二手房住房公积金买二手房贷款的金额是按交易价还是按评估价

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-01-31 23:11 标签： 住房公积金贷款金额
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二手房交易后按成交价付首付还是评估价
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二手房交易后按成交价付首付还是评估价
发表时间： 17:27
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Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&刚开始买二手房的你是不是搞不明白中介口中的专业词汇，入计税价、过户指导价、评估值等。今天告诉你什么叫净得价、评估价，以及它们和贷款的关系。
一、净得价
在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”，是指业主卖这套房子拿到手的价格。下图中红色方框里的粗体就是房价，即这套房子业主要拿到手的价格总和。
二、评估价
北京超过80%的首次购房者均使用贷款，无论是公积金、组合贷，还是商贷，都会涉及到贷款，按照央行最新的房贷政策，对于首次购买住宅的家庭，可以贷款总房款的七成，在二手房范畴这个“可贷款七成”并不是说一套100万的房子我们可以贷款70万，而是评估值的七成。
在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异，如下图的。
实际操作中评估值为房子实际成交价的80-90%，百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。
三、评估值与银行贷款的关系
结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放贷款。
银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系如下图
银行根据房子的评估值向借款人发放一定比例的房贷，其中首套七成、二套六成、三套拒绝放贷。
课后习题：
大龄男青年徐东华是某IT公司职员，月薪1.5万，目前名下无房，想买套房跟丽丽结婚，看中了幸福小区一套45㎡的一居室，业主报价210万，最终徐先生和业主以200万达成购买合同，签约后徐先生向银行提出150万20年的商业贷款申请，银行评估值为180万。
1、购买这套房子，徐先生能向银行贷到150万吗?
2、如果不能，购买这套房子，徐先生需要支付多少的首付?
1、因为评估值为180万，徐先生为首套购房;
故徐先生能贷到的最高额房款为：180×70%=126(万)，因此不能贷到150万的房款。
这是按照比例算出来的“银行可以房贷的金额”，那徐先生能贷出126万来么，或者说银行会给徐先生放贷126万吗?我们来反推一下：
126万20年商业贷款，按照目前（截止2015.12月）最新的5年以上商贷基准利率4.90%计算得出126万20年月均还款为8246元，而徐先生的月收入为1.5万元，这里不符合银行要求的“借款人月收入须满足覆盖房贷月供的2倍”。
那怎么办呢?
提高贷款年限，通过计算后徐先生将原本20年贷款的申请改为30年，这样126万30年每月月供为6687.16元，徐先生月收入1.5万，已经涵盖了月供倍。
2、徐先生需要支付的首付款为：
根据第一个问题我们知道徐先生能获得银行126万的房贷，那么他要购买幸福小区的这套200万的房子首付就是：
首付=200-126=74(万)
提示，购房时除了首付款，还有交易时需要向中介机构、国家税务机关等缴纳的中介费和相应税费，请广大购房者在看房时告知经纪人你的月供能力及能那得出来的全部款项，从而进行精准计算，以免造成签完合同后首付不够的情况。┃┃┃┃┃┃┃┃
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买二手房首付怎么算？贷款根据评估价的70%参考
-& 00:00:00 来源：济南日报 整理
　　市民张先生日前拨打党报热线反映，他前几天看中了一套总价40万元左右的二手房，想通过中介公司贷款，首付款想交30%。与中介公司签订合同后，办理下来的贷款首付款要求交纳40%。
　　张先生不明白，觉得自己上了中介公司的当，&为什么首付款比预期提高了?&党报热线记者采访业内人士了解到，二手房贷款根据评估价的70%作为参考，首付款比例因此大增。&在现有政策下贷款买房，购买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。&一位房屋评估师告诉记者，办理新房贷款时，首付款是按照购房市场价作为参考，但是办理二手房贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价，就是根据市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。
　　二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照&贷款额上限等于二手房评估价70%&的行规要求计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度最高相当于房屋成交价的60%左右，因此二手房买主的首付款比例将大增。
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责任编辑：叶娓
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