银行贷款买第二套房有标准 将限制夫妻分别买房
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银行贷款买第二套房有标准 将限制夫妻分别买房
作者：llwh_home 时间：
　　12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。业内人士认为，这意味着各家银行执行第二套房贷政策将有统一标准，目前以个人为单位界定第二套房...
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　　12月11日，央行、银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。业内人士认为，这意味着各家银行执行第二套房贷政策将有统一标准，目前以个人为单位界定第二套房的银行须做出调整。
　　夫妻分别买房将受限制
　　根据补充通知，各家银行应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数，也就是说，只要家庭已经贷款购买一套房，无论是以个人、夫妻还是子女名义，再贷款买房都将以第二套房来认定，但成年子女则不在受限范围内。
　　例如，小王与小张婚后，小王以个人名义购买一套自住房后，想以小张名义再买一套房，如果参照目前部分银行以个人名义界定第二套房的做法，再次买房仍视为首套房，无须执行首付不低于四成、利率为基准利率1.1倍的房贷新政。但按照补充通知，以小张名义贷款买房必须执行第二套房贷新政。
　　此外，已贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款的，可比照首套房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。而其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向申请贷款时，均按第二套房贷政策执行。
　　目前多以个人名义执行
　　9?27第二套房贷新政出台后，关于第二套房的界定问题就一直存在争议。目前，除四大银行外，各商业银行先后公布了房贷细则，多以个人名义界定第二套房。
　　某国有银行人士认为，对第二套房的界定关系到银行的放贷规模，如果以个人为单位界定第二套房，实际上是放宽了信贷政策，让炒楼的人有空子可钻，即通过夫妻或子女关系买房，避免增加首付或多付利息。而以家庭为单位界定第二套房，可以限制部分贷款的发放。
　　上述人士同时表示，在加倍上调存款准备金率不久，紧接着出台第二套房贷的补充通知，收紧银行信贷的意图已经非常明显。
　　农行内部人士透露，补充解释出台后，之前以个人名义界定第二套房的银行将不得不重新调整贷款发放政策，估计各家银行调整通知会在近期陆续发放。
　　如何界定第二套房
　　案例1：夫妻二人婚后，以借款人个人名义购买首套自住房后，若再以另一方名义买房，将按照第二套房贷款政策执行。
　　案例2：夫妻二人婚前，以借款人个人名义购买首套自住房后，结婚后再以另一方名义买房，仍按照首套自住房贷款政策执行。
　　案例3：家庭已经贷款购买首套自住房，若以未 成年子女名义再买一套房，将按照第二套房贷款政策执行。
　　案例4：家庭已经贷款购买首套自住房，若子女已经成年，以子女名义再买一套房，仍按照首套自住房贷款政策执行。
　　案例5：家庭已贷款购买首套自住房，但家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次申请住房贷款，可按照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供房地产管理部门出具的住房面积数据。
　　界定仍存漏洞 执行仍有难度
　　有市民向记者提出疑问，自己虽然已经结婚，且已经贷款买房，但户口簿上仍显示未婚，并且妻子的户口不在广州，如果以妻子名义再买房的话，银行如何来界定？
　　农行上述人士说，此类现象虽然不多，但也说明信贷操作上的确存在困难，对某些情况监管不到位。目前银行主要通过央行的信用证新系统查询借款人信息，在申请贷 款时，银行会要求贷款申请人提供结婚证明，对于夫妻二人的贷款均按照同一借款人执行，如果贷款申请人拒绝提供结婚证明，则需要出示未婚证明材料，但在某些偏远地区，确实存在证明材料不真实的问题。
　　有业内人士认为，通知虽然严厉，执行起来却有一定难度，只有实现房地产市场登记网、户口结构网和银行系统网联通，才能保证落实。比如一个家庭买了一套房，但如果没有按揭贷款，购买第二套房时就查不出买房记录。又比如一个家庭在深圳已购买了一套房子，在广州再购入一套房子，由于城市之间没有联网，也查不出是购买了第二套房。
　　补充通知出台 加速房价下跌
　　业内人士认为，央行的补充通知将对珠三角楼市再次造成降温效应，加速房价往下走，但只会打击投资性需求，对改善型换房和自住的市民影响不大。
　　打击投资性购楼
　　广州合富辉煌首席分析师黎文江表示，以户为单位认定第二套房，首先会对购房需求和换房需求造成影响。同创卓越赵卓文也表示，这项政策很严厉，将对珠三角的楼市造成降温效应。在9?27房贷新政出来后，深圳东莞等地的楼市已经有所降温，“二次置业受到控制，投资客逃跑了。”
　　他认为，补充通知出台，会加速珠三角房价往下走，但是否会出现拐点则还要观察一段时间。光大地产陈洪志则表示，补充通知对楼市的影响不会很大，因为9?27房贷新政出台后，业界对这个政策已有一定的预期。他还认为，这个政策将使投资需求“缩水”，但不会对改善性居住需求和自住需求的市民造成太大影响。
　　让中小户型难卖
　　黎文江表示，明年开始会有大批中小户型推出，约占市场份额的50%。原先有开发商打算将中小户型用两套打通的方式出售，在补充通知出台之前，夫妻二人可以以个人名义各买一套房，然后再打通居住，但现在这种做法将受到限制。此外，通知对改善性居住需求也有一定影响，造成中小户型需求下降，可能也会使房价适当回调。
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7*24小时热线一套房贷款没还清可以贷款买二套房吗来自:
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第一套房的贷款还没还清，可以贷款买第二套房吗？推荐回答：如果你是银行贷款的话，首套房贷款未还清的购买二套房需要提交首付比例，贷款利率上浮的同时，你的收入证明要满足二套房贷款金额+首套房未还金额的最低月供要求才可以如果你是公积金贷款的话，如果首套房使用公积金贷款，在贷款未还清之前，不能使用公积金办理二套房贷款的，不过可以使用银行办理二套房贷款的第一套房子商业贷款没还完，可以直接用公积金贷款买第二套房吗推荐回答：1、第二套房如果用公积金需提供证明人均住房面积不超过28.81，不然公积金不给贷的。一套房商业贷款，每年提取公积金，还没有还清商业贷款，公积金也在提取，现在买二套房可以用公基金吗问题详情：原来一套房是用的商业贷款，每年都在提取公积金，现在还没有还清商业贷款，公积金每年也在提取，现在买二套房可以用公基金贷款吗推荐回答：不可以使用公积金再贷款买二套房了。除非你还清第一套房产的贷款！再依据政策，办理二套房的公积金贷款按揭业务，二套房公积金贷款有的地区审核严格，可能不太好办理，就算办下来，贷款利率上浮1.1倍！我在苏州买第二套房，在苏州有第一套房商业贷款，一年提取两次公积金，还未还完，能用公积金贷款买二套吗推荐回答：利率浮1.1倍首付五用我和老公的两人的住房公积金贷款买了一套房,现在贷款没有还清,我们办离婚,房判老公,我买二套房算首付吗?问题详情：我公2007用我公住房公积金(我两都住房公积金且都用公积金）贷款买套房,房主名我公名,现贷款没清,孩,想买第二套房,我办离婚,前房判给我公,新房我名义买,要贷款买,请问我离婚买第二套房能算首套房,前公积金贷款我第二套房贷款影响?推荐回答：1.我办离婚,前房判给我公,相应拿作赔偿没根据结婚律房屋算共财产离婚半判给公产权没名字自名没物业房屋产权局看看名没产权物业2.述产权问题跟住公积金贷款属于部公积金贷款清没没举例剩20W没高公积金贷款50W所买新房能公积金贷30W,其做商业贷第一套房贷还没还清能否贷款买第二套房推荐回答：、购房者按揭贷款购买商品房贷款未结清按照2015新政策执行二套房政策低首付比例调整低于40%住房转让免征营业税期限由购房超5（含5）调超2（含2）二、新首套房认定标准1、贷款买套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套2、贷款买套房卖掉通房屋登记系统查询房产银行征信系统能查贷款记录再贷款买房——算首套3、全款买套房贷款买房——算首套4、全款买套房卖掉房屋登记系统查房产再贷款买房——算首套5、名两套房商业贷款记录全都已清且售同能够提供两套住房售证明种情况再贷款——算首套6、名套房商业贷款已清另套公积金贷款已售同能够提供住房售证明申请商业贷款再买房——算首套7、夫妻两婚前买房使用商业贷款另婚前购房用公积金贷款婚两想要夫妻名义共同贷款若贷款已清银行业金融机构根据借款偿付能力信用状况等具体素灵握贷款利率首付比例8、夫妻两婚前房贷款记录另婚前贷款记录名房产婚买房申请贷款——算首套三、新二套房认定标准由于认贷认房政策台二套房界定要简单些1、贷款买套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套若贷款未结清——算二套2、名两套房商业贷款记录套已清另套未清再贷款认定二套房3、夫妻两婚前买房使用商业贷款另婚前购房用公积金贷款婚两想要夫妻名义共同贷款若贷款已清银行业金融机构根据借款偿付能力信用状况等具体素灵握贷款利率首付比例若贷款未清——算二套房四、认贷认房20149月30央行银监发布《民银行银行业监督管理委员关于进步做住房金融服务工作通知》通知明确指首套房贷利率限贷款基准利率倍拥套住房并已结清相应购房贷款家庭改善居住条件再申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策同申请贷款购买住房银行业金融机构应根据借款偿付能力信用状况等素审慎握并具体确定首付款比例贷款利率水平认贷认房指界定二套房买家银行征信系统已经登记条贷款买房信息贷款未结清申请贷款买房界定该房二套房或已经结清所贷款即使买家名已套房银行业金融机构依执行首套房贷款政策买家名已2套及住房并已结清相应购房贷款申请贷款购买住房银行业金融机构根据借款偿付能力信用状况等具体素灵握贷款利率首付比例假设名1套房且没贷款或者已结清贷款再买房享受首套房贷款政策贷款未结清执行二套房政策值提首套房、二套房、三套房认定标准都家庭单位家庭由三种组本配偶未家庭要房贷未结清再买房叫二套第三套房家庭单位五、根据央行银监发布《民银行银行银行信用卡信用卡申请业监督管理委员关于进步做住房金融服务工作通知》通知明确指首套房贷利率限贷款基准利率0.7倍拥套住房并已结清相应购房贷款家庭改善居住条件再申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策同已取消或未实施限购措施城市拥2套及住房并已结清相应购房贷款家庭申请贷款购买住房银行业金融机构应根据借款偿付能力信用状况等素审慎握并具体确定首付款比例贷款利率水平第一套住房贷款未还清，能买第二套房吗？推荐回答：9月27日，人民银行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。”但新政对“第二套住房”的界定线条过粗，“第二套房”理解弹性很大。12月11日，央行及银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《补充通知》)。《补充通知》认定购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数，但人均居住面积低于当地平均水平的可执行首套房贷政策，并首次将公积金贷款纳入“二套限令”。新政与南宁地方政策结合，南宁房贷政策将会发生什么变化？对百姓生活带来什么影响？小房换大房有望不受限目前银行还执行老政策《补充通知》明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。这规定让百姓“小房换大房”不受限制，彰显人性化特点。如果按照去年南宁全市人均居住面积为24.9平方米计算，国家出台房贷新政对今年的南宁来说，意味着只要家庭人居居住面积在24.9平方米以下，再申请购买第二套住房依然可以享受首付30％（90平方米以上）。但据中国农业银行广西分行有关人士透露，在还没有收到总行通知前，目前操作还是不管房子面积大小，只要是按揭的第二套住房，首付都不低于四成。还清第一套住房贷款买第二套房首付不变昨日，南宁住房公积金管理中心工作人员说，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再向商业银行申请住房贷款购买的第二套住房已明确是视为第二套房贷。但是如果反过来，第一套房是向商业银行按揭贷款，第二套用住房公积金按揭，第二套住房首付是否要提高？国家对这种情况没有明文规定，地方住房公积金管理中心也没有收到通知，目前无法下定论。目前在南宁，如果市民利用公积金按揭贷款两套房子，贷款人需还清第一笔住房公积金贷款后，才可申请第二笔住房公积金贷款。假设第一套住房是组合贷款（即住房公积金贷款和银行按揭贷款结合），也需要把商贷和公积金贷款还清后，到所在地住房公积金管理中心和贷款银行开还清全部贷款证明后，才能得到第二笔公积金贷款。只要还清第一笔公积金贷款，再用公积金贷款购买第二套住房将被视为第一套，首付和利率不变。空置3年以上的商品房不得作为贷款的抵押物国家为抑制房地产信贷业务风险，实行从紧的房贷政策。南宁房产管理部门对国家住房消费贷款政策狠抓落实，从严管理。目前在南宁，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；而对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。记者从南宁房产管理局获悉，严格把关房地产开发信贷条件是南宁房地产政策调控的一项措施。银行对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业不给予发放贷款，对闲置土地和空置商品房较多的开发企业审慎贷款，对空置3年以上的商品房不得接受其作为贷款的抵押物。用公积金贷款买一套房,未还完,能否用商业贷款购买第二套房？问题详情：用公积金贷款买套房,未完,能否用商业贷款购买第二套房推荐回答：用公积金贷款买一套房,未还完,可以用商业贷款购买第二套房。第二套房商业贷款流程：1、提交贷款申请：当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件;外地户籍需要提供暂住证或者居住证;工作单位出具的收入证明;买卖合同、首付款发票或者收据;近半年的工资流水或其他资产证明。除了以上五项资料外，不同银行对商业贷款要求有一定的差异，还要详细询问贷款银行要求的其他资料。2、银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。3、银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。4、双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。5、银行发放贷款：所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。分享至 :
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怎么理解买第二套房却执行首套房贷款政策?
“为什么我是第一次在北京买房，银行却说我买的是二套房，利率要上浮？”“同样是贷款买第二套房，为什么我首付需要四成，同事只需要三成？”“什么是认贷不认房？认房不认贷又是什么？”“购买第二套房却执行首套房贷款政策是什么意思？”……相信，贷款买房的购房者一定都遇到过上述问题，在银行办理贷款时候所说的首套房、二套房和您买的第一套房、第二套房有时候并没有联系，所以如果您有购房计划，一定要先搞清楚当前的房贷政策。今天就给您讲讲商业贷款和公积金贷款的首套房如何判断，好好给您说道说道“认贷不认房”和“认房不认贷”。1、最新首套房认定标准就现在（2016年5月）来看，商业贷款方面，央行日发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，此通知被业界称之为“央行930房贷新政”。从此，商业贷款执行“认贷不认房”，也就是说您如果名下的第一套房子还清了贷款，再次申请商业贷款购买普通住房执行首套房贷款政策。公积金贷款方面，2015年6月前公积金贷款认定标准是“认贷认房认购房提取记录”，从2015年6月起，只要您通过北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统查询名下无住房，那么您买的就是首套房，可以理解为公积金贷款首套房认定标准是“认房不认贷不认购房提取记录”。2、如何算首套？几种常见情况举例列举几个贷款买房的常见情况，您可以根据您的自身情况对号入座，举一反三。为了方便介绍，以下把北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统简称为系统。商业贷款：系统内查询名下无房，再贷款买房——首套系统内查询名下有房，无贷款记录，再次贷款买房——首套系统内查询名下有房，有贷款记录，贷款已还清，再贷款买房——首套系统内查询名下有房，有贷款记录，贷款未还清，再贷款买房——二套小明在外地贷款买了一套房，商业贷款未结清，系统内查询名下无房，再贷款在北京买房——算二套小明婚前贷款买了一套房，贷款结清，系统内查询名下有房 ，婚后再贷款买房——算首套小明婚前名下无房，小明爱人婚前贷款买房尚未还清，婚后再买房申请贷款——算二套公积金贷款：系统内查询名下无房，再贷款买房——首套系统内查询名下有房，无贷款记录，再贷款买房——二套系统内查询名下有房，有贷款记录，贷款已还清，再贷款买房——二套系统内查询名下有房，有商业贷款记录，贷款未还清，再贷款买房——二套小明在外地贷款买了一套房，商业贷款尚未结清，系统内查询名下无房，再贷款在北京买房——算首套小明婚前全款买了一套房，系统内查询名下有房 ，婚后再贷款买房——算二套小明婚前名下无房，小明爱人婚前贷款买房尚未还清，婚后再买房申请贷款——算二套小明爱人婚前贷款买房，贷款结清后卖出，系统内查询两人名下均无房，婚后再买房申请贷款——算首套3、首套房和二套房贷款差别有哪些？首套房和二套房在购房首付、利率标准上都有很大的差别。拿公积金来说，首套房和二套房公积金贷款的最高限额都不一样，首套房最高可以贷款120万，而二套房只能最高贷到80万，40万的差距，还是不小滴。看了上表，有的盆友可能会说，哎呀，买二套房，公积金贷款首付比商业贷款少，才两成，很合适啊。真的合适吗？公积金贷款二套房最高只能贷到80万，先不考虑需要满足怎样的条件才能贷到最高，80万算上您准备好的首付，只能买个100万的房子，根据北京目前市场来看，100万的房子分布在哪儿，房子情况又如何？小编也是欲语泪先流了。有关首套房二套房的事儿，今天就给您说这么多，还有疑问，欢迎在微社区提问，点击阅读全文，有彩蛋，我不告诉你那是100万买房专题。
【延伸阅读】
160万元/套最低总价
12000元/㎡最低价格
66000元/㎡平均价格
12000元/㎡平均价格
12000元/㎡
720万元/套
60000元/㎡
平均价格 : 12000元/㎡
位置 : 八达岭高速东花园出口南约3公里
热线 : 400-099-0099 转 10481
12000元/㎡
最低总价 : 45万元/套
位置 : 梁各庄镇旺隆湖东北岸翠径路东侧
热线 : 400-099-0099 转 19191
平均价格 : 35000元/㎡
位置 : 土桥地铁站东行1200米
热线 : 400-099-0099 转 10403
35000元/㎡
最低总价 : 720万元/套
位置 : 通顺路与顺兴街交汇处西北角
热线 : 400-099-0099 转 10259
720万元/套
最低总价 : 1430万元/套
位置 : 东苇路126号
热线 : 400-099-0099 转 10263
1430万元/套
平均价格 : 100000元/㎡
位置 : 岳各庄北桥东北角200米处
热线 : 400-099-0099 转 10502
100000元/㎡
平均价格 : 60000元/㎡
位置 : 光机电产业基地核心区兴光三街9号院
热线 : 400-099-0099 转 10276
60000元/㎡
平均价格 : 26000元/㎡
位置 : 岳各庄大桥西南角洳河西畔
热线 : 400-099-0099 转 10203
26000元/㎡
平均价格 : 待定
位置 : 潮白河友谊大桥西北角490米
热线 : 400-099-0099 转 10192
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