2016年的（房改房买卖政策）都有些什么规定?
　　房改房的现象在我们的日常生活当中非常的常见。那么，2016年的房改房的买卖政策的规定又有哪些呢？房改房可以随意的进行一个买卖交易吗？房改房的买卖都需要哪些条件？我们在购买房改房的时候，产权纠纷怎么才能避免？我们如何来解决这些问题呢？我们来看看下面。　　一、房改房的（购买条件）　　目前，我国房改房上市交易已经实行了准入制度。就是说，只有当我们满足了一定的条件，才能被允许上市进行交易。而这些条件主要包括了以下：　　(1)已取得房地产产权证。　　(2)出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款。　　成本价格：一般在95年之后房改的，所购买的房改房基本上都是以成本价进行购买的，其增值部分全归个人财产所有。　　标准价：一般在95年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归于个人财产所有，剩下其余的20%交回原产权的所属单位。　　补成本价：在95年以前已经按标准价房改的，在95年之后，办理了补成本价的手续，就视为以成本价进行购买，增值部分全部归于个人名下所有。　　(3)交换、赠与的，已按成本价付清房款。　　(4)已交纳应分摊共有建筑面积价款。　　注：对于10层以上包括10层的高层建筑，分摊的共有建筑面积，将由产权人以该面积交易评估价的20%向原产权单位进行购买。　　对于10层以下的建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向单位购买。　　(5)已按规定交纳国有土地使用权出让金的1%。　　二、购买房改房所需要注意的相关事项　　“房改房”与“商品房”不一样，消费者往往要面对情况多样且资讯，在实施交易之前，我们要首先就要弄清“房改房产权”，“房改房产权”是房屋买卖的必修课程。　　据罗爷了解，二手房的市场上“房改房”不外乎两种情况：完全产权与部分产权。　　形成这两种“房改房”的原因，就要从当年的房改政策开始，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价以及标准价这三种的购房选择，这三种价格出示的手续是有一定区别的，在购买“房改房”之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易。按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金。按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。　　98年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。　　据了解，并非所有“房改房”都可以上市交易，比如军队、保密单位、教育部直属高校的“房改房”，不能随便进行出售。　　看看房子有没有“前科”　　与二手商品房买卖一样，消费者同样要弄清“房改房”的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。“房改房”的真实“年龄”究竟有多大，消费者往往难以辨别，据专家介绍，“房改房”不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权，但并不意味着“房改房”就成了新房子。　　这样来看，从产权证上看不出“房改房”的真实年龄，如果这套房屋多次交易，房屋的实际年龄不就没有办法进行调查了吗？　　事实上并不是这样的，消费者可以根据房产证和户主的相关证件，到房管局交易大厅查询该房屋的档案，这样就可以确定“房改房”的实际年龄了。　　同时，在房管局交易大厅我们还可以查询到“房改房”的即时信息以及户主所享有的优惠政策。　　通过查询，消费者可以了解到此套“房改房”是否存在被查封和抵押的情况，并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式，实际拥有几套“房改房”的信息。　　如若房屋存在查封或抵押，户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上“房改房”，则此套房屋无法办理过户手续。　　更多相关法律资讯尽在罗爷法律咨询APP，如需法律帮助，请拿起手机下载应用罗爷法律咨询APP，法律咨询APP——您身边的法律专家。延伸阅读：　　1、　　2、　　3、　　4、
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农村房屋买卖合同效力的思考
作者：定边法院
张泉东&&发布时间： 09:51:48
　　我国之所以对农村房屋买卖合同持审慎的态度，源于国家对农村土地的一贯政策规定。土地是立国的根本，是各项制度建立和有效远转的基石。《土地管理法》中明确规定，珍惜，合理利用土地和切实保护耕地是我国的根本国策。从20世纪80年代以来，国务院多行文，强调对耕地的保护。有关行政规章，文件对农村建房，宅基地的申请也规定了严格的审批程序。日实施的《村庄和集镇规划建设条例》中规定，农村村民建房的，应先向村集体经济组织或村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后如果是需要使用耕地的，经乡级人民政府审核，再向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；如果是使用原有宅基地，村内空闲地和其他土地，也应由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。因此，有人认为，既然宅基地申请有严格规定，村民转让房屋也涉及宅基地使用问题，应从严掌握。只有在买受人按有关规定申请到所售房屋宅基地使用权后，才能认定购房合同有效。如果这种观点成立，村民售房的权利将无从行使。
　　任何一项法律制度都应当同其社会经济的现状相适应，地上权本质从“有”“到”“用”的转变也正是因为经济社会的不断发展而发生。我国新颁发的《物权法》没有采用地上权的概念，与地上权概念最接近的应是建设用地使用权。实践中，建设用地使用权权利人在权利期限内可按土地用途自由使用土地，地上物的有无并不影响权利的存续或消灭，因此建设用地使用权的本质在于“土地利用”。而宅基地使用权的设立不是以经济利用为目的，考察我国的宅基地使用权分配制度，能够向集体经济组织申请宅基地的主体只局限于该集体经济组织的成员，并且只有符合建房条件才可以申请取得宅基地使用权。因此，与建设用地使用权以物的利用目的不同，保有地上物才是宅基地使用权的本质。虽然建设用地使用权和宅基地使用权均属地上权性质，但我们没有必要将两者的本质认定为一致。《物权法》未采用基地使用权的概念将建设用地使用权和宅基地使用权涵盖入内正是由于两者的制度差异太大，因此应当确定宅基地使用权的本质在于保障地上物的所有。《物权法》第152条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住房及其附属设施“。可见，占用、使用是宅基地使用权的权能。《物权法》第153条规定：”宅基地使用权的取得，行驶和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这里的国家有关规定所指为何呢？市场经济是以分工为基础的交换经济，交换只所以能够进行必要满足“有商品和货币，商品和货币所有者能自由处分”这两个条件。《物权法》是以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为任务的，其与债权法构成了现代市场经济的两大法律基础，是民事基本制度之一，宅基地使用权规定在物权法用益物权编内，其也应属于民事基本制度。而《立法法》第8条规定，民事基本制度事项只能制定法律。因此，上述所谓“国家有关规定”应解释为国家有关法律规定，现行的国家有关部门的规范性文件不能作为宅基地制度的法律渊源。《土地管理法》第62条对宅基地有关制度进行了规定，该法条只严明“农村村民出卖，出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，并没有明确宅基地使用权是否可以转让，反之该条肯定了农村村民可以出卖，出租住房。
　　农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员。二是集体组织以外。成员集体组织内部成员又有三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。三是已在集体组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民尽管其已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律，法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格特定，村民出售房屋将难上加难。
　　通过前述提到的法律，法规规定，不难看出国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋的问题上发生争议如何认定，看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。
　　我国土地所有权的主体分为国家和集体两种，宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有，使用的权利，可以在该土地上建造房屋以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人，此时，房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权力行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。
　　如果只能允许房随地走，那么村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行驶。他只能对其建筑物或者其他附着物享有占有，使用，收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地使用人欲走出农村，到外面的世界开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用，无疑，远使其权利的行使很不充分，如果允许地随房走，即农民有权出售住房，农民对房屋所有权的行驶使将不存在任何保障，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢？笔者认为，并不影响。宅基地一旦划拨给农民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行驶更多的权利。当农民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题，是允许农村房屋自由转让，且使农村的房屋发挥最大的效用。
　　实践和理论上之所以造成农村房屋买卖合同的效力认定困难，主要还是因为：一方面房与地密不可分，转让房屋直接涉及宅基地使用主体的改变：另一方面国家对于放开宅基地交易的后果无法预测，毕竟今日中国三农问题在国家政治议题中占有很重的分量。大量农村劳动力已经走出了土地的束缚，对土地的依赖程度在下降，土地对农民的生活保障作用已经不明显。如果说在此情况下，放开宅基地交易仍会带来对社会秩序的剧烈冲击，实在是令人难以信服，我国在计划经济时代实施了现行的户籍制度，将居民分为农村户口和非农户口性质，其产生即是为了通过工农产品的价格剪刀差最大可能地转移农业利余而严格限制人口流动，在此情况下，为解决农民的房住问题才会产生宅基地使用权的分配制度。而如今情势已变，农民不再被绑定的土地上，又有何理由不让农民处分自己不在居住的房屋？再拿城镇居民和农村居民的住房保障情况比较，房改之时城市的社会保障机制尚未建立，城镇居民的收入水平也不足以一次性购买新建商品房，从保障角度看这种情况与现今农村的情况何其相似。我们可以比较一下城市居民的房屋所有权与农村村民的房屋所有权。城市居民出售拥有所有权的房屋，法律并未设置特定的规定。城市的房改房与农村的房屋有一定的相似之处，房改房的售价中不含土地收益，因此建设部规定已售公房上市应当向国家或产权单位补交一部分土地收益。国家对城市二级市场持积极的开放政策。农村村民享有的住房所有权与城市居民的住房在所有权的权属方面并无二致，如果对村民售房采限制性政策，对村民来说是不公平的。
　　为此，笔者建议，国家对村民售房也可考虑参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益。作为农民，其无偿使用宅基地是基于其特定的社员身份，通过购房取得他人宅基地使用权的人如果不具备社员身份完全可以通过向土地的所有权人交纳一定的费用，取得宅基地使用权。如果是具有社员身份的人，可分为两种情况：其已有宅基地且达到国家规定的标准，可以购买他人的住房，但必须交纳一定的土地费用。如果是没有宅基地或达不到规定的标准，可以经过报批后，无需缴纳一定的土地费用。如此考虑与国家的土地政策并不矛盾。国家对耕地的保护是采取严格的政策，而宅基地与耕地的性质不同，经过合法报批，宅基地上已建造了建筑物或附着物，一般不会再恢复到耕地性质，允许农村村民出售房屋与国家对耕地的保护政策并无抵触。因此，对宅基地上住房的出售应当采用放开的政策。关于宅基地的控制应当在宅基地的申请上从严把关。村民出售的住房合同，如果没有其他违法行为，以认定有效为宜。
责任编辑：碧侠