提醒！房子登记在孩子名下可能会酿成大错_网易新闻
提醒！房子登记在孩子名下可能会酿成大错
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如今，很多家长在购置房产时，因各种原因将房产直接登记在未成年子女名下。为啥？▌规避税费将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠与、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税；▌规避家庭破产风险，为自己和孩子都留条后路有些家长从事商业经营活动，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败，资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路。▌夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发，把房产登记在子女名下夫妻之间产生矛盾时往往互不相让，谁也不愿在财产上吃亏，此时有些夫妻会共同出于对子女的爱护，协商将房产登记在子女名下。▌提前为孩子准备婚前财产，不用担心其婚后被配偶分割但这样做却存在各种风险隐患！▌买房不能贷款如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。▌子女购买新房需遵守二套房政策如果房产证上有子女名字，孩子成年后买婚房，孩子可能面对二套房政策——婚后购买家庭第二套房要交房产税；如果房子的贷款还没有还清，首付需按二套房标准，贷款利率也可能上浮，买房的成本增多不少。▌父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益，若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，保证书须经公证处公证。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。▌父母离婚时易出纠纷如果夫妻离婚，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面。▌父母想再收回房屋困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产父母出资购房，把房产登记在子女名下，就意味着父母把这套房赠与了子女，只有子女才对这套房子拥有所有权。如果父母年老，子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。现实中已有子女成年后将房屋出卖，不让其父母居住的情况发生。之前在一起离婚案件中：张先生未成年时，其父母即以其名义购置了房产，张先生成年成家后瞒着父母将房产加上了妻子的名字，当其婚姻触礁离婚时，妻子根据约定分得了 50% 的产权，张先生的父母为此深受打击，悔不当初。▌孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。案例&抚养权之争与背后的夺房大战 周女士与丈夫感情亮起红灯。离婚协议签订一切顺利，可问题出在了孩子抚养权上。早在孩子 5 岁时，夫妻俩就把一套房产登记在了儿子名下。他们都是生意人，可谓用心良苦，把房子放在儿子名下，一来可以给自己和孩子留条后路，保留一部分资产；二来是提前给儿子准备婚房，以后就不用担心媳妇占份额了。可是，夫妻俩千算万算，也没算到自己会离婚。这不，问题来了。关于孩子的抚养权，周女士起初是愿意让给男方的，毕竟男方家里就这么一个独苗，男孩子跟着爸爸也挺方便。可是，有件事周女士很不放心，因为儿子还小，还是未成年人，名下的房产还不能自己处理，一旦男方拿到抚养权，肯定是要与孩子一块儿居住在该房内的，万一男方再婚，只怕这套房子最终的权属还是个未知数。出于种种担心，周女士开始纠结，死活不愿放弃抚养权。而男方也是出于相同原因考虑，坚决不妥协。二人婚还没离，却为此闹得不可开交。如果名字已经加上，如何规避上述风险？▲图片来源：@法制网知多 D各种过户成本如果房产证上都写父母的名字，那又会面临另外一个问题：未来过户的成本。房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最省钱？▌继承法主要费用：登记费。需要到不动产登记中心办理不动产登记，需要缴纳不动产登记费 80 元。▌赠与法主要费用：个税 + 契税 + 公证费（并非强制要求）。直系亲属赠与免个税；非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的 20% 或者房款的 1% ( 房产证满 5 年并且是唯一住房的可以免除 ) 。此外还有契税 3% 和公证费 1%。需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满 5 年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征 20% 个税。▌买卖法主要费用：营业税 + 个税 + 契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。（来源 新华网 人民网）
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第B03版：楼市周刊
罕见连阴雨·动态
房子登记在孩子名下 这么做有5大隐患你知道吗？
&&&&如今，很多家长在购置房产时会将房产直接登记在未成年子女名下。在他们看来，“娃娃房”的好处很多，比如可以规避税费、提前为孩子准备婚前财产等等。不过，“用心良苦”的家长们可能只想到了“娃娃房”的利，却没意识到它的弊端。&&&&诚然，将房子直接登记在未成年子女名下，相比赠予、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税。此外，还可以规避家庭破产风险，比如有些家长从事商业经营活动，在经营良好时提前策划，以孩子名义购置房产，如果面临生意失败、资不抵债等风险，还能给自己保留一部分东山再起的资本，为自己和孩子都留条后路。但是，这样做也存在不少风险和隐患，以下5点不可不防。&&&&第一，买房不能贷款。如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人一人，则该房屋买卖不能申请银行贷款，只能一次性付清房款。&&&&第二，孩子独立买房时可能多付首付，如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。&&&&第三，父母不能随意处置房屋，手续麻烦。父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋。必须是有利于未成年人的利益，若其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书，保证书须经公证处公证。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任。&&&&第四，父母离婚时易出纠纷。如果夫妻离婚，以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。如果房产不作为共同财产来分割，那么该房产应属承担抚养孩子义务的一方与孩子共同居住，可能会由此引发抚养权争夺局面。&&&&第五，父母想再收回房屋易遇障碍。如果子女成年后不履行赡养父母的义务，父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。实践中已有子女成年后将房屋出卖，不让其父母居住的情况发生。如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。
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房产证上有孩子的名字怎么交易
　　案例一：家住南昌的张先生，2006年，儿子7岁时，在南昌市中心地段买了一处非住宅，办理房产证时直接将儿子的名字写进了房产证。为的是以后把房子转给孩子可以省一笔费用，不需付过户费。眼下，张先生需要用钱，打算把写着儿子名字的房产出售，却遇到了问题，由于张先生的儿子是未成年人，房管局要求递件时出示未成年人的监护公证，房子无法过户。
　　案例二：家住西湖区的李先生夫妇俩都是外地人，在南昌奋斗多年后，两年前买下现在居住的一处二手房，今年3月份，夫妻还完了贷款。手上有了一些闲钱，夫妻两人打算买下一处酒店式公寓，看到房之后十分满意，与卖房人签订了买卖契约，出于对刚刚才满两周岁儿子的爱，夫妻两人一致同意将儿子的名字也写进契约。夫妻两人筹钱付了首付，办理了产权证，可是在办理银行商品房贷款时，却被银行打了“回票”。银行不放贷，这让李先生夫妻急成热锅上蚂蚁。两人想到去南昌市房产管理局咨询，像他们这种情况该如何办理？如何将儿子的名字去掉？
　　记者在南昌市房产管理部门咨询后了解到，房子是张先生夫妇和儿子的共有财产，必须经过孩子的同意才能卖掉。但他的儿子还未满18岁，不具备完全民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。因此，有两种情况是：等他儿子年满18岁后，并经儿子同意再处理这套房子，或者到公证处出具相关公证才能交易该套房产。
　　南昌市房地产管理局办事大厅产权交易登记办事窗口一位工作人员告诉记者，类似于张先生的情况并不鲜见。“这几年，‘娃娃房主’在不断增加，现在平均每20件办证材料里，就会有1件业主是不满18周岁的未成年人。然而一旦父母出于某种原因需要出售转让房产，或者是想用孩子名下的房产抵押贷款，都会像张先生一样遇到麻烦。”
　　那么，房产证上有孩子的名字究竟该怎样办理交易过户手续？记者经过在南昌市房产管理部门和南昌市东湖区公证处了解后得知办理具体事宜的手续及注意事项如下：
　　首先需要携带父母身份证、户口本、结婚证、小孩的户口本、出生证明、房产证等原件到公证处办理未成年人监护公证，保证不侵犯未成年人的利益；
　　如未能提供出生证明的原件，也可以到医院办理亲子鉴定。以亲子鉴定的结果代替出生证明；
　　由于业主是未成年人，房产交易时并不需要孩子到交易现场，但其父母需持公证书、房产证、身份证、结婚证、孩子的出生证明及孩子的户口本到房管局办理交易过户手续。
　　我国《房屋登记办法》规定：“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”但仅让未成年人的监护人出具一个“书面保证”，显然不足以约束未成年人的监护人对未成年人财产乱处理的行为。而有些未成年人的监护人处理未成年人的房产发生了纠纷，还会将本来属于自己的责任向登记机关转嫁，认为登记机关没有尽到审查义务。所以对于“娃娃房”，登记机关只能通过加高门槛来减轻责任。比如，广州市规定未成年人的监护人出售未成年人的房产时，应由有关单位或团体出具关于监护人资格和监护人出售未成年人的房产是为了未成年人利益的证明；武汉市规定未成年人房产若需要转移或抵押登记时，监护人应办理公证手续并承诺对其被监护人房产转移、抵押后应承担的经济和法律责任。国外也有相似的做法，比如德国民法典规定，监护人以未成年人名义开始的新的经营事务、订立合同和实施单方法律行为必须经家庭法院批准才可实施。由于我国缺乏相应的法律规定，各地的做法又不统一，这种具体操作层面的做法往往因为没有法律规定而受到质疑。
　　解决“娃娃房”问题，一方面要在房屋登记窗口处加强法律宣传，让登记“娃娃房”的父母在登记之前，对登记的风险和后果有一定的了解；另一方面，对确属于未成年人的房产，也要加强保护，特别是要完善未成年人房屋转移登记的法律规定，加大对监护人是不是“为被监护人利益”的审查力度。
　　针对案例二，南昌市房管局相关工作人员答复，由于李先生的儿子是未成年人，根据《未成年人保护法》的有关规定，必须办理承诺保障未成年人权利的公证,方可办理。这让夫妻两人有些骑虎难下。
　　专家提示：由于银行有规定，主贷人不能是未成年人，虽然未成年人往往是共有产权人，但其实未成年人与父母一样是产权人，所以当产权证上出现未成年人的名字后，往往会造成在办理商品房贷款和二手房贷款时，被银行要求办理承诺保障未成年人权利的公证书，才能放贷，这给房主添许多麻烦。而办理住房抵押贷款时，则对贷款用途有严格限制，有时还被拒贷。许多父母出于对子女的爱护，加上孩子的姓名，没有意识这将给办理银行贷款带来很大的麻烦，使这房子买也不是，不买也不是，进退两难。所以，希望通过按揭贷款买房的家长一定提前了解这方面的政策，以免给自己带来尴尬，白搭上一笔可观的税费。
　　文/记者罗蕾
　　一般办理房地产公证遵循以下程序进行：
　　公证申请。当事人向有管辖权的公证处提供申请，填写申请表，并提交房屋买卖合同、个人身份证件、产权证明及其他相关材料。
　　公证受理。公证处对当事人的公证申请，经审查符合公证条件的，予以受理。
　　公证审查。公证员在受理公证的同时，必须对当事人提交的材料进行审查，发现不完备或有疑义的，应通知当事人作必要的补充，公证处也有权对交易双方进行调查。
　　出具公证书。公证处经审查认为符合公证条件的，应当出具公证书。公证书按司法部门规定或批准的格式制作，自签署之日起生效。
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