房贷利率那么低为什么还要提前还贷？看完计算你就懂了－财经频道-齐鲁晚报网
房贷利率那么低为什么还要提前还贷？看完计算你就懂了
核心提示：
网上的很多文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”…… 这些论调很有市场，抓住了人们“占便宜”的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到“什么时候提前还完房贷最划算”。
最近很多人会留言询问：如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？
网上的很多文章，说什么&第8年&最合适、&选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷&、&等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷&、&等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷&&& 这些论调很有市场，抓住了人们&占便宜&的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到&什么时候提前还完房贷最划算&。
但上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中，在中介、银行经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得晕头转向。 专家的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷&提前还款最佳时间点&，这完全是一个伪命题。
要很好很直观地理解这个观点，那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的，下面就详细展开整个论证过程，耐心看细细体会，这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚，没买房的以后也会清清楚楚。
首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。
下面用具体的例子来解释清楚这个问题，我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。
先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30*12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
第一步：我们看看月利率是多少
月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：
月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。
第二步：第一个月要还利息多少
假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.08.33元。 虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。
第三步：第二个月要还利息多少
那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-222.22元。
所以第二个月的利息是：
*0.00.81元。 第四步：以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。
如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 不想去罗列360个月每个月要还多少钱，直接算最后一个月。
由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：
虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额，但为了朋友们方便阅读，取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息让大家看看。如下图：
结论：提钱还款并不存在某个时间点&更值& 看着上面这些数字，你会直观一点，每个月本金还多少，利息还还多少，还剩下多少本金没有还，接下来的那个月又要还多少本金和利息，还了之后又剩下多少本金没有还&&清清楚楚，明明明白。
通过上面这些具体的数据，难道大家没有发现吗，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。
具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓&提前还贷最佳时间点&。
也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。
关于房贷提前还完这件事的总结：
房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的&最佳时间点&。
有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。
很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。
如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。一般来说，如果贷款没满两年，需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果说硬是说&提前还完房贷&要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。
【换个姿势看山东-天天豪礼有惊喜-全新界面国际范儿】
齐鲁壹点 最懂山东
责任编辑：白雪
扫描左侧二维码或直接加微信号“qiluwanbao002”关注齐鲁晚报官方微信公共平台。&&问题详情
等额本息还款法计算公式 怎么出来的 怎么来理解
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
回答被采纳后将获得系统奖励20
房产证的颜色直接决定了你的房是否可以交易和抵押。
趁着降价出手也不错，升值空间有，但不会太大
这个一定要抢掉！因为那是工程用腻子，含胶量很高的！
那是北京的房子你怎么无锡问啊给你不了好的回答
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
Copyright &
Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si
上海旌荣信息科技有限公司 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法和不良信息举报电话： 010- 举报邮箱：这个等额本息的每月还款额计算公式是怎么推导出来的,求详解?
灌篮高手0366
等额本息还款法(按月计息) 贷款本金x月利率X(1+月利率)^N 每月等额本息还款数 = ------------------------------------------------------- (1+月利率)^N-1n是贷款月数(期数) ^为指数
为您推荐：
其他类似问题
扫描下载二维码等额本息还款明细计算方法是什么_贷款类型_土巴兔装修问答
等额本息还款明细计算方法是什么
填写手机号码,获取预算明细
你的装修预算约
查看预算明细
0元卧室预算:
0元客厅预算:
0元厨房预算:
0元卫生间预算:
0元阳台预算:
0元其他预算:
*本价格为新房估算价格(半包，不含水电工程)，旧房价格由实际工程量决定。
* 稍后装修管家将致电您，为您提供免费装修资询服务。
等额本息还款明细计算方法是什么
提问者：邱敏叡|
浏览次数：1082|
提问时间： 14:48:00
热门活动：
已有5条答案
回答数：13459|被采纳数：13
给桃子的信
所有回答：&13459
设贷款额为a，月利率为i，年利率为I，还款月数为n，每月还款额为b，还款利息总和为Y &&
1:I=12×i &&
2:Y=n×b-a &&
3:第一月还款利息为:a×i &&
第二月还款利息为:〔a-(b-a×i)〕×i=(a×i-b)×(1+i)^1+b &&
第三月还款利息为:{a-(b-a×i)-〔b-(a×i-b)×(1+i)^1-b〕}×i=(a×i-b)×(1+i)^2+b &&
第四月还款利息为:=(a×i-b)×(1+i)^3+b &&
第n月还款利息为:=(a×i-b)×(1+i)^(n-1)+b &&
求以上和为:Y=(a×i-b)×〔(1+i)^n-1〕÷i+n×b &&
4:以上两项Y值相等求得 &&
月均还款:b=a×i×(1+i)^n÷〔(1+i)^n-1〕 &&
支付利息:Y=n×a×i×(1+i)^n÷〔(1+i)^n-1〕-a &&
还款总额:n×a×i×(1+i)^n÷〔(1+i)^n-1〕 &&
注:a^b表示a的b次方。
回答数：10422|被采纳数：18
昆明奉道装饰工程有限公司
所有回答：&10422
先理解一下概念，即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平摊到还款期限的每个月里，每个月的还款额是固定的
回答数：17189|被采纳数：80
安徽一峰装饰有限公司
所有回答：&17189
很高兴为您回答，即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平摊到还款期限的每个月里，每个月的还款额是固定的这个回答是可以的希望我的回答可以帮助到你。
回答数：34743|被采纳数：84
周海燕爱吉他
所有回答：&34743
这些数据都是用房贷计算器算出来的，因为计算过程非常复杂，其公式：按揭贷款等额本息还款计算公式
每月还本付息金额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]/（1+月利率）还款月数-1]
其中：每月利息=剩余本金×贷款月利率
每月本金=每月月供额-每月利息
计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中虽剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。按揭贷款等额本金还款计算公式
每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金－累计已还本金）×月利率
每月本金=总本金/还款月数
每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率
计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。
回答数：3123|被采纳数：3
所有回答：&3123
每月还款额=贷款本金×[月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数—1]
希望我的回答对您有所帮助
已有 3 个回答
已有 5 个回答
已有 3 个回答
已有 3 个回答
已有 3 个回答
已有 3 个回答
已有 5 个回答
已有 5 个回答
已有 3 个回答
已有 3 个回答
我已阅读并接受
*&&请放心填写，您的隐私将被严格保密
填写您的手机号码,获取预算明细
你的装修预算约
查看预算明细
0元卧室预算:
0元客厅预算:
0元厨房预算:
0元阳台预算:
0元卫生间预算:
0元其他预算:
*本价格为新房估算价格(半包，不含水电工程)，旧房价格由实际工程量决定。
*稍后装修管家将致电您，为您提供免费装修资询服务。
下载土巴兔APP
中国装修网算一算房贷这笔账，提前还款真的合算吗|房贷|提前还款|等额本息_新浪财经_新浪网
　　一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
　　这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
　　建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
　　公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
　　贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok。
　　二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
　　贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
　　很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
　　但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
　　建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
　　提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
　　三、等额本息or等额本金
　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
　　等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
　　但是，真的是这样吗？
　　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
　　举个例子：
　　如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
　　1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
　　(1)第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。
　　(2)第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：
　　..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元
　　以此类推
　　等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
　　2、如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
　　(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；
　　(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
　　以此类推
　　等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
　　等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
　　借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
　　另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。
　　结论：
　　建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
　　四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
　　提前还款三类人：
　　1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
　　2、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
　　3、这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。
　　建议不用提前还款的类型：
　　1、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
　　2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
　　等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
　　最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
　　现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
　　总结：
　　首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
　　也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。
　　所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000,30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500,30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！