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开发商破产，已出售的房子被在建抵押，银行是否有权收回在建抵押房子，业主怎么维权？
开发商破产，已出售的房子被在建抵押，银行是否有权收回在建抵押房子，业主怎么维权？
律师回答地区：湖南-长沙咨询电话：帮助网友：22729 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_0 人开发商破产，已出售的房子被在建抵押,业主的房屋所有权大于银行的抵押权。
就是说，开发商破产，业主的房屋所有权优先于银行的抵押权。
需要法律帮助，我愿意助你一臂之力；如果满意请采纳，并请给予评价。 09:23地区：湖南-长沙咨询电话：帮助网友：2681 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人根据《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，在建工程抵押权人的抵押权应该不得对抗买受人。 10:43地区：湖南-长沙咨询电话：帮助网友：8884 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人你好，如果你走法律程序就只能追究开发商的责任，但过程和结果都对你不太理想。建议你联合其它业主，去政府相关部门进行投诉。 11:54地区：湖南-长沙咨询电话：帮助网友：40649 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_8 人你好，首先，银行无权收回房子；
其次，协商无果，可通过法律途径维权，向法院起诉；
如有疑问或需要帮助，可电话或当面咨询。谢谢！ 12:09地区：湖南-长沙咨询电话：帮助网友：10386 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人比较麻烦，建议委托专业律师帮你。 12:11地区：湖南-长沙咨询电话：13574***帮助网友：4281 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人尽快起诉是最好方案 14:00地区：湖南-长沙咨询电话：18673***帮助网友：1679 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人可以维权的，拿回属于自己的房屋，具体房子在那里，目前进行到什么阶段，请来电话详谈！ 22:31土地使用权抵押，房产证无法办理该怎么办？
土地使用权抵押，房产证无法办理该怎么办？
问：我想在市里买套房子,经中介机构推荐,与某房地产开发公司进行了接触,该公司在一邻街地域开发了两栋商品楼,虽说没有形成社区规模,但处在闹市区,交通便利,价格不高,户型设计也可以。我很满意,就与商品房开发公司签订了《商品房预售合同》,约定交房日期为日,办理房产权证期限为交房之日起三个月,如不能办理产权证，买受人可以退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将房款退回,并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失;买受人不退房的,出卖人按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。
房地产开发公司依约交付了房屋,并收取了近万元的“办证费用”,然而至今,房产证仍没有办理下来。我数十次找到房地产开发公司,开发公司一直坚称:正在办理之中,让消费者不要着急。我向律师进行咨询,经律师调查后得知,在我买楼前,该处土地的使用权已被房地产开发公司抵押给银行,开发商收取了预售款后,贷款却尚未还清,这是办不了房产证的根本原因。这时我才想起,签合同时,售楼小姐给我看的是土地使用权证的复印件。显然,房地产公司在提供复印的土地使用权证时,隐瞒了已将该处土地的使用权抵押给银行的事实。现在我如果提出退房,根据合同规定只能得到200元的赔偿；不退房,住着没房产证的房子,我感觉被骗。请问律师我该怎么办？
答：很明显，你与商品房开发公司所签合同中的违约金条款对你不利，其赔偿数额远远不能弥补你所受到的损失。《合同法》第一百一十四条的规定：当事人双方约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适应减少。因此，你可以据此向人民法院或仲裁机构请求增加违约金数额，至于具体数额就得根据具体情况来计算了。
目前，对于土地使用权抵押后能否预售国家没有禁止性规定。有的房地产开发商资金不足，就拿土地使用权进行抵押后向银行贷款。因此，如果购房者在办理房产证时，开发商还没有还清贷款、解除抵押，就无法办理房产证。
抵押要在《国有土地使用权证》上进行记载，所以了解土地使用权是否已被抵押最省力的办法就是查看原件。开发商利用购房者缺少订立合同的常识及缺乏法律知识的弱点,没有对《国有土地使用证》出具原件文本而是以复印件代之，有意掩盖、隐瞒真实情况，存在着明显的主观故意，是严重侵害消费者知情权的行为，违反了法律的公平、诚实信用的原则。这种行为必然导致消费者得到房屋却无法取得合法的物权证明，还要冒所购房屋可能被拍卖的风险。开发商明知其存在违约的风险，却利用其地位，把办不了房产证的违约金强制性地规定为0.1%，在消费者长时间办不了证的情况下，仅赔偿其损失200元，明显不公平、不合理。不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有与变更的公示方法。买受人取得房屋所有权必须经过登记。开发商有意隐瞒抵押事实，必须依法承担民事赔偿责任。
相关法条：
《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。
《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。
第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适应减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应履行债务”。
《消费者权益保护法》第八条规定“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”。
第十六条规定“经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定”。
第十九条规定“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传”。
《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。……”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”（地平线律师事务所）
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若开发商已将土地抵押给银行，业主还能否做房屋产权备案登记？
若开发商已将土地抵押给银行，业主还能否做房屋产权备案登记？
李律师答：如开发商已将土地抵押给银行，则在贷款银行解除抵押登记前，将无法办理产权的分割过户手续，即无法办理业主的小产权登记手续。
1，买开发商已经抵押的房屋到底有哪些风险？2，购买时开发商并未抵押，但在办理完产权证前开发商是否能够有条件抵押？3，产权证办理完毕后，是否开发商就没有可能将你所在房屋的土地使用权抵押了？
专家刘国镔回复：1、购买开发商已抵押的房屋，最大的风险就是，如果开发商不能及时清偿债务解除抵押，或提供其他担保而解除该房屋的抵押，则不能顺利办理购房人的房屋产权证及土地使用权证。2、根据北京的规定，预售房产开发商不能再抵押。3、严格说，应当是在个人的土地使用权证也办好以后，才没有可能被他人抵押了。不过在北京，现在都没办土地使用权证，应当说，办理了产权证，该房产的土地使用权也不可能被他人再抵押了
抵押的房子未必买不得
抵押的房产能不能买，这个问题，在建设部公布的《城市房地产抵押管理办法》里有明确规定。第31条第二款规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租”，不过要特别注意的是，抵押权人同意与否，开发商口说无凭，必须出示抵押权人和抵押人签署的同意协议书（或合同）。同时，《办法》第49条也规定“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的等行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”也就是说如果买房人上当受骗，买了抵押人擅自处理的房产，可以向抵押人提出赔偿要求。
抵押与否咋知道
在购房前检查房屋大产权的抵押情况，大致有两种方法。其一是直接向开发商查询，弄清所购房屋是否已经抵押以及有关抵押的各种情况，不要忘了查询相关文件。其二，我国实行抵押登记制度。办理抵押登记的抵押人办理登记时，登记机关应当在《房屋所有权证》上做他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》（见《城市房地产抵押管理办法》第34条）。据此，购房者在和开发商进行购房谈判时查看开发商的
“五证”，在《房屋所有权证》上验查有无他项权利记载，就可以知到开发商是否已将产权抵押，一目了然，方便可靠。
抵押房产的维权
首先，要选择好的开发商或营销商。开发商是楼房的建造者，对房屋建造和营销应负责处理。购房者在买房过程中首先要注意选择好开发商，不能被铺天盖地的售房广告和华丽的广告言词所迷惑。要深入了解开发公司的资质、资信情况和以往的业绩如何，具有几级资质。一般说一个资信情况良好、资质级别高的开发公司在谈判和签订购房合同时都会将该商品房的大产权是否抵押，或是否已经解除抵押如实反映给客户，对购房者购买、入住是否有影响，也会给予说明。
其次，要认真审阅开发商的有关证书、证件。如果开发商将商品房的大产权已经抵押，就不要轻信开发商的“不影响销售”、“不影响入住”的承诺，而是要认真审阅有关抵押的各种文书证件或抵押合同，抵押登记主管部门的批准材料等，查明抵押期限及抵押权人同意抵押人处理抵押房产的协议等情况是否符合自己购房、入住的要求。如果自己的要求得不到保证，则须谨慎考虑是否购买，免得自找麻烦。
第三，利用法律渠道讨说法。开发商将商品房大产权设定抵押（或未能解除抵押）还匿而不报、诱导购房者在签订购房合同或交了房价款，事情发生后，又敷衍塞责、推托责任、不予以解决、购房者几经交涉仍无结果，这并不可怕。从关于城市房地产抵押及城市房屋销售示范合同都可以找到法律支持，如购销合同示范文本第23条规定：“甲方保证在交换时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷；保证在交换时已清除该商品房原由甲方设定的抵押权”……有理自然走遍天下。
当心！你的土地证被开发商抵押了
成都16名律师联名上书建设部建议修订　商品房买卖合同
本报讯（见习记者吴伟）本报13日对购房户国土证办证难进行报道后，引起社会各界强烈关注。特别是没有规定土地证办理责任及时限的商品房买卖合同示范文本，受到成都广大消费者及一些律师的质疑。昨日，四川泓森律师事务所16名律师以电子邮件的形式，集体上书国家建设部和国家工商行政管理局，建议修订《商品房买卖合同》（示范文本），在合同范本中增设关于土地使用权变更的条款及违约责任。
在16名律师致建设部和国家工商局的邮件中，记者看到这样的内容：“……2000版、2002年版《商品房买卖合同》（示范文本）中第十五条是关于产权登记的约定，但没有土地使用权变更的约定……据我们调查，近年来很多购房户不能及时拿到分户国土证，开发商以种种理由推脱，有的购房户等待数年都不能办理分户国土证……”
负责起草邮件的赵绍舜律师说，在商品房开发过程中，一些开发商将土地抵押给银行获取贷款后，因未及时偿还贷款不能解押，导致无法办理分户国土证，在商品房买卖合同中，没有办理土地证的相关约定，而开发商又不愿意将办理土地证的事写进合同，致使消费者权益得不到明确的保护。
本报报道后，不断有购房户打进本报热线，反映他们与开发商实际签定的购房合同中根本没有办理土地证的约定。“我们也接到很多类似咨询”，赵律师说，他们认为商品房买卖合同范本应在这个问题上有明确的条款对开发商进行约束，以保障购房户的权益不受到侵害。因此，事务所决定集体上书制定、印发合同范本的建设部和国家工商局，建议修订合同范本，在范本中增设关于土地使用权变更的条款及违约责任。
据了解，目前成都乃至四川使用的商品房买卖合同范本，都是建设部、国家工商局统一发布的范本，并由省建设厅和省工商局监制。省工商局和省建设厅有关人士都表示，虽然这个范本不是强制要求使用，但省建设厅和省工商局都没有权利更改、修改和增删（比如加上办理土地证的条款），除非国家建设部制定范本时作硬性规定。&
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