新房如何办理房产证 办理房产证要带什么资料
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&一般情况下，或第三方代办公司会帮购房者办理房本，购房者在接到办理房本通知后，准备好材料，并将材料交给办理房本业务的工作人员。&开发商会统一为购房者办房本，由于购买的房产类型不同，开发商或代办公司的办理速度不同，一般情况下，自入住之日起180天（）-730天（）内，可以拿到房本。&一、开发商通知购房者办房本。&实际操作中，有些开发商会在购房者入住前，就要求购房者将材料准备齐全，并交给他们。也有一些是在入住之后要求提交材料，具体通知时间以各开发商为准。&二、购房者准备哪些材料？&1.购房（）合同。&2.联机备案表原件。&如为现房，无联机备案表。&3.实测面积差。&如为现房，无此协议。&4.购房发票复印件。&贷款：首付款发票+贷款发票+实测面积补差款发票。&全款：房款发票+实测面积补差款发票；如为现房，无面积补差款。&5.凭证。&如开发商代收代缴无需提供。&6.专项维修资金缴存凭证（如开发商代收代缴无需提供）。&7.身份证复印件。&已婚需提供夫妻双方身份证，军人需提供军警身份证及军官证。&8.户口本复印件。&已婚，需提供夫妻双方户口本，如已婚且有未成年子女，需提供未成年子女户口本。&注：办理任何手续时，对于普通居民户口的个人，政府办事部门或者开发商所要求提供的户口本均是指“户口本首页+户口本户主页+本人页+本人变更页”。&比如，办手续的个人和自己的父母在一个户口本，父亲为户主，则需提供的户口本为“户口本首页+个人父亲页+个人本人页（如本人页中有信息变更则需要提供本人变更页）”。&同理，如未成年子女和祖父母或外祖父母在一个户口本，未成年子女需要提供的户口本为“户口本首页+户口本户主页+未成年子女本人页”。个人为的，户口本需提供“首页复印件加盖存档单位公章+本人页”。&9.婚姻证明&未婚：2015年开始不再需要提供，但本人户口本的婚姻状况栏应注明“未婚”字样。&已婚：夫妻双方结婚证；离异为离婚证或法院民事调解书、加盖民政局公章的离婚协议、本人户口本婚姻状况栏应注明“离异”字样。&丧偶：配偶死亡证明及本人户口本婚姻状况栏应注明“丧偶”字样。&军人结婚证上登记的证件为军官证，现已退役或转业的，需要由原部队或现户籍所在派出所开具军官证、现身份证为同一人证明，也可以直接换领身份证号码结婚证后提供复印件。&三、开发商将材料提交给不动产登记中心&开发商收集好购房者的材料后，统一交给不动产登记中心。不动产登记中心会进行统一处理，处理结束后，不动产登记中心会通知开发商领证。&四、购房者拿到房本&拿到房本的时间，自入住之日起180天（现房）-730天（期房）不等。大家需要注意，约定拿房本的起始日，是购房者的入住日。由于房屋类型、开发商办理速度不同，办理时限以具体情况为准。&如果你是全款买房，房本办好之后，开发商会寄给你。如果是，房本办完不一定发到你的手里，有些银行会将房本留在银行内，有些则没有要求。&自日起，不动产登记正式施行，不再颁发《》，统一颁发《不动书》。上文中提到的房本，皆指《不动产权证书》。相关阅读
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。在建工程抵押贷款风险及启示
来源：银行家&
　　柴万元
　　案情简介
　　日，某青浦支行（以下简称“青浦支行”）与上海某创意设计发展股份有限公司（以下简称“A公司”）签订《固定资产借款合同》一份，约定A公司向松江支行借款人民币5500万元，其中3960万元用于二期建筑工程，1540万元用于二期装饰工程，借款期限自日至日，借款分批发放，借款年利率为6.4%，按季结息，结算日为每季度末月的20日。合同另约定：A公司违反本合同项下约定义务，青浦支行有权提前收回已发放贷款;A公司未按本合同约定期限足额归还借款本金的，自逾期之日起按逾期贷款罚息利率计收利息，直至本息清偿为止，如遇借款利率调整，罚息利率随之调整，对应未付利息，原告按逾期贷款罚息计收复利。其他约定事项：与本合同有关的通知事项，均应以书面形式送达对方，通知以快递方式送出的，则对方签收之日视为送达，通知以信函方式送出的，则信函发出之日起的第三个工作日视为送达。
　　日，A公司与青浦支行签订《抵押合同》一份，约定为确保上述债务的履行，A公司以其所有的坐落于本区重固镇崧盈路第4幢的在建工程作价元为上述借款提供抵押担保，担保范围包括主合同项下债务本金、利息、逾期利息、罚息、复利、律师费以及实现债权等费用。同年12月10日，双方至相关部门办理了房屋建房工程抵押登记，并取得预告抵押登记证。
　　日，自然人甲向青浦支行出具《个人保证担保函》，自然人甲承诺为A公司的上述借款提供连带责任保证，保证范围为A公司在主合同项下的主债务及由此产生的利息、罚息、复得及为实现债权等发生的诉讼费、保全费及律师费等，保证期间为主债务履行届满之日起二年。
　　上述合同签订后，青浦支行于日发放贷款3000万元（其中600万元于日到期，700万元于日到期，800万元以上于日到期，800万元于日到期，100万元于日到期)，日发放贷款500万元（于日到期），日发放贷款460万元（其中200万元于日到期，260万元于日到期）。
　　日，第一笔发放的贷款600万元到期，A公司未按约定归还，且自同年9月21日起发生的利息未支付。截至日，A公司已拖欠利息、罚息和复利合计元，其中已到期的600万元贷款的利息为72533.33元。另查明，青浦支行支付本案律师费5万元。青浦支行起诉至上海市青浦区人民法院，诉请:第一，A公司归还借款本金3960万元并偿付利息;第二，A公司支付原告律师费5万元;第三，A公司如届期不履行上述付款义务的，青浦支行有权对坐落于本区重固镇的第4幢厂房折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿;第四，自然人甲 对上述债务承担连带清偿责任。
　　根据庭审确认的事实，该法院认为：被告A公司与原告青浦支行签订的《固定资产借款合同》、《抵押合同》以及自然人甲出具的《个人保证担保函》均系当事人真实意愿表示，应确认合法有效，各方当事人均应恪守。原告青浦支行向被告分批发放3960万元贷款后，至日，第一笔发放的600万元贷款到期，被告未能按约还款。其行为已构成违约，根据双方之间约定，原告青浦支行有权宣布其余借款提前到期，被告除应归还全部借款外，还应偿还合同约定的借款利息、罚息和复利、并按约定承担相应的律师费。由于法院邮寄发送诉讼关副本等诉讼材料的日期为日，故按借款合同约定，原告青浦支行通知被告宣布借款提前到期的送达日期为日。被告自然人甲为上述债务提供了连带责任保证，应承担相应的保证责任。虽然A公司为其债务提供了房屋抵押担保，并办理了预告登记手续，但鉴于原告青浦支行对涉案房屋取得的是抵押权的预告登记，其功能在于保障登记权利人将来取得涉案房屋的抵押权。由于预告登记有别于抵押权设立登记，预告登记本身不能保证登记人直接取得抵押权。原告若欲取得涉案房屋的抵押权，仍须按照《中华人民共和国物权法》第十四条规定办理抵押权设立登记。而涉案房屋目前未取得抵押权设立登记。因此原告未取得抵押权。不能对抵押物行使优先受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决A公司应于自本判决生效之日起十日内归还原告青浦支行本金3960万元及相应的利息、罚息、律师费5万元。自然人甲对上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向债务人A公司追偿。驳回青浦支行对抵押物行使优先权的诉讼请求。
　　案件争议焦点及分析
　　本案中对借款合同及个人担保函的效力及法院判决均无异议，而争议的焦点是：在建工程抵押是预告登记还是普通的抵押登记，从而决定银行在本案中是否享有优先权。现分析如下：
　　在建工程抵押是预告登记还是一般抵押登记：一种观点认为是预告登记，因为以将来建好的房屋为抵押标的，登记时房屋尚不存在，抵押物尚不存在，也不能特定化，符合预告登记特征，因此在建工程登记应为预告登记，直接的制度依据如日颁布的《上海市登记条例》（预告登记章节）第五十一条规定，以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让，当事人可以共同申请预告登记。第六十条规定“新建房屋所有权初始登记后，其房屋建设工程登记转为房地产抵押权登记”。本案中法院的主要依据即为原告提供的预告登记证（房屋建设工程抵押）。另一种观点认为在建工程抵押登记为一般抵押登记，在抵押时，虽然房屋尚不存在，不能以房屋的标准确定权利主体，但抵押物是法律上明确权属的除房屋外的不动产，权属可通过建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证确定，且已向登记机关登记了标的物，第三人可从登记机关查阅到抵押标的，符合特定化、使用价值和可转让的特征，因此应为一般抵押登记。?
　　笔者支持第二种观点，原因如下。
　　首先，从法学理论角度看，为便于讨论，现将物权法中的抵押登记分为两种：一种为一般抵押登记，产生一般抵押权与最高额抵押权；另一种抵押登记为预告抵押登记，产生预告登记抵押权。现将在建工程抵押与一般抵押登记、预告抵押登记从法律关系的多角度进行比较，其区别与联系如下。
　　抵押物不同。在建工程抵押的抵押物是抵押人已取得的，虽未为房地产权证所认可，但为其他权利证书认可的除房屋外的不动产。如不认可开发商的所有权，商品房预售出售人身份的确定将具有法律上的瑕疵和不完整性。一般抵押登记中，抵押物为房产登记机关确定、以房地产证书为表象的不动产。预告抵押登记的抵押标的不是商品房本身，而是预购人可能取得商品房所有权的一项期待权。
　　对抵押物权利的性质不同。在建工程抵押登记中，抵押人对抵押物的权利是现实的既得权利，在建工程虽无房产证，但作为有别于房屋的不动产，抵押人的权利仍然可通过其他权利证书予以彰显，其行使权利具备现实条件。一般抵押登记中，抵押人对押抵物同为既得权，具备权利行使要件；预告登记中，抵押人对抵押物的权利是请求权和期待权，要变为现实，须将期待权转变为既得权，即将预告登记转变为一般抵押登记才能行使，这是预告抵押登记与一般抵押登记区别的法理基础。
　　抵押人身份不同。在建工程抵押时，在建工程的所有权属于抵押人，抵押人是抵押物的所有权人。在一般抵押登记中，抵押物属于抵押人，抵押人是抵押物的所有权人。而在预告抵押登记中，抵押物的所有权不属于抵押人，属于房产开发商，法律仅保证抵押人在条件成就可排他取得抵押物的所有权，抵押人以期待权人的身份进行抵押登记。
　　涉及的权利主体不同。在建工程抵押时，在建工程抵押涉及建设工程施工许可证载明的权利人，即抵押人，无涉第三人权利。在一般抵押登记中，抵押涉及抵押物权证载明的所有权人。而在预告抵押登记中，预告登记抵押涉及预告抵押房屋的购买人和抵押房产归属的开发商。
　　押抵物的交换可能性不同。根据中华人民共和国城市房地产管理法规定，在建工程可以转让而获得价值补偿,法院在执行中处置在建工程和普通的在建工程转让即是明显例证。一般抵押登记中，抵押权可以撤销和转让，在实践中可以随主债权转让；根据物权法规定，预告登记仅可以撤销，但不能转让，不具有可交换性。
　　抵押物的交换价值不同。在建工程抵押时，在建工程具有交换价值，可通过处分抵押物得到价值补偿。一般抵押登记中抵押物同样具有交换价值，可通过转让而获得价值补偿。而预告抵押登记时，预告抵押登记仅可以撤销，而不能转让，因不能交换而无法体现交换价值。
　　抵押登记后产生的抵押权不同。在建工程抵押登记，因抵押物具有交换价值和可转让性，具备实现抵押权的现实条件。一般抵押登记除赋予抵押权人债权请求权外，还有为实现抵押权而必备的变价请求权和优先受偿权。而预告登记抵押，因抵押物不具有流通性，从而无交换价值，仅是保证抵押人将来在约定条件成就或期限届满时获得排他的请求，不具备实现抵押权的现实条件。
　　从三者区别和联系看，在建工程抵押登记在理论上更接近一般抵押登记，而与预告登记差别较大，在建工程抵押物具有交换价值和可转让性。而预告登记抵押物不具有交换价值与可转让性，无法实现抵押功能，所以在建工程抵押登记具有法律一般抵押登记所要求的法理条件。
　　其次，现实中，法律也对在建工程抵押登记进行明确规定，从法律规定及法律体系角度看：第一，2000年最高人民法院颁布的《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》，该解释第四十七条规定“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。因担保法法律仅确立了一般抵押登记所产生的一般抵押权，未区分一般抵押登记与预告登记，在中对该种登记属预告登记还是一般登记未予以明确，仅确立当事人可将在建工程作为抵押物，应属沿用法律规定，未创设新的预告抵押登记，法院在实践中判决在建工程抵押权有优先受偿权。第二，2007年颁布的中华人民共和国物权法在第二章第一节不动产登记章节第二十条规定了预告登记（当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产前，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效）。而在建工程抵押出现在而物权法第十六章第一节一般抵押权的第一百八十条第五款，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可设定抵押。第三，2008年颁布的房屋登记办法在第三章第二节抵押权登记章节第六十条、第六十一条规定了在建工程抵押权登记，尤其第六十二条规定“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记”。说明在建工程抵押登记有别于房屋抵押登记。同时本章第四节规定预告登记，且在预告登记章节未出现在建工程抵押登记种类。从上述规定来看，无论在物权法还是房屋登记办法中，预告登记与一般登记分属不同章节。在建工程抵押登记均规定在一般抵押章节，而非出现在预告登记章节。从体系来看，在建工程抵押登记应为一般抵押登记。
　　第三，从法律效力层级来讲，本案中根据房地登记机关出具的上海市房地产登记证明预告登记（房屋建设工程抵押），认定本案登记为预告登记。笔者认为有两点值得商榷：其一，上海市房地产登记条例是程序性规定，仅是将在建工程抵押登记在程序上与一般抵押登记进行区别，将其按照预告登记进行管理和规定，而登记其产生的法律后果，法院应在区分登记种类的基础上根据物权法进行判定。其二，根据立法法规定，中华人民共和国物权法属于法律，房屋登记办法属于部委规章，即使将上海市房地产登记条例作为实体法，上海市房地产登记条例也属于地方性法规。中华人民共和国物权法、房屋登记办法将在建工程抵押登记列为一般抵押登记，上海市房地产登记条例将在建工程抵押登记列为预告登记。既与物权法冲突，也与部门规章不一致。根据立法法规定，法律的效力高于、地方性法规、规章。在国家制定的法律或者行政法规生效后，地方性法规同法律或者行政法规相抵触的规定无效，制定机关应当及时予以修改或者废止。地方性法规违反上位法规定的，由有关机关予以改变或者撤销；地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定;认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决; 在效力存在上述冲突的情况下，法院在本案中法院不应适用与物权法冲突，且与房屋登记办法不一致的日颁布的《上海市抵房地产登记条例》，而应直接适用物权法一般抵押登记的规定从而产生优先受偿权。
　　第四，从本案援引法条看，其一，物权法第二十条规定了预告登记仅发生在当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议。商品房预告登记是发生在商品房预售的不动产协议中，是物权法法定情形。商品房预告登记目的是保证购买人在约定条件成就或期限届满时，购买人获得排他的一种购买权限。而预告抵押登记发生在当事人以预购的商品房（当时房屋权利人为开发商）为抵押物进行登记，保证抵押权人在具备双方约定条件时，可以获得现实的抵押权（预告抵押登记转一般抵押登记），以平衡抵押人与抵押权人的利益。而在建工程抵押登记是在借款协议中，债务人为担保自己的债务履行，增加自己履行债务的可信度，而将自己现实中、以其他权利凭证证明的在建工程（非房屋不动产）进行抵押，非物权法规定的以自己享有期待权、他人享有现实所有权的抵押物抵押给银行，从而进行抵押登记情形，不存在登记的抵押权再次转换为一般抵押登记的法理基础，与预告抵押登记存在明显区别。法院在本案中并未对在建工程抵押登记是一般抵押登记还是现房抵押登记进行确认和论证，也不符合预告登记适用前提（以期待权进行抵押登记的情形），在无论证的前提下直接根据与物权法冲突、且与房屋登记办法不一致的《上海市抵房地产登记条例》，确定适用物权法预告登记的规定。在前提不恰当的情况下，无法保证结论的合法性。本案应直接适用于物权法第一百八十五条第五款（债务人或第三人有权处分的正在建造的建筑物进行抵押），故此产生一般抵押登记的效力，青浦支行应该直接拥有一般抵押权的优先受偿权。
　　其二，在法律适用上，抵押人以自己现实拥有的、以其他权利凭证证明的在建工程（非房屋不动产）进行抵押，非物权法规定的以自己享有期待权、他人享有现实所有权的抵押物进行抵押，如果当事人在房屋竣工并经房屋所有权登记前主张在建工程的优先受偿权，法院应予支持。如果在建工程竣工并经房屋所有权初始登记，但未完成一般抵押登记，抵押权人主张房屋优先受偿权的，因在建工程转化为房屋，而当事人未办理房屋抵押登记，法院可不予支持，也与房屋登记办法保持了一致。
　　第五，对在建工程抵押的标的物的理解。物权法规定以正在建造的建筑物，未明确是以正在建造的建筑物整体，还是正在建造的已完成部分，导致全国实践中出现两种观点。一种意见认为，在建工程抵押的标的为正在建造的房屋，亦即将抵押关系成立时以在建形式存在的财产为抵押权的标的，新增房屋如需抵押，须追加办理新的抵押登记。江苏昆山、浙江嘉善、湖南湘潭房产登记机关持该种观点，以该观点为准，房地产开发企业抵押物价值较低，以其为抵押物融资的贷款额度较低，房地产开发企业办理抵押贷款的较少，相应的登记机关办理的抵押登记也较少，事实佐证了上述观点。另一种意见认为，在建房屋抵押的标的为将来建造好的整幢房屋，当事人之间就在建房屋设定抵押权的目的是以完工的建筑物作为抵押物，以担保债权的实现，且银行也是根据工程进度发放贷款，并未导致银行贷款风险不适当扩大。上海地房产登记机关持该种观点。登记机关办理了较多的在建工程抵押登记。笔者认为：从促进融资、减少抵押登记办理手续、由当事人协商确定抵押物价值和风险的前提下，以整幢房屋为抵押物为宜。二者在均符合物权法规定的前提下，不应作为上海和外地判决不同的依据。
　　对银行的启示
　　首先，对个案来说，通过上诉和申诉来维护自己的权利，该类案件在上海尚未形成一致性的司法观点，可通过上诉、申诉中的代理词向法院表明自己的观点，从而维护的整体利益。
　　其次，从整体来说，可向银行同业公会、银行业协会反映，通过行业建议的形式探讨法律的真正含义，通过与司法系统的沟通，来明确司法实践观点，同时避免在全国同案不同判，维护法律的权威。
　　再次，根据立法法规定，通过向上海市人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会反映，由其对该地方性法规的合法进行判断，从而维护银行的合法权益。
　　最后，在司法实践观点改变前，银行应做到以下两点。第一，关注在建工程进度。银行在合同中应明确借款人在建工程现房登记的详细条件，及借款人未进行现房登记应履行的具体义务，明确违约责任，使借款人能预见不履行的法律后果。对于存量在建工程抵押，应及时加强与在建工程人的沟通争取其配合银行办理现房抵押登记，在当事人不配合进行一般抵押登记时，应第一时间办理查封手续，取得首封权，取得处置上的主动。在没有其他抵押权的情况下，银行的利益有望得到保障。第二，在与客户办理贷款时，在合同中多留几个联系电话号码，并明确相互通信地址，且约定按双方约定地址向对方发送信件即产生银行通知义务完成的约定，如果任何一方的地址发生变更，应及时通知对方变更。贷款银行在现房抵押登记条件成就或期限届满时，及时通知在建工程登记人办理一般抵押登记，否则及时采取查封措施。
　　（作者单位：上海农商银行合规部）
（责任编辑：HN026）
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来源：房天下 &&
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现在、已颁发首张不动，全国各地也陆续开展不动产权证登记。新证怎么办理？旧证是否要换？要不要多花钱？看看以下内容吧。
1、旧证书仍然有效 新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。 2、不会强制换新证 只要房产不涉及变更、交易等事项，不需要特意去更换成不动产证。 3、新证办理只多一道工序 办理不动产证的手续和原的手续一样，不需要增加任何费用。少有区别，在于只需要将图纸直接复印即可，而不动产证需到测绘院重新出具一份带编码的图纸。 4、不发证 多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。 5、对楼市没有直接影响 业界普遍认为不动产权证对楼市没有直接影响。不动产登记其实是此前物权法的延伸，增强对房产的保障作用，但对于房价，暂时并没有直接影响。 6、不动产登记制度两个功能 一是明晰和保护产权，二是便利和保障交易。十天内免登录
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随着不动产登记制度、房产交易税费等政策的出台，二手房交易市场变的愈加活跃，买二手房贷款流程是什么?需要注意哪些问题呢?1、提交二手房贷款所需材料买房人需提供：身份证、户口本、结婚证或离婚证+离婚协议或法院判决书(仅限已婚或离婚人士)、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房合同，即《存量房买卖合同》这里需要注意的有以下3点：(1)银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。(2)银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下月收入=(原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供)X2(3)若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。2、银行对申请贷款房屋进行估价一般，银行会交由专业的机构进行评估。3、银行审批审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。4、过户在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。5、将不动产权证交给银行做抵押到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的抵押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。6、银行放款经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
本文来源：网易房产绍兴
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