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恢复默认设置&&& 对于中国的投资者来说，在美国购房如何让自己的资产增值其实是一件非常陌生的事情。美国作为世界第一大经济体，他的房地产市场是否真的被中国人的资本深深影响呢？国人酷爱购置的南加州地产，是否真的因为中国人的涌入而变得扭曲，不适合投资了呢？今天新浪海外地产邀请了美国房地产行业以及移民领域的各位专家，从实际经验的角度上来谈一下美国房地产购买过程中具体操作，并给予投资指导。【
第十五期出席名单(姓名按拼音排序)
北京鑫苑优晟地产顾问有限公司首席投资顾问 黄澍
上海外联出国总经理 林培赟
美国加利福尼亚州房地产经纪人 Jenny Chuang
海外直播室第十五期：由华人热购洛杉矶房产谈美国置业投资技巧
中国投资者在美国买房的偏好
郑翎昀：中国客户在美国买房的偏好和选房的条件？洛杉矶成为华人置业首选的原因是什么？
综述：学区是华人首选，气候、离中国的距离、华人圈子成熟与否都是华人置业必须考虑到的因素。
：第一、洛杉矶气候好，竞争压力小，华人圈子比较大，到中国的飞行距离短； 纽约和上海很像，那些喜欢热闹和繁华的客户会更喜欢这种大都市； 但华人移民大多是为了体验休闲的生活，所以选择洛杉矶的比较多。
&&&&第二、华人社区历史悠久：洛杉矶华人社区很成熟，生活很方便，很多社区一九六几年就开始了，这时候的房子大多靠近downtown，所拥有的面积比较大；新一点的社区在一九八几年创立，台湾人相对较多。比较大的社区是比较新型的，在一九九几年左右，如尔湾，开发得很好，但房地产税比较高，房地产税大约在1.6-1.8，而老型的社区只在1.25-1.3，因为新城市开发建设费用较高。所以从投资角度来说，老社区的投资成本更低。
&&&&第三、中国人重视教育，多选择好学区：无论现在华人英语能力是否强，他们都比较偏好大型的社区，并且会非常关注学区地段，因为一般比较好的学区大都是富人区，所以目前华人选择的区都是房价比较贵的区域。如Walnut，Pasadina，尔湾等。
美国买房置业
美国学区房对孩子教育的影响
郑翎昀：美国的升学制度是怎样的，是否能通过学区给孩子提供好的教育？
综述：美国看中学生的综合素质，成绩、课外活动和面试各占1/3，而大学一般按照学校生源的比例来录取，好学校由于竞争压力大反倒难以脱颖而出，而差一点的学校只要成绩保持在前30%的比例，则更有可能被好大学录取。
：在国内录取完全取决于成绩一项，而美国升学的规则跟中国完全不一样。在美国申请学校主要看综合素质，如课外活动，是否对社会有贡献，推荐人等等。大学会按照整个学校的学生比例招生，大概30%的比例录取。
&&&&好的学区反而升学会有很大的压力。由于教育起点高，美国的公立学校师生资源、教育系统比较相似，因而竞争很激烈。如果在相对差一点的学区，但排名前30%，还是有能力申请到很好的学校，那样压力会小些。但一些华人家长对这些并不理解，觉得在好学区进入好大学的比例相对会大很多。
：好的大学面试的时候，平时的成绩占1/3，课外活动占1/3，另外1/3是面试表现，例如哈佛会很在意面试表现，所以好的大学在选择学生的时候会看你是不是够独特，这点很重要。有这样一个例子，有一个学生专门研究方便面，并列举出全世界只要他能找到的方便面他全部都试过，并写了一个报告。面试他的那个教授就觉得即使不健康的方便面都能讲得头头是道，是一个可塑型的人才，就被这所大学录取了。还有一个例子，一个被哈佛录取过的学生，就是因为每天睡觉之前看一下自己记录的需要做的事，每天都检查是否完成，学校看重他这种韧性和好的学习能力。所以美国会比较注重人的独特的个性，以及发散性和创造性的思维。
美国适合买房投资的具体区域解读
郑翎昀：美国的其他地方是不是更具投资价值呢？从美国周期性的房地产投资角度来看，哪些地方是比较适合投资的呢？在美国买房应该把什么作为投资要素呢？
综述：加州房源多，因为有更换学校的需求进一步促进房产的循环周转，仍是比较适合投资的地方。纽约房价涨幅较大，始终都是投资首选。
：经历次贷后加州的房产增长是非常迅猛的，但对专业投资者而言，但在加州找到合适的投资产品已经变得越来越困难。
：其实还好，加州房源很多，房价持续增长的比例也很高。热门城市去年下半年到现在已经增长了10%，外国人居住区的涨势弱于华人区，但在周边地区房价增长也比较快，因为是按平均价格上涨的。华人进驻的多，外国人就会往外围走。加州每年房子都是在循环周转，因为孩子在小学、中学和大学学区不同，大约8年左右会换一次房，因此周转率很高，而每一次的周转都会有一定的收益。很多人即使5年之内没有收益，但是可以免费住房，然后再换到下个学区，所以很多人也不太在意投资是怎样的。很多房子从一九六几年到现在经过了几波大的起伏，最后的状况还是一直往上涨，涨幅约20%-50%，所以看长线的话，还是比较值得投资的。
：纽约是个寸土寸金的地方，尤其是曼哈顿，上涨的幅度都是挺大的，无论是公寓需求还是其他类型的住宅，大家都趋之若鹜，平均价格的上涨幅度甚至达到每年20%。
：纽约的出租市场也是非常好的，租金很贵。曼哈顿的一个1室公寓，2年前都要2000多美金一个月。
美国房地产市场目前机遇分析
郑翎昀：从投资的角度谈谈美国房地产市场目前机遇如何，还有哪里比较适合华人？
综述：次贷危机为海外投资者创造了绝佳进入美国市场的机会，洛杉矶属于刚需，而纽约则是投资客的定海神针。现在华人除了选择纽约、洛杉矶和旧金山，西雅图也成为第四入选城市。
：中国投资者目前在美国面对的是一个天时地利人和的房产市场投资环境，次贷危机给中国投资者带来的是20年的难得的抄底时机，美国加州对中国投资者有巨大的吸引力。美国对于中国投资者来说是一个相对陌生的国度，这里有两点需要强调：1、投资的资产是否安全；2、收益如何。美国加州对中国的投资者来说是属于刚需，即移民或者为了子女入学而过去的，这是加州的情况；而适合投资的美国区域，则是纽约，甚至可以说是定海神针，即使是在次贷危机阶段都表现的比较稳定。
&&&& 鑫苑中国在2012年作为第一个进入美国证交所的中国房地产公司，挑选了一个非常好的时机。这个项目在布鲁克林的旁边，临着东河而开发的项目，马上就要进入到全球发售阶段。可以说这是一个比较好的投资项目。
：中国新移民最常选择购房地方是洛杉矶、旧金山和纽约，现在第四大选择的地方是西雅图，那里经纬度很好，气候宜人，离温哥华很近，但温哥华房价太高，与加拿大接壤，两个小时的车程，所以很多客户选择那边。
：很多人说西雅图是被中国的电影给炒热的，虽然那边各种条件都相对较好，但还是不如纽约加州和佛州，而西雅图的价值空间是很大的，价格和气候条件等方面都很有诱惑力，比较适合刚性需求的客人。
：可能是因为电影的缘故，因为我们明显可以感受到近一年西雅图的客户数量增加很多。
：其实纽约周边的新泽西、康州也都是比较好的投资地，而西雅图则需要再预热再体会。如果作为房地产的刚性需求，即使加州房价很贵，房价已经达到峰值，但还是会买。
美国买房如何配置实现资金收益最大化
郑翎昀：对于资金充足的客户在美国投资，到底该怎样配置买房组合才能实现资产的增值呢？到底是该投价值被低估的地区还是安全系数较高的地区呢？或者分散投资？就整个大纽约的地区而言，除了曼哈顿，怎样的买房组合可以实现更多收益，获得更好的性价比？
综述：1. “地点”一定是房产价值核心因素；
&&&&&& && &2. 资金充足的客户考虑会比较长远，直飞或者经济公司所能覆盖的范围是他们考虑的因素；
&&&& && && 3. 加州房产净值回报率可以到达6%，富人区往往出租率不高。租赁市场也是要根据学区规律，换学校集中地9-10月份是租房旺季；
&&&&&&&&&& 4. 老旧的房产维护成本高，甚至公寓电梯都可能成为建筑废弃的致命点，投资回报率比新房要低；
&&&& && && 5. 不同类型的社区其物业成本也不一样，这也是投资是应重点考虑的；
&&&& && && 6. 大型社区和物业管理公司对房产改动有严格要求，没有小型社区灵活，中国业主虽然更喜欢大型社区，但一定要了解其管理制度。
：客户会考虑比较长远，尤其是买房后的房产打理，飞机有没有直飞，或者在一个经纪公司照顾的范围内投资几套房产，方便后续的物业出租和托管。包括到底投资公寓好还是别墅好，在南加这是一个很现实的问题，而在纽约却不成问题。综合考虑到以上几点，客户一般会选择飞机直飞、一个经纪公司可以同时照顾几套房产的情况。
：洛杉矶的租赁市场还是不错的，客户会根据自己的需要，如有计划移民或子女读书，在市场好的情况下，先购房，做好前期准备，在还没有入住的时候出租。近我的很多客户都在近期换房，下手早的话很快就租出去了，当然这也要看淡旺季，现在是旺季，大家都在换学区。大概9-10月份以后是淡季，而3-4月份进入旺季，房子非常好租。从管理的角度来说，洛杉矶地区实在太大，找同一家公司可能不是太好管理，可以找同一个系统的公司方便管理。
：在洛杉矶买别墅的话租金回报率如何？
：不同地区价格不同，能担保的净收益大约在6%，如果不扣除税费和管理费用可达10%。好学区如San Marino和Arcadia的出租率就比较低了，一方面这里是这里是富人区，他们不愿意出租；另一方面，这些社区如San
Marino房源少，可以出租的也不多。但Arcadia有社区房，也有公寓，投资还是不错的，但市场价格很高，公寓的话价值在60万左右，社区房基本上100万以上，独栋别墅基本都是150万以上。尔湾的Single
family就是社区房，占地面积并不大也就是6000多尺。在老区的话可以买到尺的，相当于1000平米甚至一些老区的房子可以找到平米以上的，一般新造的房子面积都比较小。投资人可以考虑很多方面，比如社区房比较新，但不能随意改动（甚至连里面的结构都不可以改）；如果是独立屋（不包括社区费的）就不涉及这种问题了，甚至外面都可以改造，只要向政府提供一个报告通过就可以。尔湾就是不可以改建的社区房。
：这样来说没有社区管理费的，独栋的，一幢房子，一块地的，可以随意改动，而进入社区管理的改动就要申请，要开大会，要整个物业和邻居都同意的情况下才可以改。在购买老房子的时候不仅是构造，是不是里面的细节也不能随便动的？
：对，是需要社区管理大会投票通过的。有人去Pasadina看老房子，这里有些建筑是属于历史保护建筑的，连里面的管道、线路，以及任何的小东西都不能随便改动。曾经有个客户将这一建筑进行改动被判罚款，并改回原来的样子。但通常没有历史保留价值的或者是某个著名设计师设计的在图书管里有备注的是可以改的。
：投资者对公寓里的电路包括电梯都是在选房时应该考虑的，比如有些老公寓房的电梯时间久了需要更新，但业主不愿意付费，结果导致整栋楼废弃。这与时间和维护状态都有关系。所以在购置公寓的时候要考虑所在的区域以及租金回报，其实有个比较有力的业主委员会是比较有价值的。一般在好的社区，都是没有问题的，但在落后的，人迹罕至的区可能会发生以上情况。
：一般来说，投资新房会比旧房在折旧方面少很多费用，从物业管理角度来说，是不是新房费用更低呢？
：如果社区里有一些公共设施，就会比较贵，如游泳池、网球场、儿童乐园等；如果没有这些设施，就会非常便宜。很多社区自己有管理委员会，不需要管理公司，业主之间可以自己协调，比较容易处理。而有物业管理会的，对业主来说就会相对麻烦，因为要承担物业的人员费用、利润分成、还要面对很多限制。而小的物业管理会，业主比较容易达成一致意见，就会方便很多，决策比较快。老旧的房子维护成本比较高，而且租客也会提出很多要求，所以投资出租的话可能回报会比较低，即使房产价格很便宜。在美国还有一种高级酒店式公寓，每个月是有物业管理费非常高，买一栋房子可能并不需要多少钱，大概100多万，环境各方面都很好，但每个月的管理费大约在，各国司都不一样，但它们的物业管理和维护就会非常好。
：如果我是投资人，到底在选择公寓时应该综合考虑哪些方面，年份、区域等各方面有没有具体说法，买怎样的公寓是比较安全的？
：说到底就是location、location、location。比如东河湾的这个项目，因为项目所在的地点非常好，在华尔街旁边，艺术氛围很好，有地铁、非常高档的餐厅等等，投资回报就比较好。且因为它有了好的位置就不愁租金回报了，投资回报很好。纽约房价比较高，所以净投资回报还算是比较高的，尤其是在前15年房产税都可以减免。
美国房产市场地段解析
郑翎昀：国人对美国的地段情况有些误解，比如会喜欢买市中心也就是Downtown的房子，这样的地段到底如何？
综述：1.纽约越是靠近市中心的地方反而治安越差，有色人种约多；
&&&&&& && &2.洛杉矶的Downtown则是典型的商业中心，白天繁华，过了六七点街上基本就没人了；
&&&& && && 3.洛杉矶的著名大学南加大和UCLA周边的房产投资回报率比较好，但周边治安不佳，经纪人建议如果纯粹出于投资考虑，这类房产项目并不是投资的最佳选择。
：其实我们是中国房企在美国开盘的第一楼，中国房企都很看好纽约，而且投资的项目都比较大，比如万达跟铁狮门的合作等等，很多都在几十亿美金，很多企业也很看好布鲁克林。
：那现在的整个布鲁克林，是纽约整体对它改建还是对它进行分阶段的改建？
：纽约新市长上台后，对整个城市做了新规划，但是美国拆迁没那么容易，所以对政府规划出来的比较近的规划的地段，一定要提前介入。东河湾这个项目往东、南甚至北都有比较多的犹太人。其实在纽约的很多地方，越是靠近市中心可能治安是越差的。
：目前，东河的目前现有的建筑的人种，以及原有的物业租赁的人群都有哪些？
：这个项目500米辐射，犹太人聚集比较多，是欧洲和北欧移民比较多的区，比较安全，跟传统的布鲁克林中心区，黑人比较多的地段是不同的。其实贫困的黑人群体是很悲哀的，随着城市的发展被逼到越来越偏远的南边，之所以他们还留在这个区主要是因为服务业比较发达，可以找到更低端的工作，如小时工。所以他们不会选择离中心区太远的区域，如底特律。底特律高峰时有150万人左右，现在不到70万人，而越是中心城区，越是有色人种聚集区。
：我们曾经有个客户，他初到美国的时候，特别要去买Downtown的房子，以为那里是市中心，房子是优质的。但我们了解这些地段都不好，跟客户进行非常充分的沟通，他们才会相信。那么，洛杉矶的downtown又是什么情况呢?
：洛杉矶的downtown其实是商业中心，白天比较热闹，到了晚上就很冷清，六七点钟街上就没人了。尤其是到了南加大那边黑人很多，而且房子比较老旧。相对治安较差。如果自己对法律比较了解，而且本人可以到那边管理的话投资回报率还是可以的。因为学生居住比较多，但每年有两个月的空置区。其实在Downtown的很多私立学校都不好，学生99.9%是黑人，那边的黑人层次低，工作不稳定，并不是我们想象的所有私立校都是好学校，那边学校其实没有公立的好。UCLA周边学校不错，但那边的房子比较老，街道小，生活上基本都是服务于外国人的，很多公寓都带有很高的服务费，距离学校还是有点距离的，这样的公寓作为投资，做学生公寓是不值得的。如果仅仅为了给孩子读书还可以买，如果是为了纯投资就不值得了。
美国学区房投资建议
郑翎昀：中国的客户特别爱买学区房或者学区公寓，可以租给大学生，出租市场比较好，那在南加大和UCLA，哪里投资比较好呢？
综述：一般学生公寓都是大型物业公司购买，个人购买并不划算。
：自己买下来出租的情况不多，大部分都是一个物业公司或者一个业主买下一大片楼，交给物业公司来管理，但需要大型投资；个人投资并不是很划算，因为维修成本很高。
：那如果孩子确实还是在这两个大学读书，那么怎么让这样的家庭实现以租养学呢？
：如果是买学区房，在小学、初中、高中附近买是比较划得来的，而在大学附近为了孩子读书买学区房是没有必要的。美国大学要求学生第一年必须要住学生宿舍，在美国的大学城附近为了孩子读书去投资的很少，小户型的自住型的，如果用来出租的话并不划算。在大学周边买房的私人投资者并不多，因为投资回报率和脱手都比较难。
：很多中国家长在美国购买二手房供子女读书，在选择物业的时候怎么样引导他们呢？怎样才能保证自住和出租甚至卖出去比较合算的呢？
：如果是20-30分钟车程以外的可以考虑。如果是为了孩子住的方便，骑单车就可到达学校，又想要投资回报率高和出手快，这是中国式的买房想法，并不现实。
房企出海热
郑翎昀：关于房企出海的问题最近很热门，万科、绿地、碧桂园都有比较大的投资，一般投资都以住宅为主，撇开开发商的观点，美国房地产的大宗物业投资，到底投资住宅还是商业物业更好呢？比如李嘉诚就从来不投资个人住宅。
综述：房企投资海外房产，比较看重投资率回报。
：李嘉诚其实在加拿大做了很多香港类的住宅，也不是完全只投资商业物业的。但在海外主要偏商业的。我们在美国已经投资了三个项目，这次瞄准华尔街的高端白领做了东河湾的这个项目，他们会提供一个比较高的投资回报。
美国买房前的准备及贷款事宜
郑翎昀：下面我们谈谈买房前的准备，如买房的手续和交割问题吧，能否在国内贷款呢？作为一个外国人，没有任何信用记录，应该怎样贷款呢？
综述：1. 在美国贷款买房没有想象中复杂，关键是做好准备，大型国际银行、本土华资银行都可以贷到；
&&&&&& && & 2. 建议提前2个月准备好首付款汇到到境外账户，一般首付款在总房款的30%-50%，贷款利率3.8-5.8%左右；
&&&& && && 3. 在美国银行开户流程已经越来越简单，利于国人出海买房；
&&&&&&&&&& 4. 通过房产进行贷款，可以实现资金的灵活配置。
：不能在国内贷款。美国本土的华资银行，也有大型的国际银行可以为中国投资者提供贷款，一般先要放房款的30%放入银行至少2个月，这样后续贷款就比较顺畅了。贷款不像大家想象中的那么复杂，关键是要懂得如何操作，美国银行的监管还是很严的。其实是有很多选择的，美国有很多国际化的大银行和很多本土的华资银行鼎力相助，贷款是不成问题的。
：我们的很多客户一般都会提前2个月准备首付款到境外账户，如香港账户。登录美国之前，还需要带一些贷款的资料，这些在去之前是要跟美国的房地产经纪相互沟通的。一般首付是30-50%，贷款利率3.8-5.8%左右，当地至少两三家银行可以贷款。只要找到专业的机构或经纪提前规划好这些事情，一般贷款都问题不大。
：如果中国的客户选择买你们的项目，目前来讲，前30%的资金还是需要直接的通过安全的方式转到美国银行，然后再从银行划到监管账户，你们是不是之前也要审核客户的贷款？
：我们会给出建议，为客户寻找合适的银行贷款渠道，银行会给他们提供最专业的量身定做的服务。
：如果在看好了一个美国的项目，但在那边没有开户，可以购买吗？
：现在在美国开户也都不是非常大的问题，相对比较便利。总而言之，贷款因人而异，很多人甚至拥有美国信用卡，如果你有足够的现金将房子买下来，可以以房拿贷，即先买房子之后再通过房产进行贷款，而这笔贷款也没有政策限制用途。贷款额因人而异,但如果有现金做抵押贷款，每一家美国当地银行都愿意放贷，这种情况贷款利率还会更低些，对于贷款的钱的用途也没有限制。现在是美国历史上房贷利率最低的点，甚至可以说是70多年以来，最好的投资点。
尔湾房产市场过热——如何抢房
郑翎昀：最近尔湾房产市场很热，很多客户出现有钱买不到房子的情况，那该怎么准备？
综述：1. 做好“抢房“准备，包括充足的资金、资信证明、网上找房源提前预约、信得过的经纪人、委托书、必备的海外账户，资金最好能在入境前已经到达。一般最好提前准备40-50%的房款。
&&&&&& && &2. 一般第二次买房成功几率比较高
&&&& && && 3. 二手房产是否有人过世的问题，要主动询问。
：做好抢房准备，资金准备充足，钱的来龙去脉弄清楚，甚至要在人出发前提前到海外，如果钱汇到香港账户，要做好电汇汇款的准备，香港美国都要有账户，而且账户号码要弄清楚。
：我们还会碰到一个问题，如果我人没有到美国，在那边没有账户，但官方是要求必须要求走账户，这种情况，如何处理？
：如果是全现金，钱已经在海外，还是很方便，我们可以直接走一个Escrow账户，不需要到私人账户，如果人不在美国，即使钱到位也没法调动，必须本人到银行签字。最安全的方法是找一个海外账户（如香港或者澳门的）先提供银行的存款证明，如月结单，就可以操作。
：对尔湾来说，一般都是新房，不需要付100%的现金，开发商一般都是会审核客户的资金情况，一般需要付多少比例的现金？
：一般在40%-50%左右的资金比例是比较保险的，证明有这个存款就可以的。期房一般3%左右的定金就可以了，再拿出全款的资信证明。有很多中国客户都是仅仅到当地参观房但不购买，所以会出现一种新的情况，就是去看房的时候都要提供资信证明。现在尔湾的房子销售很快，所以会很集中到某一栋或几栋房子，那么大家就要预约排队，到开售的时候就看谁的贷款先到位谁最先有资信证明，谁就可以抢到房子了。
：假如所有的东西都准备好了，但没抢到，还委托给经纪人接着抢吗？
：可以，但需要找一个信得过的经纪人，做一份新的委托书，有一个第三方人的资料。
：这种方式购买尔湾的房子成功概率高吗？
：这个也要看客户的要求是否苛刻，如果没有太多要求的话成功率还挺高的。
：越来越多的客户可能是第一次看房买房都没有成功，然后回来就在网上找房子，准备好资料，第二次出手的话成功几率就比较高了。在买二手房的时候，中国人非常在意房子是否曾有人过世，一般这类信息经纪人都是会告知，也有的经纪人是不问不说。如果遇到这种情况，客户最好都要主动询问。一般三年之内的是可以查出来的。
美国“买房移民”项目可行性分析
郑翎昀：现在我们碰到了一种新型的美国房产与EB-5结合在一起的项目，这种项目能申请成功吗？
综述：1. 这类项目首先要符合EB-5项目本身的规律，越是区域中心越容易通过，此外项目能创造就业机会、风险性也是项目立项通过的关键；
&&&&&& && &2. 一般已经通过移民局批准的项目比较有保障，而投资人自身的资信就是下一步决定是否能拿到绿卡的关键了；
&&&& && && 3. 房产项目成为区域中心项目和房产项目自身的运营和市场销售并不矛盾，因为在美国很多市中心的地方常住人口其实很低，比如曼哈顿，所以这与房产地段条件并不矛盾；
&&&&&&&&&& 4. 大的中介公司对项目会有比较好的把握，建议投资人谨慎选择中介公司做EB-5。
：首先项目是不是区域中心，要看当地的失业率的是不是高于平均失业率的150%，如果是的话就符合，其次还要看是不是人口稀少，是的话也符合。如果满足其中一条，这个地方移民局已经批准了，然后再建立一些别墅项目，而这个项目本身还没有报批到移民局去审核详细的文件，移民局能不能通过可能要等客户的申请资料递交之后，大概一年多的时间。区域中心的文件是有的，我们可以看到区域中心是什么缘由被批准的，是高失业率还是人口稀少。移民局审核项目还是需要把项目审核资料递交之后才会有结果。
：到底是先有项目还是先有申请人呢？
：都可以，是两种方式，有的项目是还没有投资人投资的时候就把整套项目文件递交到移民局去做预审核，如果移民局审核通过的话是符合移民的要求的，投资人可以再继续选择；第二个，是直接在市场上销售了，投资人投资之后，随同所有的项目文件和个人文件一起递交到移民局里去审核。有可能通过或者不通过。
：从某种意义上来讲，房地产项目成为区域中心的可能是存在的，对吗？
：对，是存在的，在行业类的项目中，可以去建造医院，学校或者新的CBD,其实都是地产类型的项目，只不过用途是不一样的，对于移民来讲，只要这个地产类的项目符合移民局的要求，能够在未来产生足够多的就业机会就可以了。
：从风险角度来说，移民局也会考量项目的风险性吗？
：对，一定要考量的，投资移民的要求是要具备一定的风险，没有风险反而是做不出来的，所以这就是为什么单独地去买一套别墅没法移民。第一，没有风险，第二没有足够多的就业机会，但一定地产类型的项目，它一定程度上是符合移民局的要求的。我们如何选择呢？投资移民四个字我们可以把它拆开来看：从投资角度来看，一个地产类型的项目，我们最最关心的是它开发商的背景，一定要足够强大，有资金的实力，有开发的经验，相对来讲，有这个平台，对于投资人来讲，就有很好的保障，第二，要看它选择的地段，也非常重要。
：既然是区域中心，是不是地段都不太好呢？人口密度低，失业率高？
：二选一，其实很多市中心的地方都符合的，因为市中心的常住人口低，例如纽约曼哈顿的项目就是这样的，而它其实是非常适合投资的，人烟稀少，所以未来的发展前景很好，无论是出售还是出租。第二，从移民的角度来说，我们要看这个项目本身是不是符合移民局的认可，最好已经获得认可，那么投资人再加入的话，绿卡就相对来说很有保障。
：其实审投资人的资信比较容易，但看项目是不是被移民局认可就没法控制了。
：对的，所以投资人选项目的时候，如果委托中介公司来选可以挑一家大的中介公司，那么在资信方面会比较有保障，把握项目的能力会比较高，如果从个人的角度来说，选择方案方面，需要一些硬性的指标，选择一些移民局获批的项目更有保障。
：现在已经很清楚了，一个项目有没有机会成为一个合格的区域中心，还要从更多的角度来看。
：在客户投资之前会告诉这个项目是否通过移民局的审核吗？
：会的，已经审核的项目，投资人拿到绿卡的机会会多。因为已经审核通过的项目，对这个项目来讲，所有的项目文件，就业机会的文件已经获得了移民局的认可，所以，投资人再加入的话只要再审核他的个人文件就可以了。没有通过审核的项目，并不意味着它是一个不好的项目，只不过审核周期可能会长一点。投资人有权选择不一样的项目，我们会提前告诉他这个项目的具体情况，如是否已经通过审核以及审核周期是多久。226-228移民局的概率是95%，229主要是看这个项目有没有产生足够多的就业机会，并且在美国没有犯罪记录。就业机会的问题，移民局是根据总经济模型来计算的，就是看整个项目的投入来算总产出，总投入比如一亿美金，根据美国商务部有一个各个行业通用的报告，这个行业在这个地点的就业机会例如是9点几，它的总投入乘以这个9点几就可以产生出多少个就业机会，所以每个项目一般都会提前告诉投资人这个项目预计会产生多少个就业机会的盈余，如果项目已经通过移民局审核，那么意味着这份经济报告移民局已经完全认可了，所以两年之后526换829的成功率很高。各地就业系数都不一样，要看你在哪里哪个行业，因为就算一个地产类的项目，它的系数都有不同，如建筑类，餐饮类，分得很细，基本上，可能投资额相对来说比较大，但eb-5占比相对小一点的项目产生的就业机会会更多，移民局认可的是整个项目的总投资额产生的就业机会。
：是不是所有的指标其实跟最终出现的用工是匹配的？
：移民局目前认可间接的就业机会，不仅是直接的就业。间接就业就是一种隐质的就业，它是根据一定的系数来计算的。两年之后，就没法来一个个数人头了，所以整个项目就是现在说好花的金额，两年之后再来检查一下，所花费的金额，所以相对来说，就业盈余越多是越好的，如果你选择一个项目，肯定是越往前投资是越安全的，但是对于中国人来说，只会担心这个项目会超预算，不够预算，很少出现预算一个亿，但没用完一个亿的情况。目前，美国每年发绿卡的配额在一年一万个名额，去年大约有7-8000个拿到的名额，每一年拿到移民签证的人都是上升的，今年很快将接近一万个，所以接下来很可能出现配额的重新调整。