第61所“萤火虫乐园”落户宁夏固原 帮学生拓展视野
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　　中新网10月19日电 10月18日 ，由上海宋庆龄基金会D东亚银行公益基金(简称“东亚银行公益基金”)捐建的全国范围内第61所“萤火虫乐园”在宁夏固原市隆德县观庄乡观堡小学正式落成，这也是该公益基金在宁夏回族自治区捐建的第1所乐园。该乐园由东亚银行公益基金与西班牙商业银行基金会共同冠名，来自宁夏固原市政府、宁夏自治区外事办侨务处、隆德县政府、隆德县教体局以及东亚银行(中国)有限公司(简称“东亚中国”)总行的嘉宾们共同出席落成典礼。
　　观堡小学位于六盘山西边，是一所六年制完全小学的农村寄宿制学校。学校教学设备较为缺乏，享受优质教育资源一直是山区孩子的梦想。为改善该校教学条件，东亚银行公益基金捐建了配置电脑、投影、视频摄像头等设施的“萤火虫乐园”，以及含有逾2000册图书的书库。乐园的落成不仅有效地弥补教学设施的不足，更有助于学生通过网络拓展视野，增长见识。
　　东亚中国执行董事兼行长林志民先生在落成典礼上表示：“‘萤火虫乐园’提供的先进电教设施有助于帮助孩子们拓展知识、开阔视野。很感谢像西班牙商业银行基金会这样的公益伙伴与我们携手同行，未来东亚银行公益基金将继续鼓励并号召更多的爱心企业和人士，一起参与公益事业，为孩子们创造灿烂的明天！”
　　此外，东亚银行公益基金还向该校全校学生捐赠了470个含实用文具和工具书等学习用品的“萤火虫60包裹”。 更值得一提的是，来自东亚中国的员工志愿者们还将在观堡小学开展为期3天的支教活动，课程内容不仅包括美术、折纸等艺术方面的互动体验，还涵盖电信安全意识、金融等专业科目的入门知识，以生动有趣的授课方式，给孩子们带去不一样的学习感受。
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对不起，网页存在问题，请稍后再试！　　资料图：10月3日，购房者在河南郑州一个售楼中心查看房屋沙盘。新华社记者冯大鹏摄
　　新华社北京１０月１８日新媒体专电　题：楼市新政引发毁约退房纠纷　双方权益如何保障？
　　新华社“中国网事”记者高博　鲁畅
　　９月３０日以来，各地陆续出台的房地产调控政策让许多购房者措手不及，尤其首付比例纷纷提高或者房贷政策收紧，几十万元甚至上百万元的资金缺口让很多购房者面临着无力购买甚至面临违约的情况。
　　记者采访发现，当前楼市新一轮政策已经引发多起毁约退房纠纷。一些开发商“定金不退”，购房者则表示，这是由于政策变动造成自己无法购房，不是个人原因，双方争执不下；一些“连环单”中的购房者更是处境尴尬。
　　凑不起首付放弃购房　定金不给退
　　本应放松的国庆假期，多地传来收紧的楼市调控。北京、天津率先“鸣枪”，济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。记者梳理发现，短短９天内，先后有２１个城市出台了新的楼市调控政策。
　　今年９月下旬，济南的宋女士和丈夫在济南选购了一套商品房，并与开发商签了合同（商品房认购书），缴纳了２万元定金。然而，突然出台的楼市限购令击碎了宋女士的购房梦：根据济南新推出的相关限购政策，宋女士必须按照二套房４０％的比例缴纳首付款，大约１２０万元，并且贷款利率也要相应提高。而在９月份选房时，置业顾问告诉她根据当时政策首付只须２０％，大约６０万元。
　　因为无法凑齐首付款，宋女士不得不放弃购房。随后，宋女士联系开发商想要要回已经缴纳的２万元定金，不料却被拒绝了。开发商称，宋女士无法购房，是属于她个人的原因，因此不能退还定金。而宋女士则认为，这是由于政策变动造成自己无法购房，不属于其个人原因。双方为此争执不下。
　　在北京，“卖小买大”的“连环单”购房者蔡先生过了一个郁闷的黄金周。由于卖掉的房子还没有过户，蔡先生所买的房子就成了“二套”。根据北京“９·３０”新政，对拥有１套住房的居民家庭，首付比例均不低于５０％，蔡先生为此要多支付近百万元的首付款，且税费等也随之提高。
　　“两边的流程都在走了，我要是违约，按照合同要交房款２０％的违约金。”蔡先生说，这让他很为难。
　　有中介支招“假离婚”避开政策影响
　　在业内专家看来，房地产市场到了今年下半年，投资和投机需求成了主流。记者采访发现，新政之下，以投资为需求的购房者趋于理性，但一些“刚需族”“改善族”也受到了较大影响。一些中介机构开始为购房者“支招”，为避开政策影响，假离婚、“凑”首付等产业链有重出江湖的苗头。
　　“中介建议我现在办理假离婚，这样以我爱人的名义购买就算是首套住房，届时只需要变更合同就可以了。”蔡先生告诉记者，新政出台后，他的经纪人建议，一是可以将卖、买分两步走，先把卖掉的房子过户再以首套购买，不然就只能以假离婚的形式。“但对方也等着用钱，肯定等不到我这边先过户。”蔡先生无奈地说。
　　还有一些中介机构则表示可以为购房者“凑”好首付。记者在中原地产天津西青一家门店采访了解到，９月３０日晚天津市限购限贷政策出台后，一些人无力支付高额首付不得不放弃购买计划。中介随即联合有关房地产开发公司，针对一手新住宅推出购房分期付款服务。
　　“购房者购买新开楼盘，交付１０％至２０％首付即可办理过户手续，剩余房款可以分期再支付给房地产开发公司，支付周期可达半年，期间零利率零手续费。”中介人员表示，房地产开发商现在着急卖房，希望绕过限购限贷政策，通过分期付款激活一些潜在交易需求。
　　专家：因不可抗力或情势变更等调控政策　“违约”购房者无责
　　在业内专家看来，楼市新政出台后，一些购房者因不符合购房资格或者首付款比例增加而无法继续履行房屋买卖合同，通常会出现买方想解除合同，要求返还定金，而卖方不愿解除合同，或者拒绝返还定金的纠纷。这其中涉及几个法律问题值得分析。
　　北京易准律师事务所律师杨锦炎表示，首先要明白，无论限购前还是限购后签订的房屋买卖合同都是有效的。因为根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第４条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
　　杨锦炎表示，各地出台的限购限贷政策，并不属于全国人大及其常委会制定的法律，也不属于国务院制定的行政法规。因此，限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力。但这里面因调控政策突然出台导致无法履行合同，可分为限购和限贷两种情况分析。
　　一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。
　　另一种情况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说，购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。
　　在中国消费者协会律师团团长邱宝昌看来，各地限购限贷政策通常以“网签”时间作为是否适用新政策的时间节点，但买卖双方签订合同后，未能在限购政策出台之前完成“网签”的人，成为了受政策影响者。
　　邱宝昌建议，政策出台之后，对于买卖双方，应按着公平的原则妥善处理，比如没有网签，但交了定金和佣金的，可以根据纸质的合同、银行的流水等加以甄别视为网签或者因不可抗力政策，双方可以解除合同，但该退的定金和佣金还是要退。
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关注官网微信买房人什么情况下可退房、怎么退，你知道吗？
来源：新浪房产 &&
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近期，楼市频繁因为或学区问题，引发与的纠纷，甚至要求讨说法，闹到退房一步，是两败俱伤的结局。那么到底在哪些情况下，购房者可以退房，及怎样计算呢？点评网的分析师就给您细细道来。 哪种情况可以退房 购房者与开发商签订的房屋销售合同无效，购房者有权退房。 (1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违公共利益，导致合同无效。 (2)开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效。 开发商故意告知购房者虚假情况，如竣工日期，装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，合同无效。 二、购房者与开发商订立的合同显失公平，可以请求法院予以撤消，要求退房。 三、开发商根本违约，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。 依据合同法的一般理论，开发商根本违约，购房者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有以下三种情况： (1)交房超过一定期限。 (2)有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准，购房者有权退房。 (3)由于开发商的过错，购房者不能依法取得书。 商品房退房的流程及怎样计算违约金 一、退房流程 【第1步】买房人发出退房通知。因开发商责任导致退房,应由开发商承担退房造成的损失,包括、首付款的、购房的税费等;如中约定了退房的赔偿标准,按合同约定处理,合同约定的赔偿标准不足弥补损失的,可另行要求赔偿;因购房者贷款申请未批准,合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的,开发商无需承担赔偿责任。 【第2步】15天内办好各种手续。买房人提出退房要求后15日内,开发商应当退还买房人已经支付的全部房款,并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的与。 【第3步】开发商退还房款。开发商应当在买房人发出退房通知后,将全部购房款返还给买房人,并且办理完毕机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容,自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日,开发商应当每天向买房人支付相应的违约金。 二、退房违约金如何计算 (一)违约责任取决于合同约定和法律规定,且约定优先。 所以,合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的,从其约定;如果没有约定,按照法律规定处理,如:支付一方违约的,定金不予返还;收取定金一方违约的,双倍返还定金。双方都有过错的,按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的,可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。 (二)退房违约金的协议 1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题,要查看与开发商签订的的相应条款,一般在该合同中都会有明确约定,那么您可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼,要求开发商支付未履行合同的违约金。 2、至于退房协议的条款约定,没有统一格式,应一次性将双方权利义务约定清楚,并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任,这样对您的权益可以实现有效保护。 3、综上,开发商在第一次违约时,应支付您违反房屋买卖合同的违约金,如在今后退款的过程中出现违约情形,仍需向您支付违约金。 【房价点评网提醒】购房属于大额消费支出，退房一旦发生不仅可能是时间和金钱上的损失，还会造成孩子入学、家庭规划的大问题。要想规避这些购房陷阱，必须谨慎考虑，实际探访项目，寻求专业人士的帮助。
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