2016，请远离深圳楼市：房产中介人员以高杠杆和众筹集资的方式炒楼
深圳楼市2015年经历非理性的上涨，脱离了深圳经济和居民收入的基本面。2016年人民币贬值、资本外流、股市暴跌、香港房价下跌，很多投机客特别是房产中介人员依然以高杠杆和众筹集资的方式进入深圳楼市，风险被急剧放大，危如累卵。
2014年国庆节，我曾经写过一篇文章《房价将迎来漫长下跌式的大调整》，预言中国二线城市的房价将进入缓慢的下跌通道，综合多地房价的实际走势和去库存的数据来看，基本验证了当时的观点。但是，我在那篇文章中并没有对一线城市（京沪深）进行分析，也没有对未来房价走势进行预测。
我居于深圳，在过去的1年来，经历了2件让人躲不开的大事。2015年上半年，在餐馆、地铁、论坛上会发现很多从来没有炒过股票的人，都在谈论股市，他们非常兴奋，眼里放光。后来的事情，大家都知道了，上证指数暴跌44%，创业板指数暴跌50%，股市的虚假繁荣，和杠杆牛市一道，灰飞烟灭。
2015年下半年，一批地产从业人员和自媒体通过各种文章、新闻发布深圳房价大涨的动态，以各种劲爆的词语搅动了深圳的楼市，一夜之间，很多人感慨与其学别人创业致富，不如买房翻身。打开微信群，楼市话题永远能引起共同话题，深圳人都在争论，引起楼市价格大涨的因素到底是什么，这种繁荣的局面是可持续的吗，现在买入是否可以躺着数钱？
0市场有效理论
要预测2016年房价将怎么走，我们首先要分析过去上涨的原因。只有先了解了过去驱动房价上升的关键变量，判断这些变量是否会持续发挥作用，才能对未来的走势做出准确的判断。在此之前，先普及一个投资基础理论：市场有效理论。任何一项资产，在一个流动性好、信息充分的交易市场里，它的定价，已经反映了所有公开的信息。任何一个公开信息都不能促使价格短期急剧变化。资产价格的突然变动，一定是市场出现了此前未知的消息。投资业内人士经常以一个英文词语来表达这种定价反映：Price
大多数人都容易想到，深圳绿化好、空气好、城区土地有限，产业健康，人口净流入，是驱动深圳房价过去30年上涨的原因，也是使深圳并肩中国首都、国际金融中心之一的原因。但是，你有没有思考过，这些现状，并非是2015年上半年才从天而降出现的，而是过去10年早就被所有深圳人熟知的，早就Price
进房价里了。根据市场有效理论，这些根本不是促使深圳房价在2015年上涨40%的原因！所以，如果有人拿这些理由来论述其合理性，基本可以无视了，他根本不专业。那么是央行的降息吗？也不是，因为包括沪深在内的全国都在降息，二线城市房价依然低迷，省下来的那点利息和房价比，九牛一毛。
1深圳房价2015上涨的原因
我对楼市一直很关注，曾经留意到2015年3月底的330新政，放松二套房首付比例至40%，是深圳楼市此轮上涨的起点。但是居民要买房首先得有钱啊，为什么北京、杭州、成都、苏州、大连、广州等地居民的改善型需求没有大幅推升房价，偏偏深圳居民的资金量那么大，在高基数房价的基础上再次推升呢？解答不了这个问题，就解不开深圳楼市的迷局。
深圳创业板指数从2015年1月份至6月份的走势图，短短半年时间，指数从1400点上涨至4037点，涨幅达到188%。这代表什么？任何人花20万进入股市，半年时间上涨至57.6万。哇，这是不是天荒夜谈，暴富神话？这不是神话，这是2015年此时正在发生的纸醉金迷的现实。
中金公司依据中国证券登记结算公司的数据研究出，深圳当地开户的股东账户数接近1300万，不说深圳户籍人口，所有在深圳的人口中，超过60%以上的比例是股民。他们的账面财富在那半年间都增加了188%！
如果散户都能获得这么高的收益率，那么，那些在深圳交易所上市的创业公司呢？此半年，创业板总市值从4.4万亿剧烈上升至12.7万亿元。以深圳本地企业金证股份（600446）为例，其市值从119亿元，迅速上升至744亿元，高管和数百核心员工，和股民一道分享了625亿元的增量市值！
深圳人在半年之内的账面财富，迅速膨胀，正是推升深圳房价的背后之手。恰恰是这一变量，是深圳和北京、上海、杭州等城市相比，重大的差别所在，也是2015年房价快速上涨的核心变量！
2驱动房价上涨的变量消失
很多人都没有意识到，股市的危机开始在2015年的6月份爆发，并且，开始如雪崩一样地溃败！在此后的半年多时间里，中国沪深股市，由证监会清理杠杆资金开始，连续经历人民币大幅贬值、资本外流、海外股市暴跌的事件，前后连续3波下跌，人称股灾1.0、股灾2.0、股灾3.0，上证指数暴跌44%，创业板指数暴跌50%，股民溃散，部分高杠杆投资者家破人亡，P2P金融倒闭潮席卷各省市，创业创新情绪进入冰点，资本寒冬到来。上市公司和股市投资人的账面财富，几个月就化为乌有！
楼市和其他流动性更好的资产不一样，它是大额交易，信息不充分，惯性更强。楼市突然上涨之后，并非每个人都意识到上涨的真正原因，它容易引发恐慌性入市的资金，同时诱发投机客、中介炒房的推波助澜。
进入2016年，人民币贬值，港币贬值，外资撤出大陆和香港，港股国企指数同样腰斩！
香港房价从2015年下半年至2016年，已经下跌了15%，业内人士预计，2016年还将下跌15%以上。根据网易新闻报道，香港先知先觉的业内人士，恒基地产主席李兆基旗下的豪宅项目，开盘定价，就比同区豪宅下跌了五成以上！
兴起于2014年底的互联网创业热潮，吸引了各路天使投资人、风险投资机构、ZF基金的关注，包括深圳在内的一线城市，出现了很多的创业基地、孵化器，也一并随着资本寒冬的到来，而寂静了下来，倒闭的倒闭，关门的关门。
3实体经济依旧下行
统计局公布了中国2015年GDP增长速度为6.9%，是1990以来共25年中增速最低的一年，并且依然看不到底部在哪里。连最乐观的高层智囊团，都预计中国经济转型的时间在3-5年范围，是否能成功，依然存在巨大的变数。一个国家的房价走势，长期来看，一定是和这个国家的经济活力、GDP数据成线性关系的，中国二线城市房价已经从高点开始下滑，进入了理性周期，随着未来人口红利的消失，可能会长期低迷。
深圳过去30年来，是中国所有城市中，对地产依赖最少，产业结构最为合理的。腾讯、招商银行、万科、大疆创新、华大基因等高科技创新性公司的迅猛成长，正是深圳产业健康的代表。但是毋庸置疑，这些公司也已经度过了快速成长期，进入了较为平稳的成熟期。深圳的经济和成长红利，已经在目前的人才结构、房价、相对高工资，得到充分的反映了。如果幻想未来深圳房价依然维持在高位，甚至是上涨，那么就必须依赖于新一代创新公司，能够从小长到大，达到这一批明星公司的高度。我虽然对深圳的未来充满信心，但是我真不敢想象未来深圳还能产生第二家腾讯。你敢想吗？！
4深圳对人才的吸引力何在？
长期来看，一个城市的房价，和人口是否净流入高度相关。过去10年深圳房价的走势，基本和年轻大学毕业生净流入量成正比。但是2015年房价大幅上涨后，深圳是否还能吸引一流的毕业生呢？我们以深圳最知名的互联网公司腾讯为例。虽然她已经过了最高速发展期，进入成熟期，但是依然是深圳、是互联网行业中吸引力最大的公司。我们看看什么样的年轻人才能买得起房子。
以名牌大学硕士毕业生为例。男，25岁，程序员，入职薪资标配为税前15K/月；扣除个人所得税及日常生活开支，月结余10K。他工作勤奋，每年年终奖金相当于4个月工资。第一年结余16万。前面5年根据年增长10%计算，将分别结余16万、17.6万、19.36万、21.30万、23.43万，累计97.70万元。女友的月收入为其60%，年终奖为2个月工资，每年增长为8%，5年累计49.28万元。小两口工作5年，职业发展极其顺利，生活节俭，不社交、不旅游，30岁时总共存款147万元。
注意，假如房价为6万/平，要买下80平米的房子，首付比例和各种税费，超过了150万。所以我们很清楚地看到，只有起步非常高，发展不走弯路的高端人才，才有可能在30岁左右凑够首付款。那问题来了，这种毕业生，在深圳的流入人口中，有多少比例呢？有1%吗？
所以，很多所谓的专家，搬出一套数据模型，来预测未来的流入人口，来论证深圳的住房缺口。殊不知，房价大幅变动之后，深圳对外来人才的吸引力已经大幅下降。我目前也在互联网创业之中，才发现从2015年开始，要找到合适的程序员、产品经理，已经非常之难了，不仅一些优秀的应届生不再考虑深圳，连之前一些中等能力的深圳人才也在不断地流失。长此以往，深圳的竞争力还能保持过去一样吗？深圳的流入人口预期，还能那么乐观吗？
5会重复股市的杠杆式危机吗？
由于2015年房价的上涨，深圳涌现了大批的投机客，根据中原地产研究中心的统计，投机客的比例达到了30%，和2009年的相对高点时比例接近。他们买入房产之后，并不打算长期持有，会在3个月之内迅速脱手，以防范任何可能的波动风险。受到巨大收益的诱惑，楼市衍生出了新型的众筹集资、加大杠杆的投机模式。简单地说，就是几十个中介人员，集中零散资金，凑成首付款，众筹购房。同时，从内地地下金融机构贷款，放大杠杆比例。例如，以180万本金为基础，3倍杠杆借入540万元，首付买入4套房产，在3个月之内迅速脱手，偿还少数利息之后，所得将是单套房产涨幅收益的4倍！
这一幕是不是很熟悉？是的，你没有记错。2015年中国股市在5100点附近时，由于半年之内涨幅巨大，众多地下配资公司，以及证券公司，推出了高杠杆的融资资金，提供给被贪婪之心统治的股民，以满足他们暴富的诉求！杠杆资金的危害在于，一旦资产价格下跌，损失也将是成倍放大的。只要有一点风吹草动，杠杆资金就必须快速止损卖出，而一旦卖出又会造成价格下跌，危害又会继续放大，引发新一轮的踩踏式卖出，无穷无尽！
日中国银行内部通知：由于深圳中介人员参与房价炒作、杠杆买房的现象，要求从事中介的人员购二手房申请按揭贷款时，准入门槛除原有标准以外，借款人还必须在深连续缴满36个月的社保，且需同时申请公积金组合贷款。深圳房产中介人员达到4万多名，多家银行已经联合动作。这非常类似于证监会对配资公司、杠杆炒股的清理动作。我们呼吁，不仅仅银行要以实际行动去杠杆化，ZF也应该参与到打击之中来，以避免房价高位暴跌，重演股市悲剧！
6贪婪和恐惧之心
很多人跟我说，房子和股票不一样。确实，房子有社会属性，它有合理价值。但是，一旦将它放入交易市场，反映出来的恐惧、贪婪之心是一样的。置身于亢奋情绪和巨大泡沫之中，包括我在内，谁都无法保证自己不会被裹挟进去，充当了接盘的最后一棒。比如，17世纪的荷兰郁金香泡沫，上世纪90年代的海南楼市，2013年的P2P金融骗局，2015年的中国股市，2016年的深圳楼市。
有人说，一场如梦如幻的盛宴，通常以一种悄无声息的方式落下帷幕。
也有人说，泡沫只有当它破灭的时候，你才知道它是泡沫。
更多人喜欢说，只有当大潮退去，才知道谁在裸泳。
我只想说，我不是一个骗子，希望你不是一个傻子。
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实探深圳7大片区，最真实的二手房成交情况都在这里
新浪二手房日 11:12
新浪乐居讯（温巧平/黄婉银） 新盘少，推量更少，二手房实际成交萎缩严重，新房均价降至5万。据官方数据显示，二手房回暖。7月全市二手住宅成交(过户)5838套，环比增长23.4%。实际记者走访多个区域地铺，二手房无论是看房还是成交情况都让人吃惊。
对此，深圳楼市官方风向标，房地产研究中心主任王峰表示，深圳下半年仍处于深度调整期。
“我们店这个月成交了一套，行情最好的时候成交8到10套都是正常，周个17个店，成交还不到20套。二手房从4月份开始就冷到现在。上个月更惨一套都没有成交。”美联物业福田北区某店经对记者表示。
先来看看各区实际成交情况：
据深圳规划国土委数据显示，7月全市二手住宅成交(过户)5838套，环比增长23.4%，由于官方数据存在一定的滞后性且刚好遇到政策调整，最近几个月不能及时、准确的反映市场情况。以下为记者到各区踩盘了解的实际情况，来探探楼市到底是什么温度。
铺均1套，福田北(深圳大道以北)成交极差
数据显示，福田有三个板块区域均价出现了下跌，分别是新洲-上下沙、中心北区和南区。据乐居记者的采访调查，以深南大道为界，分为福田南和福田北片区。
美联物业在福田水围片区在企业17个店，7月整体成交量不足20套。美联水围片区不少店铺这个月只成交了零星的1、2套。行情好的时候，成交7、8套都没问题。而6月份更差，有不少店铺连一套二手房的成交也没有，只能做新房，往临深片区走。
在该片区的美联物业店经理看来，深圳房价从去年涨到今年3月份，总要停一下。好转可能是在今年8月底到9月。真正的市场行情好，可能得到明年3月份以后。
罗湖小户型一如既往吃香
链家布吉信义店店长告知，“我们店这个月成交9套，我们比行家稍微做的好一些，最近两个月变化不大，好的时候可以做10余套左右。”
涨幅最高的是老牌学区片区——百仕达，乐居记者采访百仕达片区中介时，对方表示其所在的百仕达片区链家门店二手房成交量已超过上个月，但也有区域内店铺上个月成交很火。深圳中原研究中心数据显示，罗湖的东门和莲塘板块出现了小幅的下跌。
南山豪宅占全区成交15%
全区7月整体上涨，无下跌片区。乐居记者上周直播采访家家顺招商雍景湾分行店长余玉云时，她表示6、7月份以来南山的成交价格是并没有太大变化的，成交量上升不少。4、5月份整个深圳的新房价格是稍微偏低了一点点， 6、7月份的成交实际是达到了深圳正常成交的水平。
在豪宅方面，家家顺副总经理黄怡接受乐居记者采访时表示今年上半年南山一二手整体成交量高达15000套左右，豪宅成交量有2100套，占15%左右。价格方面普遍都已经10+万，有的楼盘已经达到14万，整个深圳豪宅二手的价位也普遍在12万左右。
“近两个月南山豪宅的成交量要比前两个月提升很多，在深圳整个楼市成交普遍比较低迷的时候，南山的豪宅价格并没有回落。很多购房者都很相信深圳的楼市，再加上近期银行的折扣、房贷抵个税的消息，使得刚需客和豪宅客都在入手。”黄怡表示。
宝安11号线楼盘半年房价最高涨32%
西乡片区近年因为11号线的带动一直是宝安二手房成交的热点片区，西乡地铁站旁的悦和路可以说是“中介一条街”，中介店铺几十家，光中原地产就有8家。
而西乡片区涨幅居宝安的首位。据某店铺中介提供的数据显示，6月、7月西乡、碧海片区二手房成交套数都在39套左右，碧海富通城、中信湾上六座、中熙香缇湾、合正汇一城等仍然是区域内热点楼盘。
相比3月，西乡、碧海成交价格略有上涨，但都涨幅不大。与年初价格对比，11号线沿线楼盘均价大幅跑赢全市，房价最大涨幅达三成，最低涨幅也超越全市平均水平。
龙岗中心城增幅5.7%位居全区第一
龙岗中心城片区以5.7%的增幅位居全区第一，坂田紧随其后，平湖片区出现了唯一的下跌。据乐居记者采访调查，截止7月25号，中原地产在龙岗中心城片区成交230多套，龙中片区中原市场占有率在32%—35%之间。
而去年是有史以来的成交高峰，龙岗中心城共成交3600多套，月均300套左右。今年成交数据分布为4月份134套、5月份157套、6月份228套、7月预计突破300套。在中原地产资深中介罗中易看来，成交要恢复到去年的水平不太可能。
根据深圳链家研究院监测，7月全市二手住宅实际交易维持7500左右，已经稳定在正常水平且有小幅上升。不过相比去年火爆的行情，仍有6成左右的下降；而根据调查，目前市场上主要以首次、换房刚需，以及一些长期投资者为主，购买行为十分的理性。
龙华新区威力依旧
“宇宙中心”威力依旧，全区整体上涨，涨幅最高的是龙华板块。单是中原地产的龙坂A区成交就有六十余套，中原地产在龙华、坂田片区约十余区，千余号中介。
“整个A区大区的9天成交了17套，福田、盐田成交比较差，龙华相对来说还是比较火。。”龙华中央原著店铺的中介回应到。
盐田区小幅回调
盐田在上半年快速上涨之后本月出现小幅的回调，只有梅沙板块本月在上涨，盐田后方板块跌幅达4%。上半年盐田房价涨幅高达22%，位列各区之首，短期内出现正常的回调。
实际从全市各区的房价变化情况来看，除盐田区小幅下跌1%之外，其中各区房价均有上涨。其中，南山、龙岗、龙华三个区的涨幅均超过3%，龙岗、龙华等整体房价偏低的区域还有小幅补涨。
新房量跌价稳 均价较上月回落
新房方面，表示就比二手房无聊得多。
深圳规划国土委数据显示，深圳7月份一手住宅成交 2984 套，环比下跌 8.27%；成交均价 56720元/平方米，在 6 月份创下新高后回落 8.15%。
二季度后期起深圳新房供应转为下行，7 月份进一步走冷，全月仅有 4 个项目取得预售许可，推出 2164 套商品住宅，环比下跌 2.17%。
而关内区域成交多有下跌，关外的龙岗、宝安两区表现上扬，以 1243 套、1233 套分列一、二位，升幅分别为 20.6%、13.1%；南山受供应影响，签约量逐步转低，全月跌幅为 37.6%。全市均价因而呈现结构性回落。
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妈豆1341 &地区:宝安区街道:西乡街道宝宝生日&积分908&
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前几天办完了资金监管，中行，基准。一点都没有兴奋的感觉，只觉得运气不好，好折扣利率的政策都没摊上。把钱划入银行监管帐号后，我们要求银行出具相关的收款凭证（好几十万，不能说就给我一张POS机刷卡单吧，太儿戏了），银行说可以，但要第二天才能给，可以中介帮忙取。我们当时也没说什么，第二天找银行拿凭证，银行的人说已经给了中介，但中介就只给了一张复印得模糊不清的复印件给我们，说银行没有给原件，只给了复印件，原件银行审核的时候还要用，所以没给，还说这个凭证没用的，大多数买方都不要！我们当时就火了，这到底是怎么回事！
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贷款银行是中介帮忙找的，以为中介的按揭员真的神通广大，结果一路办下来，发现其实一点意义都没有，跟自己办一样，可怜我那两千块的按揭服务费。但老公说那是小钱，不要跟中介争执，他们知道我们买的房子在那里，怕他们以后找茬。可是，这个监管凭证原件，还是有用处的吧？过户的时候不需要吗？抵押的时候不需要吗？复印件上面明明写了一式两份，银行和贷款人各一份，怎么可能是银行没有给原件只给了复印件呢？！我们夫妻俩料想，这不会是中介怕我们过户前不给佣金，故意扣下了凭证，非要让我们给完佣金再过户吧？0 a% G/ ?* o& A- _7 D
总评分:&妈豆 + 30&
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妈豆848 &地区:街道:鳌溪镇宝宝生日&积分743&
这上事是要了解清楚的
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妈豆2498 &地区:福田区街道:宝宝生日&积分19720&
怎么个中阴招了？
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妈豆1777 &地区:南山区街道:蛇口街道宝宝生日&积分7551&
有可能，美妈是传播了经验教训，这些其实不用找中介办的
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妈豆5462 &地区:南山区街道:宝宝生日&积分4122&
你遇到的是有经验的中介了，不知道你买了哪里的房子，感觉怎样？
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妈豆6192 &地区:盐田区街道:宝宝生日&积分4317&
银行和中介是串通好的吗
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三三の麻麻
妈豆4655 &地区:南山区街道:南头街道宝宝生日&积分3624&
我的貌似中介也没有给啊。现在房子已经过户了，但是银行尾款没放，还没有交房，捉急中~~~
&a href=&/& target=&_blank& &&img alt=&成长进度条 -- 深圳妈妈网& src=&/push/sz/.jpg& border=&0& width=&480& height=&80&/&&/a&
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妈豆6168 &地区:南山区街道:招商街道宝宝生日&积分4404&
监管凭证原件我家的也被中介弄丢了.你再找银行补一张(但监管凭证上会显示是补的,你办后续手续有这张也够).......
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妈豆1341 &地区:宝安区街道:西乡街道宝宝生日&积分908&
回复 2 x# P' }/ }8 t- g0 P: }: o8 O& b
8 z* J7 _4 U3 @
请问房子过户需要监管凭证原件吗？美妈你是什么时候资金监管的呢？哪个银行？我们也想推算一下大概什么时候放尾款。
最后登录&注册时间&阅读权限100&帖子416&积分2321&精华0&
妈豆2640 &地区:街道:宝宝生日&积分2321&
本帖最后由 2011幸福妈咪 于
09:28 编辑 % d. P( i3 ^8 n9 K1 }- k8 ~
我记得我几年前买房办资金监管的时候，是要先跟银行签订监管协议的呀，就是类似合同的正规书面文件，难道现在不这样了吗？
都到了资金监管了，还是中了中介的阴招。
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背黑锅最多的房产中介 为啥给人送钱还被嫌弃
[摘要]说起在房地产市场，博弈的是买卖租赁双方，但中间撮合的中介却最终成为众声指责的头号公敌，背的黑锅也是最多的。在房地产市场，房地产中介方的服务内容及其义务在于为房屋交易（租赁）各方提供便利专业服务，撮合交易（租赁）。不过，最近，深圳某房产中介因为没有及时将房屋租赁合同报送备案，就被房屋租赁管理部门行政处罚啦。对于这个锅，深圳房经协说，咱可不能背。说起在房地产市场，博弈的是买卖租赁双方，但中间撮合的中介却最终成为众声指责的头号公敌，背的黑锅也是最多的。房价房租涨，中介搞的鬼，房子买贵或卖便宜了，也怪中介，谁叫中介拿佣金了呢。在房产中介服务中涉及纠纷的事件中，被投诉最多得问题还是房源信息发布作假这个老大难问题，为了促成交易拿佣金，中介不说实话，有意隐瞒，里面包括房源真实存在、房源真实在售、房源价格真实、房源描述真实这些信息。而且房地产经纪行业一出问题，大家都会说房产中介跟做保险一样，事是好事，但做事的人有问题，这个行业门槛太低，整体素质也偏低，建议加强从业人员执业标准化工作流程、房产常识、市场拓展等方面的培训云云。被贴上低素质的标签，搞得很多做房产中介的朋友，都不敢跟家人说自己是做啥。此外，一手房中介们也有时候被歧视，他们提供免费班车接送看房，分析楼盘，尽心尽力帮客户挑选满意的房子，关键还不收中介费啊。深圳有房产中介喊冤 “怎么黑锅都要我们中介来背啊，做中介的，防客，防业主，防其他公司的中介，还有防自己同事，杯具。”还有房产中介吐槽说，前辈教导要成功先发疯，于是每天怀揣着百万年薪梦想，电瓶车风里来雨里去，天天顶着炎炎烈日驻守，无止境的带看依然零成交！客户需求多预算少，仍待他如初恋！最苦逼的是，欣喜若狂，正准备签合同的时候，想不到客户竟然——跳单了！！！看着打街霸那些小伙子，也挺苦的，很多买过房的的人都知道，找个可靠中介真的很省事很重要。这个行业有的年薪百万，但大部分过着月光的生活，压力大收入不稳定使得行业流动性大。其实脱掉那身职业装，他们也是个路人甲，最多皮肤比一般人黑点，有一个中介朋友说，他甚至可以从皮肤黑的程度可以判断入行时间。好吧，这么说并不是在为一些无良中介开脱，而是提醒大家理性地看待房地产市场，给房租房价暴涨找个替罪羊是很容易的。至于房产中介骚扰电话嘛。额，等一下，来了个电话。“喂……惠州的房子我也买不起，请以后不要再打来了，谢谢！话说深圳这么多年也就中介诚心想大家发大财，不厌其烦的打电话送钱，可惜大部分人都没意识到…快告诉我，为什么你们这么嫌弃给你送钱的中介朋友！！！
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