买 50 年产权的商住两用型房子有什么隐藏的风险？
考虑买房，很多房子产权只有50年，那和70年的差距有多大呢？已知是水电费贵一些，还有其他问题没？政策我没考虑太多，反正50年之后的事了，谁说得清
还有一个最大的问题，商住两用房在出售时，如果买入和卖出之间有差价的话，则需就增值部分缴纳30%以上的土地增值税，除非做成原价出售。如果买入和卖出间隔时间较长，则房屋所在区域的地区指导价（税务部门认可的最低过户价）肯定会调高，也就无法做成原价出售，那么必然要缴纳土地增值税。2. ，税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算） （1）未超过扣除项目金额50％部分，为30％； （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％； （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％； （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
50年产权的商住楼不存在任何“风险”。但是“缺点”倒是有一些。1、首先50年产权不能落户，未来刚需接盘的少，增值幅度比住宅低。2、50年产权属于商业地产，政策上是要征收房产税的，每年征收购房价格的0.84%，但是现在实际上没有执行这一条，以至于绝大多数人都不知道，未来政策走向就不好说了，住宅要开始收增量的话商住楼的房产税估计也是要收的了。3、卖出时交易税费高。商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，个人所得税是必征的（不像住宅可以满五唯一的情况下免除），契税按3%征收。这也是为什么商住楼的价格跟住宅比总是炒不上去的原因之一。4、物业费一般比较高。5、大部分商住楼都是商水商电，生活费用贵。6、商住楼的公摊面积一般都比较大，得房率略低。不过商住楼的优点也是显而易见的，不限购，不占房票，不影响首套房贷，一般以小户型为主，租金高，楼内环境较好。
关于商改住大家回答的很多了，我把最近的一些观点和市场情况给楼主参考下（欢迎大家关注并订阅专栏“知地有声”） 8月16日北京市政府组织召开研究“商改住管理工作的研讨会。会议提出了“严控商住市场”的思路，以开工建设为时点，只要项目未开工建设，即使已经通过区里有关部门审批的，其项目规划设计方案仍需要重新审定，发现不符合有关规定的，都要调整有关规划设计方案。
同时被曝光的还有7月12日北京市人民政府《关于稳定本事房地产市场意见》的若干领导批示，其中王安顺指出：坚决不能出地王，不能再新增商住，商办既然过剩，最近不再上市。北京商办土地市场究竟如何过剩,竟迫使政府要暂停供应？从下图我们可以清晰的看到
（1）2013年至今，商办用地的年均成交面积都在600万平以上，占规划总面积的45%以上。商办与住宅面积成交基本在1:1。
（2）商办用地供应普遍集中在外围产业薄弱区域，政府的用地性质引导并未带动当地商业及办公市场的发展，相反，据统计已入市项目中，多数进行了商改住处理以房山长阳区域为例，2010年以后成交的土地已上市商改住项目共10个，累计供应64.33万平米，而写字楼仅推出4个，供应办公面积约20.89万平米，商改住与办公比例为3:1以房山长阳区域为例，2010年以后成交的土地已上市商改住项目共10个，累计供应64.33万平米，而写字楼仅推出4个，供应办公面积约20.89万平米，商改住与办公比例为3:1
房山长阳2010年以后成交土地已上市商改住项目如下（3）公建市场成交难言乐观。2015年商住公寓成交21829套，约150万平米，而各类商业用房成交面积88.41万平。各类写字楼成交面积145.44平米，相较1097万平米商品住宅的成交而言占比不足36%。即便火热的2016年上半年，三类物业中也仅有商住公寓实现大幅上涨，成交套数达到33427套，面积228.41万平米。商业物业及写字楼成交量价未出现明显变化。（3）公建市场成交难言乐观。2015年商住公寓成交21829套，约150万平米，而各类商业用房成交面积88.41万平。各类写字楼成交面积145.44平米，相较1097万平米商品住宅的成交而言占比不足36%。即便火热的2016年上半年，三类物业中也仅有商住公寓实现大幅上涨，成交套数达到33427套，面积228.41万平米。商业物业及写字楼成交量价未出现明显变化。
截止本年6月末，商改住存量42420套，可售总面积达到294.18万平米
上述数据清晰的表明北京市公建过剩的局面，而在全国多地，商办市场更是一片暗淡，即便部分城市出台商业用地直接变更土地性质为住宅进行销售的规定，后市仍旧难言乐观。以天津为例，八大里城市型公寓（40年产权），首次购买享受和住宅一样的政策条件（落户、学区 民水民电 燃气 供热 两成首付以及首套房利率下浮），但二次交易时高额的税负以及首付款仍旧另很多消费者望而却步。在北京，商改住系列政策冲击波下的市场波动，商改住成交是否将由此引爆？
这里首先把15年以来北京商改住市场的成交做个拆解，我们可以看到15年在通州“定位行政副中心“及”商品住宅限购”影响下，区域内商改住成交量大幅放量，成交价格也迅速拉升到26983元/平米，涨幅高达33%。而若剔除通州影响，全市成交并无明显改观。
同样在2016年4月及6月当月受到“通州商改住限购”及“全市商改住限购”传闻，成交量两度爆发。其他月份则相对平淡。所以可见的后市，受到本次政府会议传闻影响，将有望刺激部分限购客户出售。而部分在售项目或将提价或惜售。但短期非理性行为过去之后公建市场成交或将进入“速冻期”。 欲涨还休的商住公寓市场。
毫无疑问高昂的地价、房价、租金导致了商业及办公市场的成交暗淡，商住公寓由于不限购、低总价、交通便利等因素可以兼顾到投资及居住需求，所以一直是开发商以及部分限购客户的首选。但商住公寓的价格受到高首付及高税负等诸多限制，价格一直弱于大势。通观近年商住公寓的成交，价格整体比较平稳，即便货币政策高度宽松的15及16年，除通州外整体价格涨幅并未出现大波动。
这里，我将北京链家统计的一些二手公寓成交数据呈现给大家，不多赘述，方便大家更好的理解购房人购买商住公寓的逻辑、那些受购房者欢迎的商住公寓具备什么特点以及价格增长的天花板在哪里。
说明：北京像素为2012年交付的商住LOFT，位于朝阳区，临地铁草房站及龙湖天街MALL，层高4.89-5.4米，民用水电带燃气东亚上北中心为2009年交付的商住公寓、位于昌平回龙观中心、临地铁8号及13号线，平层，民用水电带燃气）
不请自来。前房地产策划，销售人员。1.其实片面的回答这个问题是没有意义的，因为在你国，除了法律以外，还有各种奇葩的地方性法规。尤其是在房地产界。像我之前工作的成都市，市区和郊区的规则是完全不一样有的。比如在有的郊区，你说讲述的这种商住两用房，也就是LOFT，SOHO。有的地方是可以通天然气的，有的地方不可以。房地产税也是不同的，注意，是同一个市，不同的区而已，所以，每个地方都不一样。2.一般这种产品的用途是什么呢？就是一种概念，在家里办公，或者纯公寓式住宅。潘石屹您都知道吧？具体一句两句将不清楚，您自己百度吧。但这类产品到我国之后，变变得很畸形，基本上除了住户买下来在统一租给酒店收租金以外，一般这种产品都会以包租的模式销售，也就是说你买了这个房子，就可以收到租金了，一般宣称的是8%的回报率，但是基本上是扯淡，一般就是5%左右。就是当办公室了。纯公寓式的或者是办公和居住结合的很好的，很很少接触。大概就只有市中心几个大牌开发商的LOFT租给了很多外企的高管。3.我们来谈谈这个商住两用房吧。购买风险我个人认为还是蛮高的，在传统观念的驱使下让我这么觉得。因为，1：这类房产一般没有天然气，使做饭成为问题，当然，你完全用电也没有问题。2.：即使是有的地方能给你装上天然气，所有东西都可以用电，可是作为传统的中国人做饭的话是个大问题，因为没有烟道，尤其是我这种四川人，厨房没有烟道简直是噩梦。烟道就是你现在立马走到你的厨房去敲一敲，空心的那个就是烟道了。抽油烟机的烟就从那里排出去。3：刚看到有朋友说落户的问题，这个不是有没有资格落户的问题，是这个所谓的商住两用房的性质是商业，本身就跟落户没有关系。4：LOFT或者SOHO所谓的买一层送一层的概念完全是出于销售需要，一般楼盘在销售的时候都会告诉你可以隔两层，4.9M的层高隔两层还怎么住人？还要刨去中间隔层的高度，吊顶的高度。样板间都是骗人的别信。5：目前房地产市场滞销比较严重，或者开发商和业主纠纷较多的就是这种所谓的商住两用了。我之前的服务的某知名开发商某项目就有数亿的LOFT产品滞销。很多开发商没有办法，成本价卖给自己的朋友。6：那么问题来了，为啥滞销还修那么多？当然要问我国各级职能部门了，规划局啊之类的啊。因为每个开发商拿到地的时候都有指标的，你拿的是商住用地？纯商业？关于土地性质在这我就不多说了，太繁杂。总之就是我国各级职能部门经常大笔一挥，生意人就遭殃了。可是生意人总得捞回损失吧？最后消费者就遭殃了。。。貌似跑题了
1、50年的，土地性质为综合其他商业用地，住宅楼土地性质为住宅，商业用地期限为40年；2、国家对于商业、住宅二次转让交纳税收是不一样的，商业的税重；3、商业居住而言舒适度是比不上住宅的，公摊大、物业费高、水电费高、采光差、整栋楼来往人杂；4、按揭贷款买房来说，商业首付比例、利率都比住宅高、多；5、目前整体而言，商业地产泡沫、风险比住宅高；6、许多地方，例如郑州，购买商铺是不能入户口的；7、对于土地期满而言，目前明确住宅土地使用期满是自动续期的；而对于商住，其土地是商业，土地试用期满是什么政策，国家法律还没明确规定，但从相关部门传出来的口风，估计是还得补交钱，从这点看，商住是比不上住宅的。
谢邀。我觉得最大的风险不在于自住，当然商住两用的房子一般自住也不足够舒服，而且物业服务的水平常常能决定房子的居住舒服度。最大的风险是现在大部分城市写字间、商住两用住宅都极度的供大于求，未来升值空间相当不看好。
最近了解了一下商住两用的住宅，从中介那里听了一些情况，做个补充，有误还请指出。1落户。有部分是可以落户的。商住两用分为办公公寓和公寓办公。前者只能注册，后者只能落户。普通商品房似乎是也可以注册的。2燃气。部分也是可以的，只要厨房有明窗就可以通燃气，这个是国家规范。有部分商住两用是有单独厨房的，估计也是属于上条中公寓办公的。3水电。不一定是民还是商，看开发商。4年限。基本都是50年的，看见过有40年拿出来买的不知道是不是混杂了。反正不是70年。5层高。之所以说层高，是因为见了70年loft，层高4.9。一般的单层商住两用，感觉层高也都是2.3-2.5之间，不知是否规范要求了。6密集度。商住一般都是小户型，开间。一层楼里住户商户特别多。邻里之间，怎么说呢，如果旁边开公司人来人往，有小孩儿的话肯定不放心。7楼下楼间休闲区域。小花园院门儿什么的，妥妥的不可能有了。要逛要观景要溜达，就要去隔壁院子或公园了。你有的可能就是自己的一个小房间可以呆。8采光。一般采光不好，城里的地方寸土寸金，天天呆在朝北的写字楼里还没地方晒太阳晒被子，是不是也不舒服。9税和贷款。贷款金额少，税才少，才合适买。可是都能负那么高的首付了，何不买个正常住宅。而且，贷款只能商代，1.1倍利率，时限最长10年。综上所述，商住两用适合有钱无资质的人，不适合绝大部分没钱没资质的。不要贪心低总价了。总价之所以低，都是有原因的。50年和70年倒还好吧，买个95年的2手房也一样只有50年了。
商住用途的房子是一个比较旧的概念。对于此类历史遗留问题的梳理，可以分两种情况：一是看当时的土地使用权取得文件，看其中有没有对商、住部分的面积划分或比例分摊。二是对于描述不清或档案缺失等无法确定房屋用途的房产，可以由规划国土部门出具文件后予以认定。如果说区别的话，一是持有成本较高，与住宅类型房产不同，商住类型房产往往按照商业地产标准收取水电物管费用；二是交易成本高，若按照商业地产类型缴纳转让环节税费，则会征收土增税、营业税、契税、（个人所得税）。与同等情况的住宅房产相比，多出了土增税，且营业税、契税、个人所得税均无优惠减免政策。但商业地产可以分割为好多小房子，住宅可不行哦(⊙o⊙)哦！
我以前工作的一个创业公司，老板就在这种商住两用型房子里租了几套房子办公。其中一套房子做机房，里面放了N台服务器，24小时开机……关键是因为创业公司嘛，缺钱，服务器买的都是劣质的，没仨月，所有风扇都轰隆隆地响。隔壁是个住户，再隔壁是家打印社。打印社里常年打印机轰隆隆……你说中间的住户是啥体验？
有利有弊，看做什么用途了。其与普通住宅最大的区别就是他不能落户。如果你不需要迁户口那也没什么。一般商住两用房子用在居住可以申请民用水电（可能有些楼盘不一样，这个要问清楚，也有些是只能申请电民用，水商用。）。我所接触过的几个商住两用楼包括loft 都有接通天然气。50年产权的房子转手卖，不好卖。因为接受的人相比较而言太少。
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社交帐号登录请问50年产权商住两用房和70年产权的住宅在产权上究竟有何区别
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请问50年产权商住两用房和70年产权的住宅在产权上究竟有何区别
最近想买套房，可是看好的是50年的商住两用房
听了一种说法：40年或50年产权的商住两用房，到期后就什么都没有了，也不给补贴不能续；但是70年的会给补贴，贴些钱续，换房子什么的。有知道的亲么，具体说说……在网上找半天，也没看到相关资料。
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不懂，不过我估计不到40年就拆了吧，还70年呢。
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产权方面还不清楚，政策上的东西也是会变动的。但商用房一般不适合居住，各项税费和水电等都高于住宅
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先想想你的房子能住40年或50年吗？
帖子417&精华&积分1,502&金钱1,502 &贡献0 &来自北京&在线时间298 小时&
50年70年无所谓，不是说差这20年，主要是说这个产权有没有区别，要是就只是这20年的问题，无所谓，谁也不会在一套房子里住50年……
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我也没搞懂这个问题，坐等高人现身
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你要是投资的话商住两用房子可以 办公工商局可以领取执照，但是纯住房就不可能办公用了 ，一边的商住两用房都是用来 开公司用的 住家的很少了 ！
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商住两用的，不能落户口吧，听说。
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我是干土地的，大概说说我知道的吧～～
1、商住的，肯定是水电暖的费用都要高于居民住宅的价格，别外，同地段同等级同样大小的土地，商业用地的土地出让金要远远高于住宅用地，合算不合算自己去考虑吧。
2、至于土地在50或70年后具体是无偿收回还是续签，要看开发商当时取得土地时与政府签订的条款。如果收回，一般是根据评估补偿地上物的费用，当然也有签的是无偿的。如果继续使用，不知道开发商到时候还有没有，如果有，要交清续用时间的土地出让金，那就要根据以后那时候的地价情况了。当然，费用还是要分摊到各住户的头上（不过，那么多年以后的事儿，谁也说不好，政策不也是经常变的嘛）
3、如果办理了分户土地证，还需每年在地税缴纳使用税，按平米计费，这个，不同地区价格不同，肯定是一二线城市要比中小城市要高，不过，如果当地税务不紧，一般居民住宅的也没功夫答理，很少去收。
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个人认为保险起见 还是70年的吧~
钱来的不容易啊
我的小名---孙悟空
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幸福如此简单O(∩_∩)O~
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我听新闻说:
70年住宅的 到期后 国家自动给你续上,(好象还是免费的哦)
40-50年, 商业的, 到期后, 国家自动收回...
不过楼上的有人说的对,现在的政策总在变...目前是这样说，谁知道以后怎么样呢? 不过个人而言,感觉还是买个70年的塌实,尽管真住70年的可能性很小很小...
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我家是住在一楼临街的，是以前单位分下来的房子，我想做门脸，但是房屋性质是住宅，现在应该怎么办才好，很急很急啊，有没有办法能办下来开个店之类的，我需要营业执照。
我有一个商业用房，也是租用的。现在转租给别人，别人想用我的房屋租赁合同办理营业执照。我不知该不该借，请帮帮忙,谢谢
你好,我们家这边要拆迁,房子大约有80平方,是做裱画用的,有20几年的营业执照,不知道拆迁有没有赔偿,拆迁的人说房子用途是住宅,没有赔偿,请问合理吗?我们同一个地方早些年拆迁的有人口钱,现在拆说什么都没有只有平方换平方,我们房子的地理位置很好,相对同一地段盖好的房子,光是租金一个平方就要200元,而且在量房子的时候只量了房子本身的大小,我们家有6个平方的小空地,铺了地砖,晒衣服的,拆迁人说不算平方,算装潢,请问合理吗?而且听说要有拆迁许可证才能拆,到现在我们也没见过,每次来...
房屋动迁营业执照有经济补偿吗
上个星期 我租了一个宾馆门口，一楼的门市，产权是宾馆的，我不是跟宾馆签的合同，是和上一个经营者签的，属于是转租。现在办理营业执照有这样一个问题，宾馆欠房屋管理局的钱，而要办理新的营业执照，必须要房屋管理局的批准。宾馆是肯定不会交钱的，这样的情况 我就办不了营业执照，是不是可以终止合同，退房租呢。
不写合同上的名字，可以办理营业执照吗？
私房，房屋性质住宅，营业执照05年（企业营业执照），有税务登记证地址（家中），已经4年合法经营，现面临市政动迁，请问评估按照非居住评估还是居住房评估或者其他。其他可否有补偿，比如停产损失400/平方，员工停工损失，等等一系列。。。 面积40平方，2楼临街。本人是法人，户主是我父亲。产权证上3个名字，父亲母亲和我。
上海与其他地方不一样，广州浙江等都算非居住，上海未必，所以希望上海律师解答，谢谢
买商住两用房开发商说不提供两书即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》但是买卖合同上有.商住两用房为什么就没有质量保证和使用说明呢？请哪位律师知道告诉一下，谢谢。
我是在5.12地震前和老公的哥修建了一处旅游接待点，期间到现在我一直是企业的法人，企业性质为个人独资，营业执照一直在进行年审，属于有效期。5.12地震我的老公和小孩都在地震中遇难，老公的哥未和我商量向我们当地工商部门申请要重新办理一个营业执照，场地就是我以前办理的那个场地，法人现在变成他自己，请问这合法吗，工商部门能给办理吗？谢谢。
房屋租凭合同到期，营业执照不撤销，下一经营者可以办到执照吗
合同上的营业执照号与其公司本身的营业执照号有出入，合同是否生效？ 上传我的文档
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买商业住房、商住两用房的优缺点对比
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买商业住房、商住两用房的优缺点对比
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发布时间： 06:23:55 来源：大河报
&市中心绝版创富机会，不限购不限贷，50至960平方米自由分割空间&、&宜商宜住宜投资&&&近期郑州商品住宅市场供销两旺，使沉寂一时的&商住两用房&再一次进入购房者视野。业内人士认为，&商住两用房&实际上在打&政策擦边球&，存在购房成本高、产权年限短等诸多问题。
昨日下午，记者以购房人身份来到位于郑州市金水区黄河路与东三街交会处附近一处销售中心。大幅广告标语首先映入眼帘&&&不限购不限贷，区域唯一。&
走进大厅，马上就有销售人员出来接待记者，&我们是郑州核心城区唯一的商住两用小户型项目，不限购，不限贷。&据销售人员介绍，&每天来看房的就能达到30人左右。价格大约在每平方米1万左右，已经比国庆节前上涨5%左右。&
随后，记者又走访市区多家&商住两用房&在售楼盘，发现售楼员给出的报价，普遍比10月有所上浮。
郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说，不限购是&商住两用房&的最大优势。
河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京说：&今年5月以来，郑州商品住宅供销两旺，商业地产比较冷清，一些开发商就将以写字楼立项的楼盘，改为&商住两用房&售卖。&
郑州市住房保障和房地产管理局一位负责人告诉记者，&商住两用房&的概念在法律上并不存在，是商家为销售房屋制造出的噱头。&商住两用房&实际上在打&政策擦边球&：&商住两用房&土地产权是40年到50年，从本质上讲就是商业地产，跟住宅没有关系。
郑州大学商学院教授李燕燕提醒，一、&商住两用房&土地产权仅有40年到50年。二、&商住两用房&电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，购买后的支出成本较高。三、&商住两用房&的税收、转让成本大大高于住宅房。此外，在购房时，&商住两用房&首付比例要求不低于50%，且不能使用公积金贷款，只能使用10年限期商贷。户籍方面，&商住两用房&并不能用来落户，因此，即便周边有较好教育资源，也不能享受。
【责任编辑：余静静 】
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