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物业该如何申请使用住宅专项维修基金？
作者：首席记者李雪记者李勇 &&
　　“房屋出现损坏怎么办？能不能使用住宅专项维修资金？”、“咱家小区这个楼，楼顶漏水一年多了，物业也修了好几次，哪儿漏补哪儿，可是至今还在漏，要是能用维修资金彻底修一下就好了。 ”……在鞍山，越来越多的业主在遭遇房屋质量问题后，想通过住宅专项维修资金来解决问题。
　　哪些房屋维修可申请使用住宅专项维修资金？如何申请使用住宅专项维修资金？住宅专项维修资金真的就能解决房屋的所有问题吗？对此，许多业主是一头雾水。
　　记者咨询相关部门了解到，住宅及配套设施出现质量问题时，首先要判定损坏部分是否超过保修期，保修期内的非人为损坏，由开发商负责修缮；而人为原因改变原有结构造成的，由业主自行负责。超过保修期的，应分清是共用部位，还是自用部位。共用部分和共用设施设备的大修、中修及更新、改造，可申请住宅专项维修资金。
　　此外，记者在采访中还了解到，一些业主“事不关己、高高挂起”的想法，往往阻碍了住宅专项维修资金的正常申领与使用，因为申请住宅专项维修资金，需要小区“双2/3”表决通过。而维修资金不能及时的启动与使用，导致住宅的损坏程度不断加深，在影响业主个人利益的同时，还影响了和谐的邻里关系，甚至影响了该小区的市场经济价值，降低了交易率与成交额。
　　其实，只要按照正确的申请流程，加上邻里、物业公司、业委会、社区的配合与协助，利用住宅专项维修资金营造一个舒适的居住环境，这个梦想离我们并不遥远。
　　住宅专项维修资金一般用于路灯、道路、绿化等共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造。
　　共用设施损坏多有存在
　　昨日，记者走访鞍山多个物业小区发现，共用部位受损的现象多有存在。在鞍山市铁东区山南附近的一家物业小区里，部分居民楼顶存在漏水现象。小区的业主杨峰表示，屋顶漏水已经好几年了，期间也维修了几次，但是漏水现象总是反复出现，未能彻底解决。期间，物业公司给修过，可是毕竟维修的面积有限、资金有限，所以维修得不是很系统，最终还是漏水。此外，小区业主也有自己维修过的，但是问题都没有得到根治。
　　而另一家物业小区里电梯使用七八年了，其中部分电梯经常出现损坏现象，物业公司维修也花费了不少费用，可电梯还是总坏。此外，还有一些物业小区存在着户外墙面、楼板、电梯等损坏现象。这些小区也都曾申请过维修资金，但终因业主大会讨论时，“双2/3”表决未通过，而始终启动不了维修资金。
　　维修资金很难启动
　　“房屋漏水了，维修是物业公司出的钱，并没使用维修资金。 ”在铁西某小区居住的业主杨洪武表示，“我身边的人都知道有这个资金，但是用过的人不多。 ”
　　在走访的多个物业小区里，房屋出现问题时，使用维修资金的并不多。有业主表示，一方面是申请资金需要其他邻居的配合，得挨家挨户地说“小话”，动之以情，晓之以理，这个过程既繁琐又漫长，没有足够的精力是办不下来的。另一方面是有时条件不符合规定，比如损坏的程度不在大、中修范围内。或是，物业公司不负责任，日常管理与维护不到位，明明是小修的问题，拖成大、中修，这样也是启动不了维修资金的。
　　多数人不知怎样申请
　　昨日，记者在欧洲小镇、东山林语、嘉泰星河等多个小区调查发现，不少业主不清楚维修资金的具体使用细则。某小区业主黄永欢表示，维修资金不是物业公司申请吗？普通的业主可以申请吗？另一物业小区业主王军表示，感觉维修资金是得发生大事的时候才能用，比如说小区内的所有电梯都不好使了才能用，就一台电梯不好使，应该不能使用吧？
　　在多个物业小区里，业主对维修资金的疑问很多，真正能说明白的没有几人，对哪些维修能使用维修资金、如何申请使用维修资金等问题，业主们大多一头雾水。
　　很多邻居不支持
　　在鞍山，一些物业小区的业委会、物业公司代表业主也曾申请过维修资金，但最终失败的最大原因就是业主的意见不统一。
　　业主张鑫给记者讲述了他的经历，“我家这栋楼屋顶漏雨很严重，按道理应该申请维修资金，但是楼下的几家邻居就是不同意，说是‘不涉及到他们家，不愿意动这笔钱’。没想到的是，过了一段，附近的另一栋楼也漏雨，楼下的这几家邻居居然主动去那栋楼‘游说’，不让启动维修资金。我就想不明白了，他们是图意啥？ ”
　　当然，也有业主能够“舍己为人”，从鞍山市住宅专项维修资金管理中心办理的业务量就足以说明这一点。业主李艳就表示，自己就比较赞同使用维修资金，将心比心地说，要是你住在顶层，房屋漏水你也会闹心，使用维修资金能够处理好，大家都会减少不少麻烦。
　　物业公司
　　有些难题公司无法承担
　　对于使用维修资金来说，物业公司也遇到过很多难题。铁东区一家物业公司也想使用维修资金，将小区的电梯修好，否则天天都有业主来找物业，物业公司也承担不了高额的更换费用，物业公司和业主之间的矛盾越来越深。业主不再配合物业公司的服务，甚至用拒绝缴纳物业费的形式来抗争。这也使得物业费收费率逐年下降，不仅影响了物业公司的利益，还将带来的是物业公司服务的缩水。
　　某小区物业公司王娇经理表示，“使用维修资金对物业公司来说是一件好事，问题得到解决，小区业主自然高兴，而物业公司也不用因为承担不起高额的维修费而与业主产生矛盾，维修后还会减少日常维护的资金。其实小区内的有些问题，已经超出了物业公司所能承受的范围，所以我非常支持启动维修资金。 ”
　　政策解读
　　什么是住宅专项维修资金？
　　住宅专项维修资金是指专项用于住宅（含商品住宅、经济适用房、安居房、拆迁安置住房、集资建房、保障性住房和公有住房房改出售后的住宅）共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造的资金。
　　哪些维修可申请维修资金？
　　住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
　　住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内产权人或者单幢住宅内产权人及与之结构相连的非住宅产权人共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
　　共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅产权人或者住宅产权人及有关非住宅产权人共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
　　使用维修资金应当具备哪些条件？
　　已成立业主委员会并备案；
　　业主委员会设置住宅专项维修资金账户并已按照规定划转住宅专项维修资金；
　　住宅专项维修资金足额交存，或者有部分住宅专项维修资金已交存，未交存的相关产权人补交住宅专项维修资金或者书面承诺按照分摊额承担费用；
　　需要修缮的共用部位、共用设施设备保修期满，并且符合住宅专项维修资金使用范围。
　　自用部位、自用设施设备又是指哪些？
　　自用部位、自用设施设备是指进户门以内由产权人独自使用的卫生洁具、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。
　　什么样的维修是大修、中修？
　　大修是指需拆换部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的工程。
　　中修是指需拆换少量主体构件，进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上，并且保持原房的规模与结构的工程。
　　申请维修资金时提到的“双2/3”是什么意思？
　　申请维修资金时，业主委员会需要将使用方案提交业主大会讨论，经修缮涉及范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占产权人总数2/3以上的产权人同意后，形成书面决议，才能通过使用方案。同时，告知物业所在地的社区居民委员会，听取社区居民委员会的建议，接受其监督。业主委员会将相关材料一并报市维修资金管理中心备案。 　　
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运营部电话:可能大部分人士被忽悠签字的。去年我们小区就是，我开始也是稀里糊涂签了，因为物业说屋顶漏雨要修。后来听明白人提醒，又去物业吧签名划了，我们楼很多人认识，一通气，都去划了，最后物业就没动我们楼，但不知维修基金是否动用。最好还是有业主委员会啊！_回龙观社区网
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可能大部分人士被忽悠签字的。去年我们小区就是，我开始也是稀里糊涂签了，因为物业说屋顶漏雨要修。后来听明白人提醒，又去物业吧签名划了，我们楼很多人认识，一通气，都去划了，最后物业就没动我们楼，但不知维修基金是否动用。最好还是有业主委员会啊！
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京ICP证040069号 昌公网安备号 法律顾问：申请维修基金 小区业主“被签字”
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多栋外墙瓷砖脱落，部分楼栋外墙渗水严重，南充市嘉陵区海山半岛花园小区内房屋出现损坏，因入住超过五年，该小区业主委员会欲动用房屋维修基金维修，在委托物管收集业主签字时，物管方擅自找人代签，100余户业主“被签字”。近几日，被签字业主向火花街道办、南充市房管局等处反应了该情况。
原标题：申请维修基金 小区业主“被签字”
瓷砖脱落的外墙。多栋外墙瓷砖脱落，部分楼栋外墙渗水严重，南充市嘉陵区海山半岛花园小区内房屋出现损坏，因入住超过五年，该小区业主委员会欲动用房屋维修基金维修，在委托物管收集业主签字时，物管方擅自找人代签，100余户业主“被签字”。近几日，被签字业主向火花街道办、南充市房管局等处反应了该情况。目前，海山半岛花园业委会决定作废原签字表，重新组织业主签字，以尽快维修好受损的房屋。业主：很反感“被签字”3月10日，一份“南充市海山半岛花园小区住宅专项维修资金使用业主签字表”在该小区张贴，20余张签字表写满了业主的签字。按照计划，签字表公示后，再通过其他程序，就可以使用房屋维修基金，对小区内受损房屋进行维修。当天下午，这突然出现的签字表引发了部分业主的躁动。据南门一位保安回忆，很多业主看过签字表后，纷纷表示自己并没有在表示签过字，接下来的几天里，业主几次向业主委员会讨说法。发现“被签字”后，有业主向火花街道办和南充市房管局等处反映了情况。昨日，记者在该小区签字表上看见，已有部分业主在自己名字后注明“伪造”等字样。根据这一痕迹，记者联系到4栋某住户，“没有征求过我意见，也没有签过字。”她说确实有瓷砖脱落，但是觉得自己“被签字”，很反感这种行为。业委会：签字属物管找人代签“确实有50多户人是找人代签的，但我并不知情。”海山半岛花园业主委员会主任胡立夫说，海山半岛花园业主入住至今已超过5年。近年来，小区很多房屋瓷砖脱落、外墙和楼顶渗水严重，“天天有人找我解决。”因涉及面积太大，业委会便向房管局咨询了动用房屋维修基金的事情，“必须要满足三分之二以上签字才可以使用，按照小区978户来算，至少需要652户人签字才可以。”为了尽快解决房屋问题，胡立夫和其他成员将此事委托给了小区物管。“没过多久他们就说签好了。”虽然诧异，胡立夫还是将签字表进行了公示，接着就发生了上述事情。17日，南充市房管局和火花街道办到该小区调解此事，调解过程中，物管经理王友成承认找人代签，“只有470户左右签字，人数不够，我就在小区茶馆找人代签了。”在调解会上，王友成鞠躬道歉，但这并没有得到全部业主原谅。18日下午，依旧有业主在小区南门谈论此事。记者调查：瓷砖脱落情况属实房屋是否真的受损严重？昨日中午12时，胡立夫带着记者走访了整个小区。在3栋一外墙处，瓷砖脱落面积4米左右，胡立夫说，马上到夏天了，刮风下雨后，瓷砖脱落会更严重。随后，记者在4栋、10栋均看到类似情况。“我们现在骑虎难下，本来说业主不同意就放弃维修，可是房管局和街道办了解情况后，均提出必须大修。”胡立夫说，担心出现安全问题，“很多瓷砖脱落下方，就是小区的通道。”18日晚，海山半岛花园业委会再次开会，决定将以前征得的签名全部作废。同样负责此事的业委会秘书崔泽贵说，问题必须解决，目前想到了两套方案：首先征求全体业主签字，如果人数不够就作罢。然后在有问题楼栋征求签字，达到三分之二就维修。昨日下午，业委会已经在瓷砖脱落处拉起了警戒线。华西城市读本实习记者 杜强 摄影报道
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