物业公司会计账务处理，要详细一点的哦_百度知道问物业公司给业主配钥匙花的钱怎么会计处理
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建议:物业备用金
1、业主公约现在称为业主管理规约，一般来说是业主自发组织订立并在业主群体内有效的规约。因此，如果发现有对业主不利的情况也没有关系，可以召开业主大会进行修改。2、入住时签订的物业管理协议称为前期物业管理协议，业主可以放心的签（当然内容合理合法），合同期多长时间无所谓，因为，如果觉得此物业公司不好，可以召开业主大会随时解聘前期物业管理公司，这种解聘是不受合同签订时间约束的，只要业主大会或者业主委员会选定了下一家物业公司，此合同自动解除。
物业公司的会计处理第一章经营收入核算管理规定1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2经营收入的确认及其时间2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。以下内容需要回复才能看到2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3经营收入会计科目处理3.1因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。3.2企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章成本费用核算管理规定1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。2.3不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。2.4不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3成本核算及科目设置3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.3物业管理成本的核算3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。3.4物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章物业工程的核算1物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。2.2出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。2.3工程完工交付使用的核算。2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。第四章维修基金的核算1科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。2维修基金的核算2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章2.5由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。第五章代收款项的核算企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。
你上要问配钥匙的钱应该是谁出吗?
商品房的按约交付是开发商与购房者在《商品房预售合同》或《商品房出售合同》（下简称《预售合同》或《出售合同》）中所约定的合同义务，是开发商与购房者之间的法律关系；而缴纳物业管理费，是基于物业管理企业（下简称“物业公司”）提供的物业管理服务，由业主向物业公司支付的相应费用，是业主与物业公司之间的法律关系，二者是不同的法律关系。在办理新建商品房的交房手续时，开发商理应按约履行其交房的义务，除非《预售合同》或《出售合同》另有约定（譬如：未提前缴纳物业管理费，开发商有权相应延迟交付房屋），开发商无权拒绝交房。否则，即导致开发商延期交房。目前，绝大部分的开发商在办理新建商品房交付时，委托其聘请的前期物业公司代为办理相关手续，包括验房、交付钥匙等。于是，往往物业公司趁此要求购房者缴纳一定期限的物业管理费，以作为办理交房手续的前提条件。至于你说的煤气管道问题你可以跟物业协商解决。
首先说明一点，你们这样做（代开发票）违反了税法的规定，被查到是要挨罚的。单纯说一下会计处理：1、开发票时收款：借：库存现金贷：其他应付款－某业主（这里在记账时不能确认收入）2、计算应交的税费：借：其他应付款－某业主贷：应交税费3、将“其他应付款”的差额（即扣税后）付给业主：借：其他应付款贷：库存现金4、交纳税费：借：应交税费贷：库存现金做个丁字账户看一下，涉及的科目最后都是平的。
物业费收取时间为：物业公司一般从房开商公告交房之日起算！如果物业并没有提供任何相应的服务，那么物业费的收取或起算时间则应该与服务企业协商不合理。首先，开发商未完成建设房屋的配套设施，未经验收，是不允许交房的。物业要从实际的开始服务工作的时间算起，收取物业费。不管开发商和物业公司是什么关系，但是二者的义务和责任不同，该是谁的就是谁的，不能混为一体
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交房过户中
购房完成后
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验证码必须4位小区物业推P2P理财产品，敢买吗
长沙雨花区托斯卡纳小区打出的理财广告。 记者 潘显璇 摄本报9月7日讯
通过小区物业公司理财，不仅能拿到比银行定期存款要高的利息，还能减免物业费?近日，长沙多个小区都出现了以减免物业费来吸引投资的理财广告。三湘都市报记者调查发现，物业公司也推出了APP，试水针对业主和租户的P2P理财。物业公司也推理财服务“0管理费，还有比银行更高的利息”，9月6日，记者在开福区财富名园小区见到了这则挂在小区的宣传横幅。广告中宣传推广的是一款名叫“彩之云”的APP，其开发运营者和推广者正是管理该小区的物业公司。记者下载并注册了这款APP进行体验，发现提供的服务包括物业费缴纳、理财、购物、租房等多种内容。理财服务既有类似余额宝的低门槛宝宝类产品，也有定期理财产品“彩富人生”，还有年利率为18.25%的无抵押贷款。推广这款APP的物业公司——深圳市彩生活有限公司长沙分公司工作人员介绍，这些理财产品、贷款服务主要是针对小区业主和租户，理财的收益可抵冲物业费和停车费，目前公司在湖南接管了18个小区的物业管理，只在这些提供的小区内推广。收益虽高，业主不买账记者以一套面积约58平方米的公寓为例进行了计算，系统根据房间面积算出投资者需通过第三方支付渠道预存2万元理财，每月可减免的物业费为86.37元，共12个月，到期返还的本金和收益共计20590元。这样算下来减免的物业费和到期的收益共1626.44元，年利率约8.1%。理财收益虽然不错，但记者连日来在财富名园、左岸春天等小区走访询问了20多位业主，他们都没有在购买理财产品，对资金安全不放心是最大的原因。“免物业费确实比较吸引人，但动辄数万元的投入，期限最短半年，现在跑路的网贷平台很多，物业公司卷款跑路的情况也时有发生，把钱交给物业公司打理风险太大，实在不放心。”财富名园的业主杨先生表示。理财要选靠谱平台记者注意到，在“彩之云”APP的宣传册上，公司还打出了“上市集团保驾护航”的广告语。据了解，深圳市彩生活服务集团是一家香港上市的公司，记者前往长沙分公司进行采访，提出想了解公司对理财产品的风险管控模式、客户投资款具体流向等情况时，得到的答复却是不接受采访。湖南某P2P平台的负责人表示，“彩之云”的理财模式实际上是物业公司向特定客户进行的变相融资，公司必须要用这些钱进行投资以获取更高的投资收益，才能维持许诺给业主的高收益，“所以P2P平台的风险管控能力很关键，如果投资项目出了问题，必然会存在收益甚至本金难以兑现的情况，投资者一定要注意选择靠谱的平台。”而从事房地产行业的相关人士则认为，物业通过社区理财赚钱的前提是要提供让业主满意的物业服务，不能本末倒置。湖南联合创业律师事务所周晨曦律师建议，现在的P2P平台众多，良莠不齐，投资者一定要善于甄别平台的优劣谨慎投资，“平台的规范性、对外披露的资金流向、风控管控都是参考指数。”记者
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物业公布的账目被质疑 小区公共收益谁支配
&&&&来源：
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枫林绿洲会所里面被拆，业主已经无法使用 本报记者 于卓 摄
　　小区地面停车位和小区电梯广告等公共部位收益到底归谁所有？日，枫林绿洲小区业委会经过与物业交涉，西安天地源物业服务管理有限责任公司（以下简称 “天地源物业公司”）公布了截至日，该公司代管4000多户业主260万元的小区公共收益及车位收益。
　　小区内会所到底归谁？
　　物业称归开发商并拿出房产证，业委会则要求公布小区原始规划图“小区里的会所正在装修成一个健身会所！”日，西安枫林绿洲小区上百业主，对物业公司将小区内公共场所租赁给外面公司经营一事表示不满，并向物业讨要说法。
　　针对枫林绿洲会所产权的归属问题，昨日下午3时，天地源物业公司综合部的一位工作人员表示，枫林绿洲会所的所有权归西安天地源房地产开发有限公司，产权证编号：-12，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的动产或者不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。天地源西安公司有权将会所对外租赁，其租赁为合法行为。
　　而对物业公司说法，枫林绿洲小区业主委员会负责人提出质疑，他认为，小区业主在购房时开发商已经把作为小区配套设施会所的土地及建造成本，摊到了整个小区全部的建筑面积上。如果天地源公司认为会所归其所有，就应该向全体业主公示整个小区的原始规划图、会所独立土地证及房屋产权证，拿出实测报告，证明会所土地购置及建安成本未摊到业主购房成本中，开发商及物业承诺10月14日给业主公布，但至今未出示有效资料。
　　小区公共收益到底是多少？
　　物业称是260万元，业委会称有很多账目需要公示
　　日，根据天地源物业公司公布的《致全体业主书》中“关于枫林绿洲小区公共收益及车位收益情况说明中”称，按照《物业管理条例》规定，小区公共收益归全体业主所有。截至日，小区公共收益及车位收益，累计260余万元。
　　昨日下午2时30分，枫林绿洲小区业主委员会负责人提供的一份《“我”的家园“我”做主》的公告中称，2009年11月小区业委会成立后，一直要求天地源公司向全体业主公开其对公共部位、公共设施经营收益情况的账目，但一直遭到拒绝。该负责人称，物业公司在日给小区业委会的《西安天地源物业服务管理有限责任公司关于枫林绿洲小区业主公共部位经营支出的说明函》，也只是大账，没有明细。该物业公司称其从2005年5月开始接管小区至今年6月份，共有部位有合同的经营性收益累计116.2万元，临时性收入3.13万元，地面车位租金344万元，总收入463.33万元，总支出186.5万元。
　　他认为，物业公司所提供的支出部分特别是“支付公众责任险的60.9万元”到现在未出示保险单和保险发票，“加转车位锁的支出19.1万元”应该属于开发商建设车位的成本，应该由开发商来承担。
　　小区收益主要有哪些？
　　地面停车租赁费的80%归全体业主所有
　　枫林绿洲小区公共收益及车位收益到底是怎么来的呢？
　　昨日下午3时，天地源物业公司综合部的一位工作人员说，目前该小区地面停车位共有1040个，车位租金180元/月车，其中租赁费100元/月车，租赁费的80%归全体业主所有。她称，除了地面停车租赁费外，还有小区电梯广告收益及其他公共部位临时性收益。在该公司提供的《致全体业主书》中称，除了物业收取小区公共部位收益外，枫林绿洲小区业委会通过自行经营小区公共部位、设施也获取了一定的收益。
　　枫林绿洲小区业主委员会负责人提供的一份《“我”的家园“我”做主》的公告中也明确，从业委会成立至今，共取得了公益性收入13.5万元。其中回收公司4.5万元，广告电梯门面广告费9万元，这些收入均在业委会的财务中挂账，而且每半年将收支明细在小区网站上和小区大门口的五个公示栏中公示。
　　小区公共收益怎样支配？
　　业委会称全体业主共同决定小区收益
　　枫林绿洲小区公共收益及车位收益到底怎样支出呢？
　　天地源物业公司公布的《致全体业主书》中称，公司自接管小区物业以来，根据《物业管理条例》和《前期物业服务合同》约定，对公共收益单独建账，主要用于专项维修基金、公共部位、公共设施设备及公众责任险的保险费和改善业主环境等相关内容。2009年小区业委会成立以后，物业已将前期收支情况向其说明。
　　针对这260万元如何处置的问题，《致全体业主书》中称，依据《物业管理条例》规定，小区公共收益及车位收益的管理应该由小区业主大会等合法程序决定。
　　针对物业的说法，枫林绿洲小区业主委员会负责人表示，根据《物权法》的规定，小区公共收益主要用于补充大修基金的不足、由全体业主共同决定其用途。作为小区业主大会选出来的业主委员会，是业主大会的执行机构，因此，小区公共收益应该由业委会监管而非物业公司。
　　房管局
　　小区公共收益归全体业主所有
　　昨日下午5时，西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。而且根据《物权法》公共地方的收入理应归全体业主所有。
　　该负责人表示，根据《物业管理条例》，公共地方的收入可以用于专项维修资金，也可以填补管理费不足，但都必须由全体业主的投票决定。
　　其他小区业主维权可参照此做法
　　昨晚7时，西北政法大学经济法学院院长强力表示，《物权法》规定，占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
　　他分析，现在很多小区的绿地、道路等公共部位、公共设施属于业主共有，但几乎无人认为，“共有”的概念背后，还暗含着获得收益的权利。而现在不少物业公司会将这些收益拿来补贴物管费收入的不足，而并没有将其真正归还给业主。
　　针对枫林绿洲小区业主委员通过维权，物业公司公布入住小区以后的公共部位收益案例，强力表示，枫林绿洲小区业主委员的做法对于其他小区业主和业委会维权有着极强指导意义。
　　本报记者 陈思存 实习记者 王思婷
编辑：李晨
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