教你买房时如何不吃暗亏-直播同ZS市星际豪庭开发商打官司的全过程
　　本想发到房产观澜的，发现那边比较不温不火，还是发到经济论坛吧。　　前言：话说当今社会有如洪太尉误放了一百单八星，魑魅魍魉横行。做生意办事时刻都得提放着，搞不好就入了套，教你吃了亏还没地方说理去。目前啥行业资金流动最大？必须是房地产。有道是“有300%的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”房地产的暴利程度自不必细说，但就是这样赚法，万恶的资本家们尚要想尽一切办法占尽便宜，吃亏上当的自然是广大无产阶级。正是有此大环境，才有了这篇文字的由来。　　正文　　今年经济大势不好，投资什么什么亏。留着资金在银行里也是贬值，干脆买个房放着吧。于是没事就到处走走看看盘。最后看中了个盘，在市中心，左边人民医院，后面是城里唯一所三流大学，右边是国土局人大及一系列政府机构，位置ok，环境ok，配套ok，便准备下订。鉴于之前买房时吃过不少暗亏，久病成医，自然经验丰富。于是此次购房就格外留意，结果就有了如下经历：　　5月1日劳动节，前去签订认购书。房子在25楼，东南向，83平2室2厅，远远望去就是南边五桂山，满眼碧绿，好不养眼。认购书主要内容如下：单价5650元/平，订金五万现付，余款5月8日前来签购房合同时付清，13年6月交楼。一切无问题，签约交定金走人。　　结果5号晚上，售楼员打来电话：“哥啊，开发商那边要更换法人，合同暂时签不了，什么时候签再通知你。”当时心里就咯噔一下，看吧，问题来啦。“我明天找你当面谈”我如是回答。　　6号一早，前往售楼处。自然要全程录音。开发商说话跟放气一样，翻脸不认人，必须留证。当天主要对话如下(A是小弟我）：　　A：我今天来再跟你确认一下是不是8号前签不了合同。　　B：根据目前的情况看应该是就不行啦。　　A：这样的话你看要不要修改下这认购书？上面写着5月8号前签合同。　　B：修改就不用，因为是出于我们发展商自身的原因嘛，不干你们客户的事。　　A：话是这么说，那总要有个书面的东西来说明一下吧？　　B：书面就没有....实话跟你说啊哥，你让发展商出具这个东西会影响到我们以后签约的。（这啥逻辑嘛...)　　A: .....你看啊，我不知道你这不签约的事要拖多久，要是拖个一年半载还不行的话....　　B: 那不会的，发展商那边也是要等钱花的。　　A：总之呢，我跟你说，我要求发展商出个书面证明给我。我同意把签约时间延后一个月到这个月底，如果到时还是签不了，我就要退房啦，因为我不确定你们究竟出了什么问题。你跟我说是开发商要换法人，签不了合同。但说句不好听的，如果你们是开发商资金链断裂跑路，不敢跟我签合同，那到时我就冤啦。总之真实原因只有你们知道，我不知道。　　B：不是这个原因...这样啦，我也知道你在担心什么，大家都想高高兴兴买房子，按正常手续一步一步走下去，不想出问题。但今天发展商那边没来上班（注意：售楼员管用手法——有问题一律决策人不在，以消磨你的耐心。有些人怕麻烦的话可能就该追究的也不追究了）。我去问问我们的经理。　　5分钟后...　　B:哥啊，我问过我们经理了，他说8号左右应该可以签约的了。（注意：原来之前的电话是个陷阱。如果当时没多想，答应了他们推迟签约，那就真不一定要拖到什么时候了。至于为什么他们要拖延签合同，后文再说）不如8号那天你再过来，如果到时真的签不了合同，再协商怎么处理。　　A：OK，那8号见。
　　5月8日当天，兴师上门。当天主要对话如下：　　B：哥啊，我们写了份书面证明给你，看一下。　　A：(阅读中)...哎，你不是说由于开发商更换法人签不了合同，怎么变成国土局系统出现问题，合同无法登记备案，签不了合同了？（觉得之前的理由不太站得住脚，想换个不可抗力的原因出来）　　B：的确这个系统升级的问题，他们正在解决。　　A：如果国土局网站系统出问题签约不了的的话，他们至少应该会有个公告或声明之类出来的吧？　　B：应该有吧，我们查一下...　　A：另外，不是我主动提出申请要求推迟签合同的，是你们跟我说签不了合同。（想在书面证明中颠倒是非，推卸责任）　　B：不是..这是一个.。.这个是前天你提出来，我们发展商拿去备案，我跟你说过的。　　A：我没提出过，我提出的是今天就把合同签掉。　　B：可是今天签不了....律师跟我说可能下个礼拜可以（又祭出拖延大法）　　A：然后，下一条是“推迟签约直至发展商另行通知签约时间”。这个没可能你一年不通知我就等你一年。我之前跟你说过了我可以等你一个月，如果一个月之内还是签不了合同，我就只能选择退房了。　　B：....那你看看其他还有什么。　　A：你不能写什么“由于国土局系统原因，导致签不了合同”。如果到时候查出来国土局系统没有出现什么问题的话，那这份东西就算是伪证啦。这样，你这么写：由于开发商自身原因，无法按时签合同。本人同意将签约时间延期一个月，如届时仍无法签约，本人将保留退房以及追究其他法律责任的权利。　　B：这样写怕开发商不批准....　　A：不批准没关系，到时就按法律程序走就好了。反正大家都有律师。　　B：....你看这样行不行，最后这句话改成“如届时仍无法签约，双方另行协商”。　　A:这个没问题，总之你一定说明是由于发展商自身原因无法签约就好。　　B：好的，我去打印出来。　　5分钟后....　　B:打印好了，您再确认一下。　　A：ok，没问题。拿去盖章吧。　　B：这个要放在我这里拿上去给发展商那边批准。　　A：这个还要批准啊？什么时候可以批出来？　　B：这个要看发展商那边。发展商的老板这几天出差都不在。（决策人不在大法再度祭上。核心目的——拖延）　　A：......那我拍张照留底。拍照ing...可以了，那我就等你消息了。　　B：好的。　　当天活动结束。　　事后分析：　　从这两次沟通的过程，小弟我已经嗅到了一丝阴谋的味道。整个过程给人一种刻意的设计感，一环扣一环。先有开发商更换法人，又有国土局网络故障，怎么就那么巧。当然，革命群众不会为反动分子的烟雾弹所蒙蔽双眼。无论什么借口都好，其核心目的是拖延签约时间。究竟其拖延的目的为何？且听下回。
　　抱歉啊，那认购书上的单价应该是6650/平，不好意思。
　　马可　　
　　书接上文。　　5月11号接到售楼员的电话。“哥啊，那合同可以签啦，你过来吧。”“好啊，我下星期过去”。　　5月17日，带着所有资料美滋滋去售楼处签约。和售楼员一起的是办按揭的律师，姓陈。　　今天对话太多，改为第三人称叙述吧。律师开始拿出了份合同样本给我看。没问题啊。接下来，律师让我去把剩余房款交清。“不是应该先把合同签了再交钱吗？做生意哪有合同都没签就把钱给了的道理”我问。“这个是公司规定。因为怕合同在网上备案了后客户反悔不付房款，合同撤消很麻烦。”律师冲我笑。小弟我当然不能轻信。做生意做了这么多年，吃亏上当的事见太多了。于是给我的律师朋友打了个电话。“一般中国买房倒是没有说一定要先签合同还是先交钱的规定”。得到如下回答。好吧，虽然按道理不应该是这样，但感觉应该不至于出啥事（奶奶的我错了）。乖乖去财务交钱。不过交钱前必须发表个严正声明：“先说好，本人先交钱后签合同并不是本人真实意思的体现，是迫于压力。如果交完钱后你们拒绝签合同的话，本人将保留追究及诉讼的权利“。（这声明目前还不确定打官司时是否有用，要到开庭时才知道。）律师又冲我诡异的笑…..好吧，去财务交齐全款。　　款子交了，又折身回到签约室。律师递过来两张纸。我还以为是正式合同，一看不是。“先生，因为目前ZS市有限价令，最高不能超过6590元/方，您这房子是6650元/方，所以您要签了这份补充协议和承诺书，之后我们才能签订正式的购房合同。“ 补充协议的主要内容是购房合同要按5590/方来签，60元/平的差价另外补给开发商，但不在合同上体现。承诺书中的内容则更离谱，可为开发商推卸责任的经典范本，全文如下：　　【承诺书　　中山市长江兆业房地产开发有限公司：　　本人/我们向贵司购买的座落于中山市东区
房，按建筑面积每平方米人民币
元计算，合计总房价款为人民币
元。本人/我们知悉由于受中山市限价政策影响，暂未能以该价格签署网签《中山市商品房买卖合同》及办理销售登记备案手续，故本人/我们同意先按建筑面积人民币
元计算总房价款与贵司签署上述房屋的网签《中山市商品房买卖合同》及就差额部分房价款签署补充协议，待政策放宽后在出卖人通知的期限内双方再重新签署网签《中山市商品房买卖合同》。因本人/我们逾期导致的一切责任、损失均与贵司无关，若造成贵司损失的，本人/我们同意承担赔偿责任。　　特此承诺。】　　这承诺书的经典之处如下：　　1. 只要政策放宽了，那么即使这个政策放宽是在十年八年后，你都要重新同开发商签合同。不配合的话，你就要赔开发商。　　2．签了这个，就代表购房者同意配合开发商作假。如果之间发生了任何问题，开发商概无责任，损失都是购房者的。　　到目前为止，开发商的狼子野心终于昭然若揭。原来他们的目的是想要规避掉政府的限价令。 同时还要甩开一切可能背负的责任。这样的话，之前发生的所有意外就都串联起来了。哼哼，事情既然清楚了，那便立即切换到诉讼准备模式。欲知后事如何，且听下回分解。
　　更了两次，咋显示不出来捏？
　　go on.?.　　
　　Ok，let's go on.　　上回书说到开发商意图规避限价令。操作模式倒是很清楚：签认购书时一切正常；签完认购书后找种种借口推迟签合同，意图拖延至限价令取消；如果购房者坚持要签合同，则在签个不违反限价令的合同的同时，还要签个附加合同以收取差价，同时规避掉自身责任，同时为以后限价令取消留好后路。思路是不错。但小爷也是在社会上混的，平生最是不齿这班什么好处都想占全的腌臜泼才，当下心里已经有了计较。
　　不过还有几个疑问未解，当下清了清嗓：“我说陈律师，我只知道ZS市去年出了个限价令是5800，而且到11年底为止，怎么现在又有个6590限价令了，而且签认购书时为何不事先通知我？”　　律师：“这个新的限价令没有白字黑字的政策出来，只是国土局内部执行的。只要超过这个价，合同就网签不了。另外我们已经通知我们的销售人员都要把相关的文件出示给客户的。”我：“这两份附加协议和承诺书是我在你这里才第一次看到，我付完房款了你才拿出来让我签，未免不合适吧？”　　律师奸笑：“总之这是我们公司内部规定，所有客户必须签了这两份附加合同后才能签正式合同，不然是没有办法签正式合同的”
　　话说到这里，我心目中已了然：开始耍赖皮了哈。当下心里已决定要打官司。小弟处事一向主张走法律途径，原因很简单：省事。扯皮你是绝对扯不过这些奸商的，往往扯个几天也毫无效果。而打官司听则复杂，其实省心得多。只要证据留足，实际上庭有半天足矣。现在的法官其实都还不错，十万八万金额的案子一般来说都会秉公执法。上百万的大案子就不确定，我也没经历过。当然，打官司的前提是必须时刻留心取证。这也是为什么我坚持带录音笔全程录音的原因。“好吧，看来今天这合同是签不了了，我回去咨询下我的律师，再联系你们。” “随时欢迎”律师永远是一成不变的奸笑。
　　各位看客可以预测下未来的发展哈，以及我要让开发商怎么赔。
　　班师回营，给了个电话律师朋友，说了下大概情况，大概总结出了几条：　　1. 首先，8号开发商没同我方签约，基本就可以判定对方违约了。因为我方依足了认购书上的要求来做，而对方提出延期签合同的理由肯定是假的。过几天去工商局打个对方的机读档案（证据之一）就可以证明更换法人这事是子虚乌有。理由不成立，建立在虚假理由之上的延期签合同的要求自然也不受法律支持；　　2. 认购书上没要求我方要在签订附加合同及承诺书之后才能签订正式合同，因此对方的相关要求没有法律依据。我方没有签订附加合同的义务。　　3. 起诉要求方面，既然判对方违约的可能性极大，我方可申请退房退款并双倍返还定金，并且要对方赔偿已交全部房款自交纳之日起计至对方返还之日的利息，按人民银行同期贷款利率计算。（开玩笑。几十万放在你那里那么久，不给点利息说不过去吧）。
　　【科普：双倍返还定金罚则　　《合同法》规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金”。　　定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前，按合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或者其他代替物。 如果不履行债务一方是支付方,则丧失返还定金的请求权,如果是收受方,则对方有双倍返还定金的请求权,此即为"定金罚则" 　　适用条件：　　　(一)必须有违约行为。违约行为的存在是适用定金罚则的前提。违约行为是指不按合同约定履行债务的行为，其表现形式是多种多样的，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态。 　　(二)必须有合同目的落空的事实。合同目的落空即合同目的不能实现，是适用定金罚则的基本条件。这里的合同目的仅指主合同的直接目的和主要目的。 　　(三)违约行为与合同目的落空之间有因果关系。违约行为或合同目的落空，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。】
　　“不过…”律师朋友又说：“你又不是讼棍，不如明天还是我跟你去趟售楼处看看情况吧，能沟通先沟通，打官司是最后手段。”“也行，那明天再跑一趟吧，顺便收集多些证据。（结果第二天我跑了可真不止一两趟。打官司也是个体力活）　　夜深，吹灯。
　　这论坛吃帖子哈？连更新了几次都不见内容是咋回事？
　　快更新啊　　
　　前日跟律师朋友定了下午过去售楼。上午无事，逛天涯看帖子。正在自得其乐时，电话响了，一看是售楼员的号码。按下录音键并接通电话，以下为主要通话内容：　　B：哥啊，这样子，你当时下订的时候我不是给你看过那协议了吗？　　A：你说的是购房合同的样本啊？看过看过。（我装傻）　　B：不是，面谈的时候我不是给你拿了两三张纸给你看，因为你这个价格超过限价。　　A：什么纸啊？就是昨天你们律师拿给我看的那几张？　　B：对，下订之前那时候我不是给你看过？　　A：没有啊，昨天是我过来签合同，你们律师一定要我交完钱才肯签合同。我不弱势群体嘛，没办法，只好先去交钱。但交完钱之后回来签合同时，你们律师才又拿出那几张纸让我签，之前从来没有看到过。（我原话）　　B：哦.....(看我不松口，于是开始第二套方案），那这样子，刚刚我又想到个办法。因为我们现在就是纠结在这个限价的问题。　　A:纠结的是你们，我不纠结。总之我房款已经全交啦，现在就等着跟你们签合同，就这么简单。　　B：哥你听我说，我的办法是，能不能换一个楼层？换一个限价以下的，然后我们把你多交的那部分钱退还给你。　　A：哦？什么楼层啊？　　B：31楼。　　A：那不顶楼啊？不要。　　B：其他楼层没有了喔。我也是尽自己的能力在帮你....那你说怎么办啊？　　A：你们决定咯，要签合同我就去，要退款我也去，嘿嘿。　　B:这样子我更加难搞啊...　　A：没没没这个不是你销售员的问题，是你们公司的问题。这种东西你让你律师搞啦，让你经理搞啦都可以。跟你没关系。总之呢，今天你们既不能签合同，又不肯退款的话，到明天我就要通过法律途径解决啦。　　B：那我真的不知道怎么说啦....　　A：这种事情不需要说，白纸黑字在那里，照着做就好。　　B：....那我再跟我主管沟通一下吧，拜拜。
　　中午出去喝个茶，正好路过售楼处，进去逗逗他们。　　售楼员在。“经理现在在不在啊？”我问。“在”。不一会出来了一位。“这是我们售楼处雷经理”。“ok，过去坐坐”双方宾主落座。这哥们比较能说，全程基本是他说我听。但中心思想还是那样：不签附加协议就没有正式合同签；退房不同意；打官司欢迎。最后一条估计是他赌我怕事不会提起诉讼。那没问题，反正我今天的主要任务就是取证。只要确定了你们不签合同也不退房的态度就算达到目的。收录音笔走人。
　　中午出去喝个茶，正好路过售楼处，进去逗逗他们。　　售楼员在。“经理现在在不在啊？”我问。“在”。不一会出来了一位。“这是我们售楼处雷经理”。“ok，过去坐坐”双方宾主落座。这哥们比较能说，全程基本是他说我听。但中心思想还是那样：不签附加协议就没有正式合同签；退房不同意；打官司欢迎。最后一条估计是他赌我怕事不会提起诉讼。那没问题，反正我今天的主要任务就是取证。只要确定了你们不签合同也不退房的态度就算达到目的。收录音笔走人。
　　下午四点，会合了律师朋友再次前往售楼处。进门这厮就把律师派头摆出来，声如洪钟。“经理在不在？”售楼员两人窃窃私语了一下。“经理回家了，要晚上六点钟才回来“这么答我。我暗自发笑：上班时间回家，下班时间再回公司，过的是美国时间啊？“那找个能代表开发商的出来。“倆售楼员进去了有10分钟，估计是一群人商量着怎么处理呢。10分钟后，两个人出来了。“今天没有领导在”得到如此回答。那好吧，反正签认购书的是你们，跟你们取证也可以。以下是律师朋友跟售楼员的对话，果然训练有素，跟我就是不一样。各位请学习。
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