未来西安房价会降吗？
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[摘要]对于大多数城市人来说买房是其少有的选择，可目前民的人均年收入仅7000多元，大部分人面对平均每平方米高达3000元的只能是望洋兴叹，买房难，似乎是西安每个工薪阶层的心声。随着我国房改制度的进一步完善，住房就成为都市居民的头等大事，而在房屋货币化改革之前，不管房屋的面积大小，居住条件优劣，人们总还有单位的几十平米的房子来解燃眉之急，可如今，对于大多数城市人来说买房是其少有的选择，可目前西安市民的人均年收入仅7000多元，大部分人面对平均每平方米高达3000元的商品房只能是望洋兴叹，买房难，似乎是西安每个工薪阶层的心声。郊区房产开发将引起房价下调近年来，随着西安地产业的复苏使得西安的房子好卖起来，房价也一路攀升，甚至和、、等发达城市都不相上下，然而，西安市场红火背后是很多中低收入者的无奈，对此，一位相关领导在接受记者采访时说，其实政府部门一直都很关注普通市民的住房问题，而且也采取了一系列行之有效的措施，诸如在西影路建设，在明德门建设，扩大经济适用房的规模，准许上市、开放二级市场等等，这些都是针对中低收入者制定的政策，而且都已取得一定的成效，另外，到2010年，西安城市规划区面积由目前的175平方公里将增加到275平方公里，在城区外围新建9大居住租用，它们分别是三桥、草滩、六村堡、纺织城、洪庆、临潼、阎良、韦曲、泾河等，从而形成以西安为核心的居住卫星镇。由于这广大居住租用地处西安郊区，土地成本较低，它们的大规模开发将会大大缓解目前西安中低收入者面临的住房困难问题，从而也会使西安的房价有整体下降的趋势。事实上，田园都市(小区网论坛)的崛起已经拉开了郊区房产开发大战的惟幕，从其销售的情况来看，也是非常成功的，而这仅仅只是个开始，据了解，西安目前正筹划的千亩以上的大盘就有近10家，如枫林绿洲、尚华城、中华城、紫薇产河花园、珠江地产4000亩项目，立丰集团7000亩项目……。可以预见，随着这些大量的开发，西安的房地产已经由最初的出面追求利润转向追求规模效益和品牌效应，而这对于普通的中低收入者来说无疑是件好事。郊区开发也应注重配套目前郊区房产开发在进行的如火如荼的同时，还必须解决市政配套的相对滞后的问题，这是一位业内人士在接受记者采访进说的一番话，目前这9大组团在道路、天然气、教育、购物、交通等方面都不够完善，这需要政府和企业共同解决，只有各项基础配套设施完善了，才能创造比较好的人居条件。郊区房地产的开发必将影响西安市商品房整体价格的变化，但并不是说，目前开发的房屋价格都会下降，毕竟这些项目的建设周期比较长，而各个房地产公司也不会同时入市，因而，从客观上来说，这部分房屋的价格将会继续上场，只是由于受到郊区低价房的影响，上升幅度减缓甚至被动下降。
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在0℃的江苏无锡街头，环卫工用双手疏通下水道。
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　　前言| Preface
　　不经意之间，西安大量出现“郑州炒房团抄底西安楼市”的消息，还有很多有鼻子有眼的照片。很多年前，它的名字叫“陕北炒房团”、“温州炒房团”……
　　只可惜，自从陕北能源经济一蹶不振，南方实业下滑。这时，北京人不来，上海太远，成渝隔了一道秦岭，刺激西安楼市的“金主”就换成了邻居“郑州”。同样是省会，南京、郑州、济南千人疯抢；而“国际化大都市”的西安楼市，明明可以更好的！
“郑州炒房团”何以进军西安
邻居突然“大气”起来
　　最近，中国的楼市有些疯狂。8月17日的中元节，上海静安区一幅住宅地块，110亿的总价创造了中国土地交易史上最贵地王记录。
　　这是什么概念？巴西里约奥运会，总成本是四十多亿美元。也就是说，上海只需卖掉这样的两块地，就可以举办一届奥运会。再做对比，这个地价相当于2015年蓝田县GDP（113.8亿）。同样是“国际化大都市”，上海卖地卖成这样，西安有关部门何止是“羡慕嫉妒恨”？
　　郑州某楼盘，三个小时卖出1500套（摄影by网络）
　　当然，大家心知肚明知道上海遥不可及。但对比同样是省会的郑州、济南和南京，西安地产业显然有是有些“眼红”。不久前，郑州某楼盘开盘，万人现场抢房，千套房源一抢而空。9月20日，南京土地拍卖，出现了“熔断”一幕：七个地块通过摇号决定归属。
　　就在过去的八月，郑州新房、二手房分别涨幅为5.2%和4.5%，双双获得八月全国环比涨幅冠军，均价10852元/O。西安呢？八月房价同比下跌-1.26%，销售均价6903元/O，位居全国第六十四位。那么，西安楼市销售状况如何？根据统计数据分析，月销售面积超过1000万O，是有史以来销售量最高的一年。
　　西安某楼盘，挂出“热烈欢迎郑州购房团莅临观摩”的条幅（来源by朋友圈）
　　对比2015年，西安楼市升温明显，彻底告别“凄凄惨惨戚戚”的窘境：那时为卖一套房，恨不得到家里去推销。翻看本文的诸位，哪位没有接到楼盘销售的电话？
　　就是这样，当陕北和温州都无法刺激西安房价的情况下，销售量超过郑州一个段位的西安，只好靠“郑州炒房团”来抬高身价。“那画面太美，我不敢看”：为什么西安都卖的这么好，还要靠别人来“壮胆”？
没错！这里没西安。往下翻，快到了
　　2016年8月全国百城房价排行榜（局部），郑州第24位，兰州第31位，西安第64位（来源by公开新闻）
　　城记君对郑州尚有些了解，坐着“郑西高铁”往来两城无数次。四、五年前，彼时西安的开发水平，比郑州要更胜一筹。郑州许多开发商来西安考察，原因是当时西安云集了众多全国大牌、动辄数千亩大盘……几年光景，就已“河东河西”：郑州“丑小鸭”变成“金凤凰”，房价跃上了一万；西安变得“灰头土脸”，狼狈不堪，至今还在七千左右徘徊。
　　房价，就是一个跷跷板：一头是“民生”，一头是“城市竞争力”。正常情况下，过高的房价肯定会成为城市的“民生问题”；但是，房价过低则反映了城市竞争力和综合实力出现了问题。如今，除了居住功能之外，房地产还是一种投资工具。民间基本上没有什么投资渠道，房产成为许多中产唯一放心的“理财工具”，抵抗通货膨胀。
　　那么，城记君这里问一下：这么多年，你买的西安房子升值了吗？换个角度来讲，即使你在西安的房产每平米上涨了2000元，它就真的“增值”了吗？
西安房地产市场的“五大症结”
为何西安房价这么低
　　西安近几年年均销售达1500万平米，放眼全国也是“黄金楼市”。但卖得多是好事吗？俗话说：“萝卜快了不洗泥”。这几年，西安因为房地产带来的学区、暖气、质量、配套、产权、违约等问题，它们还少吗？
　　有人说，房价与GDP有直接关系。有关，但不是核心因素。我们举两个例子：1、厦门：2015年厦门GDP只有西安60%，房价达3.4万元/O，比西安整整高出四倍。2、兰州：同样是西北城市，兰州2015年GDP只有2095亿，而房价已达8896元/O。
　　“买涨不买跌”，这并不是一个心理描述，它是对价值和未来预期的判断。那么，西安房价为何这么低？（本节图片by聂海峰）
　　第一个症结：
　　四面开花的城市新区，过度依赖房地产
　　西安，拥有“五区一港两基地”。”开发区造城模式“尤其显著。大部分新区（含行政新区），前期仍以地产为主，土地财政至关重要。西安第三产业较为发达，综合实力较高，但缺乏高度集中、产能先进的第二产业。除高新区和经开区以外，其它基本上为“房地产造城”，这使得新区人口导入压力巨大。
　　破题：基于现状，合理放量、区域梯度发展。循序渐进之方法，增值收益远大于海量放地！土地的过量释放，会带来过高的库存量。
　　第二个症结：
　　巨大的库存量，对市场发展极为不利
　　截止2016年6月底，西安商品住宅存量为1900万O，按照2016年上半年月均一百多万的去化水平，商品住宅去化周期达15个月。网络上流传的这张《短周期风险度》排行榜重，西安因为过高的库存，排名第六位。为去化过大的库存，就会产生“降低风险→低价销售→品质降低→土地流拍”的循环。
　　破题：高库存带来的价格战，客观上促进了成交量。但是，长期的低房价让市场长期处于“低品质战”，长期影响市场的健康发展！
　　第三个症结：
　　人口红利遭遇上限，人口导入迫在眉睫
　　西安常住人口862.72万，全国二十三位。而2015年商品房销售近1500万O，居全国前列；数据显示，西安2014年人口净增长为3.94万人（数据来源：日《西安晚报》），且西安、咸阳两市人口已占陕西省人口总量30%；这个数据，郑州、成都等省会城市人口分别只有10%、17%。
　　破题：这些关键指标，反映出西安的吸附力可能已到极限。若非有大规模的人口迁入，持续“以价换量”使得销量可能已到天花板！
　　第四个症结：
　　巨量保障房入市，影响正常商品市场
　　在2015年两会期间，陕西有关负责人透露了几组数据：1、2014年陕西保障房开工50万套，竣工20万套，全国第一；2、2015年计划中，陕西保障住房将维持2014年开工规模。西安2014年新开工各类保障房约10.3万套，基本建成12.4万套。2016年，西安全年提供保障性住房房源两万套。
　　要知道，西安每年商品住宅销售约12-15万套！过度行政化因素对于房地产市场来说，这个冲击力相当巨大，影响深远！
　　第五个症结：
　　天量城改冲击市场，干扰市场秩序
　　自2008年开始，西安大规模推进“两改”――城改+棚改：2014年前，共完成221个城（棚）拆除，累计开工近2500万O、竣工约1000万O。急迫的大量城（棚）改，陷入到了“回款压力→低价销售→品质拉低→违规炒作→形象沦陷”等怪循环！问题层出不穷，压力甩给市场、问题抛给客户。
　　破题：给西安市场增加数十万套的供应，必然冲击正常的市场化运作。所以，西安城改、棚改和保障住房，要慢下来！
最后，补充一点：
　　当然，有人可能会问城记君，在西安到底何时出手？我的答案是：该出手时就出手！在全国重点城市，没有再比西安房价更低的了。其实，西安可以更好的……
　　在全国性的城市化运动中，房地产开发首当其冲。在这里，可以看出一座城市的管理水平、规划能力、建筑美学和生活方式。
　　历数这十多年，西安经历了“西部大开发、关天经济区和国家级新区”等三大国家战略，长跑中已落后于“成渝郑汉”等城市。未来的西安，正如同如今的中国：不能再单纯“以量取胜”，更重要的是综合竞争力。西安房地产，表面上是“房价”问题，实际上折射出来的是西安综合水平与能力的体现。
西安，我们为你点赞，也为你慨叹！
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