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未来房地产行业发展趋势分析：大城市房价有上涨空间
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　　报告大厅摘要：2015年以来房地产利好政策不断，包括“个人转让两年以上住房免征营业税”“二套房贷款首付比例降至四成”等，央行自去年11月以来更是连续降息6次，平均两个月降息一次。未来房地产行业发展趋势分析详述如下。
　　2015年以来房地产利好政策不断，包括“个人转让两年以上住房免征营业税”“二套房贷款首付比例降至四成”等，央行自去年11月以来更是连续降息6次，平均两个月降息一次。未来房地产行业发展趋势分析详述如下。
　　2015年已经接近尾声，伴随着接连发布的楼市利好政策，越来越多投资者意识到投资不动产的稳定性，而对于刚需客户来说，“年底不买房，一年都白忙”的体会也更为真切。一些人目前对楼市的未来变化前景仍不明朗，所以对是现在买房还是以后买房感到纠结。结合当前互联网+趋势，有市场研究机构对房地产未来趋势做出预判，给开发商或置业者提供了新的思考角度。
　　大城市的房价还有一段上涨空间
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　　中国的城市是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。更多最新房地产行业发展趋势分析信息请查阅中国报告大厅发布的《》。
　　房产税将使楼市发生深刻转变
　　房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用：首先是改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财，但是从房地产税落地之日起，这一途径的发财概率就降低了。其次是将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒，人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求，这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。最后，房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前，由于持有土地、房产的成本极低，很多非房地产企业蜂拥进入这一市场。
　　二孩政策未必改变楼市发展大势
　　全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，对楼市来说将犹如一场及时雨，即将终结的人口红利，有望因此重获生机，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。
　　房地产企业将大量消亡或转型
　　曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。未来
10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。最终垄断居民形成，剩下的大房企们继续演绎多元化发展的。
　　未来将有部分城市沦为空城
　　未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为空城。
　　逆城市化趋势暂时难以出现
　　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人生活不方便、不安全。
　　传统商铺面临价值重估
　　互联网时代，传统商铺面临的最大问题是“提袋消费”日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训等）。因为单价太高，传统商业旺区的街铺可能是最危险的资产。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
　　写字楼跟住宅价格将长期倒挂
　　一线城市一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。原因有三：一是商业物业基本上没有学位，不能落户口；二是商业物业土地使用年限短；三是商业物业的管理费水电价格普遍比住宅物业高，且一般不能通煤气。
　　网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。
　　随着未来这种现象的持续，投资房地产还是要首选大城市核心魅力板块中心区的住宅，如果希望现金流充裕，则要投资好的写字楼。
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京ICP备号-2&&京公网安备80房价波动与房产供给、开发投资实证研究―――以沈阳为例
http://crei.　
　来源：金融经济1320
本文以 年沈阳市住宅市场数据为研究对象，分析了房地产市场的现状，通过三种方法实证检验了住宅价格波动与住宅供给及开发投资的关系，剖析了房地产市场可能存在的问题，并得到几点启示。
一、近年来沈阳市房地产市场现状
（一）房价情况
2012 年沈阳市房地产样本均价6340 元，与2011 年持平，较2010 年上涨10％。2012 年末，沈阳市房地产样本均价出现翘尾，达到7512 元/ 平方米，较11 月增长19%，但从沈阳新建商品住宅价格指数看，并未捕捉到住宅价格上涨的情况。从商品房和住宅销售面积和销售额的关系看，销售额增长幅度略高于销售面积，说明沈阳房价存在平稳上升的趋势。
（二）建设完工情况及其供给结构分析
1、新开工面积与施工面积情况。2012 年，沈阳市房地产和住宅新开工面积保持高速增长，施工面积增速较2011 年下降显著。2012 年，沈阳市房屋新开工面积累计3803 万平方米，同比增长30.6%，增幅远超去年同期，其中，住宅新开工面积累计2875.5 万平方米，同比增长26.43%；房屋施工面积累计10982.5 万平方米，同比上升5.91%，增幅较2011 年同期下降12.5 个百分点，其中住宅施工面积为8022.6 万平方米，同比上升3.65%，增幅较2011 年同期下降14.6 个百分点。房屋新开工面积和施工面积均反映未来市场的潜在供应量，新开工面积增速攀升主要受房地产市场回暖影响，也反映市场对未来供求的预期，施工面积增速放缓主要是由于受2011 年新开工面积下降和经济下行条件下部分工程停建的影响。总体上看，沈阳房地产市场处于回暖复苏的阶段，未来市场房屋供给将处于相对宽松的状态。
2、竣工面积情况。2012 年，沈阳市房屋竣工面积保持适度规模，住宅竣工面积增速略有回落。2012 年，沈阳市房屋竣工面积达到1204.6 万平方米，同比上升18.96%，增幅较2011 年同期有所下降，其中，住宅竣工面积达到998.8 万平方米，同比上升22.49%，增速略有放缓，但仍然保持较快速的增长。房屋竣工面积代表已建成投入市场的有效供应量，目前有效供给高于2010 和2011 年，仍保持在高位，在需求不存在爆发式增长的情况下，市场住宅供给仍然较为充裕，此外，由于2011 年房屋和住宅竣工面积增加迅猛，待售住房仍然需要一定时间消化。
（三）开发投资情况
2012 年，沈阳市房地产开发投资相对平稳，但低于历史高位，有回落趋势。2012 年，沈阳市房地产开发投资累计完成1839.6 亿元，同比增长16.3%，增幅与去年同期基本持平，但相比于2010 和2009 年，分别下降16.55 和4.9 个百分点，主要是受经济下行和房地产政策的影响。房地产开发投资1839.6 亿元中，住宅开发投资累计完成1254.9 亿元，同比上升5.99%，增幅较去年同期下降21 个百分点，下降较为明显，主要原因是由于前期住宅地产开发量较大，部分竣工住宅尚未出售，销售压力较大；此外，房地产开发具有周期性，开发周期一般为2-3 年，前期大量投入可能成为本期投入下降影响因素之一。从房地产和住宅投资整体规模和同比增速判断，沈阳市房地产市场还保持着较为平稳、健康的发展态势，并没有出现投资显著下降的情况，房地产市场规模适度。
二、实证研究结果及分析
本文以沈阳市 年住宅市场相关数据为研究样本，采取供给价格弹性法、格兰杰因果检验法、相关系数检验法进行实证研究。
（一）供给价格弹性法。选取住宅销售价格指数同比作为住宅价格变化量，以住宅开发投资同比增速、住宅施工面积同比增速（住宅未来供给1）和住宅新开工面积同比增速（住宅未来供给2）及住宅竣工累计同比增速作为住宅供给变化量，计算住宅供给价格弹性如图1。从结果上看，供给与价格之间存在着较强的正相关关系。从2012 年3 月份开始，价格与住宅开发投资、住宅施工面积、住宅竣工面积出现了负相关关系，这主要是受房地产调控政策影响，房价涨幅有所下降，房地产无法短时间减少当期投资和施工面积，而新开工面积出现显著下滑。
（二）格兰杰因果检验法。对经过调整后的平稳数据进行
格兰杰因果检验，结果如表1。结果表明，住宅价格变化(dresiprice)是新开工面积（dnewstart)、施工面积(dconstr)、住宅开发投资额（Residinvest）的格兰杰因果关系，但并不是竣工面积(dfinished)的格兰杰因果关系。这可能是由于开发商对新开工和施工具有较强的调控能力，但是对于竣工面积，由于很多开发商与购买者签订了交房合同，即便在形势不好的时候，也不能轻易延缓交工。
（三）相关系数检验法。运用SPSS 软件计算相关系数，
结果如表2，表明住宅价格变化直接影响新开工面积、施工面积及住宅开发投资额，并与其保持较高的正相关性，但是对于竣工面积的影响却是负向的。这也反映出市场现象：在房价上涨、房市良好时，房地产商往往并不着急卖房，逐步向市场释放房源，以期获得更高价格；相反，在房市萎靡、房价下行时，又通过大量释放低价房源回笼资金，缓解资金压力。
三种研究方法结果表明：房价与住宅新开工面积、施工面积、开发投资之间存在一定的相关关系。目前，沈阳市住宅市场价格稳中有升，可以看作全国范围内房地产行业稳定健康发展的典型，但这种受房产价格影响的住宅开发市场进一步发展可能引发如下问题：
（一）开发投资增幅加快，占GDP 比重进一步提高。采用支出法核算GDP,年内生产的最终产品的市场价值，主要包括居民消费、企业投资、政府购买和出口，其中住宅建筑投资就属于企业投资范畴。据国家统计数据显示,2012 年沈阳市住宅开发投资环比增幅为5.6％；2011 沈阳市住宅开发投资环比增幅为25.9％。与此同时，房地产投资占GDP 比重也呈上升趋势，2010 年以来沈阳市住宅开发投资占GDP 比重分别为20％、21.3％、20.2%。
（二）住房空置率大幅提高。目前，市场各方对住房空置率的定义大不相同，统计方法也千差万别，对沈阳市住房空置率的统计数据也很难取得，但空置问题却在一定程度上存在。有关资料显示，上海、北京、深圳等一级城市房屋空置问题严重，达到了40％，许多小区的入住率甚至不到50％。还有资料显示，一线城市住宅平均黑灯率超过3 成，海南受投资影响，黑灯率达到70％。而国际标准规定，房屋空置率在4％-5％之间为合理区间，在10％-20％之间为危险区，超过20％则为严重积压状态。
（三）商业银行对房地产业信贷投放逐年增加。中国房地产开发企业的资金来源主要是靠银行贷款与自筹资金，房地产业的自有资金比例较低，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。相关统计数据显示：2009 年以来沈阳市房地产贷款余额占各项贷款余额的比例分别为18.16％、20.33％、22.13%、22.8%。房地产景气度下降，房地产业的经营风险将转变为银行的金融风险。
从合理引导房价，以促进房地产住宅供给、开发投资市场健康、理性发展的角度出发，得到以下启示：
（一）加大货币信贷导向力度，通过调整信贷投放引导住房供给结构优化。房地产的发展离不开金融支持，国家在房地产信贷政策导向上，可参考居民住房贷款的差别化信贷政策，对90 平方米以下中小户型占比较高的房地产项目予以优惠信贷条件，而对别墅等房地产开发建设适当提高信贷融资成本，从而引导房地产开发企业加大中小户型房屋的建设，进而优化住房供给结构。
（二）地方政府适当改变角色定位。现行的考核指标和方法使地方政府更加注重GDP，对于地方政府来说，将土地以高价卖给开发商，政府便可获得较高的GDP,随之而来的就有较好的政绩。土地价格越高，房屋成本也会随之增长，房价自然会水涨船高。所以，应当适当改变政绩考核方法，将考核指标体系逐步转变为提供公共服务能力与效果方面。
（三）扩大住房公积金缴存范围，灵活调整公积金缴存比例。目前，我国的住房公积金覆盖率低，其受益者主要集中在高收入人群，没有覆盖到所有城镇职工特别是低收入人群，住房公积金缴存比例也实行固定制。而新加坡的住房公积金制度在此方面值得我们借鉴：它惠及了低收入群体，切实提高了住房公积金的功效。在缴存率方面，经济飞速发展时，政府为了抑制房价，防止通胀，调高公积金缴存率；而在经济衰退时，政府为稳定市场，刺激消费，调低缴存比例。我们应吸取新加坡的成功经验，扩大住房公积金缴存范围，灵活调整公积金缴存率，这样既可以解决中低收入阶层的住房问题，便于政府利用这些资金建设保障性住房，又可以打压房价上涨的趋势。
（四）提高保障性住房质量，改善保障性住房配套设施。党的十八大，首次将“保障性住房”写入党代会报告，2013 年两会新的政府工作报告将2013 年保障性安居工程住房的新开工量定在了630 万套，基本建成470 万套，这些均说明政府对建设保障性住房的决心。然而，近几年，部分保障性住房被查出工程质量不高、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等问题，降低了保障性住房在公众心目中的地位，这就需要政府有关监管部门加大监管力度。同时，也要努力克服保障性住房位置偏远、配套设施不完善的诟病，针对此问题，可以采取与商品房“捆绑”的构建模式，即在商品房小区中配套建设一定数量的保障性住房，与纯保障性住房相比，可以享有与商品房同等的城市配套条件，大大增强了保障性住房的吸引力。随着保障性住房质量的不断提升，成交比例也会逐渐上涨，这类住宅的入市，会使楼市价格逐渐降低。（作者：赵刚）
电话:010-58133 传真:　E_mail:403 Forbidden
403 Forbidden
nginx/1.2.02016年中国最新房价走势预测分析：房价不会大涨
08:36:25 来源：
作者：本站
核心提示：房价走势一直人们较为关注也是感兴趣听一个话题，对于明年，房价走势如何呢，预测分析房价基本无泡沫，不会有大涨情况出现。一线城市房价继续逞强，三四线城市正在去库存，预计明年将接近合理水平。
很长时间以来，房价是&乱花渐欲迷人眼&，而老百姓们则是&为伊消得人憔悴&。一边是国家调控政策的轮番轰炸，另一边房价非但没有下降，反而节节攀升。这让很多购房人看不懂、猜不透，更加乱了阵脚。因此很多人都对2016年我国最新房价走势感兴趣，下面一起来预测一下吧。
谈到房价走势2016年预测，恐怕又是一个涨字惊梦，总感觉等买房不是最好的策略。2016年我国最新房价走势预测分析信息如下。
一方面全国房价基本无泡沫，所以不会大跌;而部分城市库存量高，所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强，三四线城市正在去库存，预计明年将接近合理水平。更多最新2016年我国最新房价走势预测分析信息请查阅中国报告大厅发布的《年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告》。
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年房地产行业市场价格专题深度调研及未来发展趋势研究年房地产行业市场价格专题深度调研及未来发展趋势研究年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告年房地产厨卫行业市场价格专题深度调研及未来发展趋势查看更多报告　　国家统计局昨日发布了4月份全国70个大中城市房价指数。数据显示，在70个城市中，房价同比上涨的只有一个深圳，这是否意味着全国楼市仍然非常低迷，房价下跌趋势还在加剧?
房价指标相比销售指标滞后，但领先于购地量、开工量、开发投资等指标。而房价指标当中，又分为环比指标与同比指标，环比属短期指标，而同比属于中期指标。
虽然4月只有深圳一个城市新建商品住宅价格同比上涨，但环比上涨城市数量已由3月的12个增至4月的18个，5月上涨城市应该会继续增多。其结果是：未来一年，房价同比上涨的城市数量会越来越多。因此，相比同比，我们应重视环比变化。
从新房价格环比上涨数量看，去年9月和10月70个城市中无一上涨，69个下跌。其后，上涨城市逐渐增多。如果把70个城市新房价格环比增幅进行算术平均，则去年8月跌幅最大。其后，环比跌幅逐渐收窄，预计5月份将会迎来翻红，逆转为正增长，也即出现短周期中的房价上涨&拐点&。
根据统计局初步测算，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%。这一计算方式，主要是对不同城市进行权重设置，由于一线城市房价涨幅大权重也大，于是70个城市房价总体已经出现&上拐&。
更值得关注的是浙江板块表现强势。温州房价环比上涨0.7%，与上海并列第三。70个城市当中，浙江的四个城市全部上涨。
2011年全国楼市降温，浙江板块大幅下滑，其中温州连续多个月份领跌全国，差点面临房价崩盘。即便其后在2012年下半年和2013年，多数一二线城市回暖的过程中，浙江板块也仍然最为低迷。去年下半年，杭州、温州等城市住宅成交量大幅增长，当前房价也逆转为上涨，很可能预示着这一板块经过长达四年的调整和沉沦之后，正在步入复苏通道。
李克强总理在两会上已明确提出支持自住性与改善性购房需求，多部委也已经出台多项救市新政，货币政策也在降息降准中持续放松。况且，房地产市场领先指标已经发出明确信号。
对于未来房价的走势，一方面全国房价基本无泡沫，所以不会大跌;而部分城市库存量高，所以房价不会大涨。一线城市房价继续逞强，三四线城市正在去库存，预计明年将接近合理水平。
一线城市房价强势，多数人都能理解。而当前，连过去几个全国楼市&重灾区&的浙江板块，也出现了复苏信号。这意味着三四线城市没有大家想象的那么糟。
随着一二线城市房价事实上的复苏，未来一年多数三四线城市也会随着一二线城市房价的上扬而逐渐回暖，2016年将呈现全国房价普涨现象，只不过涨幅会低于2007年和2010年。
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11月房价同比上涨13.75% 房地产开发投资继续回落
【11月房价同比上涨13.75% 房地产开发投资继续回落】12月28日，在NAES宏观经济形势季度分析会上，财经院公布了2015年第四季度房地产行业数据。数据显示，2015年10月-11月100个大中城市中，一线城市房价指数同比分别上涨15.1%、13.75%。二线城市房价指数同比分别下降1.28%、0.37%，三线城市房价指数同比分别下降2.66%、2.18%。
　　12月28日，在NAES形势季度分析会上，财经院公布了2015年第四季度行业数据。数据显示，2015年10月-11月100个大中城市中，一线城市同比分别上涨15.1%、13.75%。二线城市房价指数同比分别下降1.28%、0.37%，三线城市房价指数同比分别下降2.66%、2.18%。
　　数据还显示，月份，房地产开发企业土地购置面积为19893.72万平方米，同比下降33.1%，土地成交价款6408.53亿元，同比下降26%。全国房地产开发投资87702亿元，增速比1-10月份回落0.7%。土地购置面维持在低位水平，房地产开发投资继续回落。
(责任编辑：DF207)
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