房产权有一半是房屋一半继承一半赠与是赠与,房子过户土地税怎么交

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-06-26 15:06 标签： 房屋一半继承一半赠与
房屋产权过户：买卖vs继承vs赠与各种适用情况
作者：银率网&&氧份&&&&日
　　关于房屋的产权转移方式有买卖赠与夫妻更名继承互换分割转让等每种都是针对不同情况下必不可少的产权转移形式彼此之间具有不可替代的作用每种形式之间也不能简单的比较到底哪个更划算
　　买卖涉及的税费有契税营业税个税印花税教育附加费公共维修基金土地出让金综合地价款工本费和手续费以及已购公房的优惠价改成本价暂不考虑
　　普通住宅交易涉及税费包括
　　满五年并且唯一住宅免征营业税%并且免征个税需要缴纳契税
　　满五年非唯一住宅免征营业税需缴纳差额%个人所得税和契税
　　不满五年住宅无论唯一与否都需缴纳%营业税差额%个人所得税和契税
　　契税缴纳方式
　　家庭名下首套平米以下%平米缴纳%以上缴纳%
　　家庭名下二套住房缴纳%
　　注以上方式仅适用于普通住宅除此之外已购公房上市交易需缴纳土地出让金获得交易资格的满五年经适房上市交易需缴纳综合地价款
　　在买卖业务中产权清晰是出售房源的基本条件之一若房屋所有权证中标明的产权人过世是产权不清的基本表现形式就要以继承的方法明确产权人
　　【首先了解一下房产继承的基本常识】
　　继承方法有如下两种
　　有遗嘱称为遗嘱继承即指立遗嘱的人依照法律规定通过书面或口头的方式对自己死后的遗产加以处理并把财产转移给他所指定的继承人叫遗嘱继承人但是遗嘱不管采用哪种方式都要有旁证人或组织予以证实才具有法律效力
　　无遗嘱称为法定继承就是法律直接规定继承人的范围继承人的顺序和遗产分配的制度
　　法定继承的范围和顺序分为
　　第一顺序配偶子女父母
　　第二顺序兄弟姐妹祖父母外祖父母
　　但是要特别注意根据法律要求上面提及的父母和子女等的范围包括
　　所说的子女包括婚生子女非婚生子女养子女和有扶养关系的继子女所说的父母包括生父母养父母和有扶养关系的继父母
　　所说的兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹同父异母或者同母异父的兄弟姐妹养兄弟姐妹有扶养关系的继兄弟姐妹
　　被继承人的子女先于被继承人死亡的由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额丧偶儿媳对公婆丧偶女婿对岳父岳母尽了主要赡养义务的可作为第一顺序继承人
　　分配方式为配偶享有％配偶及其余人员享有另外％
　　《中华人民共和国继承法》第二十六条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产除有约定的以外如果分割遗产应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有其余的为被继承人的遗产
　　 继承的实际操作
　　遗嘱继承和法定继承均需要出具公证书如出售继承所得的房产所有继承人均需同意出售如有继承人放弃继承份额应提供公证书
　　先更改房产证上的所有人再办理出售过户手续少部分区可持公证书直接办理过户手续一般各区建委要求必须先出继承人房本再过户不可并案直接过户
　　特别说明
　　继承必须是原产权人被继承人死亡的情况下尚可办理
　　继承之后的房屋产权日期按照原房屋产权日期计算也就是说只要原房屋满五年继承之后就算是满五年房屋
　　继承房产无需审核购房资质也就是说即使继承人名下已经有套房产也可以办理产权继承手续
　　继承时除了缴纳小额公正费手续费和工本费外没有任何税费！
　　继承之后的房屋再出售时按照普通买卖程序缴税！
　　相对于继承赠与是产权人生前将名下房产转移给亲人或者朋友的转移方式
　　赠予的流程
　　．签署确认书
　　与产权人一起到房管局签署确认书带齐相关资料及证件等
赠与人同受赠人签署无偿赠与协议表明无偿赠与是赠与人的真实意愿接受赠与也是受赠人的真实意愿
收费情况工本杂费其中包括测绘费公证费手续费
　　．评估需缴纳评估费
　　．办理赠与公证缴纳公证费一般是评估价的％
　　．缴纳税费 收费情况 契税 印花税登记费 土地出让金已购公房如果赠与房产是已购公房经过此赠与手续之后就改变了其性质转为商品房
　　．过户出新房产证
　　特别说明赠予获得的房产再出售时需要缴纳偶然所得税缴税比例为出售总价网签价%所以如果考虑将来还要出售房屋的话一般情况不建议采用赠予方式转移产权！
　　除此之外房屋产权转移形式还包括互换转让分割夫妻更名等
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嘉鱼热线——分享嘉鱼最新资讯，网罗世界搞笑杂谈，畅聊人间百味故事。嘉鱼热线，一个正宗嘉鱼人必看的微信平台！－－嘉鱼热线（微信搜索：jiayu-0715 ）虽然有房本在手，但是你关注过你的房子房屋产权年限还剩多少年吗?我们平常所说的70年产权是指房子的土地使用年限70年，既然土地使用权只有70年，商品住宅从开发到销售的周期一般在1-3年，房屋产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短，你的房子产权年限缩水了吗?70年产权到期后怎么办?一、从房产证上能看出多个秘密房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。普通住宅产权只有70年，70年后政府可以无偿收回。房产证上房产“产权来源”方式分如下几种：分割、合并、购买、继承、赠与、变更、交换、析产。购买方式是最普遍的，目前市场上放盘的大部分盘源都为购买所得再转让。分割与合并是一对相反的方式，分割是指产权人对物业进行重新间隔，房产证由一个变成多个;合并则是逆操作，房产证由多个变一个。继承与赠与的获得方式之前已多次讨论过，赠与房交易有可能出现巨额税费(评估价全额的20%)，买家碰到这类型的房源一定要小心。变更是指业主曾经改名，以新名字再重新出证。只要业主能提供有效证明文件，即使曾经改名也不影响出售转让，不需要特别为改名而专门重新出证。交换一般是指征用补偿，析产与婚姻变动或继承、赠与息息相关。如果房产证上“房产产权来源方式”写有“分割”字样，这就显示了业主名下肯定不止有一套物业，故此业主起码要承担1%的个税。自从出现“房中房”以来，房管局对住宅分割的审批非常严格，目前很难对物业进行分割。因此，在“限购”令之下，住宅分割房产证对业主“无数为”;而房产证合并则有可能使业主增加购房名额，房管局也不易批准有关申请。二、房屋产权年限与房屋使用年限(1)房屋产权年限房屋建筑产权的归属年限包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。70年产权指房屋建筑产权的归属年限，70年产权是指70年内所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。(2)房屋使用年限房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。而房屋的使用寿命通常长于这个年限。这个问题对于私人购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产生疑问：当使用期限到了之后，房子还属于自己吗?住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。有可能是30几年、60几年的。温馨提示：土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，就是70年产权。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。三、70年产权到期后土地使用权的处理方法《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。1、土地使用者向土地管理部门提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回的，应当予以批准。获得批准续期的，重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。这样，你的房产所有权便得以延续。当然，变成危房强制拆除的除外。2、土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产由国家无偿收回。房屋所有权也就自然消失。3、土地使用者提出续期申请，根据法律规定没有批准续期的(即根据社会公共利益需要收回的)，土地使用权国家无偿收回，但对于地上房产，根据收回时的残余价值给予相应补偿。《城市房地产管理》中的第二十一条规定：土地使用权出让合同约定年限届满，如土地使用者需要继续使用，应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地，应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。到期了如果房子还在的话，房子依旧是你的，只是要补交土地税。房产产权期限是指房子所占的土地的使用权，而不是房子所有权本身。国家规定，城镇建设用地为国家所有，个人和企业可以有偿使用和交易使用权。住宅的使用权限是70年，从该地取得日算起。购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。
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