土地出让年限与土地出让金标准

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-10-13 04:55 标签： 划拨土地出让金计算
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土地使用年限到期怎么办？需要缴纳高额土地出让金？
土地使用年限到期怎么办？是否要花费高额土地出让金续期“买地”？
广州日报讯 （记者赖伟行）连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金续期“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发关注和热议。不少市民更担心，自己辛辛苦苦花了大笔血汗钱拿到的房产证，以后会否因为其下的土地使用权到期而成为一张“废纸”？
自动续期后如何交纳土地出让金未有标准
本报记者了解到，根据《物权法》第149条的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”但《物权法》只规定了“自动续期”，该如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。
广州市国规委相关负责人昨日向记者透露，广州近年来严格执行国家的相关政策，土地使用年限根据土地性质不同而有所不同，像商业地块的使用年限一般为40年，而住宅地块则为70年。在《物权法》、《土地管理法》等上位法没有变化的情况下，广州将继续按照现行的政策执行下去。而且，广州尚未有项目需要延续土地使用权期限，也暂时未有政策明确住宅用地满70年期后如何具体处理以及土地出让金如何交纳的标准。
值得一提的是，房屋所有权和土地使用权不是一个概念。去年年底，广州开始颁发不动产权证，证书上的“使用期限”指的是土地使用权和海域使用权期限，而市民拥有的房屋所有权本身不存在期限问题。
广东省房协理事、广州同创卓越顾问有限公司总经理赵卓文分析，土地使用权到期后，肯定可以续期，也很大可能一定要缴费。在目前上位法没有修改的情况下，续期时一年一交土地出让金的方式缺乏法律依据，更有可能像温州这种情况，要求一次性交齐。
业内人士介绍，广州土地使用年限较短的项目，一般离到期至少还有二三十年的距离。土地使用年限到期后的续期问题，对楼市买家实际影响暂时有限，更多是心理上的影响，广州楼市仍会维持现在健康平稳向上的走势。
“商改住”项目 到期会更快
由于严格执行70年的住宅土地使用年限，加上整个商品房开发历史只有30年左右，广州住宅项目绝大多数都未逼近土地使用年限。不过，部分“商业改住宅”、“工业改住宅”项目期限会更短。
“部分项目在出让时按照商业用地出让，但是开发商其后改造为住宅或者公寓对外销售，这些项目的土地使用年限还是按照商业用地的年限执行。”方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者，这类项目中，有的使用年限只剩二十年左右，在国土和房管部门的网站上都会公布在售项目的用地情况，购房者需要多加注意。
烂尾楼“翻生” 年限或缩水
早在上世纪90年代，广州就有住宅土地出让，经过开发后推出市场。以广州最早开发的“豪宅”片区二沙岛为例，从上世纪90年代开发，部分别墅当时的土地使用年限已经按照国家要求定为70年；普通商品房小区中，像天河区的六运小区、海珠区的江南新村，土地使用权年限也都按照国家标准。
业内人士透露，广州市场上曾经有大批“烂尾楼”，经过资金注入之后“咸鱼翻生”，即使作为一手楼开卖，其土地使用年限也可能“缩水”。像前几年越秀区有楼盘开售，土地使用年限只剩50多年。而有的楼盘经过多年的分期开发或者囤地捂盘，也有可能导致土地使用年限缩水。
楼梯楼成交比例下降
老旧物业引买家注意
满堂红链家市场部高级经理周峰指出，在广州二手楼市之中，一些老旧房改房的土地使用权年限剩余较短，但也没有听说有快到期的情况。然而，这类物业的老旧情况已经引起二手买家的注意。像今年广州市场的成交结构中，即使较电梯楼要便宜，但楼梯楼的成交比例已经下降到不足四成。这类物业上的土地到期后如果需要补交土地出让金，楼梯楼的住户未必承担得起，应该提供一定的优惠。而记者采访的一些市民就表示，相较于这些年不断稳中有升的房价，现在要不要入市买房，比起考虑土地的使用年限更有迫切性。[ 编辑：
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土地出让金，房屋产权年限如何看
目前楼市透明度不足，很多买房人没意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产价值很大一部分是来自于土地价值。所以在相关政策明确前，建议大家在买房时要关注土地使用年期的问题，不要吃亏了。但是，很多人在买房时会直接忽视这个土地使用年限的问题，认为房子我花钱买了，难道土地使用权限到期了，国家还真给我收回不成？放心，房子是不会收回的，但是土地续期的费用可能还是要缴的。我们的房子下面的土地为什么会有使用期限？1949年之后，中国土地、房屋的产权全部收归国有、集体所有，产权关系发生了重大变化。&土地使用权就出现了划拨、出让两种转让方式。政府、军队、公用事业等用地属于划拨，没有使用年限；而居民、企业获得土地的方式为出让，有使用年限。早期的商品房开发中，有各种不同的土地使用年限。比如此次温州土地到期的房子，开发商为了节省成本选择了20年的土地使用年限。在其他城市，还有30年、40年、50年等多种“版本”的商品房出现。这些房子，未来将陆续面临土地到期的问题。&2007年10月起实施的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。&这里的含义是：房屋的所有权是永远归房东所有的，而房屋下面的土地是属于国家的，存在使用期限问题。如果是住宅，将获得优先保护，可以自动续期。如果是非住宅，则存在多种可能。房子下面的土地到期，我们该如何续期？对于“自动续期”，一般的理解是：国家必须给续，不用去办理，只用象征性交费。根据法律条文的解释，有专家分析称：你的房子土地使用权到期之后，如果自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子，因为你拥有所有权。但如果你要转让、继承，或者抵押房子，就需要办理土地续期，给土地使用权续费了。土地续期要缴纳当前房价三分之一费用是否合理呢？比如北京市中心一套价值2000万元的房屋土地到期，续约价格如果参照当前市场价，也许要缴纳1000万的费用。这个很多房东就不乐意了，已经住了70年的房子，可能又老又破了，还要缴纳这么高的土地续期使用费。很多房东心里要算这么一笔账了，是不是不如买一套新的住房合适呢？那么，随着越来越多的房子下面的土地需要续费，这个问题是否能灵活处理，而不是一刀切。1、对于土地使用期到期的房子，官方是否要研究出合理的续费标准，出台明确的收费细则。对于大多数工薪阶层来说，土地续期要缴纳当前房价三分之一费用，可能会有些承受不起。对于收入较低的群体，是不是可以出台一些优惠、减免续费的措施，减轻他们的负担。&2、土地所有权、使用权的设定，无非是一个税收问题，可否考虑通过其他的方式来征收费用呢？例如房产税，既可以防止投机客炒房，又可以保证老百姓基本的刚需住房需求。3、尊重2007年版《物权法》的规定，承认“自动续期”。对于主动续约的房屋，土地使用费的交费方式可否多元化，根据房主的经济状况，或者按年缴纳，也可以一次性缴纳。最后给大家支个招，买房一定要看清产权问题：当土地使用期限到期后，怎么办呢？宜居城市(elivecity)　查看原文
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