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“七连万”之后 杭州房价会涨吗？
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杭州前十月住宅成交总量超过去年全年
“七连万”之后&房价会涨吗？
□本报记者&张峰
伴随着双降的利好，10月份杭州市区新建商品房以11931套的成绩完美收官，银十成色十足！同时，这也是杭州2015年第七个住宅成交破万套的月份，楼市的暖潮依旧在持续。
与此同时，&10月底央行年内第5次降息，11月开始实施的“二胎”新规，更是让楼市涨声一片，然而杭州市区目前的库存也达到了前所未有的高位，压力之下，2015年最后两个月似乎显得尤为重要，而价格会不会涨依旧是购房者最为关心的话题。
前十月成交已超去年全年
自3月份以来，杭州市区已经连续七个月成交过万，连续的高位成交已经让2015年前10个月超过了去年一整年的销售量。据统计，截至10月底，杭州市区新房成交已在套数、面积、金额、均价等各方面超越2014年全年，今年杭州市区新房共签约1677亿元，这一数值超过了有数据可查询以来历史任一年份的年度总销售额。人们甚至已经在期待2015年的杭州楼市是否会超越2009年……
在10月市场表现如此凶猛的情况的同时，2015年最后2个月的表现是锦上添花还是更上一层楼也更值得期待。
据统计，11月的开盘数量相比前两个月略有减少，预计将有30余个楼盘开盘，虽然在数量上略有缩水，但开盘的项目中，仍有不少亮点值得期待，其中除了保利、中粮、远洋、中海、丰隆、雅居乐、宝嘉等外来大鳄的项目计划入市之外，还有绿城、嘉凯城、众安等本土房企的项目。
尤其是本土大哥绿城，从年中就开始强势推出的四大全新盘，除去已经率先亮相杨柳郡和桃李春风，其他两个项目江南里和留香园也即将亮相，其中绿城江南里在11月开盘计划之中。而江南里定位相比其他项目更为高端，项目位于拱宸桥西侧小河路与风景街交叉口，沿运河打造的76套围合式院子，吸引了不少人的关注。
刚需项目仍以跑量为主
从“330”新政之后，杭州楼市就在回暖，然而彼时大家的感觉仍停留在量上来了价还没有涨的感觉之中，甚至有的楼盘还借机加大了促销折扣来加速出货。然而随着市场上新房销售量持续高位运行，不少项目传出了想要涨价的风声来试探，而刚需类产品的价格一直没有大的波动。
位于未来科技城板块的EFC欧美金融城，从开盘之后的热销温度一直都没降下来，就算在这样的成绩下，该项目住宅的价格也几乎没什么变化，从透明售房网数据来看，今年2月份的该项目的成交均价为12113元/平方米，而截至到10月底，其成交均价也只有12347元/平方米，几乎没什么变化，期间几个月的浮动也都不大。
另外位于萧山的滨江东方海岸项目曾在7月开盘时就成交了505套，一举夺得当月销冠，而近四个月来该项目续销也保持了良好的成绩，但价格从最初开盘的11907元/平方米到现在的12264元/平方米也只是略微有所上涨，而幅度也不明显。
不少开发商表示，刚需类项目本来就以价格优势作为卖点，大家更期望借着楼市回暖的热潮加速走量，如果贸然涨价容易得不偿失。
中高端项目涨价率高
相比刚需项目的平价跑量，高端项目可谓经历了更明显的一波热销潮。
今年以来杭州豪宅里风头最劲的不得不说是武林壹号，不时刷新单日成交记录，卖出史上最贵公寓等话题不断，价格也是一路水涨船高，据透明售房网数据显示，武林壹号1月份成交均价为58124元/平方米，9月的成交均价为70649元/平方米，涨幅21.5%，令人咋舌。
运河宸园同样是高端盘热销的案例，绿城运河宸园今年开盘四次，其成交均价也由今年1月份的27918元/平方米，涨到了9月份的30898元/平方米，涨幅为10.6%。据悉，近期将推出的楼王，价格在此基础上还会有所提高。
另外凯德湖墅从3月份首次开盘的26194元/平方米已经涨至现在的29026元/平方米，每平方米涨了近3000元；黄龙金茂悦也从去年9月首次开盘的23065元/平方米涨到了现在的27046元/平方米，每平方米涨了近4000元……
从透明售房网近6个月的统计数据来看，钱江新城、申花、桥西等板块涨价现象最普遍，而下沙、余杭、萧山等区域的签约均价环比都有所下降。另外，受亚运会等利好的以奥体博览城为核心的大辐射范围内的项目里，绿地旭辉城均价涨幅达到3000元/平方米，万科大家·世纪之光的签约均价也相比7月上涨了667元/平方米。因此总体来说，杭州市场的房价在区域上分化比较明显。
房价两极分化将更明显
央行近日宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。此轮降息后5年期以上贷款基准利率仅4.9%，为历史最低水平。业内人士认为，这些无疑将对年末购房需求实现支撑，叠加开发商年底冲刺因素；另外，不少置业者在观望了大半年以后，可能会在年底出手，因此成交上可能会依旧保持高位。
汉嘉地产副总经理陈焕春表示：“后面两个月的市场可以用一个词来概括，那就是淡季不淡。据我了解9月份杭州的开发商集中申领了一批预售证，因此手头的房源仍旧有不少，在现在一个整体的暖市的情况下，大家也有可能继续借此出货。
双赢机构总经理章惠芳也认为：“现在说楼市回暖不仅仅停留在一个数字上，而是体现在外围大家的餐桌上，前段时间大家聚在一起就谈股市，而现在会有人提到说土地拍到了高价，哪里的房子开出来了等等信息，因此成交量是一个基础，代表着从需求到关注度的整体回升，加上政策上的力量，因此剩下两个月的销售情况可能仍然不会差。”
受市场供需差异影响，杭州楼市整体库存量依然将在高位徘徊且分化严重，未来杭州整体房价是将继续处于环比上涨的通道，还是因为库存原因导致房价走势停步不前呢？
陈焕春认为，“接下来杭州的房价应该是一个稳中有涨的情况，毕竟有不少项目之前为了跑量利润方面并不如意，有些开发商现在已经完成了今年的任务量，因此接下来的两个月可能会在价格上做点文章，这是在市场良性发展的情况下自然需求。”
而章惠芳则认为：“杭州现在的情况是越是市场回暖，两极分化就越明显，比如奥体桥西等地方的价格近来都在涨，但是临平、九堡这些地方甚至还有项目想降价。对于今年销量上已持续改善，供需相对均衡的优质板块或项目，房价将表现出明显的上升趋势，但对于成交低迷的项目，在年报压力倒逼之下，部分房企依旧会考虑采取价格措施来拉动销量，加速“去库存”以回笼资金。”
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假如房地产税的推进工作在2017年未得取得实质性的突破进展，又假设楼继伟不再留任财政部长，那么，他的继任者，还会“义无反顾”么？要知道，这是一个十分个人化的词汇。
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2016年北京房价会下降吗？北京房价为什么不会下跌？
发布时间： 15:54:34
来源：搜房网综合整理 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
摘要：有人关心未来的房地产到底会是什么样的?将走向何方，国家为什么老和房地产过不去?问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产?调控房地产的真正用意是什么?许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦……& & 房价之高已经世界驰名。北京的高房价不仅让进京挖金的外地人难以容忍，就连北京本地的“老北京”也难以忍受。长久以来，大家都在问，“北京房价会下降吗？北京房价居高不下的原因是什么？”上述问题的答案有成千上百种。那么，北京房价究竟会下降吗？是什么理由使得北京房价居高不下？听听业内人士怎么说！
& & 一、北京城市化进程拉动房价上扬
& & 中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。
& & 要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。
& & 二、北京仍处于大拆大建的高速发展期
& & 君不见北京扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。其他一线城市也是一样，拿来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。
& & 三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇
& & 大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。
& & 四、房地产成了地方财政的主要来源
& & 房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。
& & 比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。
& & 五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升
& & 前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一;其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。
& & 六、注意：是控制房价过快上涨，不是打压
& & 有人关心未来的房地产到底会是什么样的?将走向何方，国家为什么老和房地产过不去?问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产?调控房地产的真正用意是什么?许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。
& & 国家为什么要调控房地产呢?因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行;因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。
& & 七、通胀预期加大，带动房价上扬
& & CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧?要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。
& & 八、地价猛涨，催高房价
& & 大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。
& & 九、价格攀升，成了房价的幕后推手
& & 除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。
& & 可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌?
& & 尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。
& & 十、房子是保值增值的最佳投资
& & 房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。
& & 许多发达国家的国民，财务性收入普遍高于中国许多倍，财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有5―10套房子的人并不少，而拥有2―3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。
& & 十一、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨
& & 受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。
& & 十二、女人是房价上涨的帮凶
& & 百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个“骂战”中来了，殊不知，女人自己就成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要命的是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有?分手，掉送就走人。中国男人受女性的这种“压迫”，就拚命去赚钱买房，目的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴，等到结婚后，女人与男人一起“房奴”，共同拚死拚活挣钱还贷。
& & 女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。每个人恋爱结婚都要买房，中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房，这还不算拥有多套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求。有大量需求，房子没有不涨价的理。
& & 十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池
& & 房价上涨过快，媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。当然，报道政府政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读，本来是一项很平常的政策，经媒体这么一折腾，便弄得满城风雨，人人嘘唏不已。
& & 媒体喜欢把目光投身那些有点名气、喜欢自我炒作的行业人士，比如任志强、潘石屹之类，只要他们稍一张嘴，媒体就一窝蜂路着上，不惜版面为其摇旗呐喊、擂鼓助阵。某个有点名气或者实力较强的房企降价或者涨价了，这原本就是很平常的一件事情，是市场营销手法，压根就不值一提，可是媒体却当成新闻焦点，洋洋万言进行讨论点评，硬是用高射炮打蚊子，弄得全国上下炮声隆隆。
& & 媒体具有舆论导向的作用，能够直接影响公众，媒体如此炮制，天下太平就成天下大乱了。媒体成了房价上涨的吹鼓手。
& & 十四、经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间
& & 根据有关部门调查研究，发现子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人(家庭)在买了一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成了，人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会，指望一套房住几十年，是很不现实的。这从某个侧面，加大了刚性需求。
& & 十五、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌
& & 其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。
& & 开发商是做经营的，对这种道理是了如指掌的，知道降价换不来销量，就只有死扛，再说了，开发商普遍对房地产的前景十分看好，是不可能降价的。除了极少数资金十分困难的开发商，不排队降价套现的可能，但即使有部分开发商降价，也不可能引发降价潮。所以，指望房价下跌，无异于痴人说梦。
& & 十六、有房百姓支持房价上涨
& & 虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。
& & 但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论是在经济上，还是在社会地位上，都高于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房价下跌。
& & 十七、媒体支持房价上涨
& & 房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作，本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。
& & 别看媒体如此这般神经质似的疯狂，这完全是为了一时的快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢?
& & 这里先看一个数据：广州日报每年的广告总收入约在18亿左右，其中70%是房地产广告。南方都市报相差也不大，全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。一些房地产专业网站的收入，也普遍好于其他行业的网站收入。我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，而几乎去了三分之二，那他们的日子会比房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开发商更紧张。
& & 以上就是北京房价长久居高不下的原因，2016年北京房价的具体情势如何，目前还有待观察。
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统计局日公布了70个大中城市2015年最后一个月的房价数据。70个大中城市的房价我从来都觉得是最不可信的数据之一，比如，2009年中国房价大涨的那年，这个数据显示房价一年只涨了1.5%，沦为笑谈。但如果从趋势看，这个指标也能够反映房价的基本走势。
统计局日公布了70个大中城市2015年最后一个月的房价数据。70个大中城市的房价我从来都觉得是最不可信的数据之一，比如，2009年中国房价大涨的那年，这个数据显示房价一年只涨了1.5%，沦为笑谈。但如果从趋势看，这个指标也能够反映房价的基本走势。
比如，从2015年全年看，70个大中城市的房价数据起码可以告诉我们这么几点：
NO.1 热的很热
在政策的刺激下，包括一线城市在内的房价回暖的态势明显，特别是四个一线城市，全年同比的涨幅都很乐观。比如，深圳的涨幅高达47.5%，比高利贷和贩毒的收益都高，而且很靠谱。相信2015年年初没有人想到深圳房价会涨到这个程度。
NO.2 冷的很冷
尽管一线城市和一些热点的二线城市，比如南京、杭州、福州、厦门等，涨幅可观，而且预期升温的态势仍然在持续，但大量三、四线城市，因为库存的压力，仍然处在深度调整中。这两天我看到媒体报道，一个一直以来很乐观的开发商说，一些城市的房子只有炸掉一条路了。恩，这话我至少三年前就开始讲了。
NO.3有的更热，有的热不起来
如果2016年政策发力，一定会让热的城市更热，但冷的城市恐怕热不起来。2016年政策的着力点是去库存，但一线城市、部分二线城市、一些热点城市和未来人口流入的城市，需求旺盛，根本不存在去库存的问题，一旦政策发力，等于火上浇油。而那些库存压力很大的三、四线城市，不管政策如何发力，都很难点燃市场的热情。
这些情况，早在日我的文章《不是每一朵野百合都会有春天》里谈得清清楚楚。前一段时间，我在功夫财经的文章《2016年，这几个城市的房价会大涨》里对一些可能明显上涨的城市进行了列举。文章发表之后，很多网友不断问我，为什么我认为某个城市会大涨。我认为，大家之所以对房地产的一些问题有困惑，对一些明显忽悠的概念搞不清楚，除了羊群效应，关键还是很少有人去理解房价的基本逻辑。
大家要知道，价格只是一个表象，在表象的背后，则是影响价格的一系列因素，这些因素最终的合力导致了价格的生成。房价走势如何，不是靠一些诸如什么“刚需”、“城镇化”、甚至“二胎”之类的概念，而是靠支撑房价的重要逻辑：
货币的逻辑
房价某种程度上是货币现象。过去10年，中国房价上涨背后最大的推手，就是货币。过去10年是中国房价暴涨的10年，在这背后，则是M2的膨胀。目前中国的M2已经超过了137万亿，之所以没有发生很严重的通胀，主要是因为房价吸收了这些水分。大家记住，我之所以强调2016年一些城市的房价仍然会上涨，是因为2016年货币政策宽松的预期很明显，而且，全年很有可能进入负利率时代。大家记住，在负利率的情况下，大城市的房价没有下降的先例。
千规律，万规律，供求规律是第一规律。过去很多年，房地产最流行的一个概念就是“刚需”，我批驳“刚需”这个概念很多年，因为经济学上从来没有一个需求叫“刚需”。需求指的是收入约束曲线下的需求，比如，我对中南海里的房子有想法，但这不是刚需。人人都爱大房子，但你的收入必须足够承担才可以，所以真正的供求规律是有购买力的需求。过去房价飞涨，政府控制不住，原因只有一个：房子不够。现在80%的城市房子供应严重过剩，房子不再短缺，价格是不可能上涨的。就此而言，未来房价上涨的城市是需求仍然旺盛的城市、人口流入的城市。
城镇化的逻辑
过去有人讲，在中国城镇化完成之前，房价都会一直上涨。这也是一个伪逻辑，因为：第一，这个逻辑假定现在城市里的房子都住满了人，农民进城，都需要建新的房子；第二，它假定进城的农民都能买得起房子。很显然，这两个假定都不存在。关于中国房子的库存，我在之前的文章里都很详细地论证过，在此不再赘述。但城镇化的逻辑告诉我们，未来人口流入的城市，对住房的需求是实实在在存在的。
土地政策的逻辑
这是过去开发商一直告诉大家房价不会跌的逻辑，因为政府要靠房地产，所以政府不会让房价跌。但这个逻辑也建立在供求规律的基础上。当房子少的时候，政府可以卖地，但当房子多的时候，政府就无法依赖土地财政。当然，土地的逻辑也意味着，一些土地供应稀缺的城市，房价的上涨就具有天然的基础。比如，兰州的房价为什么比西安贵，很简单，西安地处800里秦川，一点不缺地，而兰州地处黄河边上，几面都是山，土地相对西安还是比较稀缺的。再加上甘肃的城市资源也少，大城市只有兰州一个，这导致兰州的房价未来仍然被看好。
当然，还会有其他的一些逻辑，比如股市跷跷板逻辑。但我认为，就2016年而言，货币逻辑、供求逻辑、以及一些城市的特殊性将决定房价的走势。我仍然坚持之前文章中的判断：不是每一朵野百合都会有春天，冷的更冷，热的更热的格局将依旧。
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假如房地产税的推进工作在2017年未得取得实质性的突破进展，又假设楼继伟不再留任财政部长，那么，他的继任者，还会“义无反顾”么？要知道，这是一个十分个人化的词汇。
宝库2.0发布
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