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建科[2004]72号 关于印发《建设事业技术政策纲要》的通知
9.& 实现小城镇建设与农村经济社会发展相互促进的良性循环
9.1& 小城镇发展必须与农村经济社会发展同步。要集中有限财力、物力用于重点小城镇建设，形成城、镇、村经济社会发展相互促进的良性循环。
9.2& 完善小城镇功能，改善投资环境，增强吸引力，促进小城镇经济与建设的互动发展。
9.3& 大中城市辐射范围内的小城镇，要成为企业建立配套生产加工基地和开发新产品、连锁经营、物资配送、旧货调剂以及信息交流的载体，充分发挥城乡“联系纽带”和“交换平台”的作用。
9.4& 小城镇建设要为农村经济社会发展创造所需的软硬环境。要大力发展农业生产资料交易、农产品深加工和产品增值企业，推进农业产业化，为劳动力有序向小城镇转移创造条件。
9.5& 村镇建设用地应与迁村并点、撤乡并镇、土地置换、退宅还耕以及整治“空心村”等统筹安排。要盘活土地存量，合理地提高土地利用率。
10.& 在科学合理的城镇体系框架内发展小城镇
10.1& 城、镇、村要共生互补，协调发展。城镇密集区和中心城市周边地区的小城镇，要纳入所属区域城镇体系统一规划，参与城镇职能分工和产业结构调整，与大中城市互为依存，实现城乡一体化发展。
10.2& 相对独立的小城镇要强化其为所在地区农业、农村和农民服务的职能，要成为农产品集散中心、加工基地以及农业信息、技术推广、文化教育和生活服务中心，带动当地农村经济社会发展。
10.3& 村镇体系布局要合理确定职能和等级结构，达到布局均衡、服务方便，有利经济社会发展。环境恶劣或生态敏感地区，可另行选址，采取移民建镇（村）措施。
10.4& 小城镇建设要坚持突出重点、因地制宜、注重实效的原则。重点发展县城和部分区位优势明显、基础条件好、发展潜力大的建制镇。到2010年，要将部分重点小城镇建设成为规模适度、布局合理、功能完善、环境优美、凝聚力与服务功能较强且具有文化传统和地方特色的一定农村地域的经济文化中心。
11.& 提高小城镇规划建设质量
11.1& 强化土地资源科学管理和合理利用。要科学合理划定农田保护区和规划建设区，通过集体土地流转、用地性质界定、土地置换、退耕还林、占补平衡，以及城镇建设用地指标、宅基地标准等技术立法手段，实现土地科学管理和合理利用。
11.2& 根据县域规划对村镇体系布局、农业结构调整和可持续发展的要求，确定小城镇规划设计原则，充分体现有别于大中城市的小城镇职能、特点和地方特色。对历史文化名镇、古镇和名胜古迹要严加保护，并按保护规划建设发展。
11.3& 重视小城镇防灾救灾。必须在选址、规划、设计及建造各个环节按有关规定采取相应的防控对策和必要的技术措施。
11.4& 保护自然生态环境。小城镇的发展规划，要尽量不占用自然生态区，确因经济社会发展需要不得不占用时，应设法将损失降到最低限度；凡属建设开发区内的小山丘、池塘、小溪和林木、花草，均应严加保护，并通过规划设计与人工环境整合。
11.5& 小城镇道路交通等基础设施、公共服务设施和环卫设施，要因地制宜，合理配置。对小城镇和村庄人车混流、布局不合理的道路系统，要逐步调整和改造；严格水源水质管理，确保居民饮水安全、卫生；完善排水系统，村庄和镇区排放无害工业废水和生活污水的明沟应加盖封闭；垃圾收运密闭化，禁止随处露天堆放；对老式旱厕，要逐步进行封闭化和洁净化改造；逐步改善能源结构，建设燃气和供热设施，开发利用沼气。
11.6& 以科技为支撑，提高小城镇建设质量。房屋建筑、能源交通、环境保护、防灾救灾和信息化建设，均应因地制宜地采用先进适用的技术、材料、工艺和产品。积极鼓励大中城市的设计、生产、施工企业和开发商，从事村镇开发建设，提高小城镇建设质量。
11.7& 重视中心村建设。要采取优惠政策，吸引暂无条件建镇的基层村（自然村）村民向中心村聚集，扩大中心村的人口规模，并按村镇规划标准为中心村配置基础设施、公共服务设施和环卫设施。
12.& 深化体制改革，完善相关政策，保障小城镇健康发展
12.1& 小城镇建设的各有关主管部门，应通力合作，实行多头拉动，形成合力，确保规划质量，确保建设按规划实施，加速城镇化发展。
12.2& 建立简捷、顺畅、高效的运营管理机制，以利于城市技术、人才和企业进镇，金融资本向小城镇流动以及房地产商进镇投资开发。
12.3& 制订指导性强的小城镇房地产管理实施细则，加强对集体土地上房屋的产权管理，引导进镇农民原有房屋和宅基地的有序流转和置换，妥善解决村镇“双重占地”问题。
12.4& 制订配套的优惠政策措施，积极引导乡镇企业向工业小区集中，农宅向居住小区集中，促进产业和人口向小城镇有序转移，壮大小城镇的经济规模和人口规模，发挥小城镇的规模效益和聚集效益。
14.8& 110-1501.6-2.5MP
17.3& 根据不同级别和类型公园的规模、特点，确定相应的服务半径，形成在城市内均匀分布的公园绿地系统。近期应着力加强城市中心区的公园绿地建设，改善市中心区的环境生态质量。
17.4在旧城改造和新区建设中，要严格执行绿地建设标准，尽可能创造条件扩大绿地面积；特别要控制居住区的人口和建筑密度，创造可持续利用的环境条件。
20. 建立健全全国风景名胜区保护管理体系，科学规划，分类管理
20.1& 建立有效的统一管理和协调机制，使具有重要观赏、文化和科学价值，自然景物、人文景物比较集中的区域，包括各种自然和文化遗产资源得到有效保护和合理利用。
20.2& 风景名胜资源的保护和利用应向更深、更广、更综合的层次发展。切实落实风景名胜区生物多样性和景观固有状态的保护，建立健全风景名胜资源管理体制及具有政府职能、界权统一的管理机构。
20.3& 开展风景名胜区系统和分类研究，认定各类风景名胜区的特点，建立相应的保护、规划、管理标准，实施分类指导。结合国家、省（区）市、区县三级风景名胜区管理体制，建立分级、分类、分区管理制度，制定保护、管理细则，最大限度地发挥各类风景名胜区生态、社会、经济的综合功效。
20.4& 加强风景名胜区内各种工程建设、游览开发及经营活动的管理，严格控制核心景区建设。借鉴国外论证环境允许变化的限度理论，确定风景名胜区合理的环境容量和监控指标。旅游服务基地应在风景名胜区外围建设，经特许在风景名胜区内进行的建设及经营活动，应实施规范化审批和管理。
20.5 加强风景名胜区管理体制研究，并依法实施管理。
21.& 抓好风景名胜区和自然文化遗产保护的规划编制工作
21.1& 完成风景名胜区，特别是国家重点风景名胜区的规划编制工作。对跨省（区）域风景名胜区的规划应抓紧协调编制。资源较丰富和技术条件允许的省、自治区、直辖市应编制风景名胜体系规划，确保遗产资源及其价值的真实性和完整性。
21.2& 以风景名胜区内自然资源和人文价值的普查和评价为基础编制规划，确定保护的内容及利用原则，并据此考虑风景名胜区的总体布局和保护利用分区。风景名胜区总体规划必须划定核心景区，明确规定核心景区的保护、利用和管理要求。
22.& 不断完善风景名胜区和自然文化遗产保护的法规体系与技术标准
22.1 加快风景名胜区和自然文化遗产保护法规体系的建立，落实《保护世界文化和自然遗产公约》、《生物多样性公约》、《国际湿地公约》、《威尼斯宪章》等国际文献的要求。坚持严格保护、统一管理、合理开发、永续利用的原则，积极创造条件，建立风景名胜资源保护法规。
22.2 加大风景名胜区和自然文化遗产保护的标准、规范和规程的编制力度，尽早形成完整的技术标准体系。
22.3& 制定各省、自治区、直辖市的地方专项法规。鼓励、支持和帮助风景名胜区、历史文化名城、历史文化街区和村镇，制定与经济发展协调的地方条例和保护管理实施细则，提高公众的保护意识和参与程度。
23.& 加强风景名胜区和自然文化遗产保护的监管力度
23.1& 积极采用卫星遥感、地理信息系统等现代科技手段，建设风景名胜区动态遥感监管系统，实现动态化、可视化监测，提高监管能力，有效遏制风景名胜区“城市化”、“人工化”、“商业化”现象的出现和蔓延。
23.2建立风景名胜区信息数据库，实施动态管理。风景名胜区应针对本区资源特点，开展观测研究，并以研究成果为基础，落实保护措施。
23.3加大风景名胜区科研力度，重视人才培养和新技术、新材料的应用，完善风景名胜区保护、建设、管理的技术支撑体系。
23.4& 建立风景名胜区和自然文化遗产保护监察制度，加强对风景名胜区和自然文化遗产保护的检查和监督。
26.5& 对尚在使用的老旧住房，提倡及时进行安全性检测和鉴定，并根据需要进行适当改造，同时改善室内环境。
七、推行建筑工业化、现代化，
提高建筑技术整体水平
27.& 推行建筑工业化、现代化
27.1& 以确保质量，提高功能，降低资源消耗，提高经济、社会、环境效益为目标，在标准化的基础上，实现建筑材料、制品、设备的工业化生产和市场化供应，完善建筑结构与工艺体系，提高施工专业化和机械化水平，优化建设全过程的组织管理，推广应用信息技术，走建筑工业化、现代化道路。
27.2& 建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的方针，本着“时代精神、民族传统、地方特色”的原则，繁荣建筑创作。要着力研究建筑生态学，重视环境设计，努力实现社会效益、环境效益和经济效益的统一，不断提高建筑产品的功能和质量。
27.5& 开展技术创新，推广应用先进适用技术。现阶段要大力推广量大面广、对改善施工现场状况和提高建筑工业化、现代化水平有积极作用的新技术，要重点组织推广建设部发布的先进适用技术。
27.6& 深入研究我国市场经济条件下的工程项目建设管理模式，积极推进工程总承包、工程项目管理和工程监理的发展。研究、改进和完善建设行政主管部门对建筑市场的监管方式，建立适应市场经济的建筑市场监管体系，并对监管效果进行评价。研究和建立建筑市场信用体系，促进建筑业在竞争有序的条件下健康发展。要合理设置建筑业各类执业资格标准，加强培训和执业教育，提高执业人员素质。积极完善工人、工长技术培训体系，大力提高建筑工人的操作技能。
27.7& 积极应用信息技术提高建筑企业的施工技术水平和管理水平。通过应用信息技术、现代管理技术，带动勘察、设计、施工企业经营管理模式创新，企业生产进度、质量、安全、成本控制等管理模式创新以及企业间协作关系创新。
28.1& 2010
29.1& HHHZ2010
29.4& U-PVC PEU-PVC
33.2& MIS CAD DBMSACERPEnterprise Resource Planning
33.3& Chief Information Officer
(RS ) (GPS)
(VR) 3S GIS MIS OA
34.& IC3SITS
36.2& CMM(Capability Maturity Model)
37.1& 根据世界贸易组织的《贸易技术壁垒协议》（WTO/TBT）和完善我国社会主义市场经济体制的需要，力争到2010年初步
37.2& 以房屋建筑工程为试点，在《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》基础上，借鉴发达国家的经验，编制以保障安全、卫生、环保、节能及其它公众利益为目标，以提出建筑功能要求为基本内容的《房屋建筑工程技术法规》。到2010年完成城乡规划、城镇建设、房屋建筑领域技术法规的制定。
37.3& 总结试编《房屋建筑工程技术法规》的经验，制定对工程建设领域具有普遍指导作用的编制、审查、批准、发布、管理及实施技术法规的规章制度。
37.4& 建立由建设主管部门负责的工程建设技术法规管理体制，形成政府部门、工作机构、管理机构协调配套的运行机制。
38.& 完善工程建设标准体系
38.1& 按照结构优化、数量合理、全面覆盖、避免重复和矛盾、以最小的资源投入获得最大标准化效果的原则，在完成制订城乡规划、城镇建设、房屋建筑标准体系的基础上，研究《工程建设标准体系》框架，组织其它各部分标准体系的编制。
38.2& 有计划地组织开展《工程建设标准体系》中各部分标准项目的制定工作。近期，要优先组织制订、修订各部分的《工程建设标准强制性条文》及与其配套的通用标准，确保工程建设领域的强制性要求有标可依；要积极推动各种基础标准、专用标准和工程建设中应用的产品标准的编制，扩大工程建设标准的覆盖范围。到2005年，工程建设领域的标准覆盖率要达到70%，部分专业达到85%以上。
38.3& 加快采用国际标准的步伐。到2005年，与工程建设领域有关的国际标准，经过分析研究和实验验证，产品类国际标准的转化率要达70%以上；工程类国际标准要区别对待，其中，国际通用的术语、符号等基础性标准要尽可能等同采用，其它国际标准,要按我国的标准体系并结合我国的具体情况修改采用。
38.4& 建立标准的定期复审制度。要组织制定《工程建设标准复审管理办法》，加强对现行标准的修订和局部修订工作，及时更新标准内容，不断提高标准的适用性，发挥标准对促进技术进步、确保建设工程质量的作用。
38.5& 根据我国标准化法，参照国际通行做法，对自愿采用的工程建设技术标准，要逐步实行由建设主管部门宏观管理，由有关各方共同参与制订，由经认可的全国性工程建设标准化组织机构具体管理。
38.6& 推动企业标准化建设。要组织制定适应我国实际需要的《建筑施工安全管理规范》和勘察企业、设计企业、施工企业的《质量管理和质量保证体系规范》。通过实行ISO9000体系认证，贯彻落实建设部《关于加强工程建设企业标准化工作的若干意见》和上述规范，鼓励大中型企业在2010年前建立较完善的企业标准化体系，加强工程建设领域的标准化基础。
39.& 强化工程建设标准的实施与监督
39.1& 在我国境内兴建的建设工程，必须遵守我国现行的《工程建设标准强制性条文》或工程建设技术法规。工程建设技术标准，要给出实施强制性技术规定的途径和方法，以及其它非强制的实施性技术规定。
39.2& 建立《工程建设标准强制性条文》或技术法规的实施监督制度。建设工程审查机构、施工图审查机构、安全监督机构、工程质量监督机构等，对建设工程的规划审批、施工图审查、施工许可、竣工验收备案等环节要严格把关，确保强制性技术规定在工程建设活动中贯彻实施。
39.3& 结合执业资格认定，实行审查、监督人员持证上岗制度。工程建设审查和监督机构中的工程技术人员，必须熟悉和掌握现行有关的《工程建设标准强制性条文》或技术法规，应在培训合格后持证上岗。
39.4& 建立新技术认可制度。对于工程建设的新技术、新方法、新材料、新设备，目前尚无适用技术标准的，经专门机构组织专家评定，凡符合现行相关《工程建设标准强制性条文》或技术法规的，均允许在建设工程中采用。
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All Rights Reserved业主or开发商，小区车库到底归谁？
发布时间：
10:08:59 & 作者：王文远
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　　作者：王文远，重庆坤源衡泰律师事务所
　　来源：坤源衡泰律师事务所（微信号：kyhtlaw）&　
　　近日，一则传闻在微信朋友圈传开，消息称南京鼓楼区法院近日审结了全国首例小区车库之争，某小区业主赢得了全部车位的所有权。然而，&@南京市鼓楼区法院&已于日前辟谣，所谓&开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益&只是并未生效的一审判决，该案应以生效判决为准。那么，车库所有权到底归谁？
　　物权的归属应由法律规定
　　在我国大陆地区，法的形式渊源主要包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、行政规章等。物权制度属于民事基本制度，根据《立法法》第8条的规定，关于民事基本制度的事项只能制定法律。《物权法》第2条第1款规定，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法；第8条规定，其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。应当说，《物权法》的这两条规定明确了应根据法律确定物权归属的基本原则。对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号）第18条进一步明确规定，人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。
　　鼓楼区法院一审判决根据《商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第6条的规定判令物权的归属，显然违反了《物权法》及&法释[2009]7号&的规定。
　　那些对车库、车位归属的错误认识
　　可以通过分摊建筑成本的方法确定车库属于&业主共有&吗？
　　实际上，在《物权法》起草的过程中，就有意见认为车库、车位应归业主共有，其主要理由即是&车位、车库已经摊入建筑成本&，如果车位、车库的成本已经摊入业主的购房成本，则车位、车库归业主共有。但同时也存在相反的观点，认为开发商是否将建造车位、车库摊入建筑成本，和商品房销售价格的高低没有必然联系。
　　我认为，不能把成本作为取得所有权的依据。举例以言，在仅销售一部分房屋即已收回全部成本时，不能认为未销售的房屋即归已购买的人共有，可见，成本的意义在于计算收益，而不在于确定所有权的归属；而且，建筑成本并非决定商品房销售价格的唯一因素，即便销售价格高于建筑成本，也不能说明销售价格就包含了对车库、车位的买卖，这既与市场实践不符，也无法理依据。从《物权法》最终的规定来看，也未采纳根据建筑成本是否分摊确定车库、车位归属的思路。因此，不能通过分摊建筑成本的方法确定车库属于&业主共有&。
　　可以通过地上建筑物的土地使用权分摊规则或容积率指标确定地下车库的归属吗？
　　住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）中规定的容积率是指总建筑面积与建筑用地面积的比值，但是容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。目前尚未看到全国有统一的容积率计算规则。但目前大多数省市规定地下车库不计入容积率。如北京市《容积率指标计算规则》（市规[号）将容积率明确定义为地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商；上海市《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（沪规土资法规〔号）规定&房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内&的建筑面积不计容积率。就重庆市而言，《重庆市城市规划管理技术规定》（重庆市人民政府令第259号）也明确规定，住宅建筑的地下采光井（槽）周边，除用作集中车库外，均计入计容建筑面积。
　　既然容积率是总建筑面积与建筑用地面积的比值，那么在逻辑上不计入容积率的建筑当然不参与建筑用地面积的分摊，也即地下车库未分得地面上的土地使用权。那么，是否能就此认为地下车库不能成为专有部分，而是属于业主的共有场所呢？
　　在司法实践中，&深圳市福田区南天一花园业主委员会与被申请人深圳市城市建设开发（集团）公司房屋侵权纠纷&一案中，最高法院终审判决中认为：从性质上看，《法定图则》（即《深圳市白沙岭片区法定图则》）属于建筑规划管理性规定，其所规定的土地利用性质及建筑物容积率等内容，不能作为所有权的确权依据。换言之，即使案涉小楼的建设违反了《法定图则》所确定的土地利用性质及建筑物容积率等规定，亦不能依此推断小楼所有权的归属。
　　可见，以容积率来确定车位的归属，在司法实践中也是行不通的。就理论而言，《物权法》136条明确规定了&建设用地使用权分层制度&，因此，不能绝对地说地下车库完全就是占用了业主共有的土地，进而，不能一概而论地将未纳入容积率的车库定性为《物权法》第74条第3款所规定的&占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位&。
　　车位、车库的归属规则
　　《物权法》中车位、车库权属的规定
　　1.建筑物、构筑物最原始权属属于开发商&
　　《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此，合法的建造行为完成时，就产生所有权，建造人为所有权人。
　　《物权法》第142条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。据此可知，建筑物、构筑物最原始的权属，属于建设用地使用权的最初所有人，即建设单位（开发商）。
　　2.规划外的车位产权属于全体业主
　　《物权法》第74条为区分&专用&或&共有&提供了依据。《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要（第1款）。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定（第2款）。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有（第3款）。
　　从该条第2款的规定来看，可以明确规划用于停放汽车的车位、车库的原始权属归属于建设单位，结合该条第3款及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号，下称&建筑物区分所有权司法解释&）第6条规定，可以进一步得出一个明确的结论：规划内的车位，原始产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主。
　　&车位&与&车库&
　　1.《物权法》第74条第3款的&车位&是指地上停车位
　　《物权法》第74条同时使用了&车位&和&车库&这两个概念，其第3款仅规定的了&车位&而不包括&车库&。对此，最高法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》（下称&最高院司法解释理解与适用&）一书中认为：这种条文规定足以表明，立法机关认为虽然车位和车库都是用于停放车辆的场所，但是二者的外延及内涵应当有所区别，因此，关于《物权法》第74条第3款所称&车位&的具体含义，确实有研究的必要。并进一步认为：第3款中只有车位而未涉及车库，可以说该条款更大程度上，是调整和规范那些位于地上的停车位。
　　因此，《建筑物区分所有权司法解释》第6条规定，《物权法》第74条第3款所规定的车位，是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。
　　从该司法解释的立法理由也可得出&第74条第3款的车位是指地上停车位&的结论。制定该条规范的一个重要立法理由是：业主购买房屋后，基于相关法律规定，除拥有建筑物区分所有的专有权外，还有对共用部分的的共有权以及成员权的内容，该权利的内容或者具体表现形式发生某种变化，都不影响权利的属性及法律关于其归属的确定；对于初始规划外新建的车位，都是利用或者依附于业主享有共有权利的标的物才形成和建设的，属于业主就共有部分依法应当享有的权利内容的合理变更，仍然应当属于业主共有。从上述立法理由的逻辑可以看出，规定规划外新增的停车位归业主共有，是因为新增停车位所占用的土地使用权当然地归业主共有。结合《物权法》第73条的规定，以及前述《物权法》136条规定的&建设用地使用权分层制度&，可知地下车库或车位并非当然地占用了地面的土地使用权，那么，地下车库则不属于《物权法》第74条第3款的规定范围。
　　对此，《最高院司法解释理解与适用》中也指出，车库基本上都建设在地下部分，地下空间利用权的归属要根据规划及具体实际情况来确定，换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不能免简单地直接适用于地下建筑物与土地使用权的关系。
　　2.实践中独立使用的地下车库一般不属于业主的共有场所
　　建设部（已撤销）《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房[号）第9条规定，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
　　国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（GB/T）中&共有建筑面积的分摊&部分，也明确规定，独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
　　就重庆市的规定来看，《重庆市房屋面积测算实施细则》（渝国土房管发〔号）也规定，不应分摊的共有建筑面积中包含人防工程地下室、已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，住宅小区内的会所、储蓄所、娱乐活动者、车库、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心等经营性用房、居委会、派出所等机关使用的房屋以及设计中未标明用途的各独立单元等均不以共有建筑面积认定。
　　从这个角度来看，独立使用的地下车库并不属于&业主共有的其他场地&。
　　人防工程车位、车库
　　《物权法》和《建筑物区分所有权司法解释》对人防工程的归属没有直接的明文规定，在《最高院司法解释理解与适用》中，表达出这样的观点：由于人防工程多元投资，所以不能在法律上简单地认为都属于国家所有，也不宜简单地认定归开发商所有或业主所有；对实践中人防工程变更用途为地下车库的，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，而不能按照车库的权属规则来处理。
　　根据《人民防空法》第5条第2款后半句的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。也就是说小区的地下车库即便属于人防工程，开发商可以使用，但应承担维护管理责任。
【责任编辑　刘耀堂】
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