调查：11套小产权房竟是这样拿到房产证的
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一份虚假诉讼调解书或可让价值不菲的“违法房产”合法化。这看似难以想象的事情,却在现实生活中真实存在。　　河南省宛城区人民检察院在对近年的民事调解调查中发现,一些当事人通过恶意串通,制造“虚假诉讼”,利用“司法确权”的办法,将“违法房产”合法化,从而谋取巨额财产。　　该区检察院从审查法院的民事调解书入手,倒查类案,扩大规模,一举破解这一“线索发现难、调查取证难、案件改判难”的民行检察工作难题,彻底纠正了11起利用“虚假诉讼”案。日,这11起利用虚假诉讼办理房产证案被评为第三届“河南省检察机关民事行政检察十大精品案件”。　　寥寥数语牵出虚假诉讼　　日,宛城区检察院民行科副科长李辉和同事在走访辖区某“城中村”改造项目的时,该说:“原本有些是办不出房产证的,现在居然办出来了,大大增加了我们的赔偿和拆迁难度。”　　开发商的寥寥数语,引起了检察官的警觉。这些小产权房的“”到底是怎么办出来的?其背后又有哪些“歪门邪道”呢?通过进一步了解,其中有一套四层小产权房的所有人叫王萍。按照正常情况,这种楼房是无法取得合法的房产证的。了解到这一非正常现象后,在报请宛城区检察院领导同意后,李辉和同事专程来到南阳市,调取了该栋房屋档案,发现登记依据竟然是本区法院调解的王萍诉王建民间借贷纠纷一案的民事调解书,以及协助执行通知书。　　随着调查的深入,李辉惊讶地发现:7年前,家住南阳市新华东路的王建以15万元价格购买郝某在该市宛城区仲景办事处陈棚村某一处。随后,王建将该处地皮以原价转让给了其姐王萍,王萍未经任何审批手续在该处地皮上建四层八套单元房一栋。如何使这一栋“非法”披上合法外衣,王萍可谓绞尽脑汁。　　于是,一件恶意串通的虚假诉讼债务纠纷案开始“运作”:王建向王萍打了37万元的借款欠条。到期后,王萍向法院起诉王建,经法院调解,最终用以“物”抵“债”的方式,将这一房产又抵给了王萍,并出具民事调解书。房管部门根据法院的民事调解书和协助执行通知书,为王萍办理了房产证。就这样,王萍通过一次“虚假诉讼”,使这座“违法房产”摇身一变,堂而皇之地取得了合法身份证明。[pagebreak]　　鉴于这种情况,该院党组决定在全区范围内开展一场“虚假诉讼”专项整治活动,并将民行检察工作的重点定位在民事调解监督上。2012年7月初,该院再次出击,从房管部门入手,调取了2007年以来通过“司法确权”办理的120多起案件,并进行审查。　　经过一个多月逐一甄别,宛城区检察院检察官从中发现有11起虚假诉讼案件。　　　虚假诉讼案件均被纠正　　“虚假诉讼为什么会想到‘搭车’民事调解呢?”该院党组成员周伯科解释说,“民事调解是不需经过开庭审理的快捷程序,只要债务方对债务数额、还款方式等没有异议,民事调解书经双方签字确认后即生效,债权人可向法院申请强制执行。”　　周伯科分析说,一些当事人为逃避应缴税费或者相关部门监管,与他人恶意串通虚设债权债务,再向法院起诉并申请调解,目的是使不法行为“合法化”。　　该院民行科检察官通过类案分析,发现这11起案件具有许多相似之处,大都采用“姐姐起诉兄弟”、“亲戚之间互相起诉”等虚假诉讼。鉴于此类案件调查取证难、案件改判难、社会关注率高、查办起来涉及部门较多,民行科将情况向该院领导作了专题汇报。　　　案件引起该院党组高度重视,该院检察长冯景合指示迅速启动案件线索“双向”移送反馈机制,对一些可能涉及非法经营、偷税漏税等犯罪线索移交公安机关立案侦查,并与市区纪检监察部门配合,建立违纪违法行为调查与自侦部门初查衔接制度。　　　在调查过程中,该院紧紧围绕建房者恶意串通他人所写的“借款条”的真实性,从资金来源、用途等方面入手,同时借助鉴定等技术手段,为核实借条的真实性打下了基础。　　办案中,检察官李辉和同事们首先采取以证促“供”、迂回战术,迫使案件当事人如实提供证言。在审查张某、肖某的民间借贷纠纷案件时,经过分析和观察,她发现肖某比较老练,而张某比较老实,且其只是为肖某帮忙的,与案件关系不大。于是就选择张某作为突破口,开展心理攻势,告知其利害关系。没过几天,张某的心理防线被击溃,主动交代说“我是受肖某之托而虚构债务,拿那栋小产权房来抵‘债’,骗取了法院调解确权。”接着,她再次找到肖某,在事实面前,肖某也只好承认,从而使案件得以告破。　　　2013年5月,市检察院将该批案件的抗诉书送达南阳市中级人民法院。2013年12月,经南阳市中级人民法院依法开庭审理,查处的11起案件得到全面纠正,所有调解书依法予以撤销。
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&怎样在的时候避免走弯路，置业指南巧避买房陷阱。买二手房五大审查注意事项一是审查房屋是否具有合法的产权。通过房产管理部门看产权有无争议，防止假，避免“”，或是无证的违章。二是审查的真正归属。看产权证上姓名与售房者身份证是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。如果是夫妻或家庭成员共有的，或继承人共有的房屋，那么买受人应当和全部共有人共同签定。共有人不能到场的，应由其出具公证委托书。因为依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签定的一般是无效的。三是审查房屋产权转移是否受到限制。看房屋有无被司法机关查封，有无被抵押，是否是允许上市交易的，近期是否被列入拆迁范围等。房屋的用途是民用还是商用。是出让的还是划拨的，出让年限还有多长，是否，是否是农村，因为现行法律法规还不允许城市居民购买农村集体土地上所建的房屋。四是实地查看房屋的现状。看房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。五是审查房屋是否存在租赁关系。如果买房时，房主与第三人还存在着租赁关系，在此情况下，买受人虽然能取得房屋产权，却有可能因租赁期未满而无法入住;或买卖合同可能因为侵犯了承租人的优先购买权而被撤销，从而陷入诉讼纠纷之中。如果购房者注意对上述情况的审查就可以大大降低购房的风险。此外还要注意及时办理产权登记。因为依照《物权法》的规定，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。同时，对房屋的价款要尽量在产权过户之后再交付，必要时可以以提存的方式办理房屋价款的给付，以确保交易安全。买二手房的八大须知注意1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产 权单位同意所购的书面意见，并签章。注意2 了解是否真实、完整、可靠房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“”。注意3 了解所购“二手房”的准确合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察 地段、环境、价位和、格局、采光条件以及等相关问题。注意4 了解购买“二手房”的程序购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。注意5 了解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同时常常口头向客户保证，屋内装修的、地板、以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际时客户却发现被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的 空调、热水器更是不见踪影。注意6 付款方式在签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。比如，买卖双方可以约定，在付款方式 的选择上标明，在签订《房屋买卖合同》时，客户即支付相当于款百分之多少的给业主或中 介公司等。注意7 交房时间在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间; 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外，双方的其他约定也需在合同中注明 。注意8 违约责任买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、款项、付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。[pagebreak]买二手房八大常见注意事项1、查明真实情况双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明对方的身份及房产的真实信息。最可靠的办法是凭身份证去中心查询房屋的真实信息，查看中介门店的营业执照，从而了解中介公司的资质。到房产交易中心查询时，要付30元的费用，除了查看房屋状况及产权人信息，同时别忽略了土地状况、他项状况、房地产权利限制状况等信息，这样就可以了解房屋是否已被抵押，是否被法院查封，是否买的房子，贷款额多少等等。这样就不大可能因为受骗上当，买了被抵押的房子，钱房两空。对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。2、留心付款方式在过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签定是应尽可能的对付款方式、付款日期、付款其次、其次付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。特别提醒的是有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。如果买卖的房子有贷款，那么在付款时更要特别留意，一般应由卖方解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。3、确定交房时间如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房屋买卖过程中，经常会出现因为没有在合同中注明交房时间而引发纠纷的，比如到了约定时间，卖房因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买房，而买房又因没有在合同中做相关的说明，买方只能吃“哑巴亏”。因此，在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。4、别让户口困扰你买方在核实房产情况的同时，别忘记了房屋连带的户口关系，卖方是否在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。之前经常会出现类似的情况，诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时签出，而导致买方无法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，一般情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口情况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房屋总价的1%左右。5、当心被中介“黑吃”很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。6、“先小人，后君子”一般都预备了重复使用的格式合同，这些合同中介一般都很好地考虑到了自己的利益，却很可能包括了对买方不利的，所以当签订这些合同时一定要认真阅读条款，不要因为不好意思耽误中介工作人员的时间而草草签字，对于明显不利于自己的如“不论交易是否成功，均应当支付”的条款。交出或是买房款，一定要求对方出具收条。要注意的是，如中介未促成交易索要一定的费用却是合理的。《合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。7、佣金如何支付签订了合同，买卖双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间费用。《合同法》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担 ”。如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房产的真实情况。有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少;是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占半。8、保留证据交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。如对方的交易事项是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《合同法》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。最后要提醒的是，房屋归谁所有，以房产机关的登记为准。卖家的房产证在自己手里并不等于卖家失去了对房产的权利，完全可以通过挂失重新补办。交易过程中消费者可通过相应的资金监管机构(如网上房地产资金监管、部分银行的资金监管等)来约束房产交易，确保交易过程中资金、产权交割得到有效保证。[pagebreak]买二手房八陷阱不得不防陷阱1房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产部门进行查询，核实产权的真实性。陷阱2出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导 致买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱，买房人应注意 以下几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买二手公有住房， 应取得共同居住人同意。陷阱3在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买卖合同 无法履行。“”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告登记 后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。陷阱4购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应在房屋腾空，具备交付条件后 再交付房款并在付款后立即接屋。陷阱5一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题(如欠缴政府费用、设计变更未经 批准)，可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的原因弄清楚，对未 来风险有充分预期，再决定是否购买。陷阱6如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺 利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。陷阱7为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事后，当 买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖房人 后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。陷阱8原房主如果欠缴、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房 人首先要了解清楚相关情况，同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。&
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。璧山区天正璧城中央房产证办理问题_重庆市政府公开信箱
重庆市璧山区政府公开信箱
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邮件字号：
发布单位：
璧山区政府
来信内容：
璧山区天正璧城中央房产证办理问题
您好！我是重庆市璧山区天正璧城中央9号楼业主，2012年1月购买璧山区天正璧城中央商品房，按合同约定应于2013年12月交房，结果拖延至2014年12月才交房，整整一年（虽有赔偿，但比之期间的房租、银行利息可谓少之又少）。从买房至今已经4年，交房至今已经1年零2个月，仍未办理下房产证，请相关部门督促开发商履行违约责任，加快办证速度，保证业主的合法权益。
办理单位：
区国土房管局
办理结果：
你好，来信获悉，现回复如下：
该公司于日办理了一期2、3、7、8、9号楼的总产权证，证号为渝（2016）璧山区不动产权第号，由于该公司未将大部分业主的大修基金缴存到区国土房管局物业维修资金专用账户上，因此区权属登记中心停止办理这部分业主的分户产权证。截止目前，区权属登记中心为已缴纳大修基金的78个业主办理了房地产权证。
发布时间：
ICP备案编号：渝ICP备号办个房产证咋就这么难
来源：吉屋网 &&
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位于寮步横坑的比华利山庄近百户八年前购房入住，这些业主所购房屋却至今没有办理证。苦苦期盼多年无果之际，业主们集体将责任方寮步房地产开发公司推向被告席。近日，在法院的协调之下，被告方寮步房地产开发公司初步同意负责补办手续，业主们有望在缴纳税费之后，3个月内办理房屋确权手续。　　记者了解到，小区之所以多年无法，是因为挂靠在寮步房地产公司的在经营该小区的过程中，与第三方发生经济纠纷，导致该小区的、后期手续跟进责任人易主，从而使近百户业主蒙受巨大的损失。　　老业主感叹：有生之年我能拿到房产证吗？　　居住在比华利山庄华兴苑5楼的邓阿婆手持开发商出具的一大堆收据久久无语，出生于1953年的她和老伴耗尽毕生积蓄购买这套二居室之后，便将所有的精力花在去“追讨”房产证上，但整整八年，房产证都没有办下来。　　“这里有不少年轻夫妇买了房，生了小孩，现在孩子刚刚够上小学，但是，孩子就无法上公办学校，很多人想将房子转手也不行。”华兴苑的业主们说，购买这个小区的房子，是他们一生中最大的失误。　　在网上，一位比华利山庄的业主发帖写道：“管理治安很乱，长期不见东西，例如：我隔壁已不见两台车，向管理处反映，表示不负责；卫生环境差，一个星期也看不见清洁工打扫楼梯；电力不够，每年一到夏天就好像回到上世纪50年代前一样，电灯和家里的一些家电都没法开。特别是晚上睡觉时，连风扇都停了，更不用说是，向管理处反映表示正在处理，但是一年又推一年，搞到住户都投诉无门，叫苦连天，无法正常生活…希望以后大家购房要了解清楚，也不要在比华利购房。”一位老人对记者说，虽然寮步镇房地产开发公司答应跟进办理房产证，但是涉及11%的税款补交问题，前景很不乐观。“我们已把所有款项交给了开发商，开发商几年前就离开了寮步，现在由开发商挂靠的寮步房地产公司来承担责任，但是谁也不愿意承担每户几万元的税款。”这位老人说：“在我有生之年，还能拿到房产证吗？”　　背景：开发商输官司业主办证遇困境　　记者了解到，寮步比华利山庄十年前由香港浩兴公司开发，由于当时原因，浩兴公司开发的比华利山庄挂靠于寮步房地产公司名下。就在比华利山庄前几期住宅楼销售接近尾声之际，浩兴公司遭遇一场债务官司，最终结局是浩兴公司名下资产全部判给了另外一家公司，包括比华利项目中未开发的土地、浩兴公司旗下比华利山庄所在的物业管理公司等。　　浩兴公司在旷日持久的财产诉讼中，资产遭遇查封、旗下所有公司正常运作。导致比华利山庄一期、二期、三期已售一度瘫痪，水电气无人管理，经常停电停水、小区垃圾无人清理、小区内物品经常被偷等后果接踵而来。　　更为严峻的是，比华利山庄大部分业主购楼之后，没有人为他们跟进办理房地产手续。记者了解到，仅仅比华利山庄华兴苑一栋楼，就有将近四十户业主入住八年没有拿到房产证。“加起来，至少有两百户左右的业主在苦苦等待房产证。”一位业主说。　　无奈：孩子上学受影响房子也没法卖　　由于没有房地产证，比华利山庄的业主们在八年中遭遇种种生活难题。业主吴先生说开发商当时承诺购房之后，孩子可以进入所属辖区公办、小学和中学上学，也可以办理全家等。“但是，这一切后来都没有希望了。”　　比华利山庄居住着一部分生意人，张先生就是其中一位。他说当时自己是全额支付名下一套一百多平方米的房子。后来因生意中周转不灵，需要贷款，但是，因为久久不能办理房产证，他根本无法利用房子，为此自己只好去借高利贷，损失了太多的利益。　　而更多的业主们则是在后来地产市场演变中，失去了转手房子换房的机会。业主肖小姐说，眼睁睁看着周围的房子涨价，别的朋友都将房子卖了，去市中心区换个更好的房子，她只有看的份。“没有房产证，一切都无从谈起。”　　根据业主们提供的线索，记者联系上比华利山庄最初的开发商，香港浩兴公司。董事长周玉伦对记者说，业主们的苦处她很清楚。浩兴公司再无能力在比华利运作任何事务。“事实上，浩兴公司的债权债务都被判给了其他公司，浩兴公司也没有义务继续履行比华利的任何事务。”　　转机：八年苦盼房产证有望到手　　业主邓阿姨等人在久等无望的情况，联合一部分业主将浩兴公司挂靠的寮步房地产开发公司告上了法庭，要求对方承担办理房产证的业务。记者了解到，第一批联名起诉讨要房产证的业主将近四十名，这些业主们大多是2005年左右的时间购房入住。此外，比华利山庄还有数十名业主处于观望之中。　　这起官司经过法院的多方调查，日前终于有了裁决结果：由寮步房地产开发公司负责办理比华利山庄已售房屋的确权手续，包括业主的房地产证明等等。　　但让业主们喜中带忧的是，由于浩兴公司将业主们当初交纳的办证所需税费卷走，现在必须缴纳的办证税费归谁负责成了新问题。业主们认为自然应该由寮步房地产公司负责。理由是对方收了浩兴公司的挂靠管理费，理应承担责任。　　但是寮步房地产开发公司则表示先由业主们垫支税费，再由公司去向浩兴公司追讨。此方法遭到业主们的全体反对。“一套百余平方米的房子，就得两万多元的税费，这钱我们已经交了，再交第二次于情于理都说不通。”业主说。　　昨日下午，寮步房地产开发公司的工作人员钟先生在接受采访时表示，目前一切事务都由公司在牵头办理，至于税费的事情，公司会妥善处理。“三个月之内应该会把房产证交给业主们，至于税费的问题，公司肯定会负责筹措的。”
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