改善型买家换房策略：先卖后买还是先买后卖
对于族来说，在楼市不断波动的当下，何时买卖房屋让人困惑。近日，市民史便告诉羊城晚报记者，称其换房时因为“卖早了，买晚了”而亏了十多。那么，对于换房族来说，究竟先买合适还是先卖划算？为此，羊城晚报记者采访了业内人士，进行了对比计算(注：受限购影响，先买后卖的做法只适合于家庭只有一套住房的换房客)。案例市民王先生目前有一套价值220万元的60多平方米两居室（该房已过5年且是家庭唯一住房），其想换一套售价360万元、89平方米的三居室。该如何操作？算账先卖后买更划算靓家地产一门店店长王传群表示，对于换房族来说，通常情况下先卖后买更划算。王传群为大家算了一笔账：一、供房款：先卖比先买省钱1.先买后卖。该套房子按二套计算，首付七成252万元，剩下的108万元以公积金和商贷组合方式贷款，其中公积金贷款60万元（夫妻双方公积金可贷60万元），商贷48万元，20年还款。二套公积金和商业贷款利率均上浮10%。那么：月供＝60万元 65.72%＋48万 78.77% 0.77万元还款总额＝0.77万元 240个月＝184.8万元利息＝184.8万元－（60万元+48万元）＝76.8万元2.先卖后买。该套房按首套计算。首套公积金贷款利率为3.75%；商业贷款利率下浮9%（注：不同银行，利率亦有所区别）。则：月供＝60万元 63.26%＋48万 76.71% 0.75万元还款总额＝0.75万元 240个月＝180万元利息＝180万元－（60万元+48万元）＝72万元从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元。二、税费：先卖比先买划算1.买。对于个人购买普通住房（90平方米以下），且住房属于家庭唯一住房的，按1%的税率征收契税，也就是说先卖后买应交契税＝360万元 1%＝3.6万元对于家庭第二套房产，则按3%征收契税。先买后卖应交契税＝360万元 3%＝10.8万元2.&卖。出售满五年且为家庭唯一住房的，免征营业税及附加和个人所得税。换句话说，家庭唯一住房且满五年先卖后买，不用交营业税及附加和个税。如果家庭不止一套住房，按1%征收个人所得税。也就是说，先买后卖，尽管房产满五年，仍要征收1%的个人所得税。个人所得税＝360万元 1%＝3.6万元对于未满五年出售的房产，无论是否首套，均按5.6%征收营业税及附加、按1%征收个人所得税。营业税及附加＝360万元 5.6%＝20.16万元个人所得税＝360万元 1%＝3.6万元综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算！建议收到首期房款再签购房协议先卖后买还可以避免纠纷。满堂红市场部研究员刘镜棠表示，对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。特别提醒先卖后买一定要踏准节奏市民史小姐最近因卖早了房很郁闷。原来她的“闺房”位于番禺洛溪新城某小区，出租了近七年。2013年底楼市开始动荡，再加上“崩盘”的消息不绝于耳，史小姐就盘算着趁房价还没大跌时把它卖掉，再在越秀区买套学位房。去年4月，史小姐把这套103平方米的单位以170万元的价格放盘。去年9月，史小姐打听到小区内同一户型房源的放盘价已跌至160万元，于是狠狠心将放盘价下调5万元，没想到还是没人愿意买。去年年底，楼市稍有好转，终于有人愿出165万元买史小姐的房。史小姐卖完房后，便开始寻找学位房，却一直没有碰到合适的房源。今年春节后楼市突然回暖，“锦城花园的学位房单价竟然突破5万元，而我卖房时，才4.5万元左右。”史小姐说：“广州大部分房子都在涨，我原来那套房现在可以卖到170万元，总的算下来，我亏了十多万。”对此，王传群表示，史小姐是因为卖得太早，买得太晚。王传群认为，选择先卖后买的消费者应先看好房子，再决定卖房。在楼市动荡时，踏准节奏很重要。本周股票之最最有眼光的个股入选理由：公司重大资产重组事项正式批复，二级市场上迎来连续上涨，阶段涨幅超过55%，成为本周的明星股之一。点评：公司确定了纵向整合和横向整合相结合的产业并购方向，深度整合行业内各应用领域，打造完整信息安全产业体系的长期发展战略。最有成长空间的个股入选理由：受到今年两会中提及全面推进现代职业教育体系建设的利好消息影响，在线教育概念股再度全线暴涨，其中国脉科技涨停。点评：政策上的扶持对于公司未来的发展具有里程碑式的意义；而在二级市场上也有了鉴定持有的信心。最有增长点的个股入选理由：广陆数测年报显示，公司去年业绩喜人，并拟向全体股东每10股转增6股。该股已连续五个交易日上涨，累计涨幅超50%。点评：公司近期表示，业绩变动较大的原因主要是2014年度新增合并子公司后相应增加利润，其二级市场的表现显示后期仍被投资者看好。最亮眼的个股光环新网入选理由：公司股价近期在二级市场表现非常良好，盘中连续多日换手率超过10%，昨日则再度迎来涨停板。点评：公司在最新公布的《投资者关系活动记录表》中透露，公司目前在北京的数据中心基本处于饱和状态，随着新的数据中心及机柜的推出，IDC业务还有很大的发展空间。（益盟操盘手）上保险比价网站投保有哪些风险？不少车主在为爱车续保时就开始发愁，这么多家保险公司，车险又有十几个险种，买什么险种，以什么价格购买？的确，对于越来越习惯于网上一键搞定的互联网新生代来说，能有车险比价服务那就再好不过了。实际上，今年以来，多个车险比价网站都竞相吸引车主。但车险乃至其他险种的比价平台毕竟是新进入这一领域，投保人通过比价平台购买服务时，需注意以下六个风险。平台公正性风险有些平台打着公正第三方的旗号，实际上背后可能有大的保险公司运作。如此一来，所谓比价就成了互联网外衣下，特定保险公司的代言人。因此，面对各种貌似专业客观的购险建议，消费者还需擦亮双眼。保险服务专业性风险有的保险比价平台对一些没有可比性的保险产品，只列出价格，其他要素都忽略不提，对投保人构成销售误导。有些车险可能价格类似，但背后提供的服务可能差异很大。监管风险目前的车险比价平台刚开始发展，大部分还没有开展车险实际销售，因此在监管上还面临很大的开阔地带。支付风险
实际开展销售后，引入第三方支付还是自己建立支付接口是个问题。不管怎样，首先要经过央行批准。如果大量资金沉淀在平台账户里，还得考虑资金安全乃至运营等问题。个人信息安全风险目前网络金融的最突出问题是“三无”，即无准入门槛，无行业标准，无机构监管，仅作为普通企业要求。而为了确保交易双方身份的真实性，现在的车险比价平台需要储存大量的个人信息，也就带来了投保人的资料泄漏的风险。销售与后期服务脱节风险平台只忙着促成交易，但对于后期的车险理赔等服务无能为力。而由于初期购买车险时是通过平台完成的，车主与保险公司沟通可能不足，等到理赔时会产生扯皮。（理财）
本文来源：金羊网-羊城晚报
作者：张爱丽
责任编辑：NF003
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不做嘴炮 只管约到
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旧房换新房 先买还是先卖？ 教你三种改善性需求换房方式
来源：本站原创
作者：佚名 标签：
& & & & 随着改善型购房需求逐渐成为主流，在卖&旧&房&买&新&房的过程中，出现了很多诸如首付资金紧张、买卖&时间差&、无法准时付清余款等让人头疼的问题，也增加了购房过程中的许多不确定性。
& & & &&那么，到底是先筹集资金买好新房再卖旧房，还是先卖旧房回笼资金，再买新房？或是老房新房的买卖同步进行？分享这三种方式的利与弊，看看哪种更适合你。
& & & &&买卖同步 & 挑战大
& & & &&在置换新房的道路上，如果卖房和买房两个步骤同时进行，尽管压力不小，但不失为平稳度过过渡期的最佳选择。
& & & &&利：最大可能地缩短升级住房的过渡期，一气呵成，换房战线短。
& & & &&弊：要想实现买卖同步，难度实在不小。有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。
& & & &&分析师建议
& & & &&提前进入新房的选房程序，在旧房开始交易之际，新房的购买也可以同步启动。
& & & &&在准备入手新房的前提下，旧房出售时建议不要漫天要价，这样便于促成成交。
& & & &&购房目的要明确，合理地与开发商商定价格，达成交易。
& & & &&先卖后买 & 有技巧
& & & &&一部分改善型购房的人会选择先卖，然后开始选房。原因无外乎就是增加购房款，减小资金压力。
& & & &&利：1、资金充裕；
& & & &&2、有条件享受首套房的房利率优惠，降低换房成本
& & & &&弊：1、卖房后的居住或成问题
& & & &&2、卖和买的&时间差&成难题
& & & &&3、在等待卖房的时间中，容易错失好房源
& & & &&分析师建议
& & & &&可以考虑将房子卖给投资族，因为这类人群购房之后不会马上入住，而在后续住房问题尚未解决之际，可以回租，直到购买新房。
& & & &&也可以到自己中意的区域内租房，一来可以更好地考察周边环境，二来就是在买好房之后，也可便于装修管理。
& & & &&先买后卖 & 要资金
& & & &&对于考虑先买后卖的人群来说，最重要的就是资金压力，大多是选择先付新房的首付，这种方式可以让改善型居住人群在最佳时间售出自己的房产，获得最大收益。
& & & &&利：不用担心在没买新房前没有房子住，老房子也可以不急着出售，等市场先机，有利于获得更大收益，也不会错失心仪房源。
& & & &&弊：
& & & &&首付问题：由于老房子还没有卖出，换新房的首付款是棘手难题，可能需要通过各种渠道筹措资金。
& & & &&对于想付清全款的换房族来说，万一碰到&新房到手而旧房却出不了手&，剩余的房款无法准时付清，容易造成纠纷。
& & & &&对于想担保的换房族来说，新购买的新房属于二套房，首付提高，也无法享受首套房优惠担保利率，换房成本提高。
& & & &&分析师建议
& & & &&在现实的交易过程中，这类人群最棘手的问题应该就是资金，可以依靠父母、亲戚朋友的资助等等以解燃眉之急。
& & & &&其中值得留意的是，巧妙地利用自己原来老房子进行抵押，获得短期担保解决资金周转需求，也是一个不错的方法。
& & & &&三种方式，究竟怎么选？
& & & &&&卖一买一&的置换型购房中，还是&先卖后买&比较靠谱，可以避免纠纷。试想，如果购房者先买了新房，而旧房却没能及时出手造成资金上的短缺，从而无法继续承担新房的费用，买房者就会陷入被动。
&&最新央行基准利率（）
1-3（含）年
3-5（含）年
&&担保计算器
最新利率，精确计算
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