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到底怎么选择相对比较安全的EB5项目？
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初中二年级, 积分 5216, 距离下一级还需 784 积分
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谢谢希兄的提醒
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大学一年级, 积分 10966, 距离下一级还需 1034 积分
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用工用工还是用工，有百分之 百把握能达到用工的（是基本判断哈，不是那个啥报告说的哈）达到这点起码绿卡有保证，至于两年拿到绿卡后是否套牢，看生意运转情况，总比829没影更别提本金的靠谱
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EB-5夹层贷款比100％EB-5资金的项目还叫套牢。夹层贷款的项目可以说是真正的肉包子打狗的项目。
请问夹层贷款就这么被判死刑了吗？
项目方再融资时，偿还银行贷款的同时，也需要把EB5资金一并还上吗？否则，应该如何处理EB5和再融资方的关系呢？请专家们指教。
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本帖最后由 EB-5黑马 于
21:56 编辑
请问夹层贷款就这么被判死刑了吗？
项目方再融资时，偿还银行贷款的同时，也需要把EB5资金一并还上吗？ ...
EB-5资金的抵押品很多不是用项目的固定资产来抵押的，是用项目的现金流等非固定资产来抵押。这样的项目，银行贷款是以房地产等固定资产来抵押，偿还替换银行贷款的时候和EB-5的夹层贷款没有关系(敏感词被屏蔽)。如果夹层贷款做了second mortgage，那第一顺位的银行贷款必须取得second mortgage的贷款方同意后才可以替换。
哈哈，国内连 “ 发生 关系&也屏蔽吗，太搞笑了。
黑马PK写脸： 829批准和526零蛋的区别。
象Subway三明治店一样，L1／EB1C／EB-5直投农村微型养老院连锁项目让你的排期不再担忧。黑马农村直投养老院项目投资人成功获得829永久绿卡！
跟那些高大上的中介区域中心比，黑马是太有钱了，3－5万管理费都不和投资人计较，526没申请，50万美金加管理费利息都退给投资人了。
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我不行，功夫全在嘴上，没本事接这活。
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EB-5资金的抵押品很多不是用项目的固定资产来抵押的，是用项目的现金流等非固定资产来抵押。这样的项目， ...
感谢作答！
请问，如果EB5同意才可以替换银行，那不就掌握主动权了吗？
另，有些项目规定：必须保留一个saving pool，作为EB5还款的专用账户，项目方如果不还完EB5资金，自己就无法取得利润，这样对EB5算是一种保障吗？
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本帖最后由 EB-5黑马 于
22:42 编辑
感谢作答！
请问，如果EB5同意才可以替换银行，那不就掌握主动权了吗？
另，有些项目规定：必须保留一 ...
如果项目连年亏损，saving pool能做什么用呢。
现在EB-5做second mortgage的项目几乎没有。项目方是不会把这样好的条件给EB-5的。
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如果项目连年亏损，saving pool能做什么用呢。
现在EB-5做second mortgage的项目几乎没有。项目方是不会 ...
啊？原来夹层贷款不享有second mortgage地位啊？
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啊？原来夹层贷款不享有second mortgage地位啊？
second mortgage会在当地county注册，公示对资产的抵押权。你去查查，哪个EB-5夹层贷款在当地有登记。
夹层贷款和second mortgage完全不是一回事，只有中介玩混淆概念。
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second mortgage会在当地county注册，公示对资产的抵押权。你去查查，哪个EB-5夹层贷款在当地有登记。
那么夹层贷款究竟有没有抵押权呢？
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那么夹层贷款究竟有没有抵押权呢？
是浮云的抵押权。
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为什么说迈阿密移民局大楼翻新工程是最令人放心的EB5项目？
1. 黄金地段物业
项目的地理位置优越，位于美国南部国际性大都市迈阿密市中心核心区的Biscayne大道7880号，对迈阿密的地标性建筑物联邦移民局大楼将进行全面的翻新改造和升级，投资都市黄金地段物业，成为美国移民局房东，坐拥升值潜力无限。
2. 政府项目工程
参与迈阿密美国移民局办公大楼的翻新改造工程，项目获得当地政府的全力支持，永久绿卡以及五十万美元本金返还两大核心问题都获得完美答案。
3. 物业资产抵押
国际性大都市中心地段实体资产的第一顺位抵押担保权（本项目由于无银行贷款资金介入，EB-5投资者掌握实体资产的第一顺位的抵押担保权），包括土地，十一层的大楼，附属停车场，本金返还保证无与伦比，担保物真实可见，安全放心。
4. 抵押物价值
EB-5投资者获得抵押物业包括楼高十一层的迈阿密移民局办公大楼，365个车位的室内停车场及二万五千平方英尺的商场，这些位于迈阿密市中心黄金地段的物业，第三方评估的现值超过了4500万美金，用于抵押EB-5投资者2500万美元的融资，安全性无可比拟。
三重还款保障
项目设立三重保障还款计划，本金返还安全无忧。
第一重保障：五年贷款到期后，项目方首先将通过出售260套酒店式服务公寓筹集资金偿还EB-5贷款；
第二重保障：项目方将通过银行再融资方式筹集资金偿还EB-5贷款；
第三重保障：投资者将可以选择获得迈阿密都市黄金地段公寓的产权。
6. 无条件退款承诺
发展商承诺，移民申请不成功，投资本金，项目发行费及律师费全额退还，真正做到零风险零损失。
7. 监管账户保障
与美国花旗银行联手开设监管账户，资金冻结直至客户移民申请成功，真正做到零风险。
迈阿密移民局大楼翻新工程计划总投资达5千万美元，计划招募五十位EB-5投资者。EB-5融资的二千五百万美元资金将用于对楼高十一层的移民局办公大楼里外进行全面性的翻新重修，以及对移民局大楼旁的附属停车场和商场部分进行全面翻新，另外在空地部分新建一栋多层酒店式服务公寓。工程完工后的迈阿密移民局大楼将焕然一新，时代感强烈的新外观设计，绿色环保办公科技的运用，都将使迈阿密移民局大楼成为整个迈阿密地区高档甲级写字楼的新标杆。项目完工后除了考虑继续租给美国移民局使用外，也必将吸引更多的其他企业和机构进驻。
每位投资者投资50万美元，投资周期为5年，投资者将获得迈阿密移民局大楼翻新工程项目的土地及物业的第一顺位抵押担保权作为返款保障，以上抵押担保物摆阔了移民局大楼（楼高11层，面积121,575平方英尺）和旁边配属的室内停车场（合共365个汽车泊位），商场（面积25,000平方英尺）等第三方评估现值超过4500万美元的实体资产，本金返还将更安全可靠。
全球计划招募50位投资人，共融资2500万美元。
五年后开放商将通过再融资的方式，无条件返还EB-5投资者的投资本金50万美元。
迈阿密移民局大楼翻新工程将使用RIMS-II经济模型计算就业机会，整个项目包括建筑及内部装修与设备安装工程部分，新写字楼物业管理，停车场经营管理，商场经营，酒店公寓经营等多部分将合共为当地新创造超过700多个直接和间接的就业机会，远高于EB-5投资人所需的创造就业机会数量要求，保障客户移民申请成功。
迈阿密是美国南部最大的国际性都市，是美国第四大的都市圈，人口超过五百万，是美国通往中美洲和南大洋的门户。中南美洲作为美国的后花园同时也是美国最大的移民源地，中南美洲移民占了美国移民总体人数比例高
达，西班牙语也成为了美国除英语外的第一大语言，使用人数仅次于英语。迈阿密因为其地理位置，无可争议的成为了美国中南美洲移民人口最集中的大城市。
迈阿密的联邦移民局大楼一直是美国移民规划局（INS,U.SImmigrationand Naturalization Services, 即美国移民局的前身，2003年改名为美国移民局），以及美国移民局（USCIS， U.S Citizenship and Immigration Services）在迈阿密的主要办公地点，也是美国移民局在全美各地的办公室中规模最大的，一直为迈阿密的主要办公地点。一直为迈阿密及附件地区众多新移民提供服务，包括新移民首次登陆美国后的报道服务，因此迈阿密移民局大楼成为了很多至中南美洲国家新移民接触的美国的第一印象，也成为了迈阿密当地著名的地标性建筑。
经过多年的使用，迈阿密联邦移民局大楼日渐老化，其外观也不符合作为迈阿密城市地标建筑物的要求，特别是大楼内的设施更是无法满足日益增加的移民服务需求。在美国政府及联邦移民局的推动下，计划对迈阿密联邦移民局大楼以及其附属设施进行全面性的翻新改造，工程包括对11层高的移民局大楼，365个泊位的室内停车场，25,000平方英尺的商场进行翻新改造，另外在毗邻的一块占地41,606平方英尺的空地上新建一栋多层酒店式公寓，以满足迈阿密及周边地区日益增加的新移民服务需求。
工程完成后，迈阿密移民局大楼将焕然一新，时代感强烈的新外观设计，绿色环保办公科技的运用，都将使迈阿密移民局大楼成为整个迈阿密地租高档甲级写字楼的新标杆。
申请美国投资移民之所需文件
1．全家成员的身份证、户口本、结婚证、出生证明复印件；
2．全家护照复印件（1年有效期，首尾页及有签注页需复印，尾页请签名）；
3．具有高中或高中以上学历者，请提供学历证书复印件；
4．150万元人民币数额左右的定期存单或存款证明；
5．一套100万元人民币数额左右的房产的产权证复印件（如有）；
6. 主申请人详细个人简历一份及名片若干；
7. 全家每人16张美国移民标准照片（请参考照片要求）；
8. 全家每人12张两寸彩照（用于办理公证）；
9. 全家各时期生活照，多张；
10. 申请人出生证明、结婚公证、无刑事犯罪记录公证（16岁以上）各三份。
美国政府每年花费大笔预算为工人提供就业和训练服务, 并补助暂时失业的人, 各州和联邦政府合作援助贫困的家庭, 特别是那些有学龄儿童的家庭, 并且为老人和病者开设各种机构, 为精神上及身体上有缺陷的儿童开设特别学校。目前的福利措施大多导源于一九三五年的社会安全法案(SOCIAL SECURITY ACT)及其以后的许多修正案。今天, 这项法案已普遍适用于所有美国公民, 正因为社会安全制度对美国公民的种种保护措施, 社会安全号码(美国人每人都有一个)就成为最重要的身份证件之一。
美国现行的社会安全制度包括:
年老退休保险
当年满65岁, 正式从服务的公司(必须是参加社会安全制度的公司)退休时可以获得全额的国民保险年金。如果62岁就想退休时, 可以获得八成的年金, 如果被保人死亡，其遗族可以获得给付, 当然给付金的数目视情况而定。
接受社会安全制度之医疗保险者可以享受住院(或疗养院)治疗90天以内不收费的保险, 但不包括医生的治疗费用, 但65岁以上的公民每月仅花少许的额外保费, 即可获得该类保险. 另外有一项医疗保险措施是由联邦与州政府(亚利桑那州除外)共同为无力支付医疗费用的公民承担其医疗费用。
如果有一工人在一年或更长时间内无法工作时可以获得与年老退休者相同的年金, 又如果该工人是因工受伤以致无法工作时, 可以获得额外的员工伤残补助金。
当工人死亡时, 其遗族可以获得按月津贴, 给付金额视该工人之收入、 子女的人数、年龄而定。
失业工人在找到新工作之前每周可以获得失业补助金, 原则上不超过39周, 这项补助措施是由州政府根据联邦政府的要求办理, 补助金额因州而异, 一般而言, 每周不超过一百元.
社会安全法案允许联邦政府支援各州政府去照顾需要接受救济者, 尤其是那些有学龄儿童的贫困家庭, 同时也对无力负担医疗费用的穷人提供医疗救济。
旭飞顾问-----后移民时代深度导理服务开创者
旭飞顾问，创立于1993年,是中国最早的出入境业务经营者，是中国最专注于加拿大业务的移民公司，是中国移民行业最早提出深度导理服务概念的企业，是中国后移民时代第一个提出、建立并实施导理服务体系的服务商。经过20年的发展，旭飞深刻洞察到了行业的趋势，在总结了客户需求的基础上，率先提炼出了后移民时代的概念，并根据对后移民时代可能的客户需求分析，开创了 深度导理服务的概念，并一直引领着这个行业的发展。
除了对美国EB5移民感兴趣,您也许想了解一下条件和花费相近的项目:义项指多义词的不同概念，如的义项：网球运动员、歌手等；的义项：冯小刚执导电影、江苏卫视交友节目等。
所属类别 :
仅2014年1年中，全美各地法院已收到5216件中国EB-5投资人的诉讼案，这些案件全部都牵涉到建造类项目。美国联邦移民局(USCIS)经过调查发现几乎所有的公寓，酒店建筑类项目都存在大量造假产生的工作职位，同时造价虚高三至五倍。由于事态严重，移民局已要求国会拨款，增加了百分之三十的人手进行重审。参与此类项目已获临时绿卡(I-526)，正式绿卡(I-829)的投资人一经查实，绿卡将被取消。但是EB5民间集资，因投资人最终拿不到正式绿卡，导致大量诉讼。已被央视披露为高风险民间集资项目。即是美国银行拒绝贷款，美国投资人拒绝投资的高风险项目提供的融资渠道。据2013年美国联邦统计，美国各银行批准贷款的项目就有46.8%三年内资不抵债，而银行和美国投资人拒绝放贷的EB5项目，风险可想而知。
外文名称 Employment Based Fifth Preference
仅2014年2月至2015年8月l年内，全美各地法院已收到5539件中国EB-5投资人的诉讼案。美国联邦移民局(USCIS)经过调查发现几乎所有的EB5项目都存在大量造假产生的工作职位，同时造价虚高三至五倍。由于事态严重，移民局已要求国会拨款，增加了百分之三十的人手进行重审。参与此类项目已获临时绿卡(I-526)，正式绿卡(I-829)的投资人一经查实，绿卡将被取消。
EB5投资移民是民间集资，因投资人最终拿不到正式绿卡，导致大量诉讼。已被央视披露为高风险民间集资项目。即是美国银行拒绝贷款，美国投资人拒绝投资的高风险项目提供的融资渠道。据2015年美国联邦统计，美国各银行批准贷款的项目就有59.2%三年内资不抵债，而银行和美国投资人拒绝放贷的EB5项目风险可想而知。最终结果，EB-5投资人花50万美元只买到2年临时绿卡，永久绿卡I-829被拒，遭递介，今后全家人连美国的旅游签证都无法获得。
2.EB-5区域中心是私人公司
美国EB5区域中心并非官方机构，是私人付费，注册的空壳公司。美国移民局规定，任何人，不限国籍，只须支付6,230美元申请费，12个月内即可拥有一家EB-5区域中心EB-5regionalcenter.极低的入门条件，EB5区域中心申请人不查收入，不需要有任何资产，甚至不查是否有犯罪史。美国移民局极力鼓励各国民众积极申请EB-5区域中心，为美国带来就业。目前EB-5区域中心的注册法人，同时也都兼作EB5项目方，保证肥水不留外人田。EB-5区域中心申请及运作程序:一.在美国任何州花300美元注册一家空壳公司，以此公司为EB-5区域中心的控股公司。二.进入移民局网页HomepageUSCIS，点击左上角Forms，找到I-924Application，即EB-5区域中心申请表。此后给自己的区域中心起个名字，虚构出个EB5项目，编造可产生多少工作职位数字。当然数字越高，越容易集资。因此目前EB5项目都虚高经济计算模式数字3.5至5倍，导致投资人永久绿卡I-829被拒，遭递介。三.花$250美元，进入美国商务部U.S.DepartmentofCommerce网站，购买经济计算模式系统软件。找个本科经济学或金融专业毕业生花费1,000至2.000美元，2周时间可完成经济计算模式，此后该作者即被称为经济学家。当然还要拉个知名开发商，会计师，律师装门面，共同分钱，皆大欢喜，集到资后这些人随时可被踢掉。四.填写完I-924ApplicationForm，即EB-5区域中心申请表，以及完成的经济计算模式，连同6,230美元注册费寄给移民局，12个月内即可拥有一家EB-5区域中心。至此，全部花费绝不超过10,000美元。不限国籍，不查财产，不查收入，任何人都可注册EB-5区域中心。五.有了EB-5区域中心，同时兼任EB5项目方，任意虚构个EB5项目，网上下载写个计划书就可以全球集资了。六.EB-5区域中心目前集资极端困难，移民中介佣金已提高到15万美，余下35万美元还不够内部私分。更何况每个项目最多只能集到零星几个投资人，正常方式根本无法运作。导致项目方全部虚构，编造项目来集资。七.找块土地，向土地主承诺今后花5倍的市场价收购该地块，获取一纸协议，再以此协议同希尔顿等类似酒店管理机构签署空头协议，号称在大都市开发酒店，豪华公寓项目。八.在荒无人烟的沙漠，号称开发油田。报废的油井，号称每天在大量的产油。九.号称投入市政改造，工厂扩建等宏伟规化项目。用这些子虚乌有的空穴计划书误导投资人。十.假如只集到零星投资，则作为项目方主管工资，差旅，酒店往宿旅游游费。集到多一些，则炒卖土地，从中赚取十几倍的土地差价。十一.如能集到更多资金，通常是踢掉知名开发商，换上便宜的外包个体户或关系户，拉高5倍以上建造成本，获取巨额回扣，共同分享集资。
3.仅1个月两家EB-5区域中心被起诉
一.日，PathAmericaSonoco,LLC.区域中心因涉嫌诈骗，非法挪用252中国EB5投资人资金用于赌博，往美国境外转账及它用被联邦起诉。该区域中心法人，2012年利用一在建的，早已资不抵债的，烂尾楼欺骗了252个中国EB5投资人共1.26亿美元。根据移民法规定，一旦EB5资金被挪用，不限金额，参与这些项目的投资人绿卡将全部被拒，遭递解。与此遥相呼应的是，日联邦法院起诉，陆凯能源基金区域中心--LUCAEnergyFundRegionalCente.4项欺诈罪。区域中心注册法人，自2007年起，用EB5资金购买私宅，全家豪华游轮，旅游渡假消费及通过往美国境外转账等一系列转移资金手法，导致6,800万美元不知去向。EB5投资人的永久绿卡I-829已彻底被拒，将遭递介，资金更是无法追回。此项目也是利用早已资不抵债，烂尾的在建油井项目集资手法。二.EB5投资移民因已引起上万例诉讼，美国国会将批准移民局2015年底前启用EB6投资移民计划。EB6投资人可自设项目，自控资金，自己运作，投资25万美元，每年雇佣5个全职人员，两年后可转正式绿卡。三.B-5区域中心法人注册比例，印度人31.2%，中东人28.7%，中国人23.5%，曾在中国打过工的美国人17.6%。
4.EB5绿卡被拒实质
一.EB5项目美国工资成本高按照美国低收入标准，10个工作位置所带来的人工成本就高达30-50万美金/每年。投资人在EB5项目中的人工成本是&硬性成本&，是联邦对所有EB5项目的硬性规定，按此成本运作起码维持两年以上。结果是投入项目的资金只产生不到33%的工作职位，导致投资人绿卡被拒，遭递介。有此递介记录，再也无法进入美国。二.EB5实际投入项目款不到四成EB-5实际投入项目款不到40%，即$20万美元，无法产生足够的工作位置。EB5投资人的$50万美元投资款，被项目方，中介，开发商等多方分享如下:l.EB-5项目方收费:项目方先扣除10%至12%的管理费，即$5至$6万美元(是从$50万美元中扣除)。该条例写在私募合约中。此费用，并不包括投资人额外支付的$4.5万美元立项费。2.EB-5中介佣金:项目方支付中介佣金$12万美元(是从$50万美元中扣除)。例如,被联邦起诉的芝加哥会议中心支付中介费$15万美元佣金。并不包括投资人额外支付的8万人民币中介费。3.EB-5合伙人公司运作费:项目方合伙人管理费，资金监管帐户费，会计师费，公司商务律师费，项目方人员开销费，广告费等一系列运作费$8万美元(是从$50万美元中扣除)。4.EB-5开发商利润:$12万美元以上(是从$50万美元中扣除)。根据造价虚高比例，开发商知名度大小不同。5.EB-5转贷费:如果是贷款、借贷，债券类项目，区域中心须向加开发商，等项目参与方加收转贷费，7%至10%即$3.5至$5万美元(是从$50万美元中扣除)。总结:EB5投资人实际投入到项目的款不到40%.这只是公开，可计算出的费用。更有相当一部分，不为人知的的费用则无法计算。根本原因是，除EB-5投资人外，项目成败并不重要，关键是所有参与方都有钱赚，这是铁律。即使项目失败，移民局明文列出，EB-5投资人自担风险。
5.EB5被拒遭递解程序
一.永久绿卡I-829被拒主要原因根据1990年至2015年联邦数据统计，通过EB-5投资移民获得永久绿卡I-829的成功率极低。项目方在向投资人融资时，用虚增3至5倍以上的造价来计算经济模式数字。伪造抬高雇佣人数，用欺诈手段来满足移民局对雇佣人数的要求。但实际投入项目的资金早已被多方大量瓜分，与预估的经济计算模式数字有巨大差别。导致移民局在审批正式绿卡(I-829)时异常严格，通常都被拒，引起大量诉讼。二.绿卡被拒递解按照目前实施的美国移民法,一旦EB-5申请人的临时绿卡(I-526)或者正式绿卡(I-829)被拒，EB5家庭成员立即变为非法定居美国。将被全部递解出境(Removal/Deportation)，今后连美国的旅游签证都无法获得。更严重的是,一旦有遭美国递解出境的记录,申请欧洲及其它国家移民都将被拒。
6.EB5风险预警
EB5投资移民项目，本质上即是为银行拒绝提供贷款及美国投资者拒绝投资的高风险民间集资项目提供融资渠道。因最终得不到正式绿卡，只有不了解内情的中国投资人参加，欧洲及发达国家早巳没人参加这类项目。据2013年美国联邦统计，美国银行批准贷款的项目就有46.8%三年内资不抵债，这些连银行和美国投资人都不肯放贷的EB5项目，烂尾结果可想而知。美国联邦移民局(USCIS)日通过新的政策备忘录，对EB5投资移民影响最大的包括以下几个关键要点，首先是贷款类EB5项目工作位置计算隐患重重，其二是大量建筑类工作不再被纳入工作位置计算。另外移民局已明确规定以租赁或出售房产为主的EB5项目不能符合工作位置要求，参与此类项目的投资人即使已获得临时绿卡(I-526)，正式绿卡(I-829)也会在终审时被拒。一.贷款债券类项目风险EB-5债券，贷款项目的风险之高远远超出一般的投资项目，对于EB5投资人来说，面临着绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险，申请正式绿卡I-829均被拒，原因如下:1.层层转贷成多角债，EB5绿卡、还款均无保障:EB-5债券，贷款项目有一个共性，就是这些项目看上去阵势强大，参与方众多，具有很强的蒙蔽性，使EB5投资人会因此错误地低估绿卡被拒和资金三角债的双重最高风险。美国联邦移民局(USCIS)因此专门进行了规范。这类贷款的模式是层层转贷,结构比国内的三角债还复杂。由于收到投资款的公司并不直接参与项目建设，只是将投资款层层转贷给一家或多家公司，这些公司收到贷款后，再进行多层股权转换，每个股东都想方设法侵占贷款变为己有。最终就形成了说不清，理还乱的多角债关系。无论是基建项目、大楼建造还是社区建设等等，具体哪部分是EB-5投资款建的就是上法庭都无法判定。再追款打官司就更难想向。EB-5债券，贷款项目都没有地产等实质性资产抵押，只是毫无信用度的项目方给投资人一张保证合同作担保，届时只要其中一家或数家公司关闭，投资人就会被典型的三角债所困，收款公司与用款公司相互推诿，项目烂尾之外，绿卡更无法申请成功。2.移民局无法判断工作位置人数，造成EB5绿卡申请失败:美国移民局(USCIS)在审批EB5投资人绿卡时的关键指标，就是必须确认该投资人实实在在地产生了10个以上的工作位置岗位。美国国会通过的移民法一再强调，如果工作位置数额不能确认，绿卡就不能获得批准。移民局对使用债券，贷款项目融资的项目审理特别严格，主要原因在于，这种贷款模式使移民局无法清晰判定哪些工作岗位是由EB5投资人贷款产生的。很多项目方用移花接木的方式，利用繁杂的资金转贷，对产生的工作位置岗位造假、滥竽充数，已经引起移民局的高度警觉。由于多角债模式结构复杂，移民局要投入大量人力物力进行分析判断，导致所有过桥贷款或夹层贷款的EB5投资人，都面临超长的审核时间和绿卡终审I-829被拒的结局。3.美国、欧洲等国投资人对贷款项目避之不及:贷款项目中的众多美国或欧洲参与方，无一例外都不愿作没有资产抵押的贷款，因为贷款无法偿还的风险极高。参与方都设置了诸多参与条款，例如先要求其他资金到位后才投入，项目情况稍有变动就能毫发无损的撤出。EB-5投资人，根本没有权限深入了解这些条款。一旦EB-5投资款进入项目，往往作为项目的前期运作管理费，先被花费殆尽。随着项目的开展，众多的参与方只要有一方撤出，整个项目就会象多米诺骨牌般流产。而EB-5投资人手上的保证书在多角债的官司中，便成为一纸空文。由于没有具体的资产抵押，EB-5投资人更无权要求出售任何资产来偿还贷款。这就是EB-5债券，贷款项目烂尾率极高的原因。4.贷款，债券类EB5项目工作位置计算成绿卡僵局贷款类EB5项目是以贷款(loan)、借贷(debt)，债券(bond)类吸金模式误导EB5资金投入。此类项目风险极高，业内预估为烂尾的项目。只有让不知情的中国EB5投资人来出资。收到投资款的公司并不直接参与项目建设，只是将投资款转贷给一家或多家公司。由于贷款类项目有不同来源的资金参与投资，EB5投资人的资金只是总投资额中的一部分，而且还有层层转贷，复杂的多角债模式使移民局无法准确认定每个工作位置的来源，如果将其它贷款产生的工作位置套用于投资人绿卡申请计算，就明显违反了美国移民法(INA)条款203(b)。特别是目前普遍存在着项目方故意将资金多方转贷，伪造计算出高额的工作位置，已促使移民局对贷款类EB5项目严审，导致投资人的正式绿卡(I-829)审核通过率微乎其微。届时只要其&中一家或数家公司撤出或关闭，投资人就会被典型的三角债所困。收款公司与用款公司相互推诿，项目烂尾、讨债无门，根据移民局2013年10月份公开的案例报告结果显示，这些案例主要来自纽约和洛杉矶。对于这两个区域的所有贷款类EB5项目，移民局开始严查和复审，这类EB5贷款类项目涉及酒店、公寓等等。项目越大，工作位置计算问题也越严重，即使已获批临时绿卡(I-526)，转正式绿卡(I-829)将被长期耽搁，最终被拒。严重的是项目方及中介融资时，从不对投资人透露实情。二.酒店公寓类项目高风险1.EB5酒店,公寓类项目，虚高3倍造价导致投资人绿卡被吊销:美国移民局(USCIS)颁发EB5永久绿卡的首要审核标准就是确定EB5投资人有否真实产生10个工作位置岗位。移民局于2012年3月对EB5投资的酒店,公寓项目调查时发现，项目方普遍虚增几倍的工程造价，赚走数千万美元，所剩的建造费无法产生足够工作位置。项目方用虚增3倍的造价来计算经济模式，伪造抬高工作位置人数，用欺诈手段来满足移民局对工作位置人数的要求。向投资人融资时又使用另外一套完全不同的假数据。项目方同时使用多种完全不同的假数据对付不同的审核及融资需要。由于问题极其严重，美国联邦移民局日通过新的政策备忘录，组成了专门针对酒店,公寓类EB5项目的反欺诈调查组，宣布对所有酒店及公寓项目建造费用和工作位置人数进行彻查和监控。一经查证有虚增工程造价情况，移民局就会依据未满足工作位置人数移民法条款，驳回EB5项目投资人的永久绿卡(I-829)申请，以前侥幸已获批准的绿卡(I-526或I-829)也将被追查取消。2.利用酒店，公寓品牌偷梁换柱:这类酒店或公寓项目虚高工程造价的手段如出一辙，那些号称希尔顿/Hilton、万豪/Marriott、凯悦/Hyatt、温德姆/Wyndham等等酒店项目，利用国内投资人对品牌的盲目信任，实际造的却只是挂名的加盟酒店，而且只是品牌旗下的经济型酒店，相当于国内莫泰、汉庭之类的档次，等于投资人花远超五星级的钱造经济型的旅馆。根据移民局参照的:ReedConstructionData行业标准，美国豪华公寓的实际造价(HardConstructionCost)不包装修,平均为$105美元/平方英尺。经济型酒店的实际造价(HardConstructionCost)不包装修平均为126.5美元/平方英尺，最高档五星级实际造价(HardConstructionCost)不包装修平均为163美元/平方英尺。如果项目方报出造价高出行业标准，移民局就会依此认定大量投资资金没有真正投入产生实质性工作位置，绿卡申请会因不能满足工作位置而被拒。3.夕阳产业，美国公寓,酒店呈现倒闭潮:在美国酒店，公寓建造已供大于求，属于夕阳产业，整体入住率不足45%，同时房价恶性竞争，最终资不抵债破产遭低于半价拍卖。美国权威酒店及住宅评估集团HVSGlobal已公布数据，自2008年开始美国当地资金已全面撤出酒店，公寓建造项目，整个市场上只有EB5投资资金在冒此风险。新建的酒店，公寓势必资不抵债，原因在于:1)项目(方)提高3倍造价(HardConstructionCost)，赚完钱后让投资人面对高昂的管理费和住客维权诉讼。例如:纽约2室1厅公寓每月平均管理费$2,600美元，最低的也要$1,200美元/月。超过北，上，广公寓年平均管理费。2)按照美国移民局(USCIS)EB5投资规定，每50万美元投资必须雇用最少10名全职员工，在美国每个酒店或公寓全职人员年薪平均4万美元以上，加上各种保险、福利，10名全职员工每年光薪资支出就超过40万美元。如果5年内无法维持雇用10个员工，EB5投资人的绿卡申请将失败。换而言之，按以上高昂的造价和员工开销，这些酒店或公寓每年的客房入住率必须达到225%，投资人才可能获得绿卡全身而退。EB5投资人5年后退出时，没有任何机构会提供再融资，为高出市场好几倍的造价及开销买单。4.酒店类项目的其他误导手段:1)此类名牌酒店其实并非酒店集团投资，只是个体加盟酒店(HotelFranchise)，而且只是名牌酒店集团的下游品牌(经济型酒店档次)，换句话说经营这种酒店只能自担风险、自负盈亏。项目如有亏损，酒店集团是不会承担任何债务责任的。2)声称酒店的入住率会高达70%以上，其实在美国酒店业竞争历来激烈，经济最好的时候也就45%左右的平均入住率，相当部分酒店平均入住率甚至不足35%。3)酒店业在美国本身就属于夕阳产业，只是国内人并不了解美国酒店业的现状。项目方充分利用了国人对于跨国品牌酒店的完美入住经历和好感，以及自身能拥有品牌酒店股份的幻想。事实上EB5投资人拿的根本不是品牌酒店的股份，只是一些加盟酒店的股份。项目方只是支付了高额加盟费给品牌酒店，项目一结朿，债务全部转嫁给EB-5投资人。因此拿到的是最高成本而且毫无价值的股份。4)通过国内中介把酒店及公寓类项目美化。会举出很多所谓的成功案例，还有所谓的100%成功率，但是他们却永远不会告诉你项目方虚高造价被美国移民局调查起诉的事实。5)美化大城市的市中心概念。美国真正的高尚区都在市郊，离闹市有好几十英里。而美国大城市的市中心并非国人想象的高尚区，90%以上的市中心犯罪率极高，也是流浪汉首选集结地，因为很多市府接济站坐落于此。在这些地点建的经济型酒店，都无奈沦为罪犯的据点，官司和诉讼接连不断，酒店投资在这种区域，根本不可能收回投资。5.酒店公寓类项目触犯移民局大忌:EB-5在永久绿卡(I-829)终审时，移民局最关注的就是项目方是否在工作位置人数方面有欺诈行为，因为移民局成立EB5移民项目的初衷就是为了使每50万美元的EB-5投资带来至少10个以上的美国人工作位置。因此酒店项目虚高造价的做法正犯了移民局的大忌，而通过这些项目申请的投资人也因此受牵连，在移民局留下永久不良记录，后患无穷。遗憾的是纵观国内市场上力推的所有酒店，公寓建造项目，几乎全部在虚高工程造价，其后果不堪设想。总结语:由于酒店及公寓类EB-5项目，几乎全部采用了虚高造价的手段，必定会导致绿卡申请最终失败。而且酒店及公寓业在美国竞争激烈、不管是对于投资还是移民，都极为不利。三、市中心TEA(工作位置目标区)EB5项目风险美国移民局规定投资50万美元申请EB5美国投资移民的项目必须在TEA区(TargetedEmploymentArea工作位置目标区)，移民局定义的TEA区有两种，第一种是人口较少的郊区，第二种是大城市的高失业率区才能被定为TEA区。目前市场上EB5酒店、公寓和商务楼项目，项目方将市中心TEA区美化成所谓的&黄金地段&，掩盖了其高犯罪、高污染、高赔偿的巨大风险，最终导致永久绿卡(I-829)申请失败的严重后果。1.市中心TEA区绝非&黄金地段&中国房地产才发展了十几年，北上广五环内已无地可开发。甚至二、三线城市市中心也早已无地可开发了。而美国房地产业已成熟发展了大半个世纪，大都市的市中心居然还被列为TEA区等待EB5投资人开发，其中陷阱有多深投资人自己判断。由于高犯罪、高污染、高失业，市中心TEA区都是全美最差的学区，然而不少EB5项目利用国人对美国市中心情况不熟悉，故意将这些危险的市中心TEA区混淆为国内北上广市中心&黄金地段&&寸土寸金&的概念，例如纽约的曼哈顿、洛杉矶的好莱坞等等，其实任何人稍加分析就能明白，真正的黄金地段是绝对不可能有如此高的失业率被定为TEA区。2.市中心TEA区高犯罪率影响绿卡申请美国的纽约，旧金山，洛杉矶，西雅图，迈阿密及芝加哥等市中心的部分地区之所以会被列为TEA地区，是因为那里聚集着以黑人为主等各族裔最低层的暴力帮派犯罪团伙，抢劫，枪杀，毒品，卖淫等高犯罪率地区。著名的&华裔女子洛杉矶CecilHotel水箱遇害案&正发生在这类所谓的市中心，(或搜索:华裔女孩洛杉矶离奇死亡)文中明确说明:&她居住的这家旅馆CecilHotel位于洛杉矶市中心，这一地区治安状况很差，许多吸毒人员、抢劫者以及流浪汉聚集于此。&在这些市中心TEA区成为业主，必定会卷到各类贩毒凶杀刑事案件中，直接影响正式绿卡(I-829)申请时的背景调查。3.市中心TEA区环境污染严重大都市市中心TEA区的EB5投资项目招不到美国当地投资人。除以上的暴力犯罪外还附带着工业重污染问题。例如纽约的布鲁克林(Brooklyn)、西雅图的SODO区(SODO，Seattle)、洛杉矶附近的河滨区(Riverside，California)，都是出名的工业污染区，美国法律规定在工业污染区建居住建筑必须由持特殊执照的机构来清理。这笔清理费甚至会超过建造该建筑费用本身,项目方往往对此避而不谈。投资人无故花费正常造价的好几倍,在工业重污染区造楼,得不偿失,以后租户因环境伤害而引起的潜在官司就会无穷无尽。4.市中心TEA区租户维权官司昂贵市中心TEA区酒店、公寓或商务楼的商用或民用租户不断因被抢劫、被杀害、被强暴而控告业主。美国法官及陪审团一边倒都站在弱势团体一边，对于有人体伤害，性搔扰或死亡的案件，赔偿金动辄几百万甚至上千万美元不等。因此在市中心TEA区所投资的项目最后都入不敷出，维权官司的赔偿势必成为项目赔钱的无底洞，项目失败会直接导致不能满足移民局对工作位置人数的要求，使得绿卡最终审批拒。总结语综合以上原因大都市市中心TEA区的物业都难逃负债经营，破产拍卖的结局，因此无法满足移民局对工作位置人数的要求，投资人申请绿卡毫无保障。其实美国真正的高尚区都在市郊，离闹市有好几十英里。所以EB5投资人在选项时要提防处在大城市所谓&市中心&&好地段&的TEA区，尤其那些被冠以&黄金地段&、&寸土寸金&的项目，项目方是不会主动披露其中的巨大隐患，待到投资人发现时，恐怕已落到绿卡被拒和投资赔本的结局。投资人应该选择学区较好的TEA区，同时要考察项目长远的盈利模式，才能保障投资和绿卡的双赢。四、州，市，县府参与EB5项目使捷径成泥潭目前对EB5投资移民的另一个误区是想当然认为只要有州，市，县府参与就是最有保障的项目，事实却完全事与愿违。这类项目往往层层审核最繁复，资金损耗最严重，导致工作位置岗位不足，使绿卡终审失败。其实原因很简单，美国各级州，市，县府参与的项目都不以盈利为目的，以公益性的项目为主。加上州，市，县府所有资金都来自纳税人，项目资金赔偿第一顺位永远是纳税人。另外由于州，市，县府参与项目即使出现亏空，也绝不可能出售已建完的市政物业来抵押给投资人。最为重要的是EB5投资移民是依据美国联邦移民法，任何州级、县级或都无权给予投资人在绿卡审核时的任何优先权，这是移民法早已明确的。如果有任何部门或官员给投资人作出任何投资款或绿卡方面的承诺，就是涉嫌违法和欺诈，会受到联邦调查局查处。所以项目，除了开销大、不盈利外，各类审批程序繁复，工作位置计算没保障，资金无抵押，投资人想当然的移民捷径却实际成了不能自拔的泥潭。总结语州，市，县府参与的项目由于开销过大很难产生足够工作位置岗位，正式绿卡(I-829)终审极可能遥遥无期，甚至被拒。另外投资人必须避开以租赁或出售房产为主的项目，包括建造别墅、公寓，商城、购物中心等以建造业为主的各类EB5项目，移民局通过新的政策备忘录以后，通过这些项目申请移民成功的可能性已微乎其微。五、EB5建筑类工作不被纳入直接工作位置计算以大兴土木建造楼房或基建设施为主的EB5项目已被移民局正式列入被拒名单，而其原因非常简单，因为移民局在新的备忘录中已明确建筑类工作属于临时性工作，建造工期结束后这些工作都很快会消失，没有持久性，所以不能算作投资后直接产生的工作，只能考虑为间接工作。因此依赖建筑业来计算工作位置的所有项目，都会面临投资人正式绿卡(I-829)终审被拒。六、EB5租赁或出售房产类项目绿卡被取消移民局日的政策备忘录否决了EB5投资人通过投资建造别墅、公寓、办公楼、城市改造、城市基建、商城、购物中心、仓储等申请移民的方式。这类项目的共性就是一旦建造完毕，物业就被出租或出售给其他商家或个人，而移民局已裁定出租或出售后带来的任何工作位置都不能被纳入绿卡申请时的计算。移民局(USCIS)对此已作出裁定:&即使EB5项目没有建造这些物业，那些商家和个人也会购买或租赁其他物业并雇用员工，所以这些工作位置机会不能作为EB5投资后产生的。&再则建筑类工作位置不被纳入直接工作位置计算，因此这类依赖租赁或出售房产的EB5项目已不可能保障每个投资人产生10个工作位置岗位，以前参与这类项目的投资人已被移民局在终审时取消正式绿卡(I-829)。7.国会拟定EB6替代EB5EB5投资移民因已引起上万例诉讼，情形已严重失控。美国国会将批准移民局2015年底前启用EB6投资移民计划。EB6投资人可自设项目，自控资金，自己运作，投资25万美元，每年雇佣5个全职人员，两年后可转正式绿卡。8.虚构就业计算EB-5区域中文及项目方伪造经济计算模式数字，虚构出产生的雇佣人数放大3至5倍，或根据项目推广需要无限放大。所谓做经济计算模式的专家，都是项目方花钱雇来，按项目方提供的虚假原始数据完成这个报告。移民局审批临时绿卡I-526时，主要是审核EB5投资人资金的合法来源，换句话说，只要把资金打入项目方的帐户就好.此时的资金还没有被运作，如何能判断经济计算模式造假，产生的雇佣人工作职位数字真伪。但是在审批正式绿卡I-829时，移民局的各审核部门，及专家就揭露出了这些造假文件，导致投资人正式绿卡I-829被拒。
7.移民趋势
EB5投资移民因已引起上万例诉讼，情形已严重失控。美国国会将批准移民局2015年底前启用EB6投资移民计划。EB6投资人可自设项目，自控资金，自己运作，投资25万美元，每年雇佣5个全职人员，两年后可转正式绿卡。
8.就业计算
EB-5区域中文及项目方伪造经济计算模式数字，虚构出产生的雇佣人数放大3至5倍，或根据项目推广需要无限放大。所谓做经济计算模式的专家，都是项目方花钱雇来，按项目方提供的虚假原始数据完成这个报告。移民局审批临时绿卡I-526时，主要是审核EB5投资人资金的合法来源，换句话说，只要把资金打入项目方的帐户就好.此时的资金还没有被运作，如何能判断经济计算模式造假，产生的雇佣人工作职位数字真伪。但是在审批正式绿卡I-829时，移民局的各审核部门，及专家就揭露出了这些造假文件。导致投资人正式绿卡I-829被拒。
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