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如何判断地下停车位是否能销售？哪些地下车位是不能卖的？
提问者：136****1123&
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现在因为地下车位的需求量越来越大，很多开发商在地下停车位不符合条件的情况下进行销售，那么如何判断地下停车位是否能销售？什么样的地下停车位是不能销售的呢？
一、怎么判断地下停车位是否能销售？
衡量车位和车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证，若购买的车位和车库不能办理产权证，则说明该车位或车库是不能销售的。
二、开发商不符合地下车位销售条件（即你无地下车位产权）
1.开发商在计算公摊面积时已把地下车库建筑面积计算在内；
2.把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内；
3.小区在规划时已经明确车库作为公共配套设施的功能。
否则业主最后拿到手的只是一纸合同，而不是产权证。（有的开发商在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同，只签租赁合同。可是，他们在合同中并不向消费者声明“租赁期限超过20年后将不受法律保护”。）
如停车位经登记并取得产权证书，则可依法转让、出租、抵押及以其他方式进行处分。
以上就是如何判断地下车位是否能销售，以及什么样的地下停车位是不能销售的，大家在买车位之前一定要了解清楚。
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开发商卖车位行为合法吗,什么样的车位是不能销售的?
作者：周公编辑7&&&人气：&&&&&&更新时间： 23:49
　　业主入住后，享受了较低车位月租价格，开发商再想卖车位就会有点难。近日，东莞长安镇四季豪园小区因开发商卖车位引发纠纷，甚至惊动了维稳部门。那开发商该如何正确卖车位呢?有律师表示，开发商只得销售产权车位。
　　开发商卖车位行为合法吗
　　无产权车位竟高价出售
　　7月5日上午，长安四季豪园营销中心有100多名业主聚集，要求该小区停止销售车位，并恢复使用月租卡。业主代表说，小区此前一直通过出租的方式将车位提供给业主使用，车主可选择办月租卡，或拿临时停车卡。但最近开发商停止给业主的月租卡续费，并且贴出《车位销售公告》，要求有意购买车位的业主在7月5日-16日期间缴纳3万诚意金，这样才有资格抽签购买车位，否则视为放弃购买。
　　有业主表示，这段时间收到小区营销中心工作人员的推销电话和短信，&一个20年产权的车位售价为22万到28万元，没有产权证的售价为16万到22万元不等，明显不合理&。
　　而开发商方面回应，其车位销售工作是按照政府流程办理的，并无违规，业主提出的&不许销售&诉求既无依据也无道理。对于恢复使用月租卡的诉求，开发商表示，此举是为保证购买车位的业主在具备收车位条件时可以正常使用其购买的车位，故而暂停办理停车卡月租，但在未售前停车位仍可正常使用，业主停车可通过拿临时卡的形式进入停车场。
　　地下停车位价格暴涨引发业主不满
　　活力粤港是沙田镇早期开发的一个项目，入住已有7年之久，业主和物管处一直相安无事。日开始，与开发商同属一个集团的瀚森物业有限公司准备代售开发商的地下停车场，将原本150元/月就可以停放的地下车库进入口封闭，并将地下停车场150元/月的价格调为400元/月，引发业主极大不满，造成小区门口发生堵路事件。
　　对于定价8万元一个车位，业主们认为定价太高。&周边的一些楼盘，居住环境、硬软件配套，都比活力粤港要好，车位也才五六万元一个，开发商明显是看着车位配比较低，所以提高价格，业主居住在此，要停车，也不得不买。&业主李先生说。
　　针对业主不满，物业经理张先生出示了日东莞市物价局发放的《广东省经营服务性收费许可证》，批复的价格分别是露天停车场是180元/月，室内停车场是350元/月。&业主们实际上已经享受了好几年的低价停车费了，目前是恢复原价而已。&张先生表示，目前地下停车场的收费标准是400元/月，其中50元是车位管理费，至于车位售价，张先生认为开发商有权根据市场定价。
　　律师说法
　　没有产权车位不能销售
　　对于长安四季豪园高价卖车位的情况，东莞律师黄球表示，对没有产权的车位进行销售明显不合法，而明确仅20年产权的车位也应该了解清楚，为何产权是20年，以防开发商以出售为名出租车位。黄球称，那些没有在出售的车位应该继续执行月租形式，开发商不能停止月租来销售车位。
　　对于活力粤港的车位定价8万元，广东润广律师事务所律师黎娇燕表示，车位的售价是完全的市场行为，由市场自行调节，开发商有对车位的自由定价权。
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小区车位怎么卖（销售）提要：第一把招，车位抵用券在卖房子的时候，就把车位的一部分价格含在一部分的房源价格里。举个例子，比如一个小区有1000套房子
　　小区车位怎么卖（销售）
　　车位为什么销售难？
　　第一个原因，车位是找不到销售高手卖的。
　　因为按照上海现行规定，车位销售一般是在大产证拿下之后才卖。而一般大产证，是在交房后半年左右才能办得出。等开发商开始卖车位，当初楼盘热销时的销售悍将们早跑光了――哪个小区交房都半年多了房子还没有卖完？良禽择木而栖，TOPsales不能虚掷大好青春的！
　　那把牛人们再请回来？1个车位卖10万块，佣金能和几百万的房子比么？而且卖车位比卖房子难多了，拎得清的谁愿意回来啊。不信？你去查查网上，开盘日光几百套上百万房子的楼盘鳞次栉比，但是别说一天，一个月内能卖掉几百个七八万车位的楼盘却凤毛麟角。
　　第二个原因，客户是精明不高明的。
　　虽然长远看来，上海任何一个小区的车位都是不够的。大多数小区只做到了1:0.6，做到1:1已经自诩豪宅了，可即使车位比做到了1:2也是不够的，因为我很多客户现在家里就三辆车了，一家三口未来每人一辆很正常啊。迟早下班停车难这件事会变成影响居住舒适度最大的一件事，而且就在这5-10年内！
　　但是没多少客户有这么长远的眼光，他们只会飞快的心里盘算：首先小区其他业主哪会家家都有车混的像我这么成功的能有几个？其次小区空置率这么高都是投资客都不来住今后别说我人横着走没事车横着放也没事啊！
　　最后，车位租金才每月150我买一个10万的车位后每个月还得交80的费合着我每月才省了70一年才省840投资回报率只有0.84%还不如银行活期存款利息我傻啊我买车位！
　　一方面没有专业销售员的分析导致客户更坚持不买车位的判断，另外一方面客户坚持不买车位的态度也使专业的销售员望而却步。恶性循环之余雪上加霜的是开发商里不懂行的领导们不重视，卖几百个车位才几千万的总销，有这力气卖10套别墅上亿指标都回来了！
　　但是，大家也不想想，1个小区沉淀价值几千万的车位，那5个小区沉淀多少呢？10个小区呢？这可是纯利润啊！我曾看到公司一张经营测算表，因为认为车位会卖的比较慢，所以一个地下车位里面才算了2万的成本，其他都分摊到整个小区的成本中了，这样算下来车位的利润率是非常高的。
　　那么问题来了，怎么卖车位？
　　第一把招，车位抵用券
　　在卖房子的时候，就把车位的一部分价格含在一部分的房源价格里。举个例子，比如一个小区有1000套房子，每套平均卖200万，有600个车位，公司目标是8万/个（不算太黑心，是一个比较平的价，但就是这样一个平的价，有不少毛坯交房入住头5年的小区1年100个都卖不到），那么，我们销售房子的时候，可以选取300套房子定价204万/套，房子的总价里包含面值4万元的车位抵用券一张。
　　客户可凭此券在小区车位销售时，充抵部分车位费。对持有车位抵用券的客户车位统一报价8万元/个，客户只需再付4万元现金，先到先得购买车位。其他700个无车位抵用券客户，购买车位时随行就市（不用说，肯定比8万贵！）
　　这个方法的窍门在于：
　　一、房价只能含车位的部分价格，千万不能全部含进去
　　因为车位和住宅一样，转移登记无非三种形式，交易、继承、赠与，都是要交税的，别把车位价格全部含在房价里面，想车位赠与或者1块钱转让给客户，交易中心通不过的，与其没有价格只能按照他们想象的某个价格纳税，还不如定一个虽低于市场价但还不至于太离谱激怒税务部门的价格，抵用券4万现金收4万总得8万是可以的，抵用券3万现金收5万总得8万也是可行的。但是需要注意，抵用券金额越少，客户购买车位的意愿将来会越小。这个后文会再补充说明的。
　　二、只能是部分房源
　　原因很简单，因为车位比不是1:1，不能1000套房子发1000张车位抵用券其实只有700个车位，少数穷凶极恶的同行可以这么干，毕竟提前声明过“先到先得”，但是我相信绝大多数开发商，还是想经济效益和客户满意度都想要的，所以做事要留有余地，可以只发300张，即1000套房子里有300套是204万/套送4万元车位抵用券的房源，剩下的700套房子还是200万/套。
　　那三百套含抵用券的房源要精心挑选，产品力可强可弱，如果弱，可以让客户认为，车位抵用券是为了促销这些产品力稍逊的房源的砝码；如果强，也可以让客户认为，车位抵用券是给因为购买了产品力强的户型从而支付了较高溢价客户的一种补偿。
　　当然，实际定价是1000套房子不可能只有200万和204万两个价格，在不同户型不同组团不同分期的差别定价下，大家会将车位抵用券视为重要的促销工具，而非羊毛出在羊身上。
　　三、车位抵用券是不能转让的（这个非常关键，某个在车位抵扣券上出事的公司就是因为”可转让“出事的）
　　首先我担心有伪造风险，车位抵用券虽然可以设计为盖了公章的AB联，但毕竟是普通印刷品，有人想要仿造再盖个萝卜章也不是什么难事，买车位时一口咬定是你们开发商给的A联你们找不到B联是你们的事跟我没有关系；
　　或者销售员跟客户里应外合，给其他客户也发抵用券（如果我们质疑这些户型客户怎么也有抵用券的时候，他们就说从别的客户手里转让的，只要对好口径就行），所以釜底抽薪，不许转让，让全世界都知道我们给了哪种户型车位抵用券，其他户型就是没有，减少伪造和内外勾结的风险。
　　四、车位价格要有所不同
　　有抵用券的客户可以8万块钱买一个车位，没有抵用券的客户只能10万块钱买一个车位。这样既能增强有抵用券客户的“特权感”；也能取得一个平衡――既然选择含车位抵用券的客户在买房时多掏了4万，或者买了一个略逊的房型，那没选含车位抵用券房源的客户们，在买房时可能少掏了4万，或者买了一个略强的房型，在买车位的时候，就要多付出一点点代价啦。
　　五、车位销售时先到先得
　　不保证有抵用券的客户一定能买到车位。车位抵用券只是一个车位打折的机会，而不是一个能买到车位的承诺。其实最好能在客户选房的时候就能确定车位号，但可惜预售阶段车位还没有划线，也没有获得交警部门认可的编号，没办法提前订位，再说我们没有预售或销售许可证就收客户钱，确定具体物业的置业倾向，其实是一种违法的行为。
　　也没办法让有券客户全部买好了再让无券客户买，因为没有法律依据――再说，300个有券客户，难免有出国的有失踪的（我们有的楼盘，都交房三四年，还有若干客户没有来收房，也联系不上，像蒸发密令一样不见了），700个无券客户不能等1个客户不是？
　　以上文字不是行内人可能会看得比较云里雾里，会问你窍门这么多，这么煞费苦心，有啥好处？好处很多啊，至少一方面可以绕开政策限制提前开始销售车位收钱，而非交房后销售，提高项目IRR。另一方面可以使车位部分费用折算进房价进行按揭，减轻客户购买车位时一次性付款的压力。
　　其实简单地说，这招其实是利用了行为决策学的几个原理
　　一个是“交易合算偏见”，即购买决策时，我们心里其实是在盘算交易效用，所谓交易效用，就是商品的参考价格和商品的实际价格之间差额的效用。没有车位抵用券的客户车位是10万/个，有车位抵用券只要掏4万/个，中间差了6万，合算啊！
　　另一个原理是“损失规避”（lossaversion），相同的一样东西，人们失去它所经历的痛苦要大于得到它所带来的快乐。某一天你捡到了100元，爽啊！过几天，这100元又被人顺手牵羊了。捡到100元的高兴和丢失100元的痛苦，哪种感情会更强烈呢？
　　通常，丢失100元的痛苦要大于得到100元的高兴。同样一个车位，是定价8万元然后打5折卖4万销售得多呢？还是先送4万券，不用就浪费，然后再卖4万销售得多？尤其是客户们认为这4万元的券，是因为他付出了某些代价换回的时候。
　　最后一个原理是“同调行为”，大家都排着长队购买某样东西的时，即使这样东西原本不那么立刻需要，你也会不受控制的加入购买的队伍中，人聚集的越多，人们采取“同调行为”的几率就越大。600个车位，已经有300个有券客户欲罢不能的要买，700个无券客户面对剩下300个车位，怎能无动于衷？要的就是瞬间的欲望聚集，然后，砰！
　　这招效果怎么样？以金地未未来为例，共有可售车位770个，其中地下车位574个，地上车位176个。在月份的车位销售中，获得空前大胜。5月23日地下车库开始认购，单日销售465个，6月6日宅间车位开始认购，单日销售128个，截止到6月12日，20天时间共销售车[1]&&&
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