外是评估费和保险费以及手续费等。“住了一年多...”，那应该有房本了吧，在贷款没有还完之前，房子不可能过户。想过户，可以一次性把剩余的贷款还完。然后才能去。————————————————09年底前：2年的房子就免交营业税
（评估价的5.5%
卖方能提供契税单据的话， 可以是差价的百分之5.5%） -----
你估计是赶不上了09年后
5年的房子才能免交-----该政策基本每年都变，到12月底看新闻，会有的。大的钱：契税： 评估价的 1%（90平米以内）
评估价的 2%
（90~144）
评估价的 3%
（144以上）卖主不是唯一住房的话，要交个税：评估价的 1%
评估费： 评估价的 千分之四交易费：每平米3元， 买卖双方都交（实际都是买方交，房产局打出的单子直接是6块/每平米，给买主了）其它：买契约： 10元3本查证： 60 制图：20复印费：若干因为有阴阳合同的存在，所以房管局一般都忽略“成交价” ，直接上“评估价”以上是国家政策。还有， 一些地方会出台一些优惠政策， 具体应该去房产局办事大厅问一下，看你们地方有没有什么优惠政策 ------------------------不放心的话，可以先办“公证”，卖房。若干年后再交易。或者赠与。如果你有正式工作了和收入了，可以申请转按揭的。其实就是用同一套房产作抵押，在你的名下重新放一笔新的贷款，归还你姐姐以前的贷款。这业务最好回还贷款银行了解，一般都会有的。但你最好找一些有与原贷款银行有业务来往的中介协助办理，因为这业务复杂程度比较高，甚至会要求担保公司介入。但如果你还没有工作就可能不行了。因为银行不会贷款给一个没有工作收入的人的，这是最基本的条件。不可以！因为房贷本身的房产证都在银行里抵押着，你怎么去过户啊？再者当初，银行同意房贷的时候，是为你姐姐量身做的，过到你名下，你换？银行能同意吗？你能达到你姐姐的偿还能力的话，银行会同意的！不能，除非你全还了才可以过户房子贷款没还完能从我姐姐名下过户到我的名下么？
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中国房贷大爆炸，居民房贷激增，其后果有多严重？
　　摘要：
　　2016年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场关注的焦点。而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。居民房贷缘何激增？其后果有多严重？未来还能否高速扩张？
　　房贷大爆炸，居民高负债。12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，月均新增额从11年的693亿元飙升至16年上半年的月均3933亿元，迭创新高。从房贷余额看，金融危机后美、日均开始回落，只有中国持续上升，并于14年超过日本，可谓“超日赶美”；从房贷余额/GDP看，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升，目前约25%，已达到日本90年地产泡沫顶峰时的水平。若按现有速度扩张，则3年内将接近美国当前水平！
　　货币信贷扩张，地产量价齐升。
　　中国居民房贷缘何激增？我们认为原因有以下三个方面：
　　第一，货币信贷扩张，信贷结构倾斜。过去几年信贷增速高企，超发的货币为居民大规模购房提供了支撑；而15年以来，企业中长贷增速下行而居民中长贷增速上行，使得居民中长贷/企业中长贷加速上行，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
　　第二，低利率促销量，宽货币推房价。住房贷款平均利率从14年下半年以来持续下行，导致地产销量增速在15年见底回升。16年初地产刺激政策再度出台，再次刺激了居民购房需求；而货币增速高企，则导致房价暴涨，并从一线向二三线传导，16年上半年地产销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点。
　　第三，居民购房杠杆率骤升。居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次创新高至56.5%，居民购房杠杆率呈加速上升。
　　杠杆疾速攀升，偿付压力山大。
　　房贷高增长能否持续？这取决于居民的偿付能力：
　　中国居民负债率疾速上行，或被低估。从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。
　　居民房贷收入比超日赶美，值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。
　　新增房贷销售比历史新高，岌岌可危！从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%，16年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点（3.0%），也接近美国历史峰值（8.0%）。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限！
　　综合来看，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕！
　　正文：
　　2016年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场关注的焦点。而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆发式增长。房贷缘何激增？其后果有多严重？未来还能否高速扩张？本报告中我们将对以上问题作深入研究。
一、房贷大爆炸，居民高负债
　　1、中国居民房贷飙升
　　12年以来，中国经济增速持续下行，但居民房贷却迎来爆发式增长，从11年月均693亿元，飙升至15年月均2217亿元，而16年上半年月均更是激增至3933亿元，占上半年月均新增贷款总额比重超过30%。
　　2、房贷余额“超日赶美”，占GDP比重激增
　　08年金融危机以来，以美国、日本为代表的发达国家的房贷余额都持续回落。譬如美国从07年峰值的10.6万亿美元降至9.4万亿美元，而日本则是12年见顶后回落。唯有中国房贷余额不降反升，11年仍不到1万亿美元，并在14年超越日本，15年则超过2万亿美元大关，16年有望接近3万亿美元，可谓“超日赶美”。
　　而如果考虑到各国经济体量的差异（15年美、日、中GDP分别为18万亿美元、11万亿美元和4万亿美元），则房贷余额/GDP更具可比性。
　　而美国、日本的房贷余额/GDP都经历了“平稳—加速上行—见顶”的过程：00年以前美国房贷余额/GDP基本稳定在40%左右，此后随地产泡沫扩张而持续上升至07年的73.3%，地产泡沫破灭后见顶下滑，15年底已降至50%左右。日本房贷余额/GDP在85年以前稳定在20%左右，在地产泡沫顶峰90年也仅为25%左右，在地产泡沫破灭后仍在继续上升，最高在00年达到36.7%，但居民部门资产负债出清缓慢，经济踌躇不前，房贷余额/GDP见顶回落的过程较为缓慢。
　　在房贷增速持续上行、经济增速缓慢下行的背景下，中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势。12年以前尚不到15%，15年底达到20.7%，16年底将超过25%，达到日本地产泡沫顶峰时的水平。15年房贷余额增速为23%，16年上半年则高达30%，若未来几年以25%的速度扩张，则房贷/GDP在3年内将接近美国现有水平！
二、货币信贷扩张，地产量价齐升
　　1、货币信贷扩张，信贷结构倾斜
　　中国居民房贷规模缘何激增？首先，过去几年货币信贷增速高企，为居民大规模购房提供了支撑。中国货币缺口（M2增速与GDP名义增速之差）在12年由负转正，并不断扩大，意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。而横向比较看，中国M2/GDP也高于日本、远超美国。过剩的货币涌入金融资产中，债市、股市相继迎来牛市，而房地产市场也大幅扩张。
　　而15年以来，信贷结构也发生了较大变化，逐渐向居民部分倾斜。企业部门去杠杆令非金融企业中长期贷款增速持续下行，目前已降至10%左右。而居民中长期贷款增速在经历了13、14年的持续回落后，于15年中拐头向上，目前已超过30%。两者走势的背离使得居民中长贷/企业中长贷在过去一年中加速上行，目前仍在不断上升，这意味着越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。
　　2、低利率促销量，宽货币推房价
　　其次，利率下行刺激了居民的购房需求。14年下半年以来，全国住房贷款加权平均利率持续下行，带动全国商品房销量增速在15年初见底回升。15年底中央经济工作会议提出“三去一降一补”，16年年初地产刺激政策再度出台，商品房待售面积增速一路下探至10%以下，而商品房销量增速在16年初加速上行，上半年地产销量增速高达27.9%。
　　货币增速高企也令房价猛涨。货币增速高企是各种资产泡沫的温床，尤其是地产泡沫。从历史数据看，中国房价涨幅与M2增速高度一致。16年年初全国房价重回两位数增长，一线城市地产价格更是出现暴涨，并向二三线城市传导，这与M2增速回升不无关系。而上半年商品房销售额同比增速42.1%，超出销售面积增速14.2个百分点，而15年底两者差距仅7.9个百分点，房价涨幅可见一斑。
　　3、居民购房杠杆率骤升
　　而中国居民部门加杠杆的速度则更为惊人。“居民购房贷款新增额/新增商品房销售额”可以很好地刻画居民购房的边际杠杆率。11年中国房贷销售比仍处17.3%低位，此后一路上行，15年已达36.7%，而16年上半年更是高达56.5%！
三、杠杆疾速攀升，偿付压力山大
　　1、居民部门负债率：疾速上行，空间有限
　　中国居民杠杆率：近年快速增长，横向比较尚低。中国居民部分负债率（居民负债/GDP）从05年的17.1%猛增至15年的39.9%。横向比较来看，美国、英国居民部门负债/GDP均在80%以上，而日本也超过60%。新兴市场国家普遍低于发达国家，如巴西、印度在50%左右。而得益于相对高的经济增速和经济起步阶段极低的居民杠杆，中国目前40%的居民杠杆率尚不算高，但增速迅猛，已与其它新兴市场国家相差不大。
　　从分子看，推升居民杠杆率的主要因素是房贷。从居民债务结构来看，对应住房贷款的中长期消费贷款在居民债务中占比最高，13-15年，随着房地产市场的繁荣，中长期消费贷款占比从52%回升至54.9%。居民部门加杠杆主要依靠房贷的大幅上行。从05年到15年，居民中长期消费贷款余额占GDP的比重从11.0%上升至21.7%，是推升居民杠杆率大幅上升的最主要原因。
　　从分母看，中国居民杠杆率或被低估。居民负债率=居民债务余额/GDP，但收入法下各国GDP结构存在较大差异，因而以GDP作为杠杆率的分母，或导致可比性欠佳。譬如中国劳动者报酬（一般居民收入的主要来源）占比为46%，显著低于美国的53%。这意味着，如果中国GDP中劳动者报酬占比与美国相同，则居民负债也将相应扩张，居民负债率至少比目前的高10%，即中国居民杠杆率被低估。
　　人口红利消退，居民杠杆有顶。从长期看，房贷由房地产市场兴衰决定，而房地产市场的需求则由人口所决定。来自发达国家的经验表明，人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。美国人口抚养比于85年、08年两次见底，而其居民部门杠杆率在10年见顶，日本人口抚养比分别于92年见底，其居民杠杆率均在00年见顶。中国人口抚养比已在11年见底，这意味着未来几年中国居民部门杠杆率将见顶，目前我们离顶部或已不远！
　　2、居民房贷收入比：超日赶美，值得警惕
　　地产泡沫生灭，房贷收入比起伏。相比GDP或GDP中的劳动者报酬，居民可支配收入可以更好地刻画居民偿付房贷的潜在能力。美国房贷收入比在00年之前基本稳定在0.6左右，从01年开始持续飙升，居民偿付房贷的能力持续恶化，到07年时这一比值冲高至1.0，泡沫破灭后大幅回落到泡沫爆发前的水平。日本房贷收入比从80年代起持续攀升，90年代泡沫破灭后仍有增无减，直到00年达到0.6左右后增速才趋缓。
　　房贷/收入飞升，接近美日历史高位。15年底中国居民房贷收入比已高达0.46，已超过日本地产泡沫时期的水平。中国15年房贷增速23%，16年上半年达到30%，居民可支配收入增速却只有8-9%，因此房贷收入比仍在飞速上升。我们据此估算，如果房贷增速维持目前25-30%的水平，那么房贷收入比将在明年或后年达到美、日目前的水平（分别为0.71和0.68），并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。
　　3、新增房贷销售比：历史新高，岌岌可危
　　新增房贷销售比刻画边际杠杆率。但无论是居民负债率还是房贷收入比，均是静态指标。相比之下，新增房贷销售比（新增房贷/新增地产销售额）能更准确地刻画居民购房的边际杠杆率，也能更有效地度量居民房贷加杠杆的速度。
　　美国新增房贷销售比07年见顶。从美国经验看，其房地产市场自00年开始升温，随着地产泡沫膨胀，抵押贷款占房产销售额的比重从99年的36%一路上升，07年冲高至51.6%，旋即次贷危机发生，泡沫破灭。这意味着，50%左右或是居民新增房贷销售比的极限水平。
　　估算中国二手房市场规模。央行公布的中国新增房贷既包括新房房贷，也包括二手房房贷，而统计局公布的住宅商品房销售额仅对应新房销售，并不包含二手房，因而拿中国的新增房贷/商品房销售额与美国并不具备可比性，需将二手房纳入到地产销售额中才可横向比较。我们采用以下方法对全国各城市二手房住宅市场的规模进行了估算。
　　其中一线四个城市为分别计算后加总，二、三、四线城市因地产销量数据存在缺失，我们以样本城市数据加权平均来估算整体的二手房销售额/新房销售额。各地国土局、房管局公布了新房销售额，我们固然可以据此计算新房销售均价，但仍缺少可比的二手房销售均价数据。因而出于可比性的考虑，我们以地方国土局、房管局数据估算二手房销量/新房销量，以搜房网抽样数据估算二手房销售均价/新房销售均价。
　　上半年中国新增房贷销售比已处高位。我们估算16年中国二手房销售额大约占一手房销售额的30%，然后就可以估算中国历年新增房贷/新增地产销售额，该比值自11年以来持续上升，15年达到35%，16年上半年则高达42%，接近美国金融危机期间峰值水平。这意味着，我们16年上半年的平均首付比例已经从14年以前的八成左右降到不到六成，而在美国金融危机以前、美国人买房也是平均一半首付，中国居民购房加杠杆的速度或已接近极限，未来加杠杆的空间已非常有限！
　　购房全靠加杠杆，新增房贷压力大。飙升的新增房贷意味着未来数年居民部门偿付压力巨大。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到4.5%。美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷占GDP比重已达6.4%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限！
　　居民房贷能否持续高速扩张？这取决于居民偿付能力：
　　从国际通用的居民负债率（居民部门负债/GDP）看，人口抚养比见底意味着未来居民加杠杆空间或较为有限。
　　从更准确刻画居民偿债能力的居民房贷收入比（房贷/居民收入）看，中国已超日赶美，达到美、日危机前水平，值得警惕！
　　而从更边际的新增房贷销售比（新增房贷/新增地产销售）和新增房贷/GDP看，上半年中国不仅已创下历史新高，也已经超过或基本等同于美、日历史峰值，已是岌岌可危！
　　因而综合来看，中国房贷高增不可持续，地产泡沫值得警惕！
　　来源 | 姜超宏观债券研究（ID：jiangchao8848）
　　作者 | 海通宏观姜超等（2015年新财富最佳分析师固定收益第一名）
　　版权说明
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昨天融360公布了房贷调查报告，背负巨额房贷就为一套房子的年轻人占了很大比重。你也真的愿意吗，为一套房，背负巨额贷款？我不太理解
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仁者见仁，智者见智
有的人希望把钱放在银行里，觉得保险，其实财富在天天缩水贬值
有的人投资买房 一是为了有个家，二也保值，能抵御通货膨胀的风险
有部分年轻人想租房子 觉得划算，随着年龄的增长也会面对各种问题，比如你租房子 好好装修，花了很多钱，但是房东哪天不想租给你了，你怎么办？你没房子没户口，孩子在哪上学？学校都是按照房子划分的，这些都是很现实的原因。
一切都说家逼得没办法，为了一套房子很多年轻人没有了理想，为了一套很多官员滥用私权，为了一套房很多商家丑态百出，为了一套房我只有好好的做假账为了一口饭
背负巨额房贷感觉很压抑吗？换个想法，银行的钱在我这呢，我先享受着，慢慢还呗～
想开点，只要在一起的人合适。房子好坏都不重要。有条件就买，没条件就租。没必要为了房贷那么累。
在我的观念里，房子意味着安全感，不需要多大，只要有一个自己的家就好了，租过房子的人，就知道那种看房东脸色的苦
有房就有了家
自己亲生经历：04年跟房东合住，次卧400，由于某种原因不能准时交房租，跟房东商量能否拖几天（过4-5天就发工资），房东坚决不同意，拖一天都不行，叫其交不了房租就搬走，后来无奈就搬走了！此事映像很深刻，房东东北人，至此都很痛恨东北人，你们可以想像被房东赶出去，没地方住有多么可怜！
有压力是好的，但是要适当！
人的潜能是逼出来的，没有压力就没有动力
房小小房产中介认为，每个人的追求不一样，价值观和人生观也不一样，都不能苟同，也无需议论别人的想法，做好自己认为重要的的事情才是正道！
第1-10条,共19条 &
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三峡晚报讯
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作者：房晓芸
本文来源：荆楚网-三峡晚报
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不做嘴炮 只管约到
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