投资讲座:商业地产投资如何做好物业选择
商业地产投资俱乐部特邀讲师：誉翔安地产合伙人赵敬川　　【主持人】：各位搜狐焦点商业地产网友大家好，欢迎收看本期商业地产投资讲座，这一期我们邀请了北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人赵敬川赵总，赵总曾在SOHO中国担任要职，对销售组织设计、销售团队管理及客户管理领域有着独特的见解和丰富的操作经验。2010年4月，与王珂先生合伙创立誉翔安地产。主导销售的项目包括，光耀东方广场、金澳国际、冠城名敦道、国投财富广场、首开常青藤商业一期、首开铂郡等，累计代理销售额超过40亿元。　　下面有请赵总为我们带来商业地产专题讲座《商业地产投资如何做好物业选择》，有请赵总。　　【赵敬川】：各位网友大家好，我是誉翔安地产的合伙人赵敬川，很高兴今天跟大家交流一下作为中小投资客在商业地产投资领域的相关问题。　　商用物业投资的门坎和税费分析　　今天我们的主题是商用物业投资选择与分析。商办物业从广义来讲的话，实际上是作为工建产品替代说法，工建产品使用用途更多的是趋向于公共的空间，这一部分空间它的直接用途不是归于某个个人，是归于公共的活动者来使用。在使用用途上跟常规理解的地产住宅有很大区别，对物业投资价值判断有完全不同的标准，今天一起来讨论一下会有哪些不同的地方。　　工建物业分类一般分为三类，第一类办公楼，第二类商户，第三类是商住的产品，也就是商住楼。这三类产品首先可以看一下它在投资的门坎和税费方面有哪些区别？　　首先看税费，从税费区别来看，住宅的税费在购买环节一般会有两个大的部分，第一大部分是契税，第二部分是公共维修基金。那么第三个部分是产生在我们出租环节，也就是经营环节中产生的租赁费用。住宅一般契税是1.5%—3%，公共维修部分，国家有规定楼高七层以上，以及两百平米剪力墙结构的，基本上在3%税费额度。如果楼高七层以上，150平米以下，或者楼高六层100平米以下，税费是1.5%，这个环节商办物业统一税费基本3%，这个环节税费住宅会相对少一些。　　未来投入运营使用过程中产生的税费，住宅部分是5.5%，然后商办部分是12%，所以它在使用过程中的税费也会相比较住宅会高一些。那么从这一点来看的话，税费方面商业地产会略高，或者说成本比住宅地产高一些。但是商业地产有一个好处，因为商业地产本身的就是以运营和经营来考虑，跟常规理解住宅的投资有很大差别。主要的区别在于现在都知道实际上对于地产住宅投资来讲，很多投资人关心并不是现行的税费，而是即将可能收取的物业税。但是在物业税方面，因为商业地产从开始就一直是经营性物业，一直在经营性税收环节压得比较紧，国家调控比较紧。这个环节未来相对于商业地产的关于物业税方面的收费现在没有明确说法，对于未来持有环节的税费没有像住宅地产压力这么大。　　商业地产的投资优势　　商业地产投资的优势，首先目前商业地产投资泡沫比较少，在使用价值和资产价值方面有比较好的的互动性，为什么说呢？现在可以知道常规来讲，同样一个城市，我们去看住宅地产的投资，尤其是租金回报率的话，基本上是在2%—3%，而常规商业地产它的回报率主要是在4%—6%之间，从租金回报率远远超过住宅地产的。原因是什么？原因是因为之前的过去十年这个行业过程中，整个商业地产投资领域被政策干预得非常少。看到前两天报纸上一个说法，十年过程国家对于住宅地产的部分，实际上有大约43次调控，十年过程中我们房价涨了十倍。在同等时间内可以翻阅一下各个时期政策，会发现商业地产十年前的政策跟今天几乎没有改变。它没有完全被政策或者被某一个阶段性的政策引导到泡沫化这个水平。现在我们来看到如果投资商业地产，它有两点其实是非常好。第一点因为没被政策左右，所以它的整个使用价值跟地产价值之间的差别没有那么大的水分。　　商用物业的投资特性及选择标准　　我们看一下商业物业投资特色，针对不同的物业商业特色我们做了大致不同的排序。如果单纯看回报率的话，商业是大于办公，大于商住的。这么排序的话，是不是可以反过来讲，如果投资商业地产，商铺的投资是最优的选择？在这儿给大家一个警示，基本平均回报率上大于办公大于商住的。三个物业投资换算过程中，风险的特色排序其实也是一致的。暗合一个基本规律，商业地产更多是投资属性更强，收益跟风险呈对等，风险高，一定收益相对就会高。但是因为商业地产投资相对的一般额度，尤其作为地产投资额度会比较大。很多投资人进入这个领域的时候，更愿意追逐更高的收益。我认为尤其做地产投资这个环节，考虑到收益之前是一定要先考虑风险的。我们结论是地产是大额投资，所以考虑风险一定要优于考虑收益。　　第二提供目前北京租金回报率各个物业之间不同的水平。商业目前北京租金回报率5%到6%，办公租金回报率一般是4%到5%，商住回报率在2%—3%。根据各个区域和不同产品之间会有一些变动和微调，根据每个投资人看到具体项目会有上下浮动，但是基本上这个标准可以套用目前考评这个物业在目前北京商业地产物业投资的属性是否优良。　　分别来看一下商户投资需要注意哪些？首先商户的投资第一句话叫一铺养三代，这句话其实给了很多人投资的启蒙的意义。很多人买商铺投资，实际上就是希望能起到一铺养三代的作用。但是作为商业投资来讲，我们应该还要记住一句话，也是至理名言：“一步差三市”，这句话可能很多人并没有太多关注，但是这句话把商业地产投资背后最大的风险涵盖进去，或者影射出来，一个商铺经营好的话，商铺租金会呈每年递增的情况上升，同时你的物业价值，因为它是属于投资类物业，根据租金的上升，本身的资产的转售价或者买入价也会发生变化。但是仔细观察身边你会发现，同等的地段，哪怕一家商场里面不同区域的商业，其实从租赁水平来讲，或者租金使用来讲是差得非常远的。在主干道旁边哪怕拐一个弯，走三步，可能那个地方租金，跟主路上相差十万八千里，背后最大的区别在于在商铺投资领域，跟我们过往的地产投资领域最大区别在什么地方？地产有一段投资名言地段地段还是地段。　　实际上商铺投资的环节，真正的运营的因素是远远大于地段因素。这种例子可以讲到很多，比如以前的最简单的例子，华贸中心，以前华贸中心位置不是一个商业地段，但是因为后期运营管理，使那个区域通过他的经营变成了一个非常繁华的商业区位，但是在之前它是没有的，那个地方完全没有商业氛围。作为商铺投资来讲，你一定要先想到运营的因素，其他才会考虑地段因素。但是运营又不是像地产或者区域因素那么显而易见，所以这件事我们会关注投资的关注焦点，如果你考虑商铺投资的话，你的关注点应该关注在开发商的品牌，以及他是否真正拥有运营能力。这些因素应该是放在你去考虑它的地点，这个商业的区位，或者这些常规理解的地产投资因素之前去考虑。　　我们建议如果你是想投资商铺，那么它应该属于相对专业型的投资，想投资商铺需要两点，第一点，你自己对这个行业很了解，对运营环节很了解。第二点你就要借助相对专业的机构，去帮体做投资分析判断，如果完全没有这个背景，劝广大的投资人，因此谨慎一点，因为商业投资占我们投资领域，在商业地产投资领域是相对对专业性要求最高的领域。　　第二点我讲一下关于办公楼的投资选择标准，首先它的特点是什么呢？刚才看到它的风险排序里面，办公楼是居中的，第一个特点风险的收益比较平衡。第二个特点办公品类的物业对于土地价值的属性最强，也最容易判断。因为地产投资有一个特点，之所以被很多的大额投资个人投资者所亲睐，是因为你的土地它的房子本身不动产属性很强，可以很清楚的判断出来这个地方是不是好？然后它的地段因素怎么样？交通是不是方便？配套是不是好？它的办公实际上是对土地资源依赖性最强。看办公的时候完全从区位可以估算出这个投资大概价值区间，相对于商业来讲风险会低很多，因为我们知道运营商业，刚才讲运营因素是很难通过一两次观察看到的，评估出来的。但是办公相对于商业这一点，收益相对高，但是对土地依赖性，对周边配套资源、交通资源，所有资源依赖性更强。看周边的土地属性如果没问题，判断正确的话，80%这个投资不会有太大问题。你需要关注它的交通，它的配套，它的品质，它的管理，这些你去判断一个办公类的投资是不是值得的重要前提。然后排序也是应该按照我们下面这个排序，应该先考虑交通、第二点考虑配套、第三点才是物业本身的品质，最后一点才是管理。当然我们知道所有的投资都不可能十全十美，那么当你遇到有些产品项目只具备这四点里面其中几点的时候，就要判断一下，要舍弃哪一点。我们的舍弃的排序就是一定要先管理排在最后，品质是第三位，配套是第二位，交通对于办公来讲，办公的使用率上，无论上班，还是来公司谈业务这些交易活动来讲是最重要的，这个排序希望大家能记住。我们推荐的办公来讲是相对稳健型投资，适合投资相对时间长一点。　　第三点我们看到市面上有很多的商住项目，有两个特点，第一个商住项目很少有空置的，但是它的租金一般在同区域里偏低，这个偏低其实是相辅相成的，为什么偏低？因为商住本身这种产品从使用功能上来讲是横跨住宅和办公两个区域的。同样跨两个区域的同时，也就把这两个区域有可能会产生的增值，尤其是办公未来会衍生出来的展示功能，或者说对公司的品质的提升，这种功能去化掉，因为没有公司愿意跟住户在一栋楼办公。如果你是自住的租户的话，很难愿意住在一个跟办公在一个楼里面，但是居住本身的属性也会受影响的。这一类产品在市场上出现的话，一般呈现两个特点，它租得很快，因为它分布在覆盖两个功能使用过程中，有居住，有办公，但是它的租金一般是同区位相对偏低的，无论跟住宅比，还是跟办公楼比。　　第二个特点，因为所有的投资类、商办类物业不是直接使用方，未来租金跟售价联动关系很强，无论办公、商铺，还是商住，未来的资产收益都跟租金涨幅有很大关系。因为商住在未来市场表现租金低，所以看到它对于传递性会传递成什么？会传递成在未来同区域的商住项目的售价也会低于同等项目的售价。所以这是一个很明显的趋势。如果考虑商住类产品，它的交通和售价这两个因素是最核心的。交通只要它交通是不是方便？售价是不是低？因为它很难在二手房市场有很好的表现，资产本身溢价能力有限。这一类产品是阶段性产品，不宜做长线投资。过了一个阶段以后，这类产品尤其后期的租金和表现会很差，不建议做长期投资。　　商用物业的投资注意事项及潜在风险　　刚刚讲三个物业需要注意投资事项以及潜在的投资风险。投资一个商业地产项目，第一个问题先想明白选择什么样的城市，在城市里面你投资是不是有未来的空间？选择诚实的时候人口基数很重要，因为有多少人口，这个其实特别容易理解，有多少人口才会有多少需求。而且尤其是作为商业地产它满足是为人们的商业需求，一定是建立在人口聚集度和密集度和规模到了一定基础之上，才会产生这样的需求。所以一个城市的选择人口基数是非常重要的。　　第二点是流动人口的比例，这一点是很多消费者或者说很多投资人会忽略掉的，一个地方它的常驻人口多，它会形成一个初级阶段商业投资的环境。但是能让商业需求或者商业价值更上一层楼，其实是流动人口。流动人口有商业需求的，有旅游需求这两种大的分类。流动人口消费能力远远要大于常住人口的，可以测算一下去旅游的时候每天人均消费是多少？很可能是平时你在城市里的两倍、三倍，甚至十倍，都可能。那么同时还有商务人流，谈生意的时候，或者有生意交流的时候，这一类人口带来消费能力远远高于常住人口的。如果这个城市流动人口比较大，那么它的商业需求自然会比较大。　　第三点也是很重要的一点，第三产业占比，这个很少个人投资者会去关注的。第三产跟人口居住之间有着关联关系，如果一个地方人口基数大，同时第三产业比例大的话，说明这个城市人群消费能力强。因为三产人均收入是远远大于一产、二产的。那么尤其是比较明显在于哪？比较明显在于它作为办公的产品来讲，如果这个城市第三产业占比少的话，它的办公楼的需求，办公租金很难达到理想的租赁水平。尤其投资人在关注这个城市，选择这个城市做办公投资的时候，第三产业的占比一定是非常重要的选择前提。　　商用物业投资收益　　现在很多人都在关注商业地产投资，是什么原因？其实我们可以特别简单的来讲，我记得2010年我们做公司开始的时候，对整个北京的商业地产做了一个销售额的估算，差不多每年北京商业地产销售额在整个北京的地产成交量占比只有10%到11%左右。那么到了今天，三年过去了，到今天整个北京商业地产的交易额已经占到我们整个北京市地产交易额27%，相对于三年涨了三倍。可以看到更多发展商做商业地产，更多投资人开始关注，开始把目光投向这个领域，什么原因？因为大家更多发现商业地产的投资潜力。那么商业地产目前来讲，它的潜力来自于什么地方？为什么这么多人关注，背后有两个核心因素，首先我们来看一下，我们都知道地产的收益实际上来自于两个方面，第一个方面我们很容易理解，我们买一套房子，然后一年租多少钱，这个租金跟我买价之间比，投资回报率，你会关注收益来自于租金。第二点地产收益来自于溢价，今天一百万买的房子明天可以卖到一百五十万，这个剩下五十万就是溢价，地产收益大的方面来讲来自于两个方面，租金和溢价。　　前面提到北京目前商业地产平均三个物业回报率是多少，但是现在忽略掉的是什么？如果你现在跟住宅地产，传统的住宅地产去比较的话，目前商业地产回报率首先是在租金回报率这一方面，基本上是住宅地产的一倍，这是一个基数。第二个目前北京的商业地产无论是商铺，还是办公的话，它的贷款额度一般都可以做到50%也就是你可以利用银行的按揭去购买资产。但是我们知道现在住宅地产基本上到第二套房，可能首付70%，第三套房基本没有了。这个环节实际上目前商业地产我们唯一在地产环节投资还可以用到按揭杠杆的项目。其实按揭杠杆对于投资人来讲，最直观的效率就是它可以放大你的回报率。一倍的话，相当于可以让你的回报率翻倍，按揭杠杆使用直接关乎到回报率的。　　第二点可以看看溢价。很多人很清楚，我把房子买掉，溢价的时候买，未来价格高了再转售，获取溢价收益。其实作为资产来讲，溢价的实现一定要通过一个途径，这个途径就是转售，就是它有流通性。如果资产流通性受影响，这个资产不能转移到大家手里面去。商业地产跟住宅地产比起来的话，因为你没有政策限制，没有限购，你的资产流动性是不受影响的。溢价环节实现率就会更高，两个核心环节指引下，发现很多民间投资人慢慢的第一可以通过本身商业地产的租金回报率远远高于住宅地产，第二点，因为有银行按揭的支持，他可以让本来就高于住宅一倍的回报率利用杠杆再乘以一个倍数，回报率是合算的。第二从房地产最大的收益溢价来讲，因为不限购，它的扭转跟转售环节流通性远远高于未来住宅地产，溢价环节也是有保障，两个因素作用下，商业地产这三年过程中已经逐渐被广大投资人所认知所熟悉，愿意开始尝试这样的投资。　　作为商业怎么判断这个商办物业是否具有投资的价值和机会？我们来看看商铺这种物业是经营性用房。现在看商业发展的趋势，尤其什么样的商家，或者哪一类商家会在租赁商业用房可以判断未来投资潜力在哪？可以看一下所有的商业业态其实都围绕着三个最核心的因素来组成。　　第一个是什么？是便捷，不难理解，我们买东西，或者向其他人产生交易为了使我们生活更方便，我们为便捷会衍生出很多消费内容。第二点是目的，也就是我们讲的目的性消费，这一类最突出的就是以前我们知道买衣服去哪，买鞋去哪，然后买家用电器、五金店去哪，这是常规购买习惯，目的性消费。很清楚要买什么我去买。第三类就是相对高端一点体验型消费，现在很多大型商场都是奔体验型消费去的，现在去这样的商场，不仅仅是为了买东西，很多的时候是休闲娱乐，这一类商业也是未来的一个趋势。所以这三个目的构成了未来商业，尤其是实用功能的需求。对我们来讲，对平常消费环节影响最大的来自于电商，我们知道很多电商每年增长速度非常快，越来越多人把目的性消费，有明确目的的消费放在网上去。可能以前买东西只要明确知道买什么，现在年轻人都知道一句话，万能淘宝，基本上所有东西都可以在网上找到。只要你知道标准在网上都可以买到，未来目的性消费远远的大规模被电商取代。我们看到生活中一些专业类的市场，基本属于尾货状态，包括国美、苏宁，传统的这些行业的巨头，其实都是被点上挤得很厉害。未来目的性消费，它会慢慢导向电商这个环节。体验型消费一般会去一些比较成熟的位置比较好的大型商业购物中心，但是这一类因为体验型本身它的目的吸引你来这边体验、消费，它的运营能力是很高的，这一类产品是非常难出现在卖给散售的投资人。体验类消费通常是大型购物中心物业来满足，这样的物业需要很明确的招商，包括后期运营，整个组建环节，需要很多专业的去匹配，私人投资者很难进入这个领域，所以它也不会出现很作投资机会。　　目前只剩下一个便捷性消费，我认为在目前这个阶段如果考虑商业投资，最应该考虑到的需求一定不是目的类的，比如说某类专业市场，我们都知道很多人卖专业市场，某一类产品的批发市场，小商铺，我觉得未来都会被取代掉，这个不是很好的投资方向。还有一些大型的购物中心，因为开发商的投资环节的融资有问题，拿出一部分散售，或者拿出整体来散售。大家一定要清楚购物中心核心是运营能力。如果一旦卖散了以后，对业态规划是完全失控，很难形成有特点的，或者有体验价值的购物环境，是非常难的。如果有开发商在卖，我建议大家一定慎重，它跟地段无关，还是说到前期说的商业投资最大的风险来自于运营。尤其是体验类的购物中心，集合式商业，这一类商业活力来自于整体运营，而不来自于地段，这个方向是最容易出现陷井的。目前如果我们来考虑商业投资，最应该考虑的是什么呢？针对便捷消费目的来挑选的相对应的商铺产品。　　未来个人投资商业的机会，更多出现在便捷方面，我觉得关健词就是应该考虑从业态分布社区商业，就是所谓的社区底商，这一类商业目前如果我们从安全，整个投资的安全和投资价值来比较的话，其实现在社区底商是有价值洼地的，或者值得我们投资。因为直接面对的是社区最便捷的消费目的，这样的投资我认为现在目前作为个人投资者投资商铺这种品类的话的投资方向应该在于社区商业。投资社区商业两点最重要，第一点商住比，什么是商住比？不难理解，如果我们有商业街选择，一定要先看一下这个商业街，比如它的体量有多少，如果整个社区举个例子，看一个社区底商，这个社区整个体量是20万平米，那么这20万平米对应的商业面积会有多少？有一个基本的规律，评估标准，如果说社区底商和社区整体店面之间比例是1：10，那么我们管它叫及格？这条商业街基本上消费人流供应是够的，这条商业街里面的商业基本上可以完成出租和运营状态。如果是能做到5%，也就是我的商业街体量跟整体社区，总体量只占到5%，很可能是一个很出色的投资项目，它会出现一部分你的租金会有溢价，因为你的需求大于供应。如果低于5%是非常好的产品，我们可以认真的关注这一类产品。　　投资社区类商业一定要测算一下以你的商铺，比你购买的商铺，假设它是原点，用圆规在周边区位图上画一个圆，两百米范围内涵盖哪些建筑，哪些经营场所，哪些公共资源这是至关重要的。这一类投资的关键首先要便捷，步行两百米就是便捷范围，如果再远，那么这一部分需求就会直线萎缩。所以这个半径大家一定要划，买个商铺旁边以它为终点画两百米半径，这两百米半径租户也好，还是住户也好，这些客源就是最直接的，目标最明确的便捷型消费的人群，他们有什么样的购买力，以这个为判断非常有安全感。　　未来办公的功能作为租户，或者使用方的功能体现在哪个方面。第一个方面办公的使用功能，说白了一群人在这儿办公，交通是否方便，空间布局是不是合理，上下电梯是不是好用？第一个功能完成使用功能，一群人在这边办公是不是可以完成这个使用功能。第二个办公的升级功能是什么？展示。我在什么地方办公对我公司提升，本身品质提升，品牌塑造是很重要的展示效果。因为办公说到底想想办公作为使用功能非常弱的，在哪都可以办公。阿里巴巴开始创建只在一个居民楼里，现在开始在正规的办公楼里，它伴随着什么？伴随着企业不断升级，它的需求才会慢慢被升级出来，演示出来。所以办公从本质上来讲，它区分出来两类功能，第一使用，第二展示。如果是使用功能的话，就要关注交通和基础的配套。这两点可以判断这个功能是不是强大？　　第二展示功能，因为它是给你公司做面子的，需要更有素质的产品，或者说配套来保障。比如它的商务配套是不是好？它的楼体品质是不是好，外立面，体量感，还有物业管理是不是好？展示型办公楼比如北京国贸三期，租金可以租到三十块钱每天每平米以上，这一类很明显很多公司进去，实际上是一个昭示性的。这一类需求是一部分。现在以北京为例，基本上从租金区分来看，使用型的价格一般可以租到八块峰顶，八块以下这一类办公都是偏使用型的。八块以上这一类物业这种办公楼都是偏展示型的，也就是它的一流地段甲级写字楼，公司在里面办公更多起到一个昭示公司实力的作用。目前个人展示型投资的机会很小，比如个人想买一类物业，我们知道北京一类地段的一类物业已经非常非常少了，就是在销售的。如果还有现在某些1.5线或者2线城市还有，这种一线的办公楼。比如我们公司在重庆，我们最好的地段，解放碑有一个威斯汀酒店的项目，一流地段一流酒店，一流商业，配套一流物业，这样的写字楼在重庆那样的城市还有机会购买。但是目前在北京这样的展示类写字楼购买机会几乎已经没有了。现在可以看到投资机会基本偏使用型的，这一类物业要清楚使用型是不会达到展示型的租金标准。目前给了一条标准线，就是8块以下很多散售型办公，因为购买环节有人说租到未来国贸三期，或者说同品类这种大型写字楼为标准的租金报价的时候可以清楚，那一类物业是展示型需求，其实大多数投资人买到使用型需求，不具备参考价值的。　　使用型的特点，第一是地铁，使用功能第一位，地铁是涵盖交通资源最重要的标志，是不是地铁上盖，是不是有多条地铁交叉这是很重要的资源。第二产业资源，这个新兴区域有没有政策性支持，有没有龙头企业做庄，这些都是非常重要的参考点。以望京为例，望京大家可以想象，望京去年供应量很大，很多的楼盘是在散售阶段，因为望京有未来第二CBD这个政策的支持，同时很多大型企业，像奔驰、索尼爱立信、西门子这些龙头企业进入，必然会对周边中小企业租赁形成带动。这些都是判断使用型办公一些核心的要点。　　关于商业地产投资如何选择商用物业，我们今天先讲到这里！　　主持人：谢谢赵总的分享，我们这个活动受到了很多投资网友的关注，大家通过网上提交了一些问题，通过现在这个机会也想请教您一下。　　有网友说最近看到一些数据，写字楼的租金好象开始出现了松动，有下滑的趋势。想请教您这种趋势在您看来是长期的、还是短期的，对于未来写字楼市场形势和判断，您怎么看？　　赵敬川：我觉得是一个短期的行为，不可能任何行业没有波动，前三年的市场是爆发式增长，北京办公楼租金涨幅是全球第一的。所以我们习惯了一个高速度之后，现在突然速度降下来好象是问题，我觉得这不是问题，这是一个正常的回调。我从北京未来发展方向来看，对北京楼市非常看好。因为三年前的时候，上海跟北京是中国两个最大的超级城市，三年前的从办公租金来讲，上海租金一般会高于北京30%，但是现在我们再过三年再回头看，北京其实已经平均比上海高30%。这个原因是什么？之前中国以出口为导向，我们跟世界经济联系因为我们是世界工厂，上海因为它是一个前店后场的模式，主要是贸易为主。同时后面有长三角产业链支撑，当中国是一个卖家的时候，是一个加工方，我是向国外更多的经济，与国外交流更多在卖东西，我要离我的工厂近，那时候租赁需求上海大过北京的。但是这三年随着整个经济结构转型，未来经济体跃升于世界第二。现在中国的市场会更多的被国外大中企业所关注，慢慢中国从一个出口国变成一个消费国，这个趋势是不可逆的。现在实际上未来是一个整个的中国形象转型的过程，造成了北京未来，我们可以想象一下所有的行业，如果大的公司来中国做生意，不可能不来北京，从总需求来说未来还是非常看好的趋势。　　主持人：今天讲座教大家如何选择商业物业类别，有网友问如果同一个区域，同一个项目中，写字楼商业、商住三种物业类型都有，如果要是求收益的稳定性的话，哪一种投资更有保障？　　赵敬川：首先从入门的门坎的角度，一般来讲商住门坎是最低的。然后办公会其次，商铺会最高。我觉得看成是，如果是综合体投资，我建议是办公，因为门坎相对偏重，收益也会偏高。商住主要原因在于它未来，行业精细化了，如果是一个混杂的，在某个阶段会有优势，长期来看优势更明显。商业的话，门坎太高了，你很难把控，我觉得如果从稳健和长期来看的话，办公是更好的选择。　　主持人：商业专业性可能更强一些，商业的坪效是如何计算的，是否能够用来判断一个项目好坏？　　赵敬川：坪效这个观念主要用在商家经营上面，很容易理解，单位面积里的产值和使用效率。因为做地产投资来讲的话，是一个指向未来未发生的，包括它的投资会很长，你要看到五年、十年或者二十年以后，如果你单纯以今天的坪效来评估一个投资是否成功，不完全充分。如果今天已经坪效很高的话，你买的今天，但是很多投资是要买未来的，需要你看到未来。如果今天已经很好了，你买不到很好的价值了。收益最大的一块溢价赚不到了，所以不完全看坪效。　　主持人：商业项目相较于住宅，它的产品年限比较短，一般四十年、五十年，商业二手房转售情况怎么样？一个四十年的项目，开发商开发用了五年，购买后使用了五年，想卖的时候只有三十多年了，还能有比较好的价格吗？　　赵敬川：深圳有很多很好的商业，现在产权也只有二三十年，但是不影响它的转售，没有特别明确商业地产到期之后，任何地产到期之后怎么延续，说法不一。只要有足够的运营能力，或者商业本身运营增值的话，不会受太多转入影响。以前大多数人对商业地产流通环节有一些疑虑，因为住宅地产太好了，政策各方面引导得太好了，太适合投资了，大家没有关注商业地产。现在越来越多人关注了之后，实际上这种文化形成了以后，它的流通会比过去要好得多，所以我不觉得这不是一个决定性的问题。
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